รู้ก่อนซื้อที่ดินกรมบังคับคดี เสี่ยงหรือโอกาส?

หลายคนที่กำลังมองหาที่ดินราคาถูกกว่าตลาด มักสนใจการซื้อทรัพย์จากกรมบังคับคดี เพราะเป็นการขายทอดตลาดทรัพย์สินของลูกหนี้ตามคำสั่งศาล แต่คำถามสำคัญคือ การซื้อที่ดินกรมบังคับคดีนั้นคุ้มจริงหรือเสี่ยงมากกว่าที่คิด? ทำให้ในวันนี้ Innohome จะพาคุณทำความเข้าใจตั้งแต่ความหมาย ขั้นตอน ไปจนถึงข้อควรระวังก่อนตัดสินใจซื้อที่ดินจากกรมบังคับคดีกันครับ

ที่ดินกรมบังคับคดีคืออะไร

ที่ดินกรมบังคับคดี คือทรัพย์สินของลูกหนี้ที่ถูกศาลสั่งยึดเพื่อนำมาขายทอดตลาดชำระหนี้ เจ้าพนักงานบังคับคดีจะประกาศขายให้ประชาชนทั่วไปเข้ามาประมูลซื้อได้ โดยราคามักถูกกว่าราคาตลาด เนื่องจากมีเป้าหมายเพื่อเร่งชำระหนี้คืนให้เจ้าหนี้ การขายแบบนี้จึงดึงดูดทั้งนักลงทุนและผู้ที่ต้องการซื้อที่ดินใช้เอง

ทำไมต้องที่ดินกรมบังคับคดี

สาเหตุที่การซื้อที่ดินจากกรมบังคับคดีได้รับความสนใจมากขึ้น มาจาก ความได้เปรียบด้านราคาและโอกาสในการเข้าถึงทรัพย์ที่หายากในตลาดทั่วไป โดยปกติแล้วที่ดินที่เข้าสู่กระบวนการขายทอดตลาดมักจะเริ่มต้นที่ราคาต่ำกว่าราคาตลาดค่อนข้างมาก บางครั้งต่ำกว่าถึง 20–30% หรือหากการประมูลรอบแรกไม่สำเร็จ ราคายังสามารถปรับลดลงตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนด ทำให้ผู้ซื้อมีโอกาสได้ทรัพย์ในราคาที่ถูกกว่าปกติหลายแสนหรือหลายล้านบาท ขณะเดียวกัน ที่ดินที่นำมาประมูลจำนวนไม่น้อยเป็นที่ตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพ ทั้งในเขตเมืองและพื้นที่ที่มีการพัฒนาโครงการ ทำให้ผู้ซื้อสามารถเข้าถึงทรัพย์ที่ตลาดปกติไม่ค่อยมีการซื้อขายหมุนเวียน

อีกเหตุผลที่ทำให้ที่ดินกรมบังคับคดีน่าสนใจคือ ความชัดเจนด้านสิทธิ์และกระบวนการตามกฎหมาย เนื่องจากกรมบังคับคดีเป็นผู้ดำเนินการโดยตรง ทรัพย์ที่ถูกขายทอดตลาดจึงมีขั้นตอนโปร่งใส ตรวจสอบได้ และมีการประกาศข้อมูลเบื้องต้น เช่น เลขโฉนด ขนาดเนื้อที่ และราคาประเมิน ผู้ซื้อสามารถใช้ข้อมูลเหล่านี้ไปตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินเพื่อความมั่นใจก่อนเข้าประมูลได้ การดำเนินการทุกขั้นตอนยังอยู่ภายใต้กรอบกฎหมาย ทำให้ลดความเสี่ยงการซื้อขายที่ไม่ถูกต้องหรือสัญญาที่ไม่สมบูรณ์แบบที่มักพบในตลาดนอกระบบ

ความเสี่ยงที่ต้องระวัง

การซื้อที่ดินกรมบังคับคดีแม้จะได้ราคาถูกกว่าตลาด แต่ก็มีความเสี่ยงที่ผู้ซื้อมักเจอ เช่น การฟ้องขับไล่ผู้ครอบครองเดิม บ่อยครั้งที่ลูกหนี้หรือผู้อยู่อาศัยยังไม่ยอมย้ายออก แม้คุณจะชนะการประมูลแล้วก็ตาม ทำให้ต้องเข้าสู่กระบวนการฟ้องศาลเพื่อบังคับคดี ซึ่งใช้ทั้งเวลาและค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น นอกจากนี้ ที่ดินบางแปลงอาจมีข้อจำกัดเรื่องสิทธิ เช่น ภาระจำนอง สิทธิการใช้ประโยชน์ของบุคคลที่สาม หรือปัญหาทางเข้าออกไม่ชัดเจน ซึ่งเป็นภาระที่ผู้ซื้ออาจต้องรับต่อโดยไม่ตั้งใจ

อีกจุดที่ต้องระวังคือ ข้อมูลประกาศขายไม่ตรงกับสภาพจริง ทั้งรูปถ่าย แผนที่ หรือรายละเอียดที่ปรากฏ อาจคลาดเคลื่อนจากแปลงที่ดินจริง หากตรวจสอบไม่รอบด้านก็เสี่ยงซื้อที่ดินที่ใช้ประโยชน์ได้ไม่เต็มที่ ดังนั้น ก่อนตัดสินใจเข้าประมูล ควรลงพื้นที่ตรวจสอบด้วยตัวเอง และเช็กข้อมูลจากสำนักงานที่ดินเพื่อให้มั่นใจว่าที่ดินตรงตามประกาศจริง ลดโอกาสการเจอปัญหาหลังซื้อจนกลายเป็นภาระแทนที่จะเป็นโอกาส

ขั้นตอนการซื้อที่ดินกรมบังคับคดี

กระบวนการซื้อที่ดินจากกรมบังคับคดีเริ่มต้นจากการ ตรวจสอบประกาศขายทอดตลาด ซึ่งสามารถดูได้จากเว็บไซต์ของกรมบังคับคดี แอปพลิเคชัน LedProperty หรือที่สำนักงานบังคับคดีในพื้นที่ โดยประกาศจะระบุรายละเอียดเบื้องต้น เช่น เลขที่โฉนด พื้นที่ ขนาด ราคาเริ่มต้น รวมถึงรูปถ่ายและแผนที่ เมื่อเลือกทรัพย์ที่สนใจได้แล้ว ผู้ซื้อจะต้อง ลงทะเบียนเข้าร่วมประมูลพร้อมยื่นเอกสาร เช่น บัตรประชาชน หนังสือรับรองนิติบุคคล (ถ้ามี) หรือหนังสือมอบอำนาจหากให้ผู้อื่นเข้าประมูลแทน จากนั้นต้อง วางเงินประกัน ตามเกณฑ์ที่กำหนดเพื่อรับสิทธิ์ยกป้ายประมูล


เมื่อถึงวันประมูล เจ้าหน้าที่จะเริ่มจากราคาที่กำหนด หากไม่มีผู้เสนอซื้อ ราคาจะลดลงรอบละ 10% จนกว่าจะมีผู้เข้าซื้อ ผู้ที่เสนอราคาสูงสุดจะเป็นผู้ชนะ หลังจากนั้นต้อง ชำระเงินให้ครบภายใน 15 วัน (ขยายเวลาได้ไม่เกิน 3 เดือนในบางกรณี) และเมื่อจ่ายครบ เจ้าพนักงานจะออกเอกสารสำหรับโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน ขั้นตอนทั้งหมดแม้จะเป็นไปตามกฎหมาย แต่ผู้ซื้อยังต้องตรวจสอบสภาพทรัพย์ ภาระผูกพัน และผู้ครอบครองเดิมด้วยตนเอง เพราะกรมบังคับคดีไม่ได้รับประกันความสมบูรณ์ของที่ดินแปลงนั้น

สรุปซื้อที่ดินกรมบังคับคดีคุ้มไหม?

การซื้อที่ดินกรมบังคับคดี คุ้มสำหรับผู้ที่มีประสบการณ์และความรู้ด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ เพราะสามารถมองเห็นโอกาสจากราคาที่ถูกกว่าตลาดและจัดการกับปัญหาทางกฎหมายได้เอง แต่สำหรับคนทั่วไปที่ไม่มีประสบการณ์ ความเสี่ยงกลับสูงกว่าผลประโยชน์ ไม่ว่าจะเป็นปัญหาผู้ครอบครองเดิมไม่ยอมออก ข้อพิพาทภาระจำนอง หรือเอกสารและแผนที่ที่ไม่ตรงกับความจริง สิ่งเหล่านี้อาจทำให้การซื้อที่คิดว่าถูก กลับกลายเป็นภาระทั้งเงินและเวลา

ด้วยเหตุนี้ สำหรับคนที่ต้องการซื้อที่ดินมาอยู่อาศัยหรือเพื่อลงทุนแบบไม่ต้องปวดหัว การซื้อผ่าน นายหน้าอสังหาริมทรัพย์เป็นทางเลือกที่น่าไว้วางใจกว่า ที่ดินจำนวนมากที่นายหน้าขายก็มักจะมาจากการซื้อผ่านกรมบังคับคดีโดยตรง แต่ได้ถูกจัดการปัญหาทางกฎหมาย ข้อพิพาท และการฟ้องขับไล่เสร็จเรียบร้อยแล้ว คุณเพียงจ่ายส่วนต่างเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเพื่อแลกกับความสบายใจ ความมั่นใจ และการประหยัดเวลา ถือเป็นการลงทุนที่ปลอดภัยและเหมาะสมกว่าการเข้าไปประมูลเองโดยไม่มีประสบการณ์