การฝากขายคอนโดไม่ใช่แค่การมอบหมายให้ใครสักคนช่วยขาย แต่คือการวางอนาคตของสินทรัพย์ชิ้นใหญ่ไว้ในมือผู้อื่น หากคุณกำลังคิดจะฝากขายคอนโด หรือกำลังติดต่อกับนายหน้า การมีข้อมูลที่ถูกต้องและมองรอบด้านตั้งแต่แรก จะช่วยให้คุณหลีกเลี่ยงความผิดพลาดทางกฎหมายและการเงินได้อย่างมาก
บทความนี้ Inno Home รวบรวม 10 ประเด็นสำคัญที่เจ้าของคอนโดควรรู้ก่อนเริ่มฝากขาย ไม่ว่าจะเป็นเรื่องราคาขาย ระยะเวลาการขาย การเตรียมเอกสาร ไปจนถึงข้อควรระวังในสัญญากับนายหน้า ทุกข้อเขียนจากประสบการณ์จริงของทีมที่ดูแลการขายฝากและขายขาดอสังหาฯ ให้เจ้าของนับร้อยราย เราเชื่อว่าหากคุณอ่านจบ คุณจะตัดสินใจได้แม่นยำขึ้น และขายคอนโดได้แบบปลอดภัยและมั่นใจยิ่งกว่าเดิม
1. ประเมินราคาคอนโดให้เหมาะกับตลาดจริง
ก่อนจะประกาศขายคอนโด การตั้งราคาขายคือจุดเริ่มต้นที่สำคัญที่สุด เจ้าของหลายคนตั้งราคาตามความรู้สึก หรือราคาที่เคยซื้อมา โดยไม่ดูสภาพตลาด ณ ปัจจุบัน ซึ่งเสี่ยงต่อการขายไม่ออกยาวนาน การประเมินราคาควรอิงจาก ราคาขายจริงของห้องในโครงการเดียวกัน หรือในทำเลใกล้เคียง ไม่ใช่ราคาประกาศขายเพียงอย่างเดียว หากใช้บริการนายหน้า ควรเลือกผู้ที่มีข้อมูลฐานราคาจากการปิดการขายจริง ไม่ใช่เพียงการคาดเดา เพราะ ราคาที่แม่นยำจะช่วยดึงดูดผู้ซื้อและปิดการขายได้เร็วขึ้น
2. คอนโดพร้อมขายต้องไม่มีภาระผูกพันซับซ้อน
ผู้ซื้อคอนโดมักจะขอตรวจสอบเอกสารอย่างละเอียดก่อนวางเงินมัดจำ ไม่ว่าจะเป็น โฉนดห้องชุด, หนังสือปลอดภาระจำนอง, ใบเสร็จค่าส่วนกลางล่าสุด, ใบปลอดหนี้จากนิติบุคคล หรือแม้แต่เรื่องค่าภาษีท้องถิ่น การฝากขายคอนโดที่ยังมีภาระ เช่น ค้างค่าส่วนกลาง หรือจดจำนองอยู่ อาจทำให้ผู้ซื้อลังเลและยืดระยะเวลาปิดการขาย หากเจ้าของยังติดภาระอยู่ ควรเตรียมแผนชำระหนี้ก่อนโอนกรรมสิทธิ์ให้ชัดเจน เพื่อลดอุปสรรคในกระบวนการขาย
3. สัญญาฝากขายต้องรัดกุมไม่เสียเปรียบ
ก่อนลงนามกับนายหน้า ควรตรวจสอบ สัญญาฝากขาย ว่าระบุรายละเอียดอย่างชัดเจนหรือไม่ เช่น ระยะเวลาฝากขาย, ค่านายหน้า, วิธีการชำระเงิน, และสิทธิในการเจรจาแทนเจ้าของ ห้ามลงนามในสัญญาที่คลุมเครือ เช่น นายหน้าขอสิทธิในการขายแต่เพียงผู้เดียวโดยไม่มีเงื่อนไขเวลา หรือไม่มีข้อกำหนดว่าต้องรายงานความคืบหน้าอย่างสม่ำเสมอ เพราะอาจกลายเป็นข้อเสียเปรียบในภายหลัง การมีสัญญาที่ชัดเจนจะช่วยลดข้อพิพาท และทำให้การทำงานร่วมกันมีประสิทธิภาพมากขึ้น
4. ค่านายหน้ามาตรฐานคือ 3% จากราคาขาย
การฝากขายคอนโดกับนายหน้าในประเทศไทย ค่าบริการมาตรฐานที่ยอมรับกันทั่วไปคือ 3% จากราคาที่ขายได้จริง ซึ่งจะจ่ายให้หลังจากมีการโอนกรรมสิทธิ์แล้วเท่านั้น ห้ามมีการเรียกเก็บเงินล่วงหน้า หรือเรียกเก็บค่าใช้จ่ายแยกย่อย เช่น ค่าถ่ายรูป, ค่าโฆษณา, ค่าโพสต์ หรือค่าดำเนินการเว้นแต่ระบุไว้ชัดเจนและตกลงกันก่อน การเรียกเก็บเงินก่อนโดยไม่มีผลงานถือเป็นสัญญาณเตือนว่าอาจไม่ใช่นายหน้าที่น่าไว้วางใจ
5. คอนโดที่มีจุดเด่นต้องสื่อสารให้น่าสนใจ
การตลาดที่ดีเริ่มต้นจากการรู้ว่าห้องของเรามี จุดขายอะไร เช่น วิวไม่บัง, ห้องหัวมุม, ใกล้รถไฟฟ้า, แต่งครบ, หรือมีสัญญาเช่าอยู่แล้ว การถ่ายภาพอย่างมืออาชีพและระบุจุดเด่นเหล่านี้ในโพสต์จะช่วยเพิ่มอัตราการคลิกชม และทำให้ผู้ซื้อสนใจตั้งแต่ครั้งแรกที่เห็น การฝากขายกับนายหน้าที่มีทีมการตลาดจะได้เปรียบในจุดนี้ เพราะสามารถ นำเสนอคอนโดของคุณในมุมมองที่ดึงดูดและแข่งขันได้จริง
6. ระยะเวลาขายคอนโดนนั้นเฉลี่ยอยู่ที่ 3–6 เดือน
การขายคอนโดไม่ใช่เรื่องที่คนต้องการอย่างเร่งรีบ หากตั้งราคาที่เหมาะสมและมีกลยุทธ์การตลาดที่ดี ควรคาดการณ์ว่าใช้เวลาขายประมาณ 3–6 เดือน ซึ่งเป็นระยะเวลามาตรฐานในตลาดปัจจุบัน หากตั้งราคาสูงเกินไป หรือตลาดอยู่ในช่วงซบเซา ระยะเวลานี้อาจยืดยาวไปถึง 9 เดือนหรือมากกว่า เจ้าของห้องจึงควรบริหารความคาดหวังให้เหมาะสม และเตรียมแผนการเงินในช่วงรอขายให้เรียบร้อย โดยเฉพาะถ้าห้องนั้นมีภาระผ่อนชำระธนาคารอยู่
7. เตรียมห้องให้พร้อมขายช่วยเร่งการตัดสินใจ
ห้องที่สะอาด โล่ง และอยู่ในสภาพดี จะสร้างความประทับใจแรกให้กับผู้ซื้อได้ทันที การเก็บของส่วนตัวให้เรียบร้อย ทำความสะอาดห้องให้ดูน่าอยู่ รวมถึง ซ่อมแซมจุดที่ชำรุดเช่นบานพับหลวมน้ำรั่วสีลอก จะช่วยเพิ่มโอกาสในการปิดการขายได้เร็วขึ้น เพราะผู้ซื้อสามารถจินตนาการการอยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น และมองเห็นคุณค่าของห้องโดยไม่ต้องกังวลเรื่องค่าใช้จ่ายแอบแฝงในอนาคต
8. ต้องมีค่าใช้จ่ายวันโอนที่ควรรู้ล่วงหน้า
ในวันโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน เจ้าของห้องมักจะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายบางส่วน เช่น ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ, ค่าอากร, ค่าธรรมเนียมโอน, และภาษีเงินได้หักณที่จ่าย ซึ่งอาจรวมกันเป็นหลักหมื่นถึงแสนบาท ขึ้นอยู่กับราคาขายและระยะเวลาครอบครองคอนโด การเตรียมข้อมูลและงบประมาณส่วนนี้ไว้ล่วงหน้า จะช่วยให้การโอนเป็นไปอย่างราบรื่น และไม่มีความขัดแย้งกับผู้ซื้อในช่วงสำคัญของการทำธุรกรรม
9. ขายคอนโดที่ติดจำนองต้องเคลียร์ให้ชัดเจน
หากห้องยังติดจำนองอยู่ เจ้าของสามารถขายได้ แต่ต้องมีขั้นตอนที่ชัดเจน เช่น ผู้ซื้อวางเงินเพื่อปิดจำนองก่อน หรือดำเนินการยื่นสินเชื่อร่วมกับธนาคารที่รับโอนหนี้ โดยในวันโอน ธนาคารจะโอนเงินบางส่วนไปปิดจำนอง และโอนส่วนที่เหลือให้ผู้ขาย การฝากขายในลักษณะนี้ควรมีนายหน้าและทนายช่วยดูแล เพื่อให้กระบวนการทั้งหมดปลอดภัยและเป็นธรรมกับทุกฝ่าย โดยเฉพาะการบริหารความเสี่ยงเรื่องการใช้เงินวางมัดจำล่วงหน้า
10. ฝากขายกับมืออาชีพช่วยเพิ่มโอกาสสำเร็จ
แม้เจ้าของจะสามารถขายคอนโดเองได้ แต่ในทางปฏิบัติ การฝากขายกับมืออาชีพจะช่วยให้คุณเข้าถึงผู้ซื้อที่พร้อมตัดสินใจได้มากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการลงโฆษณาบนแพลตฟอร์มอสังหาฯ ที่เหมาะสม การคัดกรองลูกค้าก่อนพาเข้าชมห้อง การต่อรองราคา ไปจนถึงการเตรียมเอกสารการโอนและวางแผนภาษี ทั้งหมดนี้ต้องใช้ความรู้เฉพาะทาง และ ความน่าเชื่อถือของนายหน้า จึงเป็นตัวแปรสำคัญที่ช่วยให้คุณปิดการขายได้เร็วและปลอดภัย
แอด LINE
