รังวัดที่ดิน คืออะไร

บทความนี้จัดทำโดย Innohome ผู้เชี่ยวชาญด้านการขายฝากและธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ เพื่อช่วยให้เจ้าของที่ดินเข้าใจเรื่องรังวัดที่ดินอย่างถูกต้องและเป็นรูปธรรม เพราะในกระบวนการขายฝาก ซื้อขาย หรือใช้ที่ดินเป็นหลักประกัน ปัญหาที่พบบ่อยที่สุดคือขอบเขตที่ดินไม่ชัดเนื้อที่จริงไม่ตรงเอกสารและนำไปสู่ความเสี่ยงทางกฎหมายโดยไม่รู้ตัว การรังวัดที่ดินจึงไม่ใช่เรื่องทางเทคนิคของราชการเท่านั้น แต่เป็นฐานความปลอดภัยของเจ้าของที่ดินทุกคน โดยเฉพาะผู้ที่ต้องการใช้ที่ดินสร้างสภาพคล่องทางการเงินกันครับ

รังวัดที่ดินคืออะไร?

รังวัดที่ดิน(Cadastral Survey) คือกระบวนการที่เจ้าหน้าที่กรมที่ดินเข้าดำเนินการวัดตำแหน่ง ขอบเขต และเนื้อที่ของที่ดินจริงในพื้นที่ เพื่อนำผลไปยืนยันหรือปรับปรุงข้อมูลให้ตรงกับเอกสารสิทธิ เช่น โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ การรังวัดเป็นการยืนยันแนวเขตตามกฎหมายไม่ใช่การวัดคร่าวๆตามสภาพพื้นที่ ผลการรังวัดจะถูกบันทึกไว้ในระบบทะเบียนที่ดิน และใช้เป็นข้อมูลอ้างอิงทางกฎหมายในการทำธุรกรรมทุกประเภทนั่นเอง

ความสำคัญของการทำรังวัดที่ดิน

การรังวัดที่ดินมีความสำคัญอย่างยิ่ง เพราะเป็นวิธีเดียวที่รัฐรับรองแนวเขตและเนื้อที่ที่ดินอย่างเป็นทางการ หากไม่เคยรังวัดที่ดินอาจถูกบุกรุกถูกอ้างสิทธิหรือมีพื้นที่หายไปโดยเจ้าของไม่รู้ตัว ในมุมของการขายฝากหรือใช้ที่ดินค้ำประกัน การรังวัดช่วยให้ผู้ถือสิทธิและผู้รับสิทธิเห็นข้อมูลตรงกัน ลดความเสี่ยงข้อพิพาทในภายหลัง และทำให้การประเมินมูลค่าที่ดินเป็นไปอย่างโปร่งใสและยุติธรรม

ประเภทของรังวัดที่ดิน

การรังวัดที่ดินตามแนวปฏิบัติของกรมที่ดิน สามารถแบ่งออกได้เป็น 3 ประเภทหลัก โดยจำแนกตามวัตถุประสงค์ของการยื่นคำขอ แต่ละประเภทมีผลทางกฎหมายต่างกันและส่งผลต่อเอกสารสิทธิในที่ดินโดยตรง เจ้าของที่ดินจึงควรเข้าใจให้ชัดว่าการรังวัดที่ตนต้องการอยู่ในกรณีใด

1. การรังวัดแบ่งแยกที่ดิน

การรังวัดแบ่งแยกคือการรังวัดที่ใช้ในกรณีที่เจ้าของที่ดินต้องการแบ่งที่ดินผืนเดิมออกเป็นหลายแปลง เช่น การแบ่งขาย การแบ่งให้ทายาท หรือการจัดสรรที่ดินในอนาคต การรังวัดประเภทนี้ไม่ได้เป็นเพียงการวัดพื้นที่ แต่เป็นกระบวนการที่นำไปสู่การออกโฉนดใหม่สำหรับแต่ละแปลงที่แบ่งออกมา ผลของการรังวัดแบ่งแยกคือที่ดินแต่ละแปลงจะกลายเป็นทรัพย์สินที่มีเอกสารสิทธิแยกจากกันอย่างสมบูรณ์

2. การรังวัดรวมโฉนด

การรังวัดรวมโฉนดเกิดขึ้นเมื่อเจ้าของที่ดินมีที่ดินหลายแปลงที่อยู่ติดกัน และต้องการรวมเป็นโฉนดฉบับเดียว เช่น ซื้อที่ดินเพิ่มจากแปลงข้างเคียงแล้วต้องการให้เป็นผืนเดียวกันตามกฎหมาย การรังวัดประเภทนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อรวมแนวเขตและปรับปรุงข้อมูลเอกสารสิทธิให้เป็นหนึ่งเดียว เงื่อนไขสำคัญคือที่ดินต้องเป็นเอกสารสิทธิประเภทเดียวกันมีเจ้าของคนเดียวกันและอยู่ในสำนักงานที่ดินเดียวกัน

3. การรังวัดสอบเขต

การรังวัดสอบเขตเป็นการรังวัดที่พบได้บ่อยที่สุด ใช้ในกรณีที่เจ้าของที่ดินต้องการตรวจสอบว่าเนื้อที่จริงตรงกับที่ระบุไว้ในโฉนดหรือไม่ หรือเมื่อหมุดหลักเขตเดิมสูญหายหรือไม่ชัดเจน การรังวัดประเภทนี้จะมีการวัดพื้นที่ใหม่ ปักหลักเขต และบันทึกแนวเขตที่ถูกต้องลงในเอกสารสิทธิ การรังวัดสอบเขตเป็นวิธีสำคัญในการป้องกันปัญหาที่ดินหายที่ดินถูกล้ำหรือข้อพิพาทกับที่ดินข้างเคียง

ขั้นตอนการทำรังวัดที่ดิน

1. การยื่นคำขอและตรวจสอบเอกสาร

การรังวัดเริ่มต้นด้วยการยื่นคำขอที่สำนักงานที่ดินที่รับผิดชอบพื้นที่นั้น เจ้าหน้าที่จะตรวจสอบเอกสารสิทธิ เลขโฉนด ตำแหน่งที่ดิน และประเภทการรังวัดที่ขอ หากข้อมูลไม่ครบหรือเอกสารไม่ตรงระบบจะไม่สามารถดำเนินการต่อได้ ผู้ยื่นคำขอต้องชำระค่าธรรมเนียมคำขอตามที่กฎหมายกำหนดก่อนเข้าสู่ขั้นตอนถัดไป

2. การแจ้งที่ดินข้างเคียงและนัดวันรังวัด

หลังรับคำขอ เรื่องจะถูกส่งไปยังฝ่ายรังวัดเพื่อกำหนดวันลงพื้นที่ และจัดทำหนังสือแจ้งเจ้าของที่ดินข้างเคียงให้รับทราบ การแจ้งข้างเคียงเป็นขั้นตอนบังคับเพื่อให้เกิดการรับรู้แนวเขตและป้องกันข้อโต้แย้งภายหลัง แม้เจ้าของที่ดินข้างเคียงไม่มาปรากฏตัว ก็จะมีการบันทึกไว้เป็นหลักฐานในสำนวน

3. การลงพื้นที่รังวัดและบันทึกผล

ในวันรังวัด ช่างรังวัดจะตรวจสอบหมุดเดิม วัดระยะ ปักหลักเขต และคำนวณเนื้อที่ด้วยเครื่องมือมาตรฐานของราชการ ผลการรังวัดถือเป็นข้อมูลทางราชการที่มีผลผูกพันกับเอกสารสิทธิ จากนั้นข้อมูลจะถูกนำไปเขียนแผนที่และส่งให้ฝ่ายทะเบียนดำเนินการแก้ไขหรือปรับปรุงข้อมูลอย่างเป็นทางการ

ทำรังวัดที่ดินใช้หลักฐานอะไรบ้าง?

1. เอกสารแสดงตัวตนของผู้ถือสิทธิ

การรังวัดต้องใช้เอกสารยืนยันตัวตนของเจ้าของที่ดิน เช่น บัตรประชาชนและทะเบียนบ้าน เพื่อยืนยันสิทธิในการยื่นคำขอ เอกสารเหล่านี้เป็นจุดเริ่มต้นของการพิสูจน์ความเป็นเจ้าของตามกฎหมาย หากมีการเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล ต้องแสดงหลักฐานให้ครบถ้วน

2. เอกสารสิทธิในที่ดิน

เอกสารหลักคือโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เช่น น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. เอกสารสิทธินี้เป็นตัวกำหนดว่าที่ดินสามารถรังวัดในลักษณะใดได้บ้าง หากไม่มีเอกสารสิทธิหรือเอกสารไม่ตรงทะเบียนจะไม่สามารถดำเนินการรังวัดได้

3. กรณีมอบอำนาจหรือมีภาระผูกพัน

หากเจ้าของที่ดินไม่สามารถดำเนินการเอง ต้องมีหนังสือมอบอำนาจ และในกรณีที่ที่ดินติดจำนองหรือมีภาระผูกพัน อาจต้องมีหนังสือยินยอมจากผู้มีส่วนได้เสีย ขั้นตอนนี้ช่วยป้องกันปัญหาทางกฎหมายในภายหลังโดยเฉพาะการใช้ที่ดินเป็นหลักประกันทางการเงิน

รังวัดที่ดินออนไลน์ได้ไหม?

ปัจจุบันสามารถจองคิวและยื่นคำร้องขอรังวัดผ่านระบบออนไลน์ของกรมที่ดิน e-QLands – กรมที่ดิน ได้ในบางพื้นที่ โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานคร ระบบออนไลน์ช่วยลดเวลาและความซับซ้อนแต่ไม่สามารถทดแทนการลงพื้นที่จริงได้ เพราะขั้นตอนสำคัญยังคงต้องอาศัยเจ้าหน้าที่รังวัดและการตรวจสอบในพื้นที่ตามกฎหมาย

หลักการคิดค่ารังวัดที่ดิน

ค่ารังวัดที่ดินเป็นค่าธรรมเนียมทางราชการที่กฎหมายกำหนดไว้ชัดเจน ไม่ใช่ราคาประเมินตามดุลยพินิจของเจ้าหน้าที่ โดยทั่วไปการรังวัดเกี่ยวกับโฉนดที่ดินจะมีค่าธรรมเนียมรังวัดประมาณ แปลงละหรือวันละ 40 บาท ส่วนหนังสือรับรองการทำประโยชน์อยู่ที่ แปลงละหรือวันละ 30 บาท นอกจากนี้ยังมีค่าใช้จ่ายย่อย เช่น ค่าคำขอประมาณ 5 บาท ค่าหลักเขตหลักละ 15 บาท และค่าเอกสารประกอบบางรายการ ซึ่งทั้งหมดเป็นอัตราที่กำหนดไว้ตามกฎกระทรวงและสามารถสอบถามได้จากสำนักงานที่ดินก่อนยื่นคำขอ

อย่างไรก็ตาม ค่าใช้จ่ายหลักที่เจ้าของที่ดินควรเตรียมจริงมักอยู่ในส่วนของค่าใช้จ่ายการลงพื้นที่รังวัด เช่น ค่าพาหนะและค่าแรงเจ้าหน้าที่ ซึ่งจะคิดตามจำนวนวันทำการ โดยตัวอย่างเช่น ที่ดินโฉนดขนาดไม่เกิน 5 ไร่ มักใช้เวลารังวัดประมาณ 1 วัน และมีค่าใช้จ่ายรวมไม่เกิน 3,000 ถึง 4,000 บาท หากเป็นที่ดินขนาดใหญ่ขึ้น เช่น 15 30 หรือ 50 ไร่ จะใช้เวลาหลายวันและมีค่าใช้จ่ายเพิ่มตามสัดส่วน ค่ารังวัดจึงไม่ได้แพงแต่ขึ้นอยู่กับขนาดพื้นที่และความซับซ้อนของการรังวัดจริง ซึ่งถือเป็นต้นทุนเพื่อความชัดเจนทางกฎหมายก่อนทำธุรกรรมสำคัญทุกประเภท