ที่ดิน ส.ป.ก. คืออะไร? เข้าใจให้ชัด ก่อนยื่นขอหรือคิดซื้อขาย

ในโลกของอสังหาริมทรัพย์ นอกจากโฉนดที่ดินทั่วไปที่เราคุ้นเคยกันแล้ว ยังมี “ที่ดิน ส.ป.ก.” ซึ่งเป็นอีกหนึ่งประเภทที่มักถูกหยิบยกขึ้นมาเป็นประเด็นในสังคมอยู่บ่อยครั้ง โดยเฉพาะในช่วงที่มีข่าวการใช้ที่ดินผิดประเภท หรือการโอนสิทธิอย่างไม่ถูกต้อง ทำให้ในวันนี้ Inno Home ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์จึงได้จัดทำบทความนี้ เพื่อจะพาคุณทำความเข้าใจว่า “ที่ดินส.ป.ก.” คืออะไรใครมีสิทธิได้รับโอนได้แค่ไหนและสามารถซื้อขายได้หรือไม่ เพื่อให้คุณตัดสินใจได้ถูกต้องเมื่อต้องเข้าไปเกี่ยวข้องกับที่ดินประเภทนี้กันครับ

ที่ดิน ส.ป.ก. คืออะไร?

ที่ดิน ส.ป.ก. หรือชื่อเต็มว่า “ที่ดินตามหนังสืออนุญาต ส.ป.ก. 4-01” คือ ที่ดินที่รัฐจัดสรรให้แก่เกษตรกรที่มีฐานะยากจน ไม่มีที่ดินทำกิน หรือมีอยู่ในปริมาณไม่เพียงพอ โดยอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของสำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) เพื่อให้ประชาชนกลุ่มนี้มีโอกาสประกอบอาชีพและดำรงชีพอย่างมั่นคง การจัดสรรที่ดินดังกล่าวเป็นไปตามพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 ซึ่งกำหนดชัดเจนว่า ที่ดิน ส.ป.ก. ต้องใช้เพื่อการเกษตรกรรมเท่านั้น ห้ามนำไปใช้เพื่อกิจกรรมอื่นไม่ว่ากรณีใด ทั้งนี้ ที่ดิน ส.ป.ก. ไม่ใช่โฉนดกรรมสิทธิ์ แต่เป็นเอกสารที่ให้สิทธิครอบครองและใช้ประโยชน์ชั่วคราวในลักษณะเฉพาะเจาะจง ซึ่งหมายความว่าผู้ถือสิทธิไม่สามารถนำที่ดินไปใช้เพื่อวัตถุประสงค์อื่นที่ไม่เกี่ยวข้องกับการเกษตรได้

ดังนั้น ที่ดิน ส.ป.ก. จึงไม่ใช่ ที่ดินฟรี ตามที่หลายคนเข้าใจ เนื่องจากสิทธิที่ได้รับจากรัฐเป็นเพียงการอนุญาตให้ใช้ประโยชน์เพื่อการเกษตรกรรม ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ในทางกฎหมาย ผู้ถือสิทธิจึงไม่สามารถซื้อขาย โอน หรือใช้ในเชิงพาณิชย์ได้อย่างอิสระ ซึ่งเป็นข้อแตกต่างสำคัญจากโฉนดที่ดินทั่วไป

แม้ในปัจจุบันจะมีนโยบายให้สามารถเปลี่ยน ส.ป.ก. 4-01 เป็น “โฉนดที่ดินเพื่อเกษตรกรรม” ได้ในบางกรณี แต่การดำเนินการดังกล่าวยังคงต้องอยู่ภายใต้เงื่อนไขที่เข้มงวด เช่น ต้องถือครองสิทธิมาแล้วไม่น้อยกว่า 5 ปี ใช้ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมอย่างแท้จริง และต้องปลูกไม้มีค่าตามที่กำหนด จึงไม่สามารถตีความได้ว่าที่ดิน ส.ป.ก. ทุกแปลงจะสามารถเปลี่ยนเป็นโฉนดแล้วนำไปขายได้ ความเข้าใจที่คลาดเคลื่อนนี้อาจนำไปสู่การตัดสินใจผิดพลาด หรือการตกเป็นเหยื่อของการโฆษณาชวนเชื่อในตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยไม่รู้ตัว

ที่มาของ ที่ดิน ส.ป.ก.

ที่ดิน ส.ป.ก. ถูกออกแบบมาเพื่อช่วยเหลือประชาชนที่มีฐานะยากจนและไม่มีที่ดินทำกินอย่างเพียงพอ โดยเฉพาะกลุ่มคนที่ตั้งใจจะประกอบอาชีพเกษตรกรรมเป็นหลัก ไม่ว่าจะเป็นเกษตรกรที่มีที่ดินน้อยเกินไป ผู้ที่มีรายได้น้อย หรือผู้ที่กำลังเริ่มต้นเข้าสู่อาชีพเกษตรกรรม ที่ดินประเภทนี้จึงเหมาะกับคนที่ต้องการพึ่งพาตนเองด้วยการทำการเกษตร และพร้อมจะปฏิบัติตามกฎระเบียบของ ส.ป.ก. อย่างเคร่งครัด เช่น การห้ามซื้อขายหรือให้เช่าที่ดิน ห้ามใช้ผิดประเภท และต้องใช้ประโยชน์ด้วยตนเองเท่านั้น กลุ่มผู้ได้รับสิทธิมักประกอบด้วยเกษตรกรดั้งเดิม ผู้ประสงค์จะเป็นเกษตรกรที่มีรายได้น้อย และสถาบันเกษตรกร เช่น สหกรณ์หรือกลุ่มเกษตรกรต่าง ๆ

สำหรับแหล่งที่มาของที่ดิน ส.ป.ก. ส่วนใหญ่ได้มาจากการจัดสรรที่ดินของรัฐ ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่ป่าสงวนเดิม พื้นที่รกร้างว่างเปล่าที่ไม่มีหน่วยงานใดใช้ประโยชน์ หรือที่ดินราชพัสดุบางประเภทที่สามารถโอนมาอยู่ในความดูแลของ ส.ป.ก. ได้ นอกจากนี้ยังมีกรณีที่รัฐเวนคืนหรือจัดซื้อที่ดินจากเอกชนเพื่อนำมาเข้าสู่ระบบการปฏิรูปที่ดินอีกด้วย โดยทั้งหมดนี้อยู่ภายใต้การควบคุมดูแลของสำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) ซึ่งจะเป็นผู้พิจารณาและจัดสรรให้ผู้มีคุณสมบัติเข้าเกณฑ์ได้ใช้ประโยชน์อย่างเป็นธรรมและตรงตามเจตนารมณ์ของกฎหมายปฏิรูปที่ดินนั่นเอง

ที่ดิน ส.ป.ก. ซื้อขายได้ไหม?

โดยหลักกฎหมายที่ดินส.ป.ก. ไม่สามารถซื้อขายได้ เพราะถือเป็นทรัพย์ของรัฐที่ให้สิทธิแก่เกษตรกรเข้าใช้ประโยชน์ ไม่ใช่ทรัพย์ที่เป็นกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคล

ตามมาตรา 39 แห่ง พ.ร.บ.ปฏิรูปที่ดินฯ 2518 ห้ามโอนหรือซื้อขาย เว้นแต่

• โอนทางมรดกให้ทายาทโดยชอบธรรม
• โอนไปยังสถาบันเกษตรกร
• โอนคืนให้ ส.ป.ก. เพื่อใช้จัดสรรใหม่

หากมีการซื้อขายนอกระบบ ถือว่าเป็นโมฆะ และอาจมีโทษตามกฎหมายทั้งทางแพ่งและอาญา แต่อย่างไรก็ดี ที่ดิน ส.ป.ก. สามารถโอนสิทธิได้ในบางกรณี โดยมีข้อจำกัดเพื่อป้องกันการใช้ที่ดินผิดวัตถุประสงค์ ได้แก่

• โอนเป็นมรดก ให้กับสามี/ภรรยา บุตร บิดามารดา พี่น้อง หรือหลาน
• โอนขณะยังมีชีวิต ได้เฉพาะกรณีที่มีเหตุผลจำเป็น เช่น ป่วย หรือชรา และผู้รับโอนต้องมีคุณสมบัติเป็นเกษตรกรเช่นกัน

คุณสมบัติของผู้มีสิทธิได้รับที่ดิน ส.ป.ก.

ผู้ที่มีสิทธิขอรับจัดสรรที่ดิน ส.ป.ก. จะต้องมีคุณสมบัติตามที่กำหนดในพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 และประกาศที่เกี่ยวข้อง ซึ่งเน้นการช่วยเหลือเกษตรกรและประชาชนผู้มีรายได้น้อยที่ไม่มีที่ดินทำกินอย่างเพียงพอ โดยต้องเป็นผู้มีสัญชาติไทย บรรลุนิติภาวะหรือเป็นหัวหน้าครอบครัว มีความประพฤติดี ซื่อสัตย์สุจริต มีร่างกายแข็งแรง ขยันขันแข็ง และไม่มีที่ดินเป็นของตนเอง หรือมีอยู่ในปริมาณที่ไม่เพียงพอต่อการครองชีพ ทั้งนี้ ผู้ขอรับสิทธิต้องยินยอมปฏิบัติตามระเบียบของ ส.ป.ก. อย่างเคร่งครัด

ช่องทางการยื่นขอสิทธิ

ผู้ที่สนใจขอรับจัดสรรที่ดิน สามารถยื่นคำร้องได้ที่สำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) ประจำจังหวัดที่ตนเองอาศัยอยู่ โดยเตรียมเอกสารประกอบ ได้แก่ สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน และหลักฐานแสดงสถานภาพที่ดินที่ครอบครอง (ถ้ามี) จากนั้นเจ้าหน้าที่ ส.ป.ก. จะทำการตรวจสอบคุณสมบัติและพื้นที่ที่เหมาะสม ก่อนเข้าสู่กระบวนการจัดสรรที่ดินอย่างเป็นระบบ ซึ่งในบางจังหวัดอาจมีระยะเวลาการรอคอยหรือจำนวนพื้นที่จำกัด ขึ้นอยู่กับนโยบายและทรัพยากรในแต่ละพื้นที่

หน้าที่ของผู้ถือสิทธิที่ดินส.ป.ก.

การได้รับสิทธิในที่ดิน ส.ป.ก. มาพร้อมกับภาระหน้าที่ที่ผู้ถือสิทธิต้องปฏิบัติตามอย่างเคร่งครัด เพื่อให้การใช้ที่ดินเป็นไปตามวัตถุประสงค์ของการปฏิรูปที่ดินอย่างแท้จริง โดยผู้ถือสิทธิต้องทำการเกษตรด้วยตนเอง ห้ามขาย ให้เช่า หรือยกที่ดินให้ผู้อื่นใช้ประโยชน์ นอกจากนี้ การขุดบ่อน้ำสามารถทำได้ไม่เกิน 5% ของพื้นที่ที่ได้รับสิทธิ และต้องไม่นำดินออกนอกพื้นที่ เพื่อไม่ให้เสียสมดุลทางธรรมชาติของแปลงเกษตร ผู้ถือสิทธิต้องดูแลหมุดหลักเขตและสภาพแวดล้อมของที่ดินไม่ให้เสียหาย สามารถปลูกสร้างที่อยู่อาศัยได้อย่างเหมาะสมต่อการดำรงชีวิต และจะต้องยินยอมทำสัญญากับ ส.ป.ก. พร้อมปฏิบัติตามเงื่อนไขในสัญญานั้นอย่างครบถ้วน เพื่อให้การถือครองที่ดินเป็นไปอย่างถูกต้องตามกฎหมายและยั่งยืนในระยะยาว

ที่ดิน ส.ป.ก. ในฐานะโฉนดที่ดินเพื่อเกษตรกรรม

เพื่อยกระดับความมั่นคงในสิทธิการครอบครองที่ดินของเกษตรกร รัฐบาลได้ขับเคลื่อนนโยบายการเปลี่ยนที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 ให้กลายเป็น “โฉนดที่ดินเพื่อเกษตรกรรม” ซึ่งถือเป็นการปรับปรุงเอกสารสิทธิให้มีสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจนขึ้น โดยยังคงยึดหลักการใช้ประโยชน์เพื่อเกษตรกรรมเป็นสำคัญ ภายใต้เงื่อนไขที่รัดกุม เช่น ผู้ถือสิทธิต้องเป็นเกษตรกรที่ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินมาไม่น้อยกว่า 5 ปี ที่ดินนั้นยังต้องใช้ในการเกษตรกรรมเท่านั้นและอยู่ภายใต้การควบคุมตรวจสอบของ ส.ป.ก. ผู้ถือสิทธิยังมีหน้าที่ปลูกไม้มีค่าตามสัดส่วนและชนิดที่กำหนด ทั้งนี้ เอกสารสิทธิที่ออกใหม่สามารถใช้เป็นหลักประกันเงินกู้กับสถาบันการเงินได้ และสามารถเปลี่ยนมือได้ในกรณีที่ผู้รับสิทธิเป็นเกษตรกรตามเกณฑ์ที่กำหนด เพื่อให้การเปลี่ยนแปลงนี้ไม่บิดเบือนเจตนารมณ์ของกฎหมายปฏิรูปที่ดิน