เทคนิคเลือกทำเลและทรัพย์ เพื่อลงทุนเก็งกำไร

การลงทุนเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เกมของคนที่ซื้อก่อนเสมอ แต่เป็นเกมของคนที่ “ซื้อถูกในทำเลที่ใช่” มากกว่า จากข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยย้อนหลังหลายปีพบว่า ทรัพย์ที่สร้างกำไรจากการขายต่อได้จริง มักไม่ได้มาจากการเดาทิศทางราคา แต่เกิดจากการเลือกทำเลและประเภททรัพย์ที่มีดีมานด์รองรับชัดเจนตั้งแต่วันแรก การเก็งกำไรที่ดีจึงไม่ใช่การหวังดวงแต่คือการอ่านโครงสร้างตลาดให้ออกตั้งแต่ก่อนซื้อ

การเก็งกำไรในทางอสังหาริมทรัพย์คืออะไร?

การเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์หมายถึงการซื้อทรัพย์ในราคาที่ต่ำกว่ามูลค่าที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในอนาคต แล้วขายต่อเมื่อราคาปรับตัวสูงขึ้น โดยอาศัยปัจจัยด้านเวลา ทำเล และการเปลี่ยนแปลงของตลาดเป็นตัวสร้างส่วนต่างราคา จากข้อมูลของหน่วยงานด้านที่อยู่อาศัยพบว่า นักลงทุนที่ถือครองทรัพย์ระยะสั้นถึงกลางประมาณ 1 ถึง 5 ปี และซื้อในช่วงที่ตลาดยังไม่รับรู้มูลค่าเต็มที่ จะมีโอกาสทำ Capital Gain สูงกว่าค่าเฉลี่ยตลาด หัวใจของการเก็งกำไรจึงไม่ใช่ระยะเวลาถือครองแต่คือจังหวะการเข้าซื้อ

ประเภทของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

ในเชิงโครงสร้าง การลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบ่งออกได้เป็นการลงทุนเพื่อเก็งกำไรจากราคาขาย การลงทุนเพื่อสร้างกระแสเงินสดจากค่าเช่า และการลงทุนแบบผสมสองรูปแบบ ซึ่งแต่ละแบบให้ผลตอบแทนและความเสี่ยงต่างกัน ข้อมูลตลาดในช่วงหลังปี 2563 ชี้ให้เห็นว่าการเก็งกำไรอย่างเดียวโดยไม่มีแผนรองรับค่าเช่า มีความผันผวนสูงกว่าในช่วงเศรษฐกิจชะลอตัว ขณะที่ทรัพย์ที่สามารถปล่อยเช่าได้ระหว่างรอขาย จะช่วยลดแรงกดดันด้านสภาพคล่องอย่างมีนัยสำคัญ นักลงทุนที่อยู่รอดในระยะยาวมักเลือกทรัพย์ที่ขายต่อได้และเช่าก็ได้ในเวลาเดียวกัน

ความสำคัญของการเลือกทำเลและทรัพย์

ข้อมูลจากการประเมินราคาที่ดินของภาครัฐและการซื้อขายจริงในตลาดเปิดสะท้อนชัดว่า ทำเลเป็นตัวกำหนดราคามากกว่าตัวอาคารในระยะยาว ที่ดินในทำเลที่มีโครงสร้างพื้นฐานใหม่ เช่น รถไฟฟ้า ถนนสายหลัก หรือโครงการพัฒนาเมือง มักมีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาเฉลี่ยปีละ 5 ถึง 10 เปอร์เซ็นต์ ในขณะที่ตัวอาคารมีมูลค่าลดลงตามอายุ กำไรจากการเก็งกำไรส่วนใหญ่จึงเกิดจากทำเลไม่ใช่จากสิ่งปลูกสร้าง

หลักการในการเลือกทำเลของทรัพย์

ทำเลที่ดีในมุมของนักลงทุนเก็งกำไร ไม่จำเป็นต้องเป็นทำเลแพงที่สุดในปัจจุบัน แต่ต้องเป็นทำเลที่มีสัญญาณการเติบโตที่ตรวจสอบได้ เช่น การประกาศแผนลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน การขยายตัวของแหล่งงาน หรือการเพิ่มขึ้นของประชากรในพื้นที่ จากข้อมูลสถิติของกรมโยธาธิการและผังเมือง พื้นที่ที่มีการเปลี่ยนผังเมืองจากสีเขียวหรือสีเหลืองเป็นสีส้มหรือสีแดง มักมีมูลค่าที่ดินปรับตัวขึ้นอย่างมีนัยสำคัญภายใน 3 ถึง 5 ปี การอ่านผังเมืองจึงเป็นเครื่องมือพื้นฐานของนักลงทุนที่จริงจัง

เทคนิคเลือกทำเลและทรัพย์เพื่อการเก็งกำไร

1. เลือกทำเลที่ดีมานด์นำหน้าซัพพลาย

หัวใจของการเก็งกำไรคือการซื้อทรัพย์ในพื้นที่ที่มีความต้องการซื้อจริงมากกว่าจำนวนทรัพย์ที่ออกสู่ตลาด จากข้อมูลการดูดซับอสังหาริมทรัพย์ในเขตเมืองและปริมณฑล พื้นที่ที่มีอัตราการขายออกเฉลี่ยภายใน 3 ถึง 6 เดือน ถือว่าเป็นทำเลที่มีสภาพคล่องสูง ทรัพย์ในทำเลลักษณะนี้แม้ราคาไม่พุ่งแรง แต่ขายได้จริง และลดความเสี่ยงการถือครองยาวเกินแผน นักลงทุนมืออาชีพมักหลีกเลี่ยงทำเลที่มีโครงการเปิดใหม่จำนวนมากในช่วงเวลาเดียวกัน เพราะจะเกิดภาวะ Oversupply และกดราคาขายต่อในระยะสั้น

2. ซื้อทรัพย์ต่ำกว่าราคาตลาดอย่างมีเหตุผล

การเก็งกำไรไม่สามารถเริ่มต้นจากราคาตลาดเต็มได้ ข้อมูลจากตลาดทรัพย์มือสองและทรัพย์พิเศษ เช่น ขายฝากหรือทรัพย์หลุดจำนอง พบว่าการซื้อที่ต่ำกว่าราคาตลาดประมาณ 20 ถึง 30 เปอร์เซ็นต์ เป็นระดับขั้นต่ำที่เริ่มสร้าง Margin เพียงพอสำหรับภาษี ค่าโอน และต้นทุนแฝง หากส่วนลดต่ำกว่านี้ กำไรจะถูกกินหายไปโดยต้นทุนที่มองไม่เห็นทันที นักลงทุนที่ประสบความสำเร็จจะตั้งคำถามเสมอว่า ถ้าต้องขายวันนี้ จะยังมีกำไรหลังหักทุกค่าใช้จ่ายหรือไม่

3. เลือกทรัพย์ที่กลุ่มผู้ซื้อปลายทางชัดเจน

ทรัพย์ที่เก็งกำไรได้ดี ไม่ใช่ทรัพย์ที่หายากที่สุด แต่คือทรัพย์ที่คนส่วนใหญ่ซื้อไหว สถิติสินเชื่อที่อยู่อาศัยสะท้อนชัดว่า บ้านและคอนโดในระดับราคาที่ธนาคารอนุมัติผ่านง่าย จะมีสภาพคล่องสูงกว่าทรัพย์ราคาสูงที่ต้องใช้เงินสดจำนวนมาก การเก็งกำไรคือการคิดแทนผู้ซื้อรายถัดไป ไม่ใช่คิดจากมุมของตัวเอง หากผู้ซื้อปลายทางกู้ไม่ผ่าน ทรัพย์นั้นจะกลายเป็นภาระทันที

4. คุมต้นทุนรีโนเวทให้อยู่ในระดับเพิ่มมูลค่า

ข้อมูลจากตลาดรีโนเวทบ้านมือสองพบว่า การปรับปรุงที่สร้างมูลค่าเพิ่มได้จริง มักอยู่ในกรอบไม่เกิน 10 ถึง 15 เปอร์เซ็นต์ของราคาขายหลังรีโนเวท หากใช้ต้นทุนสูงกว่านี้ ส่วนต่างกำไรมักหายไปโดยไม่รู้ตัว รีโนเวทเพื่อการเก็งกำไรต้องเน้นฟังก์ชันและภาพรวม ไม่ใช่ความพึงพอใจส่วนตัว นักลงทุนที่ดีจะรีโนเวทเฉพาะจุดที่ผู้ซื้อเห็นและตัดสินใจซื้อ เช่น ห้องน้ำ พื้น ผนัง และแสงสว่าง

5. วางแผนระยะเวลาถือครองให้สอดคล้องภาษีและต้นทุนการเงิน

การถือครองทรัพย์ระยะสั้นอาจดูได้กำไรเร็ว แต่ต้องแลกกับภาษีและต้นทุนทางการเงิน ตามกฎหมายภาษี หากขายอสังหาริมทรัพย์ภายในระยะเวลาที่กำหนด อาจต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3 เปอร์เซ็นต์ รวมถึงภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย นักลงทุนที่คำนวณกำไรโดยไม่รวมภาษี มักประเมินผลตอบแทนสูงเกินจริง การกำหนดแผนถือครองตั้งแต่ต้นจึงเป็นส่วนหนึ่งของกลยุทธ์เก็งกำไร ไม่ใช่เรื่องปลายทาง

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

การลงทุนเก็งกำไรเกี่ยวข้องกับกฎหมายหลายส่วน ตั้งแต่กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ การโอนกรรมสิทธิ์ และการจดทะเบียนสิทธิที่กรมที่ดิน ไปจนถึงกฎหมายภาษี เช่น ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ นอกจากนี้ พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ยังมีผลต่อการถือครองทรัพย์ระยะยาว โดยเฉพาะที่ดินเปล่าที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ การไม่เข้าใจต้นทุนทางกฎหมายอาจทำให้กำไรที่คาดหวังหายไปโดยไม่รู้ตัว

ข้อคิดเห็นจาก INNOHOME

จากข้อมูลการใช้งานจริงของนักลงทุนในระบบของ INNOHOME สิ่งที่ทำให้การเก็งกำไรประสบความสำเร็จไม่ใช่การตามกระแส แต่คือการเลือกทรัพย์ที่มีเหตุผลรองรับทุกตัวเลข ทรัพย์ที่ดีสำหรับการเก็งกำไรคือทรัพย์ที่ต่อให้ตลาดชะลอก็ยังขายได้ไม่ใช่ทรัพย์ที่ต้องภาวนาให้ตลาดขึ้นอย่างเดียว INNOHOME มองว่าการลงทุนที่ยั่งยืนต้องเริ่มจากข้อมูลจริง วิเคราะห์ทำเลอย่างเป็นระบบ และเลือกทรัพย์ที่มีสภาพคล่องรองรับ เพราะสุดท้ายแล้ว กำไรของนักลงทุนไม่ได้เกิดจากการขายแพง แต่เกิดจากการซื้อไม่พลาดตั้งแต่วันแรก