โฉนดมีชื่อหลายคน จะขายฝากต้องทำอย่างไร

โฉนดมีชื่อหลายคนสามารถขายฝากได้ แต่ต้องแยกก่อนว่าจะขายฝากที่ดินทั้งแปลงหรือขายฝากเฉพาะส่วนของเจ้าของคนใดคนหนึ่ง หากต้องการขายฝากทั้งแปลง เจ้าของรวมทุกคนต้องร่วมทำนิติกรรมหรือมอบอำนาจอย่างถูกต้อง แต่หากเจ้าของรวมคนหนึ่งต้องการขายฝากเฉพาะสัดส่วนกรรมสิทธิ์ของตน กฎหมายเปิดให้ดำเนินการได้โดยหลัก แม้เจ้าของคนอื่นไม่ได้ร่วมขายฝาก เพียงแต่ทรัพย์ที่ผู้รับซื้อฝากได้รับจะเป็นสิทธิร่วมในที่ดินทั้งแปลง ไม่ใช่พื้นที่ด้านหน้าหรือด้านหลังที่แยกตำแหน่งไว้แล้ว

เหตุผลที่ INNOHOME นำเรื่องโฉนดมีชื่อหลายคนมาพูดในวันนี้ เพราะคำตอบที่พบได้บ่อยมักสรุปเพียงว่าต้องได้รับความยินยอมจากทุกคน ซึ่งถูกต้องเมื่อจะทำนิติกรรมกับที่ดินทั้งแปลง แต่ไม่ครอบคลุมกรณีขายฝากเฉพาะส่วน อีกทั้งโฉนดที่เกิดจากมรดกยังมีขั้นตอนต่างจากโฉนดที่ซื้อร่วมกับคู่สมรส ญาติ หรือหุ้นส่วน ก่อนถามว่าจะได้วงเงินขายฝากเท่าไร จึงต้องตอบให้ชัดก่อนว่าใครเป็นเจ้าของ ส่วนของแต่ละคนมีเท่าไร และจะนำกรรมสิทธิ์ส่วนใดเข้าสัญญา

รู้จัก การขายฝาก คือ

การขายฝาก คือสัญญาซื้อขายที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์โอนไปยังผู้รับซื้อฝากตั้งแต่วันจดทะเบียน โดยผู้ขายฝากยังมีสิทธินำสินไถ่มาชำระเพื่อรับกรรมสิทธิ์คืนภายในกำหนดเวลา ธุรกรรมจึงต่างจากจำนอง เพราะการจำนองเจ้าของเดิมยังถือกรรมสิทธิ์และนำทรัพย์ไปเป็นหลักประกันหนี้ ส่วนขายฝากมีการเปลี่ยนผู้ถือกรรมสิทธิ์ทันที หากไม่ไถ่ภายในกำหนดหรือไม่ได้ขยายเวลาอย่างถูกต้อง ผู้ขายฝากอาจหมดสิทธิในทรัพย์ สำหรับที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยซึ่งผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดา กฎหมายกำหนดความคุ้มครองเพิ่มเติม เช่น ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ระยะเวลาไถ่ไม่น้อยกว่า 1 ปีและไม่เกิน 10 ปี และส่วนต่างของสินไถ่เมื่อคำนวณเป็นผลตอบแทนต้องไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปีตาม พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝาก พ.ศ. 2562

โฉนดมีชื่อหลายคนเป็นอย่างไร?

โฉนดที่มีชื่อบุคคลตั้งแต่ 2 คนขึ้นไปหมายถึงที่ดินแปลงนั้นอยู่ในกรรมสิทธิ์รวม และทุกคนที่มีชื่อเป็นเจ้าของร่วมตามสัดส่วนของตน หากไม่มีการระบุสัดส่วนไว้เป็นอย่างอื่น กฎหมายให้สันนิษฐานก่อนว่าเจ้าของรวมมีส่วนเท่ากัน แต่คำว่าส่วนไม่ได้หมายความว่าคนหนึ่งเป็นเจ้าของด้านหน้าและอีกคนเป็นเจ้าของด้านหลัง เพราะตราบใดที่ยังไม่ได้แบ่งแยกหรือจดทะเบียนกำหนดสิทธิให้ชัด เจ้าของรวมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ครอบอยู่ในทุกส่วนของที่ดินตามสัดส่วนของตน การที่คนใดคนหนึ่งถือโฉนดฉบับจริงไว้จึงไม่ได้ทำให้คนนั้นมีสิทธิเหนือเจ้าของรายอื่น และไม่สามารถนำที่ดินทั้งแปลงไปขายฝากโดยอาศัยเพียงการครอบครองเอกสารได้ หลักเรื่องสัดส่วน การจำหน่าย และการจำนองทรัพย์กรรมสิทธิ์รวมอธิบายไว้ใน ข้อมูลการถือกรรมสิทธิ์รวมของสำนักงานเลขาธิการวุฒิสภา

ความแตกต่างของชื่อผู้อื่นในโฉนด

ชื่อหลายคนในโฉนดอาจเกิดจากการรับมรดกร่วมกัน การซื้อทรัพย์ร่วมกัน การให้ถือกรรมสิทธิ์รวม หรือการโอนกรรมสิทธิ์บางส่วนให้บุคคลอื่น ความสัมพันธ์ระหว่างเจ้าของไม่ได้เปลี่ยนหลักเรื่องกรรมสิทธิ์รวม แต่ที่มาของชื่อมีผลต่อเอกสารและขั้นตอนก่อนขายฝาก โดยเฉพาะที่ดินมรดกซึ่งต้องตรวจว่าการรับมรดกเสร็จสมบูรณ์แล้วหรือชื่อเจ้ามรดกยังคงอยู่ในโฉนด

1. โฉนดมีชื่อทายาทร่วมด้วย

หากทายาทได้จดทะเบียนรับมรดกและมีชื่อในโฉนดแล้ว ทายาทแต่ละคนมีสถานะเป็นเจ้าของรวมเช่นเดียวกับเจ้าของร่วมทั่วไป การขายฝากทั้งแปลงจึงต้องให้ทายาทผู้ถือกรรมสิทธิ์ทุกคนร่วมเป็นผู้ขายฝากหรือมอบอำนาจ ส่วนทายาทคนใดจะขายฝากเฉพาะส่วนของตนย่อมพิจารณาได้ตามหลักกรรมสิทธิ์รวม แต่ผู้รับซื้อฝากจะได้รับเพียงสิทธิร่วมและต้องรับสภาพการถือครองร่วมกับทายาทคนอื่น หากโฉนดยังเป็นชื่อผู้เสียชีวิต ทายาทยังไม่สามารถเดินทางไปขายฝากในชื่อของตนได้ทันที ต้องดำเนินการจดทะเบียนรับมรดกหรือลงชื่อผู้จัดการมรดกให้ถูกต้องก่อนตามแนวทางของ กรมที่ดินเรื่องการรับมรดกที่ดิน กรณีมีผู้จัดการมรดกต้องตรวจคำสั่งศาล ขอบเขตอำนาจ และวัตถุประสงค์ในการจัดการกองมรดก ไม่ควรสรุปว่าผู้จัดการมรดกมีสิทธินำทรัพย์ไปขายฝากเพื่อประโยชน์ส่วนตัวได้เสมอ

2. โฉนดมีชื่อบุคคลอื่นภายนอกทายาท

เมื่อบุคคลอื่นมีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนด ไม่ว่าจะเป็นคู่สมรส ญาติ เพื่อน หุ้นส่วน หรือผู้ร่วมลงทุน บุคคลนั้นเป็นเจ้าของรวมตามสิทธิที่จดทะเบียนไว้ ไม่ใช่เพียงผู้มีชื่อประกอบในเอกสาร หากจะขายฝากทั้งแปลง ทุกคนต้องร่วมทำนิติกรรม แต่เจ้าของแต่ละคนอาจขายฝากเฉพาะส่วนของตนได้ตามหลักกฎหมาย หากยังไม่มีการบรรยายส่วน กฎหมายสันนิษฐานเบื้องต้นว่าเจ้าของรวมมีส่วนเท่ากัน การตกลงกันในครอบครัวว่าพื้นที่ฝั่งใดเป็นของใครจึงยังไม่เท่ากับการแบ่งกรรมสิทธิ์ทางทะเบียน ผู้รับซื้อฝากเฉพาะส่วนจะเข้ามาเป็นเจ้าของร่วมแทนผู้ขายฝากในสัดส่วนนั้น ทำให้การประเมินวงเงินและการขายต่อยากกว่าการรับซื้อฝากที่ดินทั้งแปลงซึ่งเจ้าของทุกคนร่วมทำสัญญา

หลักในการให้ความยินยอม

ความยินยอมของเจ้าของรวมต้องพิจารณาจากขอบเขตทรัพย์ที่จะขายฝาก ไม่ได้ใช้หลักเดียวกันทุกกรณี หากจะขายฝากที่ดินทั้งแปลง เจ้าของที่มีชื่อทุกคนต้องแสดงเจตนาเป็นคู่สัญญาที่สำนักงานที่ดิน หรือมอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการแทนโดยระบุอำนาจขายฝาก ทรัพย์ ราคาขายฝาก และเงื่อนไขที่เกี่ยวข้องให้ชัด การทำหนังสือยินยอมทั่วไปเพียงฉบับเดียวอาจไม่เพียงพอ เพราะเจ้าของแต่ละคนกำลังโอนกรรมสิทธิ์ส่วนของตนและต้องร่วมรับผูกพันตามสัญญา หากเจ้าของคนใดจะขายฝากเฉพาะส่วนของตน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1361 เปิดให้จำหน่าย จำนอง หรือก่อภาระติดพันในส่วนของตนได้ โดยไม่ต้องให้เจ้าของรวมทุกคนร่วมขายฝาก และกรมที่ดินมีประเภทคำขอสำหรับ ขายฝากเฉพาะส่วน ไว้โดยเฉพาะ แต่ยังต้องตรวจข้อจำกัดอื่น เช่น ภาระจำนองเดิม สถานะสินสมรส คำสั่งศาล ผู้เยาว์ หรือข้อตกลงเกี่ยวกับทรัพย์ไว้ด้วย สำหรับผู้ที่มาไม่ได้ควรใช้หนังสือมอบอำนาจตามแบบกรมที่ดินและระบุอำนาจให้ตรงกับธุรกรรมตาม คำแนะนำเรื่องการมอบอำนาจของกรมที่ดิน

วิธีการขายโฉนดที่มีชื่อมากกว่า 1 คน หรือหลายคน

การขายฝากโฉนดที่มีเจ้าของหลายคนต้องเริ่มจากการจัดสถานะกรรมสิทธิ์ให้ชัดก่อนหาผู้รับซื้อฝาก เพราะจำนวนชื่อไม่ได้เป็นปัญหาเท่ากับการไม่รู้สัดส่วน การมีเจ้าของที่ติดต่อไม่ได้ หรือการตกลงกันคนละขอบเขต หากเจ้าของทุกคนเตรียมข้อมูลตรงกัน การขายฝากทั้งแปลงสามารถดำเนินการได้ตามขั้นตอนปกติ วิธีการขายฝากโฉนดที่มีชื่อมากกว่า 1 คน หรือหลายคน ได้แก่

1. ตรวจรายชื่อ สัดส่วน และภาระในโฉนด

เริ่มจากตรวจโฉนดฉบับจริงและรายการจดทะเบียนด้านหลังว่าใครเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ มีการบรรยายส่วนไว้หรือไม่ และมีภาระจำนอง อายัด ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน สัญญาเช่า หรือข้อจำกัดการโอนอยู่หรือไม่ อย่าใช้ความเข้าใจภายในครอบครัวแทนข้อมูลในทะเบียน เพราะสำนักงานที่ดินยึดสิทธิและรายการที่จดทะเบียนเป็นหลัก หากไม่แน่ใจควรขอตรวจหลักฐานหรือคัดเอกสารจากสำนักงานที่ดินที่รับผิดชอบแปลงนั้น รวมถึงตรวจว่าโฉนดฉบับจริงอยู่กับใครและสามารถนำมาใช้ในวันจดทะเบียนได้หรือไม่

2. ตกลงว่าจะขายฝากทั้งแปลงหรือเฉพาะส่วน

การกำหนดขอบเขตตั้งแต่ต้นช่วยให้รู้ว่าใครต้องลงนามและผู้รับซื้อฝากจะได้รับสิทธิแบบใด หากขายฝากทั้งแปลง เจ้าของรวมทุกคนต้องเข้าร่วมและวงเงินจะประเมินจากทรัพย์ทั้งแปลง แต่หากขายฝากเฉพาะส่วน ผู้ขายฝากทำสัญญาเฉพาะสัดส่วนของตนได้และผู้รับซื้อฝากจะเข้าถือกรรมสิทธิ์รวมแทน ไม่ได้เป็นเจ้าของพื้นที่ตำแหน่งใดโดยเฉพาะ หากเจ้าของต้องการนำพื้นที่ที่กำหนดแนวเขตแล้วไปขายฝากเพียงส่วนเดียว ควรพิจารณารังวัดแบ่งแยกและออกโฉนดแปลงใหม่ก่อน ส่วนกรณีเจ้าของรวมตกลงแบ่งกันไม่ได้ อาจต้องเจรจาแบ่งทรัพย์หรือใช้สิทธิทางศาลตามข้อเท็จจริง แทนการพยายามนำที่ดินทั้งแปลงไปทำสัญญาโดยขาดความยินยอม

3. จัดการมรดกและสถานะของเจ้าของให้เรียบร้อย

ตรวจว่าเจ้าของทุกคนยังมีชีวิต มีความสามารถทำนิติกรรม และสามารถมาในวันนัดได้หรือไม่ หากมีเจ้าของเสียชีวิตต้องจดทะเบียนมรดกหรือลงชื่อผู้จัดการมรดกก่อน หากมีผู้เยาว์ บุคคลไร้ความสามารถ หรือบุคคลเสมือนไร้ความสามารถ ต้องตรวจอำนาจของผู้แทนและการขออนุญาตศาลตามกรณี ส่วนเจ้าของที่อยู่ต่างจังหวัดหรือต่างประเทศควรเตรียมหนังสือมอบอำนาจและการรับรองเอกสารล่วงหน้า การแก้สถานะบุคคลหลังตกลงวงเงินแล้วมักทำให้วันจดทะเบียนเลื่อนและข้อเสนอต้องถูกประเมินใหม่ จึงควรจัดการประเด็นเหล่านี้ก่อนส่งทรัพย์ให้ผู้รับซื้อฝากพิจารณา

4. ประเมินทรัพย์และตรวจเงื่อนไขสัญญา

ผู้รับซื้อฝากจะประเมินทำเล รูปร่างแปลง ทางเข้าออก การใช้ประโยชน์ ราคาซื้อขายจริง ภาระในโฉนด และจำนวนเจ้าของที่ต้องประสานงาน ที่ดินทั้งแปลงซึ่งเจ้าของทุกคนยินยอมมักประเมินวงเงินได้ชัดกว่ากรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนที่ยังไม่ได้แบ่งแยกก่อนตอบรับควรตรวจราคาขายฝาก จำนวนสินไถ่ ระยะเวลาไถ่ วันครบกำหนด ค่าใช้จ่าย สิทธิใช้ประโยชน์ระหว่างสัญญา และวิธีแบ่งรับเงินระหว่างผู้ขายฝากทุกคน ตัวเลขในเอกสารทุกฉบับต้องตรงกับเงินที่จ่ายจริง และควรกำหนดแนวทางไถ่ถอนร่วมกันไว้ตั้งแต่ก่อนจดทะเบียนเพื่อป้องกันกรณีคนหนึ่งพร้อมไถ่แต่อีกคนไม่พร้อม

5. จดทะเบียนและเก็บหลักฐานการรับเงิน

เจ้าของรวมทุกคนที่ร่วมขายฝากต้องไปยังสำนักงานที่ดินซึ่งรับผิดชอบแปลงนั้น หรือให้ผู้รับมอบอำนาจที่มีเอกสารถูกต้องดำเนินการแทน เจ้าหน้าที่จะตรวจตัวบุคคล เอกสารสิทธิ ภาระของทรัพย์ เงื่อนไขสัญญา และคำนวณค่าใช้จ่ายก่อนจดทะเบียน ผู้ขายฝากควรตรวจชื่อ สัดส่วน ราคาขายฝาก สินไถ่ และวันครบกำหนดให้ตรงกันก่อนลงนาม พร้อมรับเงินผ่านช่องทางที่ตรวจสอบย้อนหลังได้ หลังจดทะเบียนควรเก็บสัญญา ใบเสร็จ หลักฐานรับเงิน และสำเนาหนังสือมอบอำนาจไว้เป็นชุดเดียวกัน รวมถึงบันทึกวันครบกำหนดและผู้รับผิดชอบประสานการไถ่ถอนให้ชัด

การเพิ่มชื่อในโฉนด

การเพิ่มชื่อในโฉนดไม่ใช่การแจ้งชื่อเพิ่มในเอกสาร แต่เป็นการโอนกรรมสิทธิ์บางส่วนจากเจ้าของเดิมให้บุคคลใหม่เข้าถือกรรมสิทธิ์รวม การเพิ่มชื่ออาจเกิดจากการขาย การให้ การรับมรดก หรือเหตุทางกฎหมายอื่น และต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินพร้อมชำระค่าธรรมเนียมและภาษีตามประเภทนิติกรรมและสัดส่วนที่โอน กรมที่ดินระบุว่าสามารถเพิ่มชื่อโดยจดทะเบียนประเภทกรรมสิทธิ์รวมและคิดค่าใช้จ่ายในส่วนที่เพิ่มชื่อได้ตาม ข้อมูลการเพิ่มชื่อในโฉนดของกรมที่ดิน หากต้องการกำหนดว่าแต่ละคนถือสิทธิเท่าไร ควรพิจารณาจดทะเบียนบรรยายส่วนให้ชัด เพราะหากไม่ระบุ กฎหมายจะสันนิษฐานว่าส่วนของเจ้าของรวมเท่ากัน การเพิ่มชื่อจึงควรทำเมื่อมีเจตนาโอนกรรมสิทธิ์จริง พร้อมตกลงเรื่องสัดส่วน ค่าใช้จ่าย การใช้ที่ดิน และการจำหน่ายในอนาคต ไม่ควรเพิ่มชื่อเพียงเพื่อความสะดวกชั่วคราว เพราะชื่อที่เพิ่มเข้ามามีสิทธิในทรัพย์จริงและจะมีผลต่อการขายฝาก จำนอง หรือขายทั้งแปลงครั้งต่อไป

โฉนดชื่อหลายคนนั้นจำนองได้ไหม

โฉนดชื่อหลายคนจำนองได้ทั้งในรูปแบบจำนองทั้งแปลงและจำนองเฉพาะส่วน แต่ผู้ที่ต้องให้ความยินยอมต่างกัน หากนำที่ดินทั้งแปลงไปจำนอง เจ้าของรวมทุกคนต้องร่วมจำนองหรือมอบอำนาจอย่างถูกต้อง เพราะหลักประกันครอบคลุมกรรมสิทธิ์ของทุกคน แต่เจ้าของรวมคนหนึ่งสามารถจำนองเฉพาะส่วนของตนได้ตามมาตรา 1361 โดยไม่ต้องให้เจ้าของคนอื่นร่วมจำนอง เจ้าหนี้จะมีสิทธิเหนือสัดส่วนของผู้จำนองเท่านั้น ไม่ได้มีสิทธิเหนือที่ดินทั้งแปลง และหากมีการบังคับจำนอง ผู้รับโอนจากการบังคับคดีอาจเข้ามาเป็นเจ้าของร่วมแทนเจ้าของเดิม ในทางปฏิบัติผู้ให้กู้จำนวนมากจึงไม่รับจำนองกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วน หรือให้วงเงินต่ำกว่าทรัพย์ที่แบ่งแยกเป็นโฉนดแล้ว เพราะสิทธิไม่ได้ผูกกับตำแหน่งพื้นที่เฉพาะและขายต่อได้ยากกว่า ผู้ต้องการวงเงินที่อิงมูลค่าพื้นที่ของตนอย่างชัดเจนจึงควรพิจารณาแบ่งกรรมสิทธิ์รวมและออกโฉนดแยกก่อน หากสภาพที่ดินและข้อกำหนดการแบ่งแปลงอนุญาต

สรุปข้อคิดเห็นจาก INNOHOME

INNOHOME มองว่าโฉนดมีชื่อหลายคนไม่ได้เป็นอุปสรรคต่อการขายฝาก หากทุกฝ่ายแยกให้ออกว่ากำลังนำที่ดินทั้งแปลงหรือเพียงกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนเข้าสัญญา การขายฝากทั้งแปลงต้องให้เจ้าของทุกคนร่วมตัดสินใจและเตรียมแผนไถ่ร่วมกัน ส่วนการขายฝากเฉพาะส่วนทำได้ตามหลักกฎหมาย แต่ผู้รับซื้อฝากรับความเสี่ยงจากการเข้าถือกรรมสิทธิ์ร่วม จึงอาจประเมินวงเงินต่ำหรือไม่รับพิจารณา ก่อนติดต่อผู้ลงทุน เจ้าของควรจัดการมรดก ตรวจรายชื่อและภาระในโฉนด ระบุสัดส่วนให้ชัด และคุยกันให้จบว่าใครรับเงิน ใครรับผิดชอบสินไถ่ และจะทำอย่างไรเมื่อถึงกำหนด วงเงินที่ดูสูงไม่สามารถแก้ปัญหาเจ้าของร่วมที่ยังตกลงกันไม่ได้ และการรีบทำสัญญาก่อนจัดสิทธิให้เรียบร้อยมักเพิ่มความเสี่ยงมากกว่าช่วยแก้สภาพคล่อง