ขายฝาก คืออะไร? ด้วย 6 วิธีขายฝากอสังหาริมทรัพย์

สำหรับใครที่กำลังค้นหาเรื่องเกี่ยวกับการขายฝาก คงเป็นเรื่องยากหากคุณมีความรู้ทางกฎหมายอันน้อยนิด เนื่องจากการขายฝากเป็นหนึ่งในการทำนิติกรรมทางกฎหมายที่มีบทบัญญัติหลายประการที่เคร่งครัด แต่นั่นก็เพื่อป้องกันการถูกเอาเปรียบของตัวผู้ขายฝากเอง นั่นทำให้ในวันนี้ Inno Home แพลตฟอร์มขายฝากอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท จะขอมาอธิบายและให้ความรู้ในทุกแง่มุมของการขายฝากให้แก่คุณกัน พร้อมด้วย 6 วิธีขายฝากอสังหาริมทรัพย์ที่จะทำให้คุณเข้าใจเรื่องนี้ได้ง่ายขึ้น

ขายฝาก คืออะไร?

ขายฝาก(Repo) คือการทำสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491 ซึ่งอาจกล่าวได้ว่าการขายฝากเป็นการที่ผู้ขายฝากมอบสิทธิ์ความเป็นเจ้าของสูงสุดให้กับอีกผู้ซื้อฝาก โดยผู้ซื้อฝากนั้นได้มอบเงินจำนวนหนึ่งแก่ผู้ขายฝากเพื่อเป็นค่าตอบแทนจนกว่าจะมีการไถ่ถอนทรัพย์คืนตามระยะเวลาที่เขียนไว้ในหนังสือสัญญาขายฝากครั้งนั้น

เพื่อให้ทำความเข้าใจได้ง่ายขึ้น ขายฝากนั้นคล้ายกับการจำนำที่เราคุ้นหูกัน ซึ่งการจำนำนั้นจะใช้กับสังหาริมทรัพย์เป็นหลัก แตกต่างกับการขายฝากที่จะเป็นอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน ที่ดิน คอนโด หรือใช้เป็นสังหาริมทรัพย์ เช่น รถยนต์ เรือ เกวียน โทรทัศน์ ก็ย่อมได้

ความสำคัญของการขายฝาก

การขายฝากมีความสำคัญอย่างมากสำหรับคนที่ต้องการเงินด่วน แต่ไม่อยากขายทรัพย์สินขาด เพราะช่วยให้ได้เงินเร็วกว่าการกู้จากธนาคาร ไม่ต้องผ่านขั้นตอนการอนุมัติที่ยุ่งยาก ไม่ต้องมีเอกสารรายได้มากมาย และ ไม่จำเป็นต้องมีประวัติเครดิตดี แม้แต่คนที่เคยผิดนัดชำระหนี้ก็สามารถขายฝากได้ถ้ามีทรัพย์สิน นอกจากนี้ การขายฝากยังมีความยืดหยุ่นมากกว่า เพราะคุณสามารถเจรจาต่อรองเงื่อนไขต่างๆ ได้โดยตรงกับผู้ซื้อฝาก ไม่ว่าจะเป็นวิธีการจ่ายดอกเบี้ย หรือระยะเวลาในการไถ่ถอน

ที่สำคัญที่สุด การขายฝากให้โอกาสคุณได้ทรัพย์สินคืน ต่างจากการขายขาดที่เมื่อขายไปแล้วจะไม่มีสิทธิ์เรียกร้องอีก การขายฝากช่วยให้คุณมีเวลาหาเงินมาไถ่ถอนทรัพย์สินคืน ซึ่งเหมาะกับคนที่ต้องการใช้เงินก้อนในช่วงเวลาหนึ่ง แต่คาดว่าในอนาคตจะมีเงินมาไถ่ถอนได้ สำหรับผู้ที่มีทรัพย์สินที่มีคุณค่าทางใจ เช่น บ้านที่อยู่มานาน หรือที่ดินมรดกจากบรรพบุรุษ การขายฝากช่วยให้ไม่ต้องสูญเสียทรัพย์สินเหล่านั้นไปอย่างถาวร อย่างไรก็ตาม ควรคำนึงเสมอว่ามีความเสี่ยงที่อาจสูญเสียทรัพย์สินหากไม่สามารถไถ่ถอนได้ทันตามกำหนด

วิธีขายฝากอสังหาริมทรัพย์

ขายฝากเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่ช่วยแก้ปัญหาเรื่องการเงินอย่างเร่งด่วน โดยที่คุณยังมีโอกาสได้ทรัพย์สินกลับคืนในอนาคต มาดูขั้นตอนการขายฝากกันอย่างละเอียดกัน

1. การสำรวจและประเมินทรัพย์สิน

ขั้นตอนแรกคือการที่ผู้ซื้อฝาก (ผู้ให้กู้) จะมาดูบ้าน ที่ดินหรือหลักทรัพย์ที่คุณต้องการนำมาขายฝาก นี่เป็นขั้นตอนสำคัญเพราะผู้ซื้อฝากต้องประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อกำหนดวงเงินที่จะให้ได้ โดยส่วนใหญ่จะประเมินประมาณ 50-70% ของราคาตลาด ขึ้นอยู่กับความเสี่ยงและสภาพทรัพย์สิน

2. การตกลงราคาและเงื่อนไข

เมื่อทั้งสองฝ่ายเห็นทรัพย์สินแล้วจะมีหัวข้อการเจรจาต่อรองที่นิยมพบ อันได้แก่

• จำนวนเงินที่จะได้รับจากการขายฝาก
• ระยะเวลาของสัญญาขายฝาก (ปกติอยู่ที่ 1-3 ปี)
• อัตราดอกเบี้ยที่ต้องจ่าย (ไม่เกิน 15% ต่อปีตามกฎหมาย)
• เงื่อนไขการชำระดอกเบี้ย (รายเดือน รายไตรมาส หรือครั้งเดียวตอนไถ่ถอน)

3. การจดทะเบียนที่กรมที่ดิน

หลังจากตกลงเงื่อนไขกันเรียบร้อยแล้ว ทั้งผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝากต้องไปที่กรมที่ดินพร้อมกันเพื่อทำสัญญาขายฝากอย่างเป็นทางการ โดยต้องเตรียมเอกสารดังนี้

• โฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิ์ของอสังหาริมทรัพย์
• บัตรประชาชนของทั้งสองฝ่าย
• ทะเบียนบ้านของทั้งสองฝ่าย
• เงินค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียน

เจ้าหน้าที่จะจัดทำสัญญาขายฝากและบันทึกรายละเอียดลงในโฉนดที่ดิน

4. การรับเงินทันทีหลังทำสัญญา

จุดเด่นของการขายฝากคือ ทันทีที่จดทะเบียนเสร็จสิ้น ผู้ขายฝากจะได้รับเงินตามจำนวนที่ตกลงกันทันที ซึ่งแตกต่างจากการกู้ธนาคารที่อาจต้องรอการอนุมัติหรือขั้นตอนอื่นๆ อีกมากมาย

5. การชำระดอกเบี้ยรายเดือน

ตามเงื่อนไขในสัญญา ผู้ขายฝากต้องจ่ายดอกเบี้ยให้ผู้ซื้อฝากเป็นรายเดือนจนกว่าจะครบกำหนดสัญญา ดอกเบี้ยนี้คิดจากยอดเงินที่คุณได้รับจากการขายฝาก โดยกฎหมายกำหนดไว้ว่าต้องไม่เกิน 15% ต่อปี ตามมาตรา 499 วรรคสอง แต่อาจมีการตกลงในอัตราที่ต่ำกว่านี้ได้

6. การไถ่ถอนเมื่อครบกำหนด

เมื่อครบกำหนดระยะเวลาตามสัญญา คุณสามารถนำเงินตามจำนวนที่ขายฝากไว้ไปชำระคืนให้ผู้ซื้อฝากเพื่อไถ่ถอนทรัพย์สินคืน โดยต้องไปดำเนินการที่กรมที่ดินเช่นเดียวกับตอนทำสัญญาขายฝาก ทั้งนี้ต้องไถ่ถอนภายในระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา มิเช่นนั้นกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้ซื้อฝากโดยสมบูรณ์

ข้อควรระวังของการขายฝากอสังหาริมทรัพย์

การขายฝากอสังหาริมทรัพย์มีข้อควรระวังหลายประการที่ผู้ขายฝากควรตระหนักก่อนตัดสินใจ เนื่องจากเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินมูลค่าสูงและมีความเสี่ยงที่อาจสูญเสียทรัพย์สินได้ ประเด็นสำคัญที่ต้องระวังคือเรื่องระยะเวลาในการไถ่ถอนที่จำกัด ต้องแน่ใจว่าคุณสามารถหาเงินมาไถ่ถอนได้ทันตามกำหนด เพราะเมื่อพ้นกำหนดแล้ว กรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้ซื้อฝากทันที นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ยของการขายฝากมักสูงกว่าการกู้เงินจากธนาคาร แม้กฎหมายจะกำหนดเพดานไว้ไม่เกิน 15% ต่อปี แต่ก็ยังเป็นภาระมากในการจ่ายดอกเบี้ยรายเดือน

อีกประเด็นที่ต้องให้ความสำคัญคือเงื่อนไขต่างๆ ในสัญญา ควรตรวจสอบว่ามีค่าใช้จ่ายแอบแฝงหรือไม่ เช่น ค่าธรรมเนียมการจัดการต่างๆ หรือค่าปรับหากผิดนัดชำระดอกเบี้ย ในบางสัญญาอาจมีเงื่อนไขระบุว่าหากผิดนัดชำระดอกเบี้ยแม้เพียงครั้งเดียว จะถือว่าสิ้นสุดสัญญาทันทีและทรัพย์สินตกเป็นของผู้ซื้อฝาก นอกจากนี้ ควรศึกษาเงื่อนไขการอยู่อาศัยหรือการใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินระหว่างขายฝาก บางสัญญาอาจระบุให้ยังคงอยู่อาศัยได้ แต่บางสัญญาอาจกำหนดให้ต้องย้ายออกทันที

ขายฝาก แตกต่างกับ จำนอง อย่างไร?

การขายฝากและการจำนองเป็นการทำนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่กฎหมายให้การรับรอง โดยการขายฝากอยู่ภายใต้บทบัญญัติมาตรา 491-502 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งกำหนดว่า “การขายฝากคือสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้” 

ส่วนการจำนองอยู่ภายใต้บทบัญญัติมาตรา 702-746 ซึ่งกำหนดว่า “การจำนองคือสัญญาซึ่งบุคคลหนึ่ง เรียกว่าผู้จำนอง เอาทรัพย์สินตราไว้แก่บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่าผู้รับจำนอง เพื่อเป็นประกันการชำระหนี้ โดยไม่ส่งมอบทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง”

ทั้งสองวิธีนี้มีความแตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ ดังนี้

การเลือกระหว่างการขายฝากกับการจำนองควรพิจารณาจากความเร่งด่วนในการใช้เงิน ความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อในระบบ และความเสี่ยงที่ยอมรับได้ในการสูญเสียทรัพย์สิน โดยการขายฝากอาจเป็นทางเลือกสุดท้ายเมื่อไม่สามารถเข้าถึงการจำนองได้ เนื่องจากมีความเสี่ยงสูงกว่า