ข้อดีและข้อเสียของการขายฝาก ก่อนตัดสินใจ

การขายฝากเป็นนิติกรรมที่ถูกกฎหมายและถูกใช้จริงในสังคมไทยมานาน โดยเฉพาะในช่วงที่เจ้าของทรัพย์ต้องการเงินก้อนอย่างเร่งด่วน แต่ยังไม่อยากขายขาดทรัพย์สินของตัวเองออกไป ทาง Innohome จึงจัดทำบทความนี้เพื่ออธิบายข้อดีและข้อเสียของการขายฝากในมุมที่ใช้งานได้จริง ไม่ใช่แค่ตามตัวบทกฎหมาย เพื่อช่วยให้ผู้อ่านเห็นภาพผลลัพธ์ที่อาจเกิดขึ้นก่อนตัดสินใจนำบ้านหรือที่ดินมาใช้เป็นทางออกทางการเงิน

ข้อดีของการขายฝาก

1. ได้เงินก้อนเร็วและถูกต้องตามกฎหมาย

การขายฝากเป็นวิธีเปลี่ยนบ้านหรือที่ดินเป็นเงินสดที่ดำเนินการได้เร็วมาก เพราะเป็นการทำนิติกรรมซื้อขายที่จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินโดยตรง ไม่ต้องผ่านขั้นตอนพิจารณาสินเชื่อแบบธนาคาร ไม่ต้องใช้สลิปเงินเดือน หรือรอการอนุมัติหลายสัปดาห์ เหมาะกับสถานการณ์ที่ต้องใช้เงินทันทีเช่นปิดหนี้เร่งด่วนแก้ปัญหาคดีหรือเสริมสภาพคล่องเฉพาะหน้า

2. ยังมีสิทธิไถ่ถอนทรัพย์คืนได้ตามกฎหมาย

จุดเด่นสำคัญของการขายฝากคือ ผู้ขายฝากยังมีสิทธิไถ่ถอนทรัพย์คืนได้ภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด ซึ่งแตกต่างจากการขายขาดที่กรรมสิทธิ์หลุดไปถาวรตั้งแต่วันโอน หากมีแผนการเงินที่ชัดว่าจะหาเงินมาปิดดีลได้การขายฝากจึงเป็นทางเลือกที่ยังเปิดโอกาสให้กลับมาเป็นเจ้าของทรัพย์ได้อีกครั้ง

3. ไม่ต้องผ่อนรายเดือนเหมือนเงินกู้

โครงสร้างของการขายฝากไม่ได้บังคับให้ผู้ขายต้องฝากต้องจ่ายเงินรายเดือนเหมือนสินเชื่อหรือจำนอง ภาระหลักจะไปอยู่ที่วันไถ่ถอน ทำให้เหมาะกับคนที่รายได้ไม่สม่ำเสมอ หรือคาดว่าจะมีเงินก้อนเข้ามาในอนาคต เช่นเงินจากการขายทรัพย์อื่นเงินลงทุนหรือรายได้ธุรกิจเป็นรอบใหญ่

4. ยังสามารถอยู่อาศัยหรือใช้ประโยชน์ในทรัพย์ได้

ในทางปฏิบัติ การขายฝากจำนวนมากตกลงกันให้ผู้ขายฝากยังอยู่อาศัยในบ้านหรือใช้ที่ดินต่อได้ตามสัญญา ช่วยลดผลกระทบต่อชีวิตประจำวัน ไม่ต้องย้ายออกทันทีเหมือนการขายทั่วไป โดยเฉพาะกรณีที่บ้านเป็นที่อยู่อาศัยหลักของครอบครัว

5. เงื่อนไขสามารถเจรจาและออกแบบได้

การขายฝากเป็นสัญญาระหว่างเอกชน ทำให้หลายเงื่อนไขสามารถเจรจาได้โดยตรง เช่น ระยะเวลาไถ่ถอน ค่าตอบแทน หรือข้อตกลงเรื่องการอยู่อาศัย หากคู่สัญญามีความเป็นมืออาชีพและเขียนสัญญาอย่างชัดเจนจะช่วยให้การใช้ขายฝากเป็นเครื่องมือทางการเงินที่ยืดหยุ่นกว่าสินเชื่อรูปแบบอื่น

ข้อเสียของการขายฝาก

1. กรรมสิทธิ์โอนทันทีตั้งแต่วันจดทะเบียน

แม้ผู้ขายฝากจะยังมีสิทธิไถ่ถอน แต่ในทางกฎหมาย กรรมสิทธิ์ในบ้านหรือที่ดินจะโอนเป็นของผู้ซื้อฝากทันทีตั้งแต่วันจดทะเบียนขายฝาก หากเกิดปัญหาผิดนัดหรือไม่สามารถไถ่ถอนทันเวลาทรัพย์จะหลุดมือโดยสมบูรณ์ นี่คือความเสี่ยงที่สำคัญที่สุดของการขายฝาก

2. พลาดกำหนดไถ่ถอนแล้วแก้ไขได้ยาก

การขายฝากไม่มีขั้นตอนบังคับคดีเหมือนจำนอง เมื่อครบกำหนดไถ่ถอนแล้วผู้ขายฝากไม่สามารถชำระเงินได้ ผู้ซื้อฝากไม่จำเป็นต้องฟ้องศาลหรือขายทอดตลาดเพิ่ม กรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้ซื้อฝากทันทีทำให้ผู้ขายฝากเสียทรัพย์โดยไม่มีโอกาสต่อรอง

3. ต้นทุนจริงอาจสูงกว่าที่ประเมินไว้

แม้กฎหมายจะกำหนดเพดานดอกเบี้ยหรือค่าตอบแทนไว้ แต่ในทางปฏิบัติ มักมีค่าใช้จ่ายอื่นร่วมด้วย เช่น ค่าธรรมเนียม ค่าดำเนินการ หรือการตั้งราคาขายฝากต่ำกว่ามูลค่าทรัพย์จริง ทำให้เงินที่ได้รับจริงน้อยกว่ามูลค่าทรัพย์และต้นทุนรวมสูงกว่าที่คิด

4. เสี่ยงต่อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม

ผู้ขายฝากจำนวนมากตัดสินใจในช่วงที่กำลังเดือดร้อน หากไม่ได้ตรวจสอบสัญญาอย่างรอบคอบ อาจเจอเงื่อนไขที่เอื้อประโยชน์ฝ่ายเดียว เช่น ระยะเวลาไถ่ถอนสั้นเกินไป หรือข้อกำหนดที่ทำให้ทรัพย์หลุดมือเร็ว สัญญาขายฝากที่เขียนไม่รัดกุมเป็นจุดเริ่มต้นของคดีความจำนวนมากในทางปฏิบัติ

5. ไม่เหมาะกับคนที่ยังไม่มีแผนปิดดีลชัดเจน

การขายฝากไม่ควรถูกใช้เป็นทางออกระยะยาว หากยังไม่เห็นแหล่งเงินที่จะนำมาไถ่ถอนอย่างเป็นรูปธรรม การตัดสินใจขายฝากโดยหวังว่าค่อยคิดทีหลังมีความเสี่ยงสูงที่จะเสียทรัพย์ถาวร เพราะระยะเวลาในสัญญาเดินไปเรื่อย ๆ โดยไม่รอความพร้อมของผู้ขายฝาก

การขายฝากไม่ใช่เรื่องผิดและไม่ใช่คำตอบสำหรับทุกคน แต่มันเป็นเครื่องมือทางกฎหมายที่มีผลกระทบสูงมาก หากใช้ถูกจังหวะอาจช่วยแก้ปัญหาได้ แต่หากเข้าใจไม่ครบ อาจทำให้ทรัพย์สินสำคัญหลุดมือไปโดยไม่ตั้งใจ หากต้องการ ต่อไปฉันสามารถเขียนบทต่อว่า การขายฝากเหมาะกับใคร และกรณีไหนควรเลือกจำนองแทน เพื่อเชื่อมบทความชุดนี้ให้ตอบโจทย์การตัดสินใจมากขึ้นได้