รวมค่าใช้จ่ายวันโอนทั้งหมด ต้องเตรียมเงินเท่าไหร่จริง

เวลาคนส่วนใหญ่ซื้อหรือขายบ้าน สิ่งที่มักโฟกัสกันมากที่สุดคือราคาซื้อขาย แต่พอถึงวันโอนจริง หลายคนกลับตกใจเพราะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเข้ามาอีกหลักหมื่นถึงหลักแสน ทั้งค่าโอน ค่าจดจำนอง ภาษี ค่าอากร และค่าใช้จ่ายยิบย่อยที่ไม่เคยถูกอธิบายไว้ตั้งแต่ต้น จนบางเคสต้องวิ่งหาเงินเพิ่มวันโอน หรือบางกรณีโอนไม่ได้เพราะเตรียมงบมาไม่พอ

ปัญหาคือ ตลาดอสังหาฯ บ้านเรายังมีการพูดเรื่องค่าใช้จ่ายวันโอนแบบกว้างเกินไป หลายคนได้ยินแค่ว่าแบ่งคนละครึ่ง หรือผู้ซื้อจ่าย ผู้ขายจ่าย แต่ไม่ได้เข้าใจว่าจริง ๆ แล้วแต่ละรายการคิดจากอะไร และมีสิทธิ์ต่อรองกันได้หรือไม่ INNO HOME มองว่า วันโอนไม่ควรเป็นวันที่เจ้าของทรัพย์หรือผู้ซื้อมาเซอร์ไพรส์เรื่องค่าใช้จ่ายกันหน้างาน เพราะถ้าวางแผนถูกตั้งแต่ต้น จะช่วยทั้งเรื่องการต่อรอง การคำนวณเงินสุทธิ และลดความผิดพลาดในการซื้อขายได้มาก บทความนี้จึงรวบรวมค่าใช้จ่ายวันโอนทั้งหมดแบบเข้าใจง่าย พร้อมอธิบายว่าใครมักเป็นคนจ่าย และต้องเตรียมเงินจริงประมาณเท่าไรในสถานการณ์ทั่วไป

ค่าใช้จ่ายวันโอน มีอะไรบ้าง?

ค่าใช้จ่ายวันโอน คือเงินที่ต้องเตรียมในวันที่ไปโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งไม่ได้มีแค่ค่าบ้านส่วนที่เหลือ แต่ยังรวมถึงค่าธรรมเนียม ภาษี และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการจดทะเบียนต่าง ๆ ด้วย จุดที่ต้องเข้าใจก่อนคือ ค่าใช้จ่ายแต่ละรายการไม่ได้คิดจากฐานเดียวกันทั้งหมด บางรายการคิดจากราคาประเมินราชการ บางรายการคิดจากราคาซื้อขายจริง และบางรายการขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของผู้ขาย เช่น ถือครองทรัพย์มากี่ปี หรือเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล ดังนั้นก่อนถึงวันโอนควรคำนวณให้ครบ เพื่อไม่ให้เงินขาดในวันทำธุรกรรมจริง

รายการค่าใช้จ่าย	อัตราโดยประมาณ	โดยทั่วไปใครจ่าย
ค่าธรรมเนียมการโอน	2% ของราคาประเมิน	ผู้ซื้อกับผู้ขายมักแบ่งกัน
ค่าจดจำนอง	1% ของวงเงินกู้	ผู้ซื้อ
ภาษีธุรกิจเฉพาะ	3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินที่สูงกว่า	ผู้ขาย
อากรแสตมป์	0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมินที่สูงกว่า	ผู้ขาย
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย	คำนวณตามราคาประเมินและระยะเวลาถือครอง	ผู้ขาย

โดยสรุป ผู้ซื้อควรเตรียมเงินสำหรับค่าโอนและค่าจดจำนอง ส่วนผู้ขายควรเตรียมเผื่อภาษีและอากรที่เกี่ยวข้อง แต่ในทางปฏิบัติสามารถตกลงกันได้ตั้งแต่ก่อนทำสัญญา เช่น แบ่งค่าโอนคนละครึ่ง หรือให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งรับผิดชอบทั้งหมด สิ่งสำคัญคือควรเขียนเงื่อนไขค่าใช้จ่ายไว้ให้ชัดในสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ควรรอไปตกลงกันหน้าเคาน์เตอร์สำนักงานที่ดิน เพราะเป็นจุดที่ทำให้หลายดีลสะดุดในวันโอนจริงได้ง่ายที่สุด

ค่าธรรมเนียมการโอน คิดยังไง?

ค่าธรรมเนียมการโอนโดยปกติจะคิดที่ 2% ของราคาประเมินกรมที่ดิน และมักเป็นค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ที่สุดในวันโอน แต่ในบางช่วงรัฐบาลมีมาตรการลดค่าโอนเหลือ 0.01% สำหรับอสังหาริมทรัพย์ตามเงื่อนไขที่กำหนด เช่น บ้านราคาไม่เกินเกณฑ์ที่รัฐประกาศในช่วงเวลานั้น ดังนั้นก่อนโอนควรเช็กมาตรการล่าสุดเสมอ เพราะอาจช่วยประหยัดเงินได้หลักหมื่นทันที

ค่าจดจำนอง ใครเป็นคนจ่าย?

หากมีการกู้ธนาคาร จะมีค่าจดจำนองเพิ่มเข้ามาอีก โดยปกติคิดที่ 1% ของวงเงินกู้ แต่บางช่วงอาจมีมาตรการลดเหลือ 0.01% เช่นเดียวกับค่าโอน ซึ่งค่าใช้จ่ายส่วนนี้มักเป็นฝั่งผู้ซื้อรับผิดชอบ เพราะเกี่ยวข้องกับการขอสินเชื่อของผู้ซื้อโดยตรง

ภาษีธุรกิจเฉพาะ คืออะไร?

ภาษีธุรกิจเฉพาะคือภาษีที่ผู้ขายต้องจ่าย หากถือครองอสังหาริมทรัพย์ไม่ถึง 5 ปี หรือมีเงื่อนไขเข้าข่ายตามกฎหมาย โดยคิดประมาณ 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขาย แล้วแต่ตัวไหนสูงกว่า ซึ่งถือเป็นค่าใช้จ่ายที่สูงมากรายการหนึ่งในวันโอน หลายคนมักลืมคำนวณส่วนนี้จนทำให้เงินสุทธิที่ได้รับจริงหายไปเยอะกว่าที่คิด

ค่าอากรแสตมป์ ต้องเสียตอนไหน?

ค่าอากรแสตมป์จะเกิดขึ้นในกรณีที่ผู้ขายไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยคิดที่ 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาขาย แล้วแต่ตัวไหนสูงกว่า จุดนี้สำคัญเพราะหลายคนเข้าใจผิดว่าต้องเสียทั้งภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์พร้อมกัน ทั้งที่จริงแล้วส่วนใหญ่จะเสียอย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น 

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คิดจากอะไร?

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายจะคำนวณแบบขั้นบันได โดยอ้างอิงจากราคาประเมิน ระยะเวลาถือครอง และประเภทผู้ถือกรรมสิทธิ์ ซึ่งแต่ละคนจะเสียไม่เท่ากัน บางกรณีถือครองนาน ภาษีอาจลดลงมาก ขณะที่บางกรณีโดยเฉพาะขายเร็วหรือกำไรสูง ภาษีส่วนนี้อาจกลายเป็นค่าใช้จ่ายหลักได้เลยเช่นกัน

แล้ววันโอนจริงต้องเตรียมเงินประมาณเท่าไร?

โดยทั่วไปควรเผื่อค่าใช้จ่ายวันโอนไว้ประมาณ 3% ถึง 7% ของราคาทรัพย์ ขึ้นอยู่กับว่าฝั่งไหนเป็นคนรับผิดชอบค่าใช้จ่ายแต่ละรายการ และมีการกู้ธนาคารหรือไม่ เช่น บ้านราคา 3 ล้านบาท อาจมีค่าใช้จ่ายตั้งแต่หลักหมื่นปลายไปจนถึงเกินแสนบาทได้ หากไม่มีมาตรการลดค่าโอนหรือมีภาษีธุรกิจเฉพาะเข้ามาเกี่ยวข้อง

ใครควรเป็นคนจ่าย ค่าโอน ผู้ซื้อหรือผู้ขาย?

ในตลาดอสังหาฯ จริง ไม่มีสูตรตายตัวว่าฝั่งไหนต้องจ่ายทั้งหมด เพราะสามารถต่อรองกันได้ตั้งแต่ก่อนทำสัญญา บางเคสแบ่งครึ่งทุกอย่าง บางเคสผู้ซื้อจ่ายค่าโอน ผู้ขายจ่ายภาษี หรือบางโครงการอาจมีโปรโมชั่นช่วยค่าใช้จ่ายบางส่วนให้ด้วย สิ่งสำคัญคือควรตกลงให้ชัดตั้งแต่ต้น ไม่ใช่มาคุยกันวันโอน เพราะหลายดีลมีปัญหาเพราะเข้าใจคนละแบบเรื่องค่าใช้จ่ายนี่เอง

ทำไมราคาประเมินกับราคาซื้อขายถึงสำคัญมาก?

ค่าใช้จ่ายหลายรายการในวันโอนจะอิงจากตัวเลขที่สูงกว่า ระหว่างราคาประเมินราชการกับราคาซื้อขายจริง ดังนั้นแม้จะตกลงซื้อขายกันถูก แต่ถ้าราคาประเมินสูงกว่า ภาษีและค่าธรรมเนียมบางส่วนก็ยังคำนวณจากราคาประเมินอยู่ดี นี่จึงเป็นเหตุผลว่าทำไมการเช็กราคาประเมิน

ก่อนวันโอน ควรเตรียมอะไรบ้าง?

ก่อนถึงวันโอนจริง ควรตรวจทั้งยอดหนี้คงเหลือ ค่าใช้จ่ายกรมที่ดิน เงินดาวน์ เงินส่วนต่าง และค่าใช้จ่ายจิปาถะอื่น ๆ ให้ครบ เพราะหลายครั้งปัญหาไม่ได้เกิดจากกู้ไม่ผ่าน แต่เกิดจากเตรียมเงินวันโอนไม่ครบ นอกจากนี้ควรตรวจเงื่อนไขในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดว่าใครรับผิดชอบค่าใช้จ่ายรายการใด เพื่อป้องกันปัญหาหน้างาน

สำหรับ INNO HOME เราช่วยตรวจและคำนวณค่าใช้จ่ายวันโอนให้ลูกค้าก่อนถึงวันจริง เพื่อให้เห็นภาพตั้งแต่ต้นว่าเงินสุทธิจะเหลือเท่าไร ผู้ซื้อควรเตรียมเงินเพิ่มเท่าไร และมีจุดไหนที่ควรเจรจาต่อรองได้บ้าง เพราะสุดท้ายแล้ว วันโอนที่ดีไม่ใช่แค่โอนได้สำเร็จ แต่ต้องเป็นวันที่ทุกฝ่ายรู้ตัวเลขทั้งหมดล่วงหน้าและไม่มีใครต้องมาแก้ปัญหาเฉพาะหน้าทีหลัง