สัญญาขายฝากคือการที่เจ้าของทรัพย์ขายทรัพย์สินให้กับผู้รับซื้อฝาก โดยมีสิทธิไถ่ถอนกลับคืนภายในเวลาที่กำหนด เช่น 3 ปีสำหรับสังหาริมทรัพย์ และ 10 ปีสำหรับอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมายไทย เมื่อสัญญาขายฝากหมดอายุ โดยไม่มีการไถ่ถอนหรือขยายสัญญาอย่างถูกต้องตามกฎหมาย สิทธิความเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้นจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีโดยไม่สามารถเรียกร้องคืนได้
ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำขายฝากคือทางเลือกในการใช้ทรัพย์เป็นหลักประกันเพื่อรับเงินทุน แต่สิ่งที่เจ้าของทรัพย์หลายคนมองข้ามคือ “วันครบกำหนดสัญญา” เพราะหากไม่ดำเนินการใด ๆ ให้ทันเวลา สิทธิในทรัพย์จะหลุดไปอย่างถาวร บทความนี้ InnoHome จะช่วยให้คุณเข้าใจและวางแผนรับมือกับ “สัญญาขายฝากหมดอายุ” อย่างถูกต้อง
สัญญาขายฝากหมดอายุ คืออะไร
สัญญาขายฝาก คือ รูปแบบของการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายตกลงโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ เช่น บ้านหรือที่ดิน ให้กับผู้รับซื้อฝากทันทีเมื่อได้รับเงินกู้ หรือเงินทุนตามที่ตกลงกัน โดยมีข้อแม้ว่า ผู้ขายมีสิทธิไถ่ถอนทรัพย์สินนั้นคืนภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา ซึ่งตามกฎหมายไทยกำหนดไว้สูงสุดไม่เกิน 10 ปีสำหรับอสังหาริมทรัพย์ และ 3 ปีสำหรับสังหาริมทรัพย์ หากพ้นจากกำหนดระยะเวลาดังกล่าว โดยไม่มีการต่อสัญญาหรือดำเนินการไถ่ถอน ทรัพย์จะตกเป็นของผู้ซื้อฝากอย่างถาวรโดยไม่สามารถเรียกร้องคืนได้
ความสำคัญของ “วันหมดอายุ” ของสัญญาจึงอยู่ที่การกำหนดชัดเจนว่าเมื่อไรที่ผู้ขายจะสูญเสียสิทธิ์ในการไถ่ถอน และควรเตรียมความพร้อมล่วงหน้า ไม่ว่าจะเป็นการเตรียมเงินกู้ เจรจาต่อสัญญา หรือการหานายทุนใหม่ ในทางปฏิบัติ ผู้ซื้อฝากควรส่งหนังสือแจ้งเตือนใกล้วันครบกำหนดล่วงหน้าอย่างน้อย 3-6 เดือน และหากไม่มีการแจ้งเตือนตามระยะเวลา ผู้ขายฝากจะได้สิทธิขยายเวลาไถ่ถอนออกไปอีก 6 เดือน
การเข้าใจความหมายและกลไกของ “สัญญาขายฝากหมดอายุ” จะช่วยให้เจ้าของทรัพย์สามารถวางแผนอนาคตได้อย่างมั่นคง ป้องกันไม่ให้เกิดความเสียหายจากความเข้าใจผิด หรือจากการละเลยในสิ่งที่ดูเหมือนเล็กน้อย แต่แท้จริงแล้วมีผลกระทบต่อชีวิตอย่างใหญ่หลวง
สัญญาขายฝากหมดอายุ สำคัญแค่ไหน?
สำหรับใครที่มีทรัพย์สิน เช่น บ้าน ที่ดิน หรือห้องชุด แล้วนำไปทำสัญญาขายฝากกับนักลงทุนหรือบริษัทรับซื้อฝาก หนึ่งในสิ่งที่ต้องให้ความสำคัญสูงสุดคือ “วันหมดอายุของสิทธิไถ่ถอน” เพราะหากคุณละเลยหรือประมาทจนเลยกำหนดโดยไม่ไถ่ถอนทรัพย์คืน ทรัพย์นั้นจะเปลี่ยนสถานะจาก “ทรัพย์ฝาก” เป็นทรัพย์ของผู้ซื้อฝากโดยสมบูรณ์ทันที ไม่มีข้อยกเว้น และไม่สามารถอ้างเหตุผลใดเพื่อเรียกร้องกรรมสิทธิ์คืนได้
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491 ได้กำหนดไว้อย่างชัดเจนว่า หากเป็นอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้านหรือที่ดิน ผู้ขายฝากจะมีสิทธิไถ่ถอนได้ภายในระยะเวลาไม่เกิน 10 ปี และหากเป็นสังหาริมทรัพย์ เช่น ทองคำ เครื่องประดับ จะมีระยะเวลาเพียง 3 ปีเท่านั้น หากหมดกำหนดโดยไม่มีการไถ่คืน หรือไม่มีการต่อสัญญา สัญญาจะหมดอายุลงทันที และทรัพย์นั้นจะกลายเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อฝากอย่างถาวร
ผลกระทบเมื่อสัญญาขายฝากหมดอายุ
หากปล่อยให้สัญญาหมดอายุโดยไม่มีการดำเนินการ เช่น การไถ่ถอนหรือขยายสัญญา ผู้ขายฝากจะสูญเสียสิทธิในทรัพย์อย่างถาวร มีตัวอย่างจริงในหลายกรณี เช่น เจ้าของบ้านในเขตกรุงเทพฯ ที่ลืมวันครบกำหนด และพลาดไถ่ถอนทรัพย์ในวันสุดท้าย ทำให้บ้านตกเป็นของผู้ซื้อฝากทันที แม้จะมีเงินพร้อมไถ่ในวันถัดมาแล้วก็ตาม
วิธีป้องกัน สัญญาขายฝากหมดอายุ
ป้องกันง่ายที่สุดคือ “รู้วันครบกำหนดก่อนใคร” โดยจดบันทึกวันทำสัญญาและวันครบกำหนด พร้อมตั้งระบบเตือนล่วงหน้าอย่างน้อย 6 เดือน และติดตามว่าผู้รับซื้อฝากส่งหนังสือแจ้งครบกำหนดจริงหรือไม่ หากเตือนครบและยังไม่พร้อมไถ่ถอน สามารถต่อสัญญาได้โดยทั้งสองฝ่ายต้องไปดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน การต่ออายุจะขยายเวลาไถ่ถอนให้เพิ่มได้ แต่รวมกันกับสัญญาแรกต้องไม่เกิน 10 ปี ถือเป็นการรักษาสิทธิ์ไว้ในสถานการณ์ที่ยังไม่พร้อมคืนทรัพย์
วิธีการต่อสัญญาขายฝาก
การขายฝากมีรายละเอียดที่ต้องชัดเจน ทั้งรายละเอียดของผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก วงเงิน วันครบกำหนดไถ่ถอน เลขโฉนด รายละเอียดทรัพย์ เงื่อนไขที่ตกลงกัน ซึ่งตาม พ.ร.บ. กำหนดว่าอายุสัญญาขายฝากต้องไม่ต่ำกว่า 1 ปี และไม่เกิน 10 ปี ผู้ขายฝากที่ใกล้ครบกำหนดแต่ยังไม่พร้อมไถ่ถอน สามารถใช้สิทธิ์ต่ออายุหรือขยายสัญญาได้ InnoHome มีข้อมูลขั้นตอน วิธี และเอกสารทั้งหมดมาให้แล้ว เพื่อให้คุณเตรียมตัวได้ทันเวลา
1. แจ้งความจำนงก่อนครบกำหนด
การแจ้งเจตนาเพื่อขอต่ออายุสัญญาขายฝากควรทำล่วงหน้าอย่างน้อย 1 เดือนก่อนวันครบกำหนด เพราะนอกจากจะเป็นการแสดงความรับผิดชอบของผู้ขายฝากแล้ว ยังเป็นการเปิดโอกาสให้ทั้งสองฝ่ายได้พูดคุยและตกลงเงื่อนไขใหม่อย่างรอบคอบ การแจ้งควรทำเป็นลายลักษณ์อักษร ไม่ว่าจะผ่านช่องทางไลน์ อีเมล หรือหนังสือทางไปรษณีย์ เพื่อเป็นหลักฐานหากเกิดข้อพิพาทตามมาในภายหลัง ระยะเวลาที่สามารถต่ออายุได้มักจะอยู่ที่ครั้งละ 6 เดือน หรือ 1 ปี ขึ้นอยู่กับการตกลงและจำนวนปีที่เหลือก่อนครบอายุสัญญา 10 ปี ซึ่งเป็นเพดานสูงสุดตามที่กฎหมายกำหนดไว้สำหรับอสังหาริมทรัพย์
2. นัดวันดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน
เมื่อตกลงได้แล้วทั้งสองฝ่ายต้องไปดำเนินการที่สำนักงานที่ดินโดยตรง ในวันก่อนหมดสัญญาจริง เพื่อยื่นคำขอต่อสัญญาซึ่งจะดำเนินการสลักคำว่า “ขยายกำหนดไถ่ถอนครั้งที่ … ครบ … ปี” ไว้ด้านหลังโฉนด น.ส.4 หรือหนังสือกรรมสิทธิ์อำเภอ/อ.ช.
3. เตรียมเอกสารสำคัญ
การเตรียมเอกสารล่วงหน้าช่วยลดปัญหาในการดำเนินธุรกรรมที่สำนักงานที่ดินได้อย่างมาก ผู้ขายฝากจะต้องเตรียมบัตรประชาชนตัวจริง ทะเบียนบ้าน และกรณีมีการเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล จะต้องแนบเอกสารรับรองการเปลี่ยนชื่อมาด้วย ฝั่งผู้รับซื้อฝากจะต้องนำโฉนดที่ดินตัวจริง สัญญาขายฝากฉบับเดิม บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และหนังสือมอบอำนาจ (กรณีให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน) ทั้งนี้ เอกสารทุกฉบับควรจัดเตรียมให้ครบถ้วนเพื่อให้เจ้าหน้าที่สามารถดำเนินการได้โดยไม่ล่าช้าหรือเกิดการปฏิเสธคำขอ
4. ชำระค่าธรรมเนียม
ในวันดำเนินการต่ออายุที่สำนักงานที่ดิน ผู้ขายฝากจะต้องชำระค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับการสลักหลังสัญญา ซึ่งรวมถึงค่าอากรตามที่สำนักงานที่ดินประเมิน นอกจากนี้ยังอาจมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม เช่น ดอกเบี้ยค้างชำระที่สะสมไว้จากรอบสัญญาเดิม หรือค่าธรรมเนียมที่ทั้งสองฝ่ายตกลงกันไว้ การชำระเงินทั้งหมดควรทำให้เรียบร้อยในวันนั้น เพื่อให้ขั้นตอนการต่ออายุสมบูรณ์และมีผลในทางกฎหมายทันที
บทสรุป
อย่าปล่อยให้เวลาเลยผ่านโดยไม่ตรวจสอบสัญญาขายฝากของคุณ เพราะการหมดอายุโดยไม่ไถ่ถอนหรือไม่ต่ออายุสัญญา อาจทำให้ทรัพย์หลุดมืออย่างถาวร หากคุณไม่แน่ใจว่าเหลือเวลาอีกกี่วัน หรือต้องการความช่วยเหลือด้านการตรวจเอกสารหรือต่อสัญญา InnoHome พร้อมให้คำปรึกษาฟรี และดำเนินการทุกขั้นตอนให้คุณอย่างถูกต้องตามกฎหมาย
