การลงทุนแบบ ขายฝาก กลายเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่นักลงทุนในตลาดอสังหาฯ นิยมมากขึ้นเรื่อย ๆ โดยเฉพาะในปี 2025 ซึ่งสถานการณ์เศรษฐกิจมีความท้าทาย ผู้คนจำนวนหนึ่งต้องการเงินสดทันทีเพื่อเสริมสภาพคล่อง การทำขายฝากจึงตอบโจทย์ทั้งผู้กู้และผู้ลงทุน ฝั่งเจ้าของทรัพย์ได้เงินก้อนไปใช้จ่าย ในขณะที่นักลงทุนได้รับผลตอบแทนจากดอกเบี้ยที่ค่อนข้างสูงกว่าการลงทุนในสินทรัพย์ทางการเงินทั่วไป
ความหมายของ ROI ในการขายฝาก
ROI หรือ Return on Investment หมายถึงอัตราผลตอบแทนที่คุณจะได้รับจริงเมื่อเทียบกับเงินลงทุนทั้งหมด ในการขายฝาก ผลตอบแทนไม่ได้มาจากดอกเบี้ยเท่านั้น แต่ยังต้องหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ออกด้วย เช่น ค่าธรรมเนียมที่ดิน ค่าภาษี และค่านายหน้า หากละเลยจุดนี้ไป ตัวเลข ROI ที่คำนวณได้อาจสูงเกินจริงและทำให้คุณวางแผนผิดพลาด
วิธีคำนวณ ROI และตัวอย่างจริง
การคำนวณ ROI หรือผลตอบแทนจากการลงทุนแบบขายฝาก เป็นวิธีการวัดว่าเงินที่คุณลงไปนั้นสร้างกำไรได้กี่เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับต้นทุนทั้งหมดที่ใช้ไป การคำนวณจึงไม่ควรดูแค่ “ดอกเบี้ยตามสัญญา” เพียงอย่างเดียว แต่ต้องนำค่าใช้จ่ายจริงมาหักออกด้วย เพราะผลตอบแทนที่แท้จริงคือกำไรสุทธิ ไม่ใช่กำไรขั้นต้น
โดยมีสูตรมาตรฐานในการคำนวณคือ
ROI (%) = (กำไรสุทธิ ÷ เงินลงทุนทั้งหมด) × 100
ตัวอย่างเช่น:
- ลงทุน 1,000,000 บาท
- สัญญาดอกเบี้ย 12% ระยะเวลา 12 เดือน
- กำไรขั้นต้น = 120,000 บาท (1,000,000 × 12%)
- หากมีค่าใช้จ่ายรวม 20,000 บาท → กำไรสุทธิ = 100,000 บาท
- ROI ที่แท้จริง = 10% ต่อปี
ตัวอย่างนี้ชี้ให้เห็นว่า ตัวเลข ROI ที่แท้จริงมักต่ำกว่าดอกเบี้ยในสัญญาเสมอ เนื่องจากมีค่าใช้จ่ายแฝงเข้ามาเกี่ยวข้อง การเข้าใจและคำนวณ ROI อย่างถูกต้องจึงเป็นเครื่องมือสำคัญที่ช่วยให้นักลงทุนตัดสินใจได้แม่นยำ และลดความเสี่ยงจากการคาดการณ์กำไรเกินจริง
เปรียบเทียบ ROI จากดีลขายฝากแบบต่าง ๆ
ตารางด้านล่างช่วยให้มองเห็นภาพชัดเจนว่าผลตอบแทนจากการขายฝากขึ้นอยู่กับวงเงิน อัตราดอกเบี้ย และระยะเวลา
| วงเงินลงทุน | ดอกเบี้ยต่อปี | ระยะเวลา | กำไรก่อนหักค่าใช้จ่าย | ROI ต่อปี |
|---|---|---|---|---|
| 500,000 บาท | 12% | 12 เดือน | 60,000 บาท | 12% |
| 1,000,000 บาท | 10% | 12 เดือน | 100,000 บาท | 10% |
| 2,000,000 บาท | 15% | 6 เดือน | 150,000 บาท | 7.5% (ครึ่งปี) |
ยิ่งวงเงินสูงและอัตราดอกเบี้ยสูง ผลตอบแทนก็ยิ่งมาก แต่ก็ต้องไม่ลืมว่าความเสี่ยงก็มากขึ้นตามไปด้วย
ปัจจัยที่มีผลต่อผลตอบแทน (ROI)
ก่อนลงทุน ขายฝากแต่ละครั้งควรพิจารณาปัจจัยสำคัญเหล่านี้
- อัตราดอกเบี้ย – ช่วงปกติอยู่ที่ 9–15% ต่อปี ดอกเบี้ยสูงมักสะท้อนความเสี่ยงสูง
- ระยะเวลาในสัญญา – ดีลสั้นอาจทำให้ ROI ต่อปีสูง แต่การหมุนเงินจบไวและอาจมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม
- ความน่าเชื่อถือของผู้กู้ – หากไถ่ถอนไม่ได้ นักลงทุนอาจได้ทรัพย์แทน แต่ก็มีค่าใช้จ่ายและเวลาขายต่อ
- มูลค่าทรัพย์กับวงเงินลงทุน – ลงทุนต่ำกว่าราคาประเมินมาก จะปลอดภัยกว่าและหากทรัพย์หลุดไถ่ถอน คุณก็มีโอกาสได้กำไรจากทรัพย์สิน
ROI ที่ดูสูง จึงมาพร้อมปัจจัยเสี่ยงเสมอ นักลงทุนต้องประเมินทั้งผลตอบแทนและโอกาสสูญเสียไปพร้อมกัน
วิธีตรวจสอบก่อนลงทุนขายฝาก
การลงทุนขายฝากต้องอาศัยความรอบคอบมากกว่าการลงทุนรูปแบบอื่น เนื่องจากเกี่ยวข้องกับเอกสารสิทธิและกฎหมายโดยตรง ขั้นตอนที่ไม่ควรละเลย ได้แก่
- ตรวจสอบราคาประเมินล่าสุดจากกรมที่ดิน ว่าทรัพย์มีมูลค่าเพียงพอเทียบกับวงเงินที่ลงทุน
- สำรวจสภาพตลาดในทำเล เช่น ความต้องการซื้อขายและปล่อยเช่า หากทรัพย์หลุดไถ่ถอน นักลงทุนสามารถขายหรือปล่อยเช่าได้ง่าย
- ตรวจสอบภาระผูกพันอื่น เช่น จำนองเดิม ภาษีค้างชำระ หรือหนี้บุริมสิทธิอื่น ๆ
- ทำสัญญาขายฝากให้ถูกต้องตามกฎหมาย โดยมีพยานหรือทนายร่วม เพื่อป้องกันปัญหาขัดแย้งในอนาคต
ควรคิดเสมอว่าการตรวจสอบทรัพย์และสัญญาอย่างรอบคอบ คือเกราะป้องกันความเสี่ยงที่ดีที่สุดของนักลงทุนขายฝาก
การขายฝากเป็นการลงทุนที่ ให้ผลตอบแทนสูงกว่าเครื่องมือทางการเงินทั่วไป เหมาะกับผู้ที่ต้องการกระแสเงินสดสม่ำเสมอและพร้อมรับความเสี่ยงที่มากขึ้น การคำนวณ ROI จึงเป็นหัวใจสำคัญที่ช่วยให้คุณประเมินได้ว่าดีลที่เข้ามามีความคุ้มค่าจริงหรือไม่ หากคุณตรวจสอบทรัพย์อย่างละเอียด ทำสัญญาอย่างถูกต้อง และวางกลยุทธ์การเลือกดีลอย่างรอบคอบ การขายฝากยังคงเป็นเครื่องมือสร้างผลตอบแทนที่น่าสนใจในปี 2025