บ้านติดธนาคารอยู่ ขายได้ไหม? ต้องทำอะไรก่อนโอนกรรมสิทธิ์

บ้านติดธนาคารอยู่ขายได้ไหม คำตอบคือขายได้ แต่ต้องจัดการเรื่องยอดหนี้ การไถ่ถอนจำนอง และการโอนกรรมสิทธิ์ให้ถูกลำดับก่อน บ้านที่ยังผ่อนอยู่ไม่ได้แปลว่าห้ามขาย เพียงแต่บ้านหลังนั้นยังถูกใช้เป็นหลักประกันเงินกู้กับธนาคารอยู่ เจ้าของบ้านจึงต้องนำเงินจากผู้ซื้อหรือเงินของตัวเองไปปิดหนี้ก่อนหรือพร้อมกับวันโอน เพื่อให้ธนาคารปลอดจำนองและให้สำนักงานที่ดินโอนกรรมสิทธิ์ไปยังผู้ซื้อได้อย่างสมบูรณ์

INNOHOME เขียนบทความนี้เพราะเคสขายบ้านติดธนาคารเป็นหนึ่งในดีลที่พังบ่อยที่สุดจากการเข้าใจลำดับผิด หลายคนหาผู้ซื้อได้แล้ว แต่ไม่ได้เช็กยอดปิดหนี้ ไม่รู้ว่าต้องแบ่งเช็คอย่างไร หรือเพิ่งพบว่ายอดหนี้สูงกว่าราคาขายในวันใกล้โอน บทความนี้จึงสรุปให้ชัดว่า บ้านติดธนาคารคืออะไร ขายได้กี่วิธี ต้องทำอะไรก่อนโอนกรรมสิทธิ์ และค่าใช้จ่ายจริงมีอะไรบ้าง

บ้านติดธนาคาร คืออะไร

กรณีผ่อนบ้านกับธนาคารอยู่

บ้านติดธนาคารในกรณีที่พบบ่อยที่สุด คือบ้าน คอนโด หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของยังผ่อนสินเชื่อกับธนาคารอยู่ โดยธนาคารรับจำนองทรัพย์ไว้เป็นหลักประกันการชำระหนี้ตามสัญญาเงินกู้ แม้ชื่อเจ้าของยังอยู่ในโฉนดแต่ทรัพย์นั้นยังมีภาระจำนองติดอยู่ จึงไม่สามารถโอนให้ผู้ซื้อแบบปลอดภาระได้ทันที ต้องไถ่ถอนจำนองก่อนหรือทำพร้อมกับการโอนกรรมสิทธิ์ในวันเดียวกัน

กรณีนำบ้านไปทำบ้านแลกเงิน

อีกกรณีคือเจ้าของบ้านเคยผ่อนหมดแล้วหรือมีบ้านเป็นของตัวเอง แต่ภายหลังนำบ้านไปเป็นหลักประกันเพื่อขอสินเชื่อบ้านแลกเงิน หรือสินเชื่ออเนกประสงค์แบบมีหลักประกันกับธนาคาร กรณีนี้บ้านก็ยังถือว่าติดธนาคารเช่นกัน เพราะมีการจดจำนองไว้กับสถาบันการเงิน หัวใจของการขายไม่ได้อยู่ที่บ้านเคยผ่อนหมดหรือไม่แต่อยู่ที่วันขายยังมีภาระจำนองค้างอยู่หรือเปล่า

กรณีผู้ซื้อจะกู้ธนาคารมาซื้อ

กรณีที่ผู้ขายติดธนาคาร และผู้ซื้อก็จะกู้ธนาคารเช่นกัน กระบวนการจะมีผู้เกี่ยวข้องหลายฝ่าย คือผู้ขาย ธนาคารผู้ขาย ผู้ซื้อ และธนาคารผู้ซื้อ วันโอนจึงต้องวางลำดับเงินให้แม่น เพราะธนาคารผู้ซื้อจะออกเช็คเพื่อปิดหนี้ธนาคารเดิมก่อน แล้วจึงโอนส่วนต่างให้ผู้ขายถ้ามี ดีลแบบนี้ทำได้ปกติแต่ต้องประสานวันโอนยอดหนี้และเอกสารให้ตรงกันทั้งหมด

หลักกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

หลักกฎหมายสำคัญคือประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 702 ซึ่งกำหนดว่าจำนองคือสัญญาที่ผู้จำนองเอาทรัพย์สินตราไว้เป็นประกันการชำระหนี้ โดยไม่ต้องส่งมอบทรัพย์สินให้ผู้รับจำนอง และผู้รับจำนองมีสิทธิได้รับชำระหนี้จากทรัพย์ที่จำนองก่อนเจ้าหนี้สามัญ แม้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์จะโอนไปยังบุคคลภายนอกแล้วก็ตาม ส่วนมาตรา 728 กำหนดเรื่องการบังคับจำนองว่า ผู้รับจำนองต้องมีหนังสือบอกกล่าวให้ลูกหนี้ชำระหนี้ไม่น้อยกว่า 60 วันก่อน หากไม่ชำระจึงฟ้องศาลเพื่อยึดทรัพย์และขายทอดตลาดได้ ดังนั้นบ้านติดธนาคารจึงขายได้แต่การขายต้องไม่ละเลยสิทธิของธนาคารในฐานะผู้รับจำนอง เพราะหากยังไม่ปิดหนี้หรือปลอดจำนอง ผู้ซื้อจะรับความเสี่ยงจากภาระจำนองที่ติดมากับทรัพย์

5 วิธีขายบ้านติดธนาคารอยู่

1. ขายให้ผู้ซื้อเงินสดแล้วใช้เงินปิดหนี้วันโอน

วิธีที่ง่ายที่สุดคือขายให้ผู้ซื้อที่มีเงินสดพร้อม โดยนัดผู้ขาย ผู้ซื้อ และธนาคารเจ้าหนี้ไปทำธุรกรรมที่สำนักงานที่ดินในวันเดียวกัน เงินส่วนแรกจะถูกใช้ชำระยอดปิดหนี้ให้ธนาคาร เพื่อให้ธนาคารดำเนินการไถ่ถอนจำนอง ส่วนเงินที่เหลือจึงจ่ายให้ผู้ขาย ข้อดีของวิธีนี้คือเร็วและไม่ต้องรออนุมัติสินเชื่อผู้ซื้อ แต่ผู้ขายต้องขอยอดปิดบัญชี ณ วันโอนให้ชัด เพราะดอกเบี้ยจะคำนวณถึงวันที่ปิดจริง ไม่ใช่ยอดที่ดูในแอปหรือยอดเก่าหลายวันก่อน

2. ขายให้ผู้ซื้อที่กู้ธนาคาร

วิธีนี้พบมากที่สุดในตลาดบ้านมือสอง ผู้ซื้อจะยื่นกู้กับธนาคารของตัวเอง โดยใช้สัญญาจะซื้อจะขาย สำเนาโฉนด และเอกสารทรัพย์จากผู้ขาย เมื่อสินเชื่อผ่านแล้ว ธนาคารผู้ซื้อจะนัดวันโอนและออกเช็คชำระให้ธนาคารผู้ขายตามยอดปิดหนี้ พร้อมออกเช็คส่วนต่างให้ผู้ขายถ้าราคาขายสูงกว่ายอดหนี้ จุดสำคัญคือผู้ขายต้องบอกผู้ซื้อตั้งแต่แรกว่าบ้านยังติดจำนองเพื่อให้ธนาคารผู้ซื้อประเมินเอกสารและเตรียมเช็คให้ถูกต้องในวันโอน

3. ขายโดยผู้ขายปิดหนี้เองก่อน

บางคนเลือกปิดหนี้กับธนาคารเองก่อนขาย เช่น ใช้เงินเก็บ เงินกู้ระยะสั้น หรือเงินจากทรัพย์สินอื่น เพื่อให้บ้านปลอดจำนองก่อนนำไปขาย วิธีนี้ทำให้ผู้ซื้อสบายใจมากขึ้น เพราะโฉนดพร้อมโอนและไม่มีธนาคารผู้ขายเข้ามาเกี่ยวข้องในวันโอน แต่ข้อเสียคือผู้ขายต้องมีเงินก้อนปิดหนี้ล่วงหน้า และถ้าปิดก่อนกำหนดในช่วงที่สัญญายังมีเงื่อนไข อาจมีค่าธรรมเนียมหรือค่าปรับตามสัญญาเงินกู้เดิม จึงต้องตรวจสัญญากู้ก่อนตัดสินใจ

4. ขายต่ำกว่ายอดหนี้แล้วเติมส่วนต่างเอง

กรณีนี้เกิดขึ้นเมื่อราคาขายบ้านต่ำกว่ายอดหนี้คงเหลือ เช่น บ้านขายได้ 2.8 ล้านบาท แต่ยอดปิดธนาคารอยู่ที่ 3 ล้านบาท ผู้ขายต้องเตรียมเงินส่วนต่าง 200,000 บาทไปจ่ายเพิ่มในวันโอน เพื่อให้ธนาคารยอมปลอดจำนอง นี่คือจุดที่หลายดีลล้มเพราะผู้ขายคิดว่าขายได้แล้วจะจบแต่ยอดขายไม่พอปิดหนี้จริง INNOHOME จึงแนะนำให้ขอยอดปิดบัญชีก่อนตั้งราคาขายเสมอ ไม่ใช่ตั้งราคาจากความรู้สึกหรือราคาประกาศใกล้เคียงอย่างเดียว

5. โอนทรัพย์ชำระหนี้กับธนาคารในกรณีผ่อนไม่ไหว

หากผู้ขายผ่อนไม่ไหวและขายต่อบุคคลทั่วไปไม่ทัน บางกรณีอาจเจรจากับธนาคารเรื่องโอนทรัพย์ชำระหนี้ตามนโยบายของแต่ละสถาบันการเงิน วิธีนี้ไม่ใช่การขายบ้านให้ธนาคารแบบปกติ แต่เป็นมาตรการแก้หนี้ที่ธนาคารพิจารณาเป็นรายกรณี วิธีนี้ควรใช้เมื่อประเมินแล้วว่าการขายเองหรือปรับโครงสร้างหนี้ไปต่อไม่ได้จริง เพราะผลลัพธ์ขึ้นอยู่กับยอดหนี้ ราคาประเมิน และเงื่อนไขของธนาคาร ไม่ใช่ว่าทุกบ้านจะสามารถโอนทรัพย์ชำระหนี้ได้ทันที

บ้านติดจำนอง vs ติดธนาคารต่างกันอย่างไร

บ้านติดธนาคารคือคำที่คนทั่วไปใช้เรียกบ้านที่ยังมีภาระสินเชื่อกับธนาคารหรือสถาบันการเงิน ส่วนบ้านติดจำนองเป็นคำที่กว้างกว่า เพราะหมายถึงบ้านที่ถูกจดจำนองไว้กับเจ้าหนี้ ไม่ว่าจะเป็นธนาคาร บริษัท นายทุน หรือบุคคลธรรมดา ในทางกฎหมาย ทั้งสองกรณีมีแกนเดียวกันคือทรัพย์ถูกใช้เป็นหลักประกันหนี้ตามมาตรา 702 แต่ ความเสี่ยงต่างกันตรงผู้รับจำนองและเงื่อนไขสัญญา ถ้าติดธนาคาร กระบวนการมักเป็นระบบและตรวจสอบได้ง่ายกว่า แต่ถ้าติดจำนองกับบุคคลหรือนายทุน ต้องอ่านสัญญาให้ละเอียดมากขึ้น โดยเฉพาะดอกเบี้ย ค่าปรับ เงื่อนไขไถ่ถอน และเอกสารที่จะใช้ในวันปลอดจำนอง

ค่าใช้จ่ายที่ต้องใช้เมื่อจะขายบ้านติดธนาคาร

ค่าใช้จ่ายหลักในการขายบ้านติดธนาคารมีทั้งยอดปิดหนี้กับธนาคารเดิม ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ และในฝั่งผู้ซื้อที่กู้ธนาคารจะมีค่าจดจำนองเพิ่มเติม โดยกรมที่ดินระบุหลักการคำนวณที่เกี่ยวข้อง เช่น ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ในกรณีเข้าเงื่อนไข อากรแสตมป์ 0.5% โดยภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์มักเสียอย่างใดอย่างหนึ่ง และค่าจดทะเบียนจำนอง 1% ของวงเงินจำนองตามเงื่อนไขที่กำหนด กรมสรรพากรยังมีหลักเกณฑ์ภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรตามมาตรา 91/2(6) ของประมวลรัษฎากร ตัวเลขที่ต้องรู้ก่อนประกาศขายคือราคาขายลบยอดปิดหนี้และค่าใช้จ่ายวันโอนแล้วเหลือเงินจริงเท่าไร เพราะบางคนขายได้ราคาดี แต่พอหักยอดธนาคาร ภาษี และค่าโอนแล้ว เงินสุทธิกลับน้อยกว่าที่คาดไว้มาก

สรุปข้อคิดเห็นจาก INNOHOME

จากประสบการณ์ของ INNOHOME บ้านติดธนาคารขายได้จริง และไม่ใช่เรื่องน่ากลัวถ้าวางลำดับถูก แต่ดีลจะมีปัญหาทันทีถ้าผู้ขายไม่รู้ยอดปิดหนี้ ไม่บอกผู้ซื้อว่าบ้านติดจำนอง หรือไม่ประสานธนาคารล่วงหน้าก่อนวันโอน สิ่งที่ควรทำก่อนขายไม่ใช่แค่ตั้งราคาประกาศแต่ต้องเช็ก 3 ตัวเลขให้ชัดคือยอดปิดธนาคารราคาขายจริงและเงินสุทธิหลังหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดเพราะสุดท้ายแล้วการขายบ้านติดธนาคารที่ดี ไม่ใช่แค่ขายออก แต่ต้องปิดหนี้ได้ โอนกรรมสิทธิ์ได้ และผู้ขายไม่เหลือภาระที่ตามกลับมาหลังวันโอน