คนเสียชีวิตแล้ว บ้านและที่ดินจะตกเป็นของใคร? ขั้นตอนโอนมรดกที่ควรรู้

เวลาคนในครอบครัวเสียชีวิต บ้านและที่ดินที่ยังมีชื่อผู้ตายอยู่ในโฉนดไม่ได้หายไป และไม่ได้กลายเป็นของลูกคนใดคนหนึ่งโดยอัตโนมัติเพียงเพราะเป็นคนดูแลบ้านอยู่ แต่ตามกฎหมาย ทรัพย์สินเหล่านี้จะกลายเป็นทรัพย์มรดก และตกทอดไปยังทายาทตามพินัยกรรมหรือทายาทโดยธรรมทันทีที่เจ้าของเสียชีวิต ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1599 ที่กำหนดว่า เมื่อบุคคลใดตาย มรดกของบุคคลนั้นตกทอดแก่ทายาท INNOHOME เขียนบทความนี้เพราะเคสบ้านและที่ดินมรดกเป็นหนึ่งในปัญหาที่ทำให้ดีลซื้อขายสะดุดบ่อยที่สุด หลายครอบครัวอยากขายบ้าน อยากโอนที่ดิน หรืออยากเอาทรัพย์ไปจัดการต่อ แต่กลับทำไม่ได้ เพราะชื่อในโฉนดยังเป็นของผู้เสียชีวิต หรือทายาทยังตกลงกันไม่จบ บทความนี้จึงสรุปให้ชัดว่า คนเสียชีวิตแล้ว บ้านและที่ดินตกเป็นของใคร ใครคือทายาท ขั้นตอนโอนมรดกที่ดินทำอย่างไร ค่าใช้จ่ายเท่าไร และเมื่อไรควรมีผู้จัดการมรดก

รู้จักสถานะคนเสียชีวิตในทางกฎหมาย

ในทางกฎหมาย เมื่อบุคคลเสียชีวิต สิทธิและทรัพย์สินหลายอย่างของเขาจะไม่หยุดอยู่เฉย ๆ แต่จะเข้าสู่ระบบมรดกทันที โดยมาตรา 1600 กำหนดว่า กองมรดกของผู้ตายหมายถึงทรัพย์สินทุกชนิดของผู้ตาย รวมถึงสิทธิ หน้าที่ และความรับผิดต่าง ๆ เว้นแต่สิ่งที่เป็นการเฉพาะตัวของผู้ตายโดยแท้ แปลเป็นภาษาง่ายคือบ้านที่ดินห้องชุดเงินฝากรถหรือแม้แต่หนี้บางประเภทอาจเป็นส่วนหนึ่งของกองมรดกได้ แต่ทายาทไม่ต้องรับผิดเกินกว่าทรัพย์มรดกที่ตกทอดมาถึงตนตามมาตรา 1601 ดังนั้นบ้านหรือที่ดินที่ยังเป็นชื่อผู้ตายจึงควรรีบตรวจสถานะว่ามีหนี้ติดจำนองอยู่หรือไม่ มีพินัยกรรมหรือไม่ และมีทายาทคนใดเกี่ยวข้องบ้าง เพราะสิ่งเหล่านี้จะเป็นตัวกำหนดขั้นตอนโอนมรดกทั้งหมด

หลักกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

กฎหมายมรดกที่ควรรู้มีหลายมาตราที่เกี่ยวข้องกันโดยตรง เริ่มจากมาตรา 1599 เรื่องการตกทอดของมรดก มาตรา 1600 เรื่องความหมายของกองมรดก มาตรา 1629 เรื่องลำดับทายาทโดยธรรม มาตรา 1635 เรื่องสิทธิของคู่สมรสที่ยังมีชีวิตอยู่ และมาตรา 1711 ถึง 1719 เรื่องผู้จัดการมรดก โดยเฉพาะมาตรา 1629 ที่กำหนดทายาทโดยธรรมไว้ 6 ลำดับ ได้แก่ ผู้สืบสันดาน บิดามารดา พี่น้องร่วมบิดามารดาเดียวกัน พี่น้องร่วมบิดาหรือมารดาเดียวกัน ปู่ย่าตายาย และลุงป้าน้าอา

ส่วนคู่สมรสที่จดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมายมีสิทธิรับมรดกในฐานะคู่สมรส และมาตรา 1635 วางหลักเรื่องส่วนแบ่งของคู่สมรสที่ยังมีชีวิตอยู่ตามกรณีว่าผู้ตายมีทายาทลำดับใดบ้าง หัวใจของกฎหมายมรดกคือต้องดูทั้งพินัยกรรมทายาทโดยธรรมและสถานะคู่สมรสไม่ใช่ดูแค่ว่าใครเป็นลูกหรือใครอยู่บ้านหลังนั้นมาก่อน

บ้านและที่ดินผู้ตายจะตกเป็นของใคร?

บ้านและที่ดินของผู้ตายจะตกเป็นของผู้รับพินัยกรรมก่อน หากผู้ตายทำพินัยกรรมถูกต้องและพินัยกรรมนั้นยังมีผล แต่ถ้าไม่มีพินัยกรรมหรือพินัยกรรมครอบคลุมไม่ครบ ทรัพย์มรดกจะตกแก่ทายาทโดยธรรมตามลำดับกฎหมาย สิ่งที่หลายครอบครัวเข้าใจผิดคือคนที่ถือโฉนดหรือคนที่อยู่ในบ้านไม่ได้แปลว่าเป็นเจ้าของโดยอัตโนมัติ เพราะกรรมสิทธิ์ในทางทะเบียนยังต้องดำเนินการโอนมรดกที่สำนักงานที่ดินให้ถูกต้องก่อน จึงจะนำบ้านหรือที่ดินไปขาย โอน จำนอง หรือแบ่งแยกได้อย่างสมบูรณ์ ในกรณีที่มีเจ้าของร่วม เช่น โฉนดเป็นชื่อพ่อและแม่ร่วมกัน หากพ่อเสียชีวิต ส่วนของพ่อจะเป็นมรดกของพ่อ ส่วนของแม่ที่ยังมีชีวิตอยู่ยังเป็นกรรมสิทธิ์ของแม่ตามเดิม ไม่ใช่ทั้งแปลงกลายเป็นมรดกทั้งหมด

ทายาทผู้มีสิทธิ์ได้รับมรดกคือใครบ้าง?

ทายาทผู้มีสิทธิ์ได้รับมรดกแบ่งหลัก ๆ เป็นผู้รับพินัยกรรมและทายาทโดยธรรม หากมีพินัยกรรมถูกต้อง ต้องดูว่าผู้ตายกำหนดให้ใครรับทรัพย์ใดไว้ แต่หากไม่มีพินัยกรรม จะใช้ลำดับทายาทโดยธรรมตามมาตรา 1629 โดยลำดับใกล้กว่าจะกันลำดับไกลกว่าในหลายกรณี เช่น หากผู้ตายมีบุตร บุตรจะเป็นทายาทลำดับแรก และคู่สมรสที่จดทะเบียนถูกต้องยังมีสิทธิรับมรดกร่วมตามมาตรา 1635 จุดที่ต้องระวังคือคู่ชีวิตที่ไม่ได้จดทะเบียนสมรสไม่ถือเป็นคู่สมรสโดยชอบด้วยกฎหมายในมุมรับมรดกโดยธรรม แม้จะอยู่กินกันมานานหรือช่วยกันสร้างทรัพย์มาก็ตาม ส่วนบุตรบุญธรรม บุตรนอกสมรสที่บิดารับรองแล้ว หรือทายาทแทนที่ในบางกรณี ควรตรวจเอกสารให้ละเอียด เพราะจะมีผลต่อสิทธิรับมรดกและขั้นตอนที่สำนักงานที่ดิน

กรณีไม่เกิดความขัดแย้ง

ถ้าทายาททุกคนเห็นตรงกัน ไม่มีคนคัดค้าน ไม่มีข้อพิพาทเรื่องพินัยกรรม และเอกสารครบ การโอนมรดกที่ดินมักทำได้ง่ายกว่าที่หลายคนคิด โดยทายาทสามารถยื่นคำขอที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่ที่ทรัพย์ตั้งอยู่ เจ้าหน้าที่จะตรวจเอกสารและประกาศให้ผู้มีส่วนได้เสียรับทราบ 30 วัน หากไม่มีผู้คัดค้านจึงดำเนินการจดทะเบียนโอนมรดกได้ ตามข้อมูลจากกรมที่ดินเกี่ยวกับการรับโอนมรดกที่ดิน กรณีที่ครอบครัวตกลงกันได้ตั้งแต่ต้นมักไม่จำเป็นต้องเริ่มด้วยการฟ้องร้องเสมอไป แต่ต้องเตรียมเอกสารแสดงความเป็นทายาทให้ครบ เช่น มรณบัตร ทะเบียนบ้าน สูติบัตร ทะเบียนสมรส หรือพินัยกรรม หากมี

กรณีเกิดการฟ้องร้องหรือขัดแย้ง

หากมีทายาทบางคนไม่ยอมรับ มีข้อพิพาทเรื่องส่วนแบ่ง มีพินัยกรรมที่ถูกโต้แย้ง หรือมีคนครอบครองทรัพย์มรดกแต่ไม่ยอมแบ่ง กรณีนี้มักต้องเข้าสู่กระบวนการศาลหรือขอตั้งผู้จัดการมรดกเพื่อให้มีตัวแทนตามกฎหมายในการจัดการทรัพย์ จุดที่ INNOHOME เจอบ่อยคือทุกคนคิดว่าคุยกันได้แต่พอทรัพย์เริ่มมีมูลค่าสูงความสัมพันธ์ในครอบครัวก็เปลี่ยนเป็นข้อพิพาทได้เร็วมาก ผู้จัดการมรดกตามมาตรา 1711 อาจตั้งขึ้นโดยพินัยกรรมหรือโดยคำสั่งศาล และผู้จัดการมรดกมีหน้าที่จัดการมรดกโดยทั่วไปหรือแบ่งปันทรัพย์มรดกตามมาตรา 1719 ในทางปฏิบัติ หากมีความขัดแย้งควรเก็บเอกสารทุกอย่างให้ครบและปรึกษานิติกร สำนักงานที่ดิน หรือทนายความก่อนทำสัญญาขายหรือโอนใด ๆ เพราะการรีบขายก่อนสิทธิชัด อาจทำให้ดีลพังหรือถูกฟ้องตามมาได้

4 ขั้นตอนการโอนมรดกที่ดิน

1 ตรวจชื่อเจ้าของและสถานะทรัพย์

ขั้นแรกต้องดูโฉนดหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ว่าผู้ตายถือกรรมสิทธิ์เต็มแปลงหรือถือร่วมกับคนอื่น มีภาระจำนอง อายัด หรือข้อจำกัดใดอยู่หรือไม่ ขั้นตอนนี้สำคัญมากเพราะทรัพย์ที่เห็นว่าเป็นของผู้ตายอาจเป็นเพียงบางส่วนของกรรมสิทธิ์ทั้งหมด เช่น โฉนดมีชื่อสามีภรรยาร่วมกัน หรือที่ดินติดจำนองธนาคารอยู่ ถ้าไม่ตรวจให้ชัดตั้งแต่ต้น จะทำให้การแบ่งมรดกและการขายต่อผิดพลาดได้ง่าย

2 รวบรวมทายาทและเอกสารความสัมพันธ์

เมื่อรู้สถานะทรัพย์แล้ว ต้องรวบรวมรายชื่อทายาทผู้มีสิทธิรับมรดก และเอกสารพิสูจน์ความสัมพันธ์ เช่น มรณบัตรของเจ้ามรดก ทะเบียนบ้าน ทะเบียนสมรส สูติบัตร หรือเอกสารรับรองบุตรในบางกรณี กรมที่ดินระบุว่าการเตรียมเอกสารให้ครบช่วยลดความล่าช้าในการดำเนินเรื่องรับโอนมรดกได้ ถ้ามีทายาทตกหล่นเพียงคนเดียวการโอนมรดกอาจถูกคัดค้านหรือย้อนกลับเป็นปัญหาได้

3 ยื่นคำขอที่สำนักงานที่ดินหรือขอตั้งผู้จัดการมรดก

หากไม่มีผู้จัดการมรดก ทายาทสามารถยื่นคำขอโอนมรดกที่สำนักงานที่ดินที่ทรัพย์ตั้งอยู่ และโดยทั่วไปต้องมีการประกาศ 30 วันตามมาตรา 81 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน หากไม่มีผู้คัดค้านจึงดำเนินการจดทะเบียนได้

แต่ถ้ามีคำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก ผู้จัดการมรดกสามารถใช้คำสั่งศาลไปดำเนินการต่อที่สำนักงานที่ดินได้ และบางกรณีไม่ต้องรอประกาศรับมรดกแบบทายาทยื่นเองตามคำตอบของกรมที่ดิน ซึ่งเลือกทางไหนขึ้นอยู่กับว่าครอบครัวตกลงกันได้หรือมีข้อขัดแย้งมากแค่ไหน

4 ชำระค่าธรรมเนียมและจดทะเบียนโอน

เมื่อเอกสารถูกต้องและพ้นระยะประกาศหรือมีคำสั่งศาลครบ เจ้าหน้าที่จะดำเนินการจดทะเบียนโอนมรดกให้ผู้รับมรดกหรือให้ผู้จัดการมรดกดำเนินการตามสิทธิ ขั้นตอนนี้ทำให้ชื่อในโฉนดเปลี่ยนจากผู้ตายมาเป็นผู้รับมรดกหรือเป็นไปตามคำสั่งที่เกี่ยวข้อง หลังโอนมรดกถูกต้องแล้วจึงสามารถขายโอนจำนองหรือจัดการที่ดินต่อได้อย่างปลอดภัยกว่าเดิม สำหรับ INNOHOME จุดนี้สำคัญมาก เพราะดีลขายบ้านมรดกจำนวนมากติดปัญหาเพราะพยายามขายก่อนที่ชื่อในโฉนดจะพร้อม

ค่าใช้จ่ายในการโอนมรดก

ค่าใช้จ่ายในการโอนมรดกที่ดินขึ้นอยู่กับความสัมพันธ์ของผู้รับมรดกกับผู้ตายและราคาประเมินของทางราชการ โดยข้อมูลจากกรมที่ดินระบุว่า บุตร ผู้สืบสันดาน หรือคู่สมรส เสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 0.5 ของราคาประเมิน ส่วนบุคคลอื่นเสียร้อยละ 2 ของราคาประเมิน และอัตรานี้คำนวณจากราคาประเมินราชการ ไม่ใช่ราคาตลาด

นอกจากนี้ยังอาจมีค่าคำขอ ค่าประกาศ หรือค่าใช้จ่ายย่อยตามกรณี โดยกรมที่ดินระบุค่าประกาศแปลงละ 10 บาทในกรณีต้องประกาศ ส่วนภาษีการรับมรดกจะเกี่ยวข้องเฉพาะกรณีมูลค่ามรดกสุทธิที่ได้รับเกิน 100 ล้านบาท โดยกรมสรรพากรระบุอัตราทั่วไป 10% ของส่วนที่ต้องเสียภาษี และถ้าผู้ได้รับมรดกเป็นบุพการีหรือผู้สืบสันดานจะเสีย 5%ดังนั้นบ้านมรดกทั่วไปจำนวนมากอาจไม่เข้าเกณฑ์ภาษีการรับมรดกแต่ยังมีค่าธรรมเนียมกรมที่ดินที่ต้องเตรียมให้พร้อม

Checklist เอกสารที่ต้องใช้ในการโอนมรดกที่ดินปี 2026

เอกสารที่ต้องใช้ในการโอนมรดกที่ดินปี 2026 ควรเตรียมให้ครบตั้งแต่ก่อนเข้าสำนักงานที่ดิน เพราะเอกสารที่ขาดเพียงชิ้นเดียวอาจทำให้ต้องเลื่อนนัดหรือประกาศใหม่ได้ โดยเอกสารหลักที่มักใช้มีดังนี้

• โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ฉบับจริง
• มรณบัตรของเจ้ามรดก
• บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของทายาทผู้ขอรับมรดก
• ทะเบียนบ้านของผู้ตาย หรือเอกสารที่ยืนยันภูมิลำเนาเดิม
• เอกสารแสดงความสัมพันธ์ เช่น สูติบัตร ทะเบียนสมรส ใบรับรองบุตร หรือหลักฐานการจดทะเบียนบุตรบุญธรรม
• พินัยกรรม หากผู้ตายทำไว้
• คำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก หากมีผู้จัดการมรดก
• บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้จัดการมรดก หากดำเนินการโดยผู้จัดการมรดก
• หนังสือยินยอมของทายาท หรือเอกสารแสดงการไม่คัดค้านในกรณีที่สำนักงานที่ดินร้องขอ
• เอกสารเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล หากชื่อในเอกสารไม่ตรงกัน

เอกสารมรดกไม่ควรเตรียมแบบเดาเองเพราะแต่ละครอบครัวมีข้อเท็จจริงไม่เหมือนกัน หากมีบุตรคนละมารดา คู่สมรสไม่ได้จดทะเบียน ทายาทเสียชีวิตไปก่อน หรือมีพินัยกรรมหลายฉบับ ควรสอบถามสำนักงานที่ดินหรือผู้เชี่ยวชาญก่อนยื่นจริง

รู้จักผู้จัดการมรดกหาจากไหน?

ผู้จัดการมรดกคือบุคคลที่มีอำนาจจัดการกองมรดกแทนทายาทหรือแทนกองมรดก โดยอาจถูกตั้งไว้ในพินัยกรรมหรือแต่งตั้งโดยคำสั่งศาลตามมาตรา 1711 และมีหน้าที่จัดการมรดก แบ่งปันทรัพย์ ชำระหนี้กองมรดก และดำเนินการที่จำเป็นตามมาตรา 1719 ผู้จัดการมรดกไม่ใช่เจ้าของมรดกทั้งหมดแต่เป็นคนที่กฎหมายให้อำนาจไปจัดการแทน คนที่จะเป็นผู้จัดการมรดกควรเป็นคนที่ทายาทไว้ใจ มีวุฒิภาวะ ไม่เป็นบุคคลล้มละลาย และไม่มีประโยชน์ขัดกันอย่างรุนแรง โดยมาตรา 1718 ระบุว่าผู้เยาว์ บุคคลวิกลจริตหรือเสมือนไร้ความสามารถ และบุคคลล้มละลายเป็นผู้จัดการมรดกไม่ได้ หากไม่รู้จะเริ่มจากไหน สามารถปรึกษาทนายความ สำนักงานอัยการจังหวัดบางแห่งที่มีบริการช่วยเหลือประชาชน หรือศาลในพื้นที่ เพื่อเตรียมคำร้องและเอกสารขอตั้งผู้จัดการมรดก