การขายฝากเป็นธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์และเงินทุน ซึ่งมีความซับซ้อนทางกฎหมายและมักก่อให้เกิดความเข้าใจผิด โดยเฉพาะในช่วงที่กฎหมายขายฝากมีการปรับปรุงใหม่ นั่นทำให้ในวันนี้ Inno Home ในฐานะผู้ให้บริการที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์และขายฝาก จึงจัดทำบทความนี้ขึ้นเพื่อให้ความรู้ที่ถูกต้อง ครอบคลุม และอัปเดตล่าสุดตามกฎหมายขายฝากปี 2568 มาให้แก่ทุกคนกัน
เนื้อหาในบทความนี้จะสรุปสาระสำคัญของกฎหมายขายฝาก ตั้งแต่นิยาม ความสำคัญ สิทธิของผู้ขายและผู้ซื้อ ไปจนถึงประเด็นกฎหมายขายฝากที่แบ่งเป็นข้อสำคัญ 12 ข้อที่ทุกคนควรรู้ พร้อมแนบกฎหมายอ้างอิงอย่างครบถ้วน เพื่อให้ผู้อ่านสามารถเข้าใจและนำไปใช้ในการตัดสินใจได้อย่างมั่นใจและปลอดภัยครับ
ขายฝากคืออะไร?
ขายฝาก คือ สัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนไขว่าผู้ขายมีสิทธิไถ่ทรัพย์กลับคืนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด โดยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์จะตกไปเป็นของผู้ซื้อทันทีตั้งแต่วันทำสัญญา ต่างจากการจำนองที่เจ้าของยังคงถือกรรมสิทธิ์อยู่ การขายฝากจึงมีลักษณะคล้ายการกู้ยืมเงินที่มีทรัพย์เป็นหลักประกัน แต่หากไม่ไถ่คืนตามกำหนด ทรัพย์จะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากอย่างสมบูรณ์
ทำไมต้องมีกฎหมายควบคุมการขายฝาก?
เนื่องจากการขายฝากเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูง โดยเฉพาะที่ดินเพื่ออยู่อาศัยหรือทำกิน หากไม่มีการคุ้มครองที่เพียงพอ อาจเกิดการเอารัดเอาเปรียบระหว่างผู้ขายกับผู้ซื้อ กฎหมายขายฝากจึงมีบทบาทในการควบคุมความเป็นธรรม กำหนดสิทธิ หน้าที่ และเงื่อนไขที่ชัดเจน เพื่อให้ทั้งสองฝ่ายดำเนินธุรกรรมได้อย่างปลอดภัยและโปร่งใส
กฎหมายขายฝากอัพเดท 2568
1. ขยายระยะเวลาไถ่ถอนเป็น 3 ปี (กรณีทรัพย์ไม่เกิน 5 ล้านบาท)
ในกฎหมายขายฝากฉบับอัปเดตปี 2568 ได้มีการปรับปรุงหลักเกณฑ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์จริงของประชาชน โดยเฉพาะกลุ่มที่ใช้ที่ดินเพื่อ อยู่อาศัย หรือถือครองทรัพย์ที่มีมูลค่าไม่เกิน 5 ล้านบาท แม้ในสัญญาจะระบุระยะเวลาไถ่เพียง 1 ปี แต่กฎหมายใหม่นี้กำหนดให้สามารถ ไถ่ถอนได้ภายใน 3 ปีโดยอัตโนมัติ เพื่อให้ผู้ขายมีเวลาหาทางจัดการภาระหนี้โดยไม่ถูกกดดันภายในระยะเวลาสั้นเกินไป ซึ่งถือว่าเป็นมาตรการที่ช่วยลดความเสี่ยงจากการถูกยึดทรัพย์ก่อนเวลาอันควร อีกทั้งยัง สร้างความเป็นธรรม ในระบบการกู้ยืมที่ใช้ทรัพย์เป็นหลักประกัน โดยเฉพาะในกลุ่มเกษตรกรและผู้มีรายได้น้อย
2. ควบคุมดอกเบี้ยสินไถ่ไม่ให้เกิน 15% ต่อปี
เพื่อ ป้องกันการเอาเปรียบ ผู้ขายฝาก กฎหมายปี 2568 ได้กำหนดชัดเจนว่า ผลตอบแทนรวมทั้งหมดจากการขายฝาก จะต้องไม่เกิน 15% ต่อปี หรือเฉลี่ย 1.25% ต่อเดือน ซึ่งรวมถึงดอกเบี้ย ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายอื่นใดทั้งหมดที่เกี่ยวข้อง หากมีการเรียกเก็บเกินอัตราที่กำหนดไว้ จะถือว่า ดอกเบี้ยทั้งหมดเป็นโมฆะทันที ไม่ใช่เพียงเฉพาะส่วนที่เกิน ดังนั้นผู้รับซื้อฝากไม่สามารถอ้างการทำสัญญาแยกต่างหาก หรือเรียกเก็บค่าธรรมเนียมต่างๆ เพื่อหลบเลี่ยงข้อจำกัดนี้ได้อีกต่อไป มาตรการนี้ช่วย สร้างความโปร่งใส และลดปัญหาการกลบเกลื่อนต้นทุนที่แท้จริงในการทำธุรกรรมขายฝากอย่างมีนัยสำคัญ
3. สัญญาขายฝากต้องจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ที่ดิน
เพื่อให้ทุกการทำสัญญาขายฝากเป็นไปอย่างถูกต้องและตรวจสอบได้ กฎหมายใหม่กำหนดว่า ทุกครั้งที่ทำสัญญาแก้ไขหรือต่ออายุสัญญา จะต้องดำเนินการ ต่อหน้าเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน พร้อมมีการ ตรวจสอบเงื่อนไขความเป็นธรรมและรายละเอียดของสัญญา อย่างเคร่งครัด การเปลี่ยนแปลงครั้งนี้มีเป้าหมายเพื่อลดปัญหาสัญญาลอย สัญญาไม่เป็นธรรม หรือการหลอกลวงประชาชนโดยใช้ข้อกฎหมายเป็นช่องโหว่ และยังช่วยสร้างความมั่นใจให้กับทั้งผู้ซื้อและผู้ขายว่า ธุรกรรมที่ทำขึ้นนั้นได้รับการ รับรองตามขั้นตอนของทางราชการ และสามารถนำไปใช้เป็นหลักฐานในทางกฎหมายได้จริง
4. ผู้ขายฝากสามารถขอขยายเวลาไถ่ได้ 1 ครั้ง
แม้ครบกำหนดสัญญาไถ่แล้ว ผู้ขายฝากยังมี สิทธิในการขอขยายเวลาไถ่ได้อีก 1 ครั้ง ซึ่งถือเป็นการเพิ่มโอกาสให้ผู้ขายสามารถรักษาทรัพย์สินของตนไว้ได้ในกรณีที่ยังหาเงินมาไถ่ไม่ทันภายในกำหนดเดิม ทั้งนี้การขยายเวลาดังกล่าว ต้องกระทำภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด และต้องได้รับ ความยินยอมจากผู้รับซื้อฝาก โดยที่ระยะเวลาไถ่รวมทั้งหมดเมื่อรวมรอบเดิมและรอบขยาย ต้องไม่เกิน 10 ปี ตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การมีสิทธิขยายนี้ทำให้ผู้ขายไม่ต้องกังวลว่าจะเสียสิทธิทันทีหากยังไม่สามารถไถ่ได้ตามกำหนด และยังเป็นการป้องกันการโอนทรัพย์โดยพลิกข้อกฎหมายในทางลัด ซึ่งมักถูกใช้ในกรณีที่ผู้ขายไม่รู้สิทธิของตน
5. เจ้าหนี้ต้องแจ้งกำหนดไถ่ล่วงหน้า 3–6 เดือน
กฎหมายใหม่กำหนดหน้าที่ให้ผู้รับซื้อฝากต้อง แจ้งกำหนดไถ่ถอนล่วงหน้าอย่างชัดเจน เป็นหนังสือ ส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับไปยังผู้ขายฝาก โดยต้องระบุ วันครบกำหนดไถ่ และ จำนวนสินไถ่ที่ต้องชำระ รวมถึง แนบสำเนาสัญญาขายฝาก มาด้วย หากเจ้าหนี้ไม่ปฏิบัติตามขั้นตอนนี้ตามกรอบระยะเวลา ล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 3 เดือนและไม่เกิน 6 เดือนกฎหมายจะถือว่า กำหนดเวลาไถ่ถูกขยายออกไปโดยอัตโนมัติอีก 6 เดือน มาตรการนี้ถูกออกแบบเพื่อ คุ้มครองผู้ขายฝากไม่ให้สูญเสียสิทธิในการไถ่เพียงเพราะขาดข้อมูล หรือถูกเร่งรัดแบบไม่เป็นธรรม
6. ผู้ขายมีสิทธิวางสินไถ่ได้ที่สำนักงานใดก็ได้
เพื่ออำนวยความสะดวกและลดภาระของผู้ขายฝาก กฎหมายขายฝาก 2568 ระบุว่า ผู้ขายสามารถวางเงินสินไถ่ณสำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดใดก็ได้ทั่วประเทศ ไม่จำเป็นต้องเป็นสำนักงานที่ดินเดียวกับที่จดทะเบียนขายฝากไว้แต่แรก ซึ่งถือเป็น การขยายทางเลือกในการปฏิบัติให้กับประชาชน โดยเฉพาะผู้ที่ย้ายถิ่นฐานหรือลำบากในการเดินทางไปยังที่ดินเดิม มาตรการนี้ยังช่วยลดข้อโต้แย้งและแรงกดดันจากผู้รับซื้อที่อาจใช้สถานที่เป็นเครื่องมือกดดันหรือยื้อเวลาไม่ให้สามารถวางไถ่ได้ทันกำหนด
7. ไถ่คืนล่วงหน้าได้พร้อมลดต้นลดดอก
หนึ่งในข้อดีที่สำคัญของกฎหมายฉบับใหม่คือการให้สิทธิ ไถ่คืนก่อนกำหนด ซึ่งผู้ขายฝากสามารถชำระเงินสินไถ่เพื่อไถ่ทรัพย์คืนได้ล่วงหน้าก่อนถึงวันครบกำหนดตามสัญญา โดยเมื่อไถ่คืนล่วงหน้า ผู้ขายจะได้รับ สิทธิในการลดดอกเบี้ย หรือที่เรียกว่า “ลดต้นลดดอก” เช่นเดียวกับกรณีการชำระหนี้ก่อนกำหนดในระบบธนาคาร และถึงแม้ผู้รับซื้อฝากจะมีสิทธิเรียก ค่าปรับจากการชำระก่อนกำหนด แต่ก็ต้องอยู่ภายใต้กรอบที่กฎหมายกำหนดชัดเจน คือ ไม่เกิน 2% ของเงินต้น คำนวณจากช่วงเวลาที่เหลือจนถึงวันครบกำหนดเดิม ซึ่งช่วยให้ผู้ขายได้รับความยุติธรรม และไม่ถูกเรียกเก็บค่าปรับในอัตราที่เกินจริง เป็นมาตรการที่ส่งเสริมให้ผู้ขาย สามารถรักษาทรัพย์ได้โดยไม่ถูกลงโทษซ้ำซ้อน
8. สิทธิใช้ที่ดินระหว่างขายฝากยังเป็นของผู้ขายโดยไม่เสียค่าเช่า
แม้จะมีการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินไปยังผู้รับซื้อฝากแล้ว แต่กฎหมายให้การคุ้มครองว่า ผู้ขายยังคงมีสิทธิใช้ที่ดินได้โดยไม่ต้องเสียค่าเช่า ตลอดระยะเวลาการขายฝาก โดยเฉพาะหากใช้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยหรือทำเกษตรกรรม ผู้ขายสามารถใช้ที่ดินต่อได้โดยไม่มีค่าใช้จ่าย และยังสามารถให้บุคคลอื่นเช่าเพื่อ อยู่อาศัยหรือทำการเกษตร ได้เช่นกัน ซึ่งสัญญาเช่าดังกล่าวจะยัง มีผลบังคับตามกฎหมาย หากเกิดขึ้นก่อนวันจดทะเบียนขายฝาก ส่วนกรณีที่ให้เช่าภายหลัง ต้องเป็นไปตาม ข้อตกลงระหว่างผู้ขายกับผู้ซื้อฝาก ทั้งนี้ข้อแม้เดียวคือ ห้ามนำที่ดินไปให้เช่าทำพาณิชยกรรม เช่น เปิดร้านค้า โรงงาน หรือโครงการเชิงพาณิชย์ เนื่องจากถือว่าขัดกับเจตนารมณ์ของการคุ้มครองผู้ถือครองเพื่ออยู่อาศัย
9. แม้ไม่ไถ่คืนผู้ขายยังมีสิทธิในผลผลิตเกษตรอีก 6 เดือน
ในกรณีที่ผู้ขายฝากไม่สามารถไถ่ทรัพย์คืนได้ตามกำหนด และต้องส่งมอบกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ให้แก่ผู้รับซื้อฝาก กฎหมายยังคงให้สิทธิแก่ผู้ขายในการเก็บเกี่ยวผลผลิตทางการเกษตรที่ตนปลูกไว้ ภายในที่ดินนั้นต่อไปอีก ไม่เกิน 6 เดือน นับจากวันครบกำหนดไถ่ โดยที่ผู้รับซื้อต้องฝากให้ผู้ขายสามารถเข้าไปในที่ดินเพื่อขนย้ายหรือเก็บเกี่ยวผลผลิตที่ไม่ใช่ส่วนควบของที่ดิน เช่น ข้าว ผัก ผลไม้ ซึ่งถือว่าเป็น การคุ้มครองการลงทุนและแรงงานของผู้ขาย ที่ได้ลงมือเพาะปลูกก่อนครบกำหนดการไถ่ มาตรการนี้จึงช่วยลดความเสียหายและไม่ปล่อยให้ผู้ขายเสียเปรียบโดยสิ้นเชิงแม้จะพลาดการไถ่คืน
10. เพิ่มบทลงโทษกรณีปลอมเอกสารหรือฉ้อโกงผู้ขาย
หนึ่งในจุดเปลี่ยนสำคัญของกฎหมายขายฝากฉบับใหม่ คือการ เพิ่มบทลงโทษทางอาญา สำหรับผู้ที่ ปลอมแปลงเอกสาร, หลอกลวง, หรือใช้ช่องโหว่ทางกฎหมาย เพื่อเอาทรัพย์สินของผู้ขายไปโดยไม่ชอบธรรม โดยเฉพาะในกรณีที่มีการทำสัญญาไม่เป็นธรรม หรือทำให้ผู้ขายเข้าใจผิดจนเสียสิทธิในการไถ่คืน ท่าทีของกฎหมายในปี 2568 นี้ เข้มงวดกว่าที่ผ่านมา อย่างชัดเจน โดยเปิดทางให้ผู้ขายสามารถฟ้องร้องดำเนินคดีได้ทันทีหากถูกเอาเปรียบ พร้อมกับมี บทลงโทษทั้งจำและปรับสำหรับผู้กระทำผิด มาตรการนี้ไม่เพียงสร้างความมั่นใจแก่ผู้ขายฝาก แต่ยังเป็นการปรามกลุ่มทุนหรือผู้ประกอบธุรกิจที่อาศัยการข่มขู่หรือกลวิธีซับซ้อนเพื่อยึดทรัพย์อย่างไม่เป็นธรรม
11. การขายฝากที่ดินถือเป็นคดีผู้บริโภค
กฎหมายปี 2568 ได้มีการปรับนิยามให้ คดีที่เกี่ยวข้องกับการขายฝากทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยหรือเกษตรกรรม ซึ่งเกิดข้อพิพาทหรือมีความไม่เป็นธรรมในสัญญา ถือเป็นคดีผู้บริโภค ทันที ส่งผลให้สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) สามารถฟ้องร้องแทนผู้เสียหายได้ และผู้ขายฝากสามารถเข้าถึงกระบวนการยุติธรรมที่รวดเร็วและมีต้นทุนน้อยลง การกำหนดให้ธุรกรรมขายฝากบางประเภทอยู่ภายใต้กฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค ทำให้ประชาชนทั่วไปได้รับการ ดูแลอย่างใกล้ชิดจากหน่วยงานรัฐ และไม่ตกเป็นฝ่ายเสียเปรียบจากการขาดความรู้หรืออำนาจต่อรองที่น้อยกว่าคู่สัญญา
12. สัญญาซื้อขายอื่นที่คล้ายคลึงขายฝากถูกควบคุมตามกฎหมายนี้ด้วย
เพื่อปิดช่องว่างทางกฎหมาย กฎหมายขายฝาก 2568 ได้กำหนดว่า สัญญาซื้อขายที่มีลักษณะคล้ายกับการขายฝาก เช่น การขายบ้านพร้อมเงื่อนไขให้ไถ่คืน, การขายที่ดินที่กำหนดสิทธิให้เจ้าของเดิมซื้อกลับ, หรือสัญญาที่มีวัตถุประสงค์เพื่อให้กู้ยืมเงินโดยแฝงการขายทรัพย์ จะถูกตีความให้ อยู่ภายใต้บังคับของกฎหมายขายฝากเช่นเดียวกัน จุดนี้สำคัญอย่างยิ่ง เพราะช่วยขจัดความพยายาม บิดเบือนรูปแบบของสัญญาเพื่อหลบเลี่ยงข้อบังคับทางกฎหมาย โดยเฉพาะจากฝ่ายผู้ซื้อที่อาจใช้ข้ออ้างด้านรูปแบบเอกสารเพื่อไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไข เช่น การแจ้งไถ่หรือดอกเบี้ยสูงเกินกฎหมายกำหนด การขยายขอบเขตเช่นนี้ทำให้ ผู้ขายได้รับการคุ้มครองครอบคลุมมากขึ้น และธุรกรรมผิดกฎหมายมีโอกาสถูกลงโทษได้จริงในทางปฏิบัติ
กฎหมายอ้างอิงเกี่ยวกับการขายฝาก
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หมวดขายฝาก (มาตรา 491–502)
กฎหมายหลักที่ระบุถึงนิยามของขายฝากสิทธิของผู้ขายและผู้ซื้อข้อจำกัดของระยะเวลาไถ่คืนอัตราสินไถ่และข้อห้ามในการใช้สิทธิรวมถึงรายละเอียดของการส่งมอบทรัพย์เมื่อไถ่คืน
พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ฉบับที่ 12 พ.ศ. 2541)
แก้ไขหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการขยายเวลาไถ่คืนการใช้สิทธิไถ่ต่อบุคคลที่สามและวิธีการแสดงเจตนาทางกฎหมายเพื่อให้เกิดความชัดเจนและคุ้มครองผู้ถือสิทธิไถ่อย่างเป็นธรรม
กฎหมายควบคุมการขายฝากที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยและเกษตรกรรม (เริ่มใช้ 17 เม.ย. 2562)
กฎหมายเฉพาะที่เพิ่มความคุ้มครองแก่ผู้ขายฝากเช่นกำหนดระยะเวลาไถ่ขั้นต่ำ, เพดานดอกเบี้ย 15% ต่อปี, เงื่อนไขการแจ้งกำหนดไถ่ล่วงหน้าและสิทธิในการอยู่อาศัยหรือใช้ที่ดินระหว่างขายฝาก
