วิธีคำนวณค่าโอนที่ดิน พร้อมขั้นตอนอย่างง่าย

ในยุคที่การซื้อขายหรือโอนที่ดินเป็นเรื่องที่เกี่ยวข้องกับเงินก้อน การรู้ล่วงหน้าว่าต้องจ่ายอะไรบ้างคือสิ่งจำเป็น เพราะ ค่าโอนที่ดิน ไม่ได้มีแค่ค่าธรรมเนียม แต่ยังมีภาษีและค่าใช้จ่ายอื่นที่หลายคนมักมองข้าม ดังนั้นในวันนี้  InnoHome จึงจะพาคุณไปทำความเข้าใจ วิธีคำนวณค่าโอนที่ดิน แบบง่าย ๆ พร้อมตัวอย่างจริง เพื่อให้คุณเตรียมเอกสาร วางแผนค่าใช้จ่าย และเดินเรื่องได้อย่างมั่นใจในปี 2025

1. เตรียมเอกสารให้พร้อม ก่อนเข้าสู่ขั้นตอนการคำนวณ

ก่อนจะเข้าสู่การคำนวณค่าโอนที่ดิน สิ่งแรกที่ต้องตรวจเช็กให้ชัดคือ คุณอยู่ในกรณีไหน? เพราะแต่ละกรณีมีเอกสารประกอบแตกต่างกัน และมีผลต่อขั้นตอนในสำนักงาน รวมถึงประเภทภาษีที่ต้องชำระ

โดยหากคุณเป็นกรณีบุคคลธรรมดา (ซื้อ-ขายทั่วไป) ต้องใช้เอกสารดังนี้

1. โฉนดที่ดินฉบับจริง
2. บัตรประชาชน + ทะเบียนบ้าน (ทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย)
3. ทะเบียนสมรส + หนังสือยินยอมจากคู่สมรส (ถ้ามี)
4. หนังสือเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี)
5. หนังสือมอบอำนาจ (กรณีให้ผู้อื่นดำเนินการแทน)

หรือในกรณีนิติบุคคล (ซื้อในนามบริษัท) จะต้องใช้เอกสารดังนี้

1. หนังสือรับรองนิติบุคคล และ บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น (อายุไม่เกิน 1 เดือน)
2. รายงานการประชุมคณะกรรมการ (ระบุวัตถุประสงค์การซื้อขาย)
3. สำเนาบัตรประชาชน + ทะเบียนบ้านของกรรมการ
4. ตัวอย่างลายเซ็นกรรมการ
5. เอกสารมอบอำนาจ (ถ้ามีการให้ตัวแทนไปยื่นเรื่อง)

หากเป็นกรณีโอนให้บุตร (ไม่ใช่ซื้อขาย) ต้องใช้เอกสารดังนี้

1. โฉนดที่ดิน + บัตรประชาชน + ทะเบียนบ้านของพ่อ แม่ และลูก
2. ทะเบียนสมรสของพ่อแม่
3. หนังสือมอบอำนาจและเอกสารของผู้รับมอบอำนาจ (ถ้ามี)

จากประสบการณ์ของทางเรา การเตรียมเอกสารให้ครบตั้งแต่ต้นนั้นจะช่วยให้การคำนวณค่าธรรมเนียมในขั้นตอนต่อไปเป็นไปอย่างราบรื่น ไม่ต้องย้อนกลับไปแก้ไขให้เสียเวลาครับ

2. ขั้นตอนสำคัญที่เกี่ยวข้องกับการคำนวณค่าโอน

การคำนวณค่าโอนจะเกิดขึ้นในขั้นตอนที่สำนักงานที่ดินประเมินราคาทรัพย์ ซึ่งเกิดขึ้นระหว่างการดำเนินเรื่องกับเจ้าหน้าที่ หากคุณเข้าใจลำดับขั้นตอนนี้ไว้ล่วงหน้า จะรู้ทันว่า ต้องเตรียมเงินเท่าไร? และ ต้องชำระเมื่อใด?

1. ยื่นเอกสารพร้อมคำขอที่โต๊ะประชาสัมพันธ์
2. รอรับบัตรคิว และเข้าพบเจ้าหน้าที่ชำนาญงาน
3. เจ้าหน้าที่ประเมินราคาที่ดิน และคำนวณค่าใช้จ่ายทั้งหมด ได้แก่
   • ค่าธรรมเนียมการโอน (2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย)
   • ค่าอากรแสตมป์ (0.5%) หรือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%) ตามเงื่อนไข
   • ค่าจดจำนอง (1% ของวงเงินกู้ ถ้ามี)
4. ได้รับใบคำนวณค่าใช้จ่าย → นำไปชำระที่ฝ่ายการเงิน
5. รับใบเสร็จ และดำเนินการรับโฉนดใหม่ + สัญญาซื้อขาย

หมายเหตุ: การคำนวณราคาที่ดินจะอิงจากราคาประเมินราชการ ไม่ใช่ราคาตลาดจริง ซึ่งสามารถเช็กได้ที่เว็บไซต์กรมธนารักษ์

3. โอนที่ดินได้ที่ไหน?

การโอนที่ดินสามารถดำเนินการได้ 2 ช่องทางครับ โดยแต่ละช่องทางมีผลต่อความสะดวกในการเตรียมเอกสาร และเวลาในการทราบค่าใช้จ่าย อันได้แก่

1. ไปที่สำนักงานที่ดินด้วยตัวเอง

เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการยื่นเอกสารและจ่ายค่าธรรมเนียมพร้อมตรวจสอบแบบละเอียด สามารถพูดคุยกับเจ้าหน้าที่ได้โดยตรง หากเตรียมเอกสารครบ จะรู้ค่าใช้จ่ายแน่นอนในวันเดียว

2. จองคิวล่วงหน้าผ่านแอป e-QLands

สามารถแนบเอกสาร และเลือกรอบวัน-เวลาได้ด้วยตัวเอง เหมาะกับคนที่อยากวางแผนล่วงหน้า ระบบจะให้โหลดเอกสารและทราบขั้นตอนก่อนถึงวันจริง แต่ยังเปิดบริการเฉพาะในกรุงเทพฯ

การรู้ว่าคุณต้องเตรียมเอกสารอะไร ไปทำเรื่องที่ไหน และเข้าใจขั้นตอนการคำนวณค่าใช้จ่ายอย่างคร่าว ๆ จะช่วยให้การโอนที่ดินไม่ใช่เรื่องวุ่นวาย และไม่มีค่าใช้จ่ายแอบแฝงที่ทำให้เซอร์ไพรส์ภายหลังแน่นอนครับ

4. วิธีคำนวณค่าโอนที่ดินแบบละเอียด (พร้อมสูตร + ตาราง)

การคำนวณค่าโอนที่ดินเป็นเรื่องที่หลายคนกังวล เพราะค่าใช้จ่ายไม่ได้มีแค่ค่าธรรมเนียมการโอน แต่ยังมีภาษีและค่าธรรมเนียมอื่น ๆ ที่ขึ้นอยู่กับ ประเภทของการโอน และสถานะของผู้โอน-ผู้รับโอน ดังนั้นสิ่งสำคัญคือ ต้องรู้ว่าเราอยู่ในสถานะไหน และ ใช้ราคาประเมินหรือราคาขายจริงในการคิด

รายการ	อัตรา/สูตรที่ใช้คำนวณ	หมายเหตุ
ค่าธรรมเนียมการโอน	2% × ราคาสูงสุด (ราคาขายจริงหรือราคาประเมิน)	ในบางกรณีที่รัฐมีมาตรการลด อาจเหลือ 0.01% (เช่นในปี 2568)
ค่าอากรแสตมป์	0.5% × ราคาสูงสุด (ราคาขายจริงหรือราคาประเมิน)	หากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จะไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ	3.3% × ราคาสูงสุด	ใช้ในกรณีถือครองไม่ถึง 5 ปี และไม่ได้อยู่ในทะเบียนบ้าน 1 ปีขึ้นไป
ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (หัก ณ ที่จ่าย)	คำนวณตามขั้นบันไดรายได้ และจำนวนปีที่ถือครอง	มีการหักค่าใช้จ่ายตามปีที่ถือ เช่น 1 ปี = หัก 92% ของรายได้ เป็นต้น
ค่าจดจำนอง (ถ้ามีการกู้)	1% × วงเงินจำนอง	บางปีอาจลดเหลือ 0.01% หากเข้าเกณฑ์นโยบายรัฐ
ค่าคำขอ ค่าพยาน ค่าอากรทั่วไป	คงที่ 5 บาท / 20 บาท / 5 บาท	ชำระที่สำนักงานที่ดินตอนยื่นเรื่อง

ตัวอย่าง: การคำนวณค่าโอนสำหรับกรณีซื้อขายทั่วไปลองสมมติว่า
ราคาขายจริง: 1,500,000 บาท
ราคาประเมิน: 1,400,000 บาท
วงเงินจำนอง (กู้ธนาคาร): 1,200,000 บาท
ผู้ขายถือครองที่ดินมา 3 ปี
ไม่เคยอยู่ในทะเบียนบ้านของอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว

เลือกใช้ราคาที่สูงกว่า → 1,500,000 บาท

รายการ	วิธีคำนวณ	จำนวนเงิน
ค่าธรรมเนียมการโอน	1,500,000 × 2%	30,000 บาท
ค่าอากรแสตมป์	1,500,000 × 0.5%	7,500 บาท
ภาษีธุรกิจเฉพาะ	1,500,000 × 3.3%	49,500 บาท
ค่าภาษีเงินได้ฯ (หัก ณ ที่จ่าย)	(ดูตารางภาษีข้างล่าง)	3,000–7,000+
ค่าจดจำนอง	1,200,000 × 1%	12,000 บาท
ค่าพยาน คำขอ อากร	–	30 บาท
รวมคร่าวๆ		~100,000 บาท+

อัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบขั้นบันได

เงินได้สุทธิ (หลังหักค่าใช้จ่าย)	อัตราภาษี
0 – 300,000 บาท	5%
300,001 – 500,000 บาท	10%
500,001 – 750,000 บาท	15%
750,001 – 1,000,000 บาท	20%
1,000,001 – 2,000,000 บาท	25%
2,000,001 – 5,000,000 บาท	30%
มากกว่า 5,000,001 บาท	35%

โดยเงินได้สุทธิคำนวณจาก : ราคาประเมินที่ดิน × สัดส่วนรายได้สุทธิ (ขึ้นกับจำนวนปีที่ถือครอง)

ปีที่ถือครอง	หักค่าใช้จ่ายได้	ใช้คำนวณภาษีจาก % ของราคาประเมิน
1 ปี	92%	ใช้ 8% ของราคาประเมิน
2 ปี	84%	ใช้ 16%
3 ปี	77%	ใช้ 23%
4 ปี	71%	ใช้ 29%
5 ปี	65%	ใช้ 35%
6 ปี	60%	ใช้ 40%
7 ปี	55%	ใช้ 45%
8 ปีขึ้นไป	50%	ใช้ 50%

ดังนั้น ก่อนจะลงมือคำนวณค่าโอนที่ดินด้วยตัวเอง มีข้อมูลสำคัญอยู่ไม่กี่อย่างที่ต้องรู้ล่วงหน้า เพื่อให้สามารถประเมินค่าใช้จ่ายได้อย่างแม่นยำและไม่พลาดประเด็นสำคัญ

อย่างแรกคือต้องรู้ว่า ราคาขายจริง กับ ราคาประเมินราชการ ของที่ดินแปลงนั้นอยู่ที่เท่าไร โดยจะใช้ราคาที่สูงกว่าในการคำนวณค่าธรรมเนียมต่าง ๆ สามารถตรวจสอบราคาประเมินได้ที่เว็บไซต์ของกรมธนารักษ์: https://assessprice.treasury.go.th

ถ้าซื้อที่ดินโดยกู้เงิน ต้องทราบจำนวน วงเงินจำนอง ที่ใช้ยื่นกู้กับธนาคาร เพราะจะนำมาใช้ในการคำนวณค่าจดจำนอง ซึ่งโดยปกติคิดที่ 1% ของวงเงินจำนอง เว้นแต่ในปีที่มีนโยบายลดหย่อนพิเศษ

ต่อมาคือเรื่อง จำนวนปีที่ถือครองทรัพย์ โดยผู้ขาย หากถือครองไม่ถึง 5 ปี หรือไม่เคยอยู่ในทะเบียนบ้านที่ดินแปลงนั้นเลย อาจต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3% และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่คำนวณจากจำนวนปีที่ถือ

สุดท้ายคือ การอยู่ในทะเบียนบ้าน หากผู้ขายเคยมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของที่ดินหรือบ้านหลังนั้นไม่น้อยกว่า 1 ปี จะอาจได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในการโอนได้มาก ซึ่งการรู้ปัจจัยเหล่านี้ล่วงหน้าจะช่วยให้คุณคำนวณค่าใช้จ่ายได้ครอบคลุม และเตรียมงบประมาณได้ไม่พลาดครับ

5. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ควรรู้ก่อนโอน

นอกจากค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์โดยตรงแล้ว ยังมีภาษีอีกประเภทหนึ่งที่เจ้าของที่ดินต้องรับผิดชอบ นั่นคือ “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” ซึ่งเป็นภาษีประจำปีที่เรียกเก็บจากผู้ถือครองหรือเจ้าของกรรมสิทธิ์ ณ วันที่ 1 มกราคม ของทุกปี และอาจส่งผลต่อการซื้อขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ได้ในบางกรณี

ประเภทการใช้ประโยชน์	อัตราภาษีพื้นฐาน (บาทต่อมูลค่าทุนทรัพย์ 100 บาท)	หมายเหตุ
ทำการเกษตร	0.01% – 0.1%	ปีแรกอาจได้รับการยกเว้นหรืออัตราพิเศษ
ที่อยู่อาศัย (หลังแรก)	0.02% – 0.1%	หากไม่เกิน 50 ล้านบาท ได้รับยกเว้นหรือลดหย่อน
ที่อยู่อาศัย (หลังที่ 2 ขึ้นไป)	0.02% – 0.3%	ไม่มีสิทธิยกเว้น
พาณิชยกรรม/เชิงธุรกิจ	0.3% – 1.2%	มักคิดสูงที่สุด
ที่ดินว่างเปล่า ไม่ใช้ประโยชน์	เริ่มที่ 0.3% และเพิ่มขึ้นทุก 3 ปี	สูงสุดไม่เกิน 3%

จากมติคณะรัฐมนตรี วันที่ 18 มีนาคม 2566 ราชกิจจานุเบกษาได้ประกาศ พระราชกฤษฎีกาลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ฉบับที่ 3) ซึ่งให้ลดอัตราภาษีลง 15% สำหรับปีภาษี 2566 โดยครอบคลุมทุกประเภทการใช้ประโยชน์ เช่น ที่ดินทำเกษตร, ที่อยู่อาศัย (รวมถึงบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์), ที่ดินที่ใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์ และ ที่ดินว่างเปล่า โดยการลดภาษีนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อลดภาระของประชาชน และกระตุ้นการใช้ประโยชน์ที่ดินให้เกิดมูลค่าทางเศรษฐกิจต่อเนื่อง

สำหรับผู้ที่กำลังจะโอนที่ดิน หนึ่งในประเด็นที่ควรพิจารณาคือสถานะการใช้ประโยชน์ของที่ดินแปลงนั้น หากเป็นที่ดินว่างเปล่าที่ผู้ขายถือครองไว้นานเกิน 3 ปี โดยไม่ได้ใช้ประโยชน์ใด ๆ อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะถูกจัดเก็บในอัตราที่สูงขึ้นเรื่อย ๆ ตามกฎหมาย ซึ่งอาจกลายเป็นภาระต่อผู้ซื้อในอนาคต ไม่ว่าจะในแง่ของราคาขายที่ต่อรองยากขึ้น หรือภาระภาษีที่ต้องรับช่วงต่อโดยไม่ได้ตั้งใจ

ในกรณีที่ซื้อที่ดินพร้อมบ้าน ผู้รับโอนควรตรวจสอบให้แน่ชัดว่าบ้านหลังดังกล่าวถือเป็น “หลังแรก” หรือ “หลังที่สองขึ้นไป” ของตนหรือไม่ เพราะจะส่งผลต่อการเสียภาษีในอนาคต หากเป็นบ้านหลังแรกที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยโดยเจ้าของ จะได้รับสิทธิยกเว้นภาษีในวงเงินที่กฎหมายกำหนด แต่หากเป็นหลังที่สองหรือมากกว่านั้น จะไม่ได้รับยกเว้น และต้องเสียภาษีในอัตราที่สูงขึ้น

อีกหนึ่งเรื่องที่ไม่ควรมองข้ามคือการตรวจสอบภาระภาษีที่ดินค้างชำระในอดีต โดยผู้ซื้อควรสอบถามผู้ขาย หรือขอตรวจสอบกับสำนักงานเขตหรือท้องถิ่นว่าที่ดินแปลงดังกล่าวมีภาระภาษีสะสมหรือไม่ เพราะหากยังไม่เคลียร์ภาระส่วนนี้ เจ้าของกรรมสิทธิ์คนใหม่อาจต้องรับภาระชำระแทนหลังโอนเรียบร้อยแล้วโดยไม่รู้ตัว