ราคาประเมินที่ดิน คือ ราคาที่รัฐกำหนดขึ้นโดยอ้างอิงจากข้อมูลหลากหลายด้าน เช่น สภาพเศรษฐกิจโดยรวม ทำเลที่ตั้งของที่ดิน ความเจริญของพื้นที่โดยรอบ ตลอดจนการใช้งานของที่ดินในแต่ละพื้นที่ โดยราคาดังกล่าวจะใช้เป็นฐานในการคำนวณภาษี ค่าโอนกรรมสิทธิ์ และสามารถใช้เป็นเครื่องมือเบื้องต้นในการวิเคราะห์ความคุ้มค่าของที่ดินแปลงนั้น ๆ ได้อีกด้วย
สำหรับเจ้าของที่ดิน นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในธุรกรรมประเภท ซื้อบ้าน ขายบ้าน หรือขายฝากอสังหา ราคาประเมินมีบทบาทสำคัญหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นการกำหนดราคาซื้อขายที่เหมาะสม การใช้เป็นแนวทางในการต่อรองราคากับผู้ซื้อหรือผู้ขาย การใช้ประกอบการยื่นขอสินเชื่อกับสถาบันการเงิน การวางแผนภาษีในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ ไปจนถึงการใช้เป็นฐานในการประเมินวงเงินที่สามารถทำสัญญาขายฝากได้อย่างปลอดภัยและเหมาะสมกับมูลค่าทรัพย์สิน
วิธีตรวจสอบราคาประเมินที่ดินผ่านระบบออนไลน์ในปี 2025
การตรวจสอบราคาประเมินที่ดินสามารถทำได้โดยไม่จำเป็นต้องเดินทางไปยังสำนักงานที่ดินหรือกรมธนารักษ์อีกต่อไป เนื่องจากหน่วยงานรัฐได้จัดเตรียมระบบออนไลน์เพื่อให้ประชาชนสามารถเข้าถึงข้อมูลได้สะดวกขึ้น โดยแบ่งออกเป็นสองระบบหลัก ได้แก่ ระบบของกรมธนารักษ์ และระบบแผนที่ของกรมที่ดิน ซึ่งสามารถเข้าใช้งานได้ฟรีผ่านอินเทอร์เน็ต โดยไม่ต้องลงทะเบียน
หากเลือกใช้งานผ่านเว็บไซต์ กรมธนารักษ์ ผู้ใช้งานสามารถกรอกข้อมูลของที่ดินได้หลากหลายวิธี เช่น กรอกเลขที่โฉนดที่ดิน, เลขที่ดินตามระวาง, เลข น.ส.3 ก., ชื่ออาคารชุด หรือเลือกประเภทสิ่งปลูกสร้าง เพื่อดูราคาประเมินเฉพาะอาคาร เช่น บ้านพักอาศัย อาคารพาณิชย์ หรือคลังสินค้า ระบบจะประมวลผลและแสดงผลข้อมูลราคาประเมินตามเงื่อนไขที่เลือกไว้ พร้อมรายละเอียดของที่ดินหรือทรัพย์สินนั้น ๆ
อีกช่องทางหนึ่งคือการใช้งานเว็บไซต์ LandsMaps ของกรมที่ดิน ซึ่งเหมาะสำหรับผู้ที่ไม่มีข้อมูลโฉนดหรือเลขที่ดิน โดยสามารถใช้งานผ่านแผนที่แบบ Interactive ผู้ใช้งานเพียงขยายแผนที่ไปยังพื้นที่ที่ต้องการทราบราคาประเมิน จากนั้นคลิกสองครั้งที่ตำแหน่งของแปลงที่ดิน ระบบจะแสดงข้อมูลพื้นฐาน เช่น เลขโฉนด หน้าสำรวจ ระวาง เนื้อที่ และราคาประเมินที่อ้างอิงจากฐานข้อมูลของกรมธนารักษ์ ทั้งนี้ ในระบบ LandsMaps จำกัดการค้นหาจำนวน 20 ครั้งต่อวัน หากต้องการใช้งานเพิ่มเติมจำเป็นต้องลงทะเบียน
ราคาประเมิน VS ราคาตลาด
ราคาประเมินที่ดินและราคาตลาดมีความแตกต่างกันในเชิงวัตถุประสงค์ วิธีการประเมิน และช่วงเวลาในการอัปเดตอย่างชัดเจน โดยราคาประเมินที่ดินนั้นจัดทำขึ้นโดยกรมธนารักษ์ ใช้เป็นเกณฑ์สำหรับคำนวณภาษีและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์ หรือการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ข้อมูลเหล่านี้จะได้รับการปรับปรุงใหม่ทุก 4 ปี ตามรอบการประเมินของรัฐ
ในขณะที่ราคาตลาด คือ ราคาที่เกิดจากการตกลงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายในสถานการณ์จริง ซึ่งสะท้อนอุปสงค์และอุปทานในขณะนั้น ราคานี้อาจเปลี่ยนแปลงทุกไตรมาสหรือแม้แต่ทุกเดือน ขึ้นอยู่กับปัจจัยภายนอก เช่น ความต้องการของตลาด ความเจริญของพื้นที่ การพัฒนาโครงการใหม่ หรือแม้กระทั่งข่าวสารทางเศรษฐกิจที่กระทบต่อความมั่นใจของผู้ซื้อ
เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนขึ้น ยกตัวอย่าง:
ในทางกลับกัน หากดูทำเลที่กำลังเติบโต เช่น ย่านกรุงธนบุรี แม้ราคาประเมินจะอยู่ที่ประมาณ 450,000 บาทต่อตารางวา ราคาตลาดจริงอาจอยู่เพียง 550,000 บาทต่อตารางวา ซึ่งต่างกันไม่มากนักเพราะพื้นที่นี้ยังอยู่ระหว่างพัฒนา ความคึกคักของตลาดยังไม่เทียบเท่าทำเลในศูนย์กลางธุรกิจ
ความเข้าใจในช่องว่างระหว่างราคาประเมินกับราคาตลาด จะช่วยให้เจ้าของที่ดินสามารถวางแผนการขาย หรือทำสัญญาขายฝากได้อย่างรอบคอบ ไม่ตั้งราคาต่ำเกินจริง หรือสูงเกินกว่าที่ตลาดรับได้ และยังสามารถใช้ต่อรองกับผู้ซื้อหรือนักลงทุนได้อย่างมีเหตุผลรองรับ ราคาประเมินและราคาตลาดมีจุดประสงค์และวิธีคำนวณที่ต่างกันโดยสิ้นเชิง ราคาประเมินเป็นราคากลางที่ภาครัฐใช้ในการคำนวณภาษีและค่าธรรมเนียม แต่ราคาตลาดเกิดจากการตกลงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายในสถานการณ์จริง จึงมีแนวโน้มสูงกว่าราคาประเมินค่อนข้างมาก โดยเฉพาะในเขตเศรษฐกิจหลักหรือพื้นที่ที่มีการพัฒนาอย่างรวดเร็ว
วิธีขอหนังสือรับรองราคาประเมินที่ดินจากกรมธนารักษ์
หนังสือรับรองราคาประเมินที่ดิน คือ เอกสารที่ออกโดยกรมธนารักษ์ซึ่งแสดงราคาประเมินทุนทรัพย์ของที่ดินแปลงหนึ่ง ๆ ณ ช่วงเวลาที่กำหนด โดยเอกสารนี้สามารถใช้ยื่นประกอบการขอสินเชื่อ การทำธุรกรรมซื้อขาย หรือการประเมินมูลค่าทรัพย์สินทางกฎหมายได้อย่างเป็นทางการ
ขั้นตอนการขอหนังสือรับรองราคาประเมิน
- เตรียมเอกสารที่จำเป็น ได้แก่:
- สำเนาโฉนดที่ดิน หรือเลขที่โฉนดที่ชัดเจน
- สำเนาบัตรประชาชนของเจ้าของที่ดิน หรือผู้ยื่นคำขอ
- หนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามีการมอบอำนาจให้ผู้อื่นดำเนินการแทน)
- ยื่นคำร้องที่สำนักงานธนารักษ์พื้นที่ที่ที่ดินตั้งอยู่ โดยสามารถค้นหาสำนักงานธนารักษ์ประจำพื้นที่ได้จากเว็บไซต์กรมธนารักษ์ หรือโทรสอบถาม Call Center กรมธนารักษ์ โทร. 0-2059-4999
- กรอกแบบฟอร์มคำร้องขอหนังสือรับรองราคาประเมิน ซึ่งเจ้าหน้าที่จะให้แบบฟอร์มและแนะนำการกรอกข้อมูลให้ถูกต้อง
- รอรับหนังสือรับรอง ซึ่งโดยทั่วไปใช้เวลาประมาณ 3–5 วันทำการ หากไม่มีปัญหาเกี่ยวกับข้อมูลหรือเอกสาร
หมายเหตุ:
- ไม่มีค่าธรรมเนียมในการออกหนังสือรับรอง หากยื่นขอด้วยตนเองที่สำนักงานธนารักษ์
- ราคาประเมินที่ระบุในหนังสือรับรองจะอ้างอิงจากรอบปีการประเมินที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน (เช่น รอบปี 2566–2569)
ประโยชน์ของราคาประเมินที่ดิน
ราคาประเมินที่ดินไม่ได้เป็นเพียงข้อมูลเพื่อใช้ในการยื่นภาษีหรือค่าธรรมเนียมโอนเท่านั้น แต่ยังมีประโยชน์เชิงกลยุทธ์ในการวางแผนธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในหลายมิติ ทั้งสำหรับเจ้าของทรัพย์ทั่วไปและนักลงทุนที่ต้องการใช้ข้อมูลเพื่อประเมินความคุ้มค่าและลดความเสี่ยงในการตัดสินใจ
ประโยชน์สำคัญของราคาประเมินที่ดิน ได้แก่:
- ใช้คำนวณค่าใช้จ่ายด้านภาษีและค่าธรรมเนียมล่วงหน้า เช่น ภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ ช่วยให้เตรียมงบประมาณได้อย่างแม่นยำก่อนวันโอนจริง
- ใช้วิเคราะห์ศักยภาพของทำเล โดยการเปรียบเทียบแนวโน้มราคาประเมินในแต่ละรอบปี หากราคาประเมินมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง มักสะท้อนถึงการเติบโตของพื้นที่และความน่าสนใจในการลงทุนในอนาคต
- ใช้เป็นเกณฑ์อ้างอิงเบื้องต้นในการกำหนดราคาซื้อขาย โดยเฉพาะในกรณีที่ยังไม่มีข้อมูลราคาตลาดที่ชัดเจน หรืออยู่ในพื้นที่ที่มีการซื้อขายน้อย
- ใช้ประกอบการต่อรองราคา โดยราคาประเมินสามารถใช้เป็นข้อมูลอ้างอิงร่วมกับราคาตลาด เพื่อเจรจาให้เกิดความเหมาะสมทั้งกับผู้ซื้อและผู้ขาย โดยเฉพาะในธุรกรรมที่ต้องการความเป็นกลางและโปร่งใส เช่น การขายฝากกับนักลงทุน
- ใช้กำหนดวงเงินเบื้องต้นในการยื่นขอสินเชื่อหรือขายฝากกับสถาบันการเงิน หรือบริษัทที่รับทำธุรกรรมอสังหา โดยราคาประเมินมักเป็นจุดเริ่มต้นในการประเมินมูลค่าทรัพย์เพื่ออนุมัติวงเงินที่เหมาะสม
ตัวอย่างราคาประเมินที่ดินในปี 2025 (อัปเดตตามภูมิภาค)
แม้ว่าราคาประเมินจะมีการปรับปรุงทุก 4 ปีตามรอบของกรมธนารักษ์ แต่การรู้แนวโน้มและช่วงราคาประเมินในแต่ละภูมิภาคก็สามารถช่วยให้เจ้าของทรัพย์และนักลงทุนเห็นภาพรวมของตลาดในประเทศไทยได้ดียิ่งขึ้น
ภาคกลาง
- กรุงเทพมหานคร: 100,000 – 145,000 บาท/ตารางวา (พื้นที่ CBD และแนวรถไฟฟ้า)
- นนทบุรี: 1,000 – 170,000 บาท/ตารางวา
- ปทุมธานี: 600 – 100,000 บาท/ตารางวา
ภาคเหนือ
- เชียงใหม่: 25 – 515,000 บาท/ตารางวา (ทำเลศูนย์กลางและย่านท่องเที่ยวมีราคาสูง)
- เชียงราย: 130 – 85,000 บาท/ตารางวา
- ลำปาง: 100 – 100,000 บาท/ตารางวา
ภาคใต้
- ภูเก็ต: 980 – 200,000 บาท/ตารางวา (สูงที่สุดในภาคใต้ โดยเฉพาะแนวชายหาด)
- กระบี่: 250 – 72,500 บาท/ตารางวา
- นครศรีธรรมราช: 60 – 200,000 บาท/ตารางวา
ภาคตะวันออก
- ชลบุรี: 200 – 220,000 บาท/ตารางวา (ทำเล EEC และศูนย์อุตสาหกรรม)
- ระยอง: 100 – 100,000 บาท/ตารางวา
- จันทบุรี: 100 – 90,000 บาท/ตารางวา
ภาคตะวันตก
- ประจวบคีรีขันธ์: 100 – 150,000 บาท/ตารางวา
- ราชบุรี: 75 – 100,000 บาท/ตารางวา
ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ
- ขอนแก่น: 50 – 200,000 บาท/ตารางวา
- อุดรธานี: 50 – 180,000 บาท/ตารางวา
- นครราชสีมา: 50 – 130,000 บาท/ตารางวา
