เอกสารสิทธิ์ที่ดิน มีกี่ประเภท? แบบไหนมีค่ามากที่สุด

การซื้อขายหรือครอบครองที่ดินไม่ใช่แค่การมองทำเลหรือราคา แต่สิ่งที่สำคัญที่สุดคือการตรวจสอบ เอกสารสิทธิ์ที่ดินเพราะนี่คือหลักฐานทางกฎหมายที่ยืนยันว่าเรามีสิทธิครอบครองและใช้ประโยชน์จากที่ดินได้จริง บทความนี้ Innohome จะพาคุณทำความเข้าใจเอกสารสิทธิ์ที่ดินทั้ง 6 ประเภท ตั้งแต่โฉนดที่ดินไปจนถึง ส.ป.ก. 4-01 พร้อมอธิบายข้อดี ข้อจำกัด และชี้ชัดว่าแบบไหนคือเอกสารที่มีค่ามากที่สุดสำหรับการลงทุนและการถือครองที่ดินอย่างมั่นใจกันครับ

เอกสารสิทธิ์คืออะไร?

เอกสารสิทธิ์คือหลักฐานทางกฎหมายที่ใช้ยืนยันสิทธิของบุคคลในการครอบครองหรือเป็นเจ้าของทรัพย์สิน ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน หุ้น หรือพินัยกรรม โดยทำหน้าที่ชี้ชัดว่าใครคือผู้มีสิทธิที่แท้จริง และสามารถนำไปใช้ประกอบธุรกรรมทางกฎหมายได้ เช่น การซื้อขาย การโอนกรรมสิทธิ์ หรือการจำนอง สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจว่าเอกสารสิทธิ์แต่ละประเภทไม่ได้ให้สิทธิที่เท่ากัน บางประเภทมีความมั่นคงสูง สามารถซื้อขายและโอนได้ตามกฎหมาย ขณะที่บางประเภทเพียงอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ชั่วคราวและไม่สามารถโอนได้

สำหรับเอกสารสิทธิ์ที่ดิน ถือเป็นเอกสารสิทธิ์ที่สำคัญที่สุดประเภทหนึ่ง เพราะที่ดินเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงและเกี่ยวข้องกับธุรกรรมทางกฎหมายเกือบทุกขั้นตอน ตั้งแต่การซื้อขาย โอนกรรมสิทธิ์ การส่งต่อเป็นมรดก ไปจนถึงการใช้จำนองเพื่อกู้ยืมเงิน เอกสารสิทธิ์ที่ดินคือหลักฐานที่ยืนยันสิทธิการครอบครองหรือความเป็นเจ้าของที่ดินผืนนั้นอย่างถูกต้องตามกฎหมาย โดยแต่ละประเภท เช่น โฉนดที่ดิน น.ส. 3 ก. หรือ ส.ป.ก. 4-01 จะให้สิทธิแตกต่างกัน ทั้งในด้านการซื้อขาย ความมั่นคงทางกฎหมาย และข้อจำกัดในการใช้สิทธิ์ ผู้ที่ต้องการซื้อหรือถือครองที่ดินจึงควรตรวจสอบให้แน่ชัดว่าเอกสารสิทธิ์ที่ดินที่เกี่ยวข้องนั้นเป็นประเภทใด และมีสิทธิ์ตามกฎหมายครอบคลุมในระดับไหนนั่นเอง

ประเภทของเอกสารสิทธิ์ที่ดิน

การซื้อขายหรือครอบครองที่ดินในประเทศไทย สิ่งสำคัญที่สุดคือการตรวจสอบ เอกสารสิทธิ์ที่ดิน เพราะเอกสารเหล่านี้คือหลักฐานทางกฎหมายที่ระบุสิทธิครอบครองหรือกรรมสิทธิ์ที่แท้จริง หากถือเอกสารไม่ถูกต้อง อาจทำให้ไม่สามารถโอน ซื้อขาย หรือแม้แต่ใช้ประโยชน์จากที่ดินได้ ในประเทศไทย เอกสารสิทธิ์ที่ดินหลักๆ ที่ควรรู้จักมีอยู่ 6 ประเภท ดังนี้

1. โฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.)

โฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.) คือเอกสารสิทธิ์ที่มีความมั่นคงทางกฎหมายสูงที่สุดออกโดยกรมที่ดินใช้ยืนยันกรรมสิทธิ์ว่าผู้ครอบครองคือเจ้าของที่ดินอย่างแท้จริงภายในโฉนดจะระบุรายละเอียดครบถ้วนเช่นเลขที่โฉนดตำแหน่งที่ดินขนาดเนื้อที่รูปร่างและแนวเขตรวมถึงหมุดหลักฐานต่างๆบนแปลงที่ดินอีกทั้งยังมีการบันทึกประวัติการเปลี่ยนมือไม่ว่าจะเป็นการซื้อขายโอนจำนองแบ่งแยกหรือรับมรดกทำให้ตรวจสอบย้อนหลังได้อย่างโปร่งใสจุดเด่นของโฉนดที่ดินคือสามารถใช้ทำธุรกรรมได้อย่างเต็มรูปแบบตามกฎหมายไม่ว่าจะซื้อขายโอนจำนองหรือมอบเป็นมรดก

2. หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2)

หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2) คือเอกสารที่เปรียบเสมือนโฉนดของห้องชุดหรือคอนโดมิเนียมออกโดยกรมที่ดินเพื่อยืนยันกรรมสิทธิ์การครอบครองห้องชุดของเจ้าของภายในเอกสารจะมีรายละเอียดของห้องครบถ้วนเช่นเลขที่ห้องชั้นที่ตั้งขนาดพื้นที่ใช้สอยระเบียงผังห้องรวมถึงสิทธิการใช้พื้นที่ส่วนกลางและที่จอดรถเอกสารนี้สามารถนำไปซื้อขายโอนหรือจำนองได้เช่นเดียวกับโฉนดที่ดินทั่วไปจึงถือเป็นเอกสารสำคัญสำหรับนักลงทุนหรือผู้ที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบคอนโด

3. หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.)

หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) คือเอกสารสิทธิ์ที่ดินที่ออกโดยกรมที่ดินโดยใช้วิธีการรังวัดจากภาพถ่ายทางอากาศเพื่อระบุตำแหน่งที่ดินแม้จะไม่มีหมุดหลักเขตที่ชัดเจนเหมือนโฉนดแต่ก็มีความน่าเชื่อถือมากกว่าน.ส. 3 และสามารถซื้อขายโอนหรือยื่นขอออกโฉนดที่ดินได้หากผ่านเกณฑ์ตามกฎหมายอย่างไรก็ตามผู้ถือน.ส. 3 ก. ต้องระวังเป็นพิเศษโดยเฉพาะการตรวจสอบว่าที่ดินนั้นไม่ได้อยู่ในเขตป่าสงวนอุทยานหรือพื้นที่หวงห้ามอื่นๆหากได้มาโดยไม่ชอบจะไม่สามารถนำไปออกโฉนดได้

4. หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3)

หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3) คล้ายกับน.ส. 3 ก. แต่ความมั่นคงทางกฎหมายต่ำกว่าเนื่องจากไม่ได้ทำระวางที่ดินรายละเอียดที่ปรากฏจึงมีเพียงรูปร่างและแนวเขตโดยอาศัยการรับรองจากกำนันหรือผู้ใหญ่บ้านในพื้นที่ทำให้เสี่ยงต่อการคลาดเคลื่อนของเขตแดนสูงเอกสารนี้สามารถซื้อขายหรือโอนได้แต่ต้องประกาศต่อสาธารณะไม่น้อยกว่า 30 วันและผ่านการตรวจสอบจากหน่วยงานราชการก่อนหากถูกต้องตามขั้นตอนเจ้าของน.ส. 3 สามารถนำไปขอเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินได้ในอนาคต

5. หนังสือสิทธิ์ในที่ดินน.ค. 3

หนังสือสิทธิ์ในที่ดิน (น.ค. 3) คือเอกสารที่ออกโดยนิคมสร้างตนเองในพื้นที่ที่รัฐบาลจัดตั้งขึ้นเพื่อให้ประชาชนหรือเกษตรกรเข้ามาทำกินและตั้งถิ่นฐานเอกสารนี้สามารถขอออกเป็นโฉนดได้ในอนาคตแต่จะมีเงื่อนไขชัดเจนเช่นต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบของนิคมและต้องถือครองครบตามระยะเวลาที่กำหนดก่อนจึงจะสามารถขายหรือโอนให้ผู้อื่นได้เหมาะสำหรับผู้ที่เข้าร่วมโครงการนิคมสร้างตนเองแต่ข้อจำกัดทำให้ไม่คล่องตัวเท่ากับโฉนดที่ดิน

6. หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินส.ป.ก. 4-01

หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (ส.ป.ก. 4-01) คือเอกสารที่ออกโดยสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดสรรที่ดินให้เกษตรกรที่ไม่มีที่ดินทำกินโดยอนุญาตให้ใช้ประโยชน์เพื่อการเกษตรกรรมเท่านั้นเอกสารนี้ไม่สามารถซื้อขายหรือโอนให้ผู้อื่นได้เว้นแต่ตกทอดให้ทายาทโดยตรงหากผู้ถือครองขาดคุณสมบัติหรือฝ่าฝืนเงื่อนไขสิทธิ์ในการครอบครองอาจถูกเพิกถอนได้จึงถือเป็นเอกสารสิทธิ์ที่มีข้อจำกัดมากที่สุด

แล้วเอกสารสิทธิ์แบบไหนมีค่ามากที่สุด?

เอกสารสิทธิ์ที่มีค่ามากที่สุดคือโฉนดที่ดินน.ส. 4 จ. เพราะเป็นกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ตามกฎหมาย มีการรังวัดแนวเขตด้วยหมุดและระวางชัดเจน ความเสี่ยงทับซ้อนแนวเขตต่ำ โอนได้ทันทีโดยจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ใช้จำนองกับสถาบันการเงินได้กว้าง ทำให้ต้นทุนธุรกรรมต่ำและสภาพคล่องสูง ผู้ซื้อจึงยอมจ่ายราคาพรีเมียมเหนือเอกสารชนิดอื่น

ในอสังหาริมทรัพย์แนวตั้ง หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด อ.ช. 2 ให้สิทธิเทียบเท่าในกรอบของห้องชุดและทรัพย์ส่วนกลาง จึงอยู่ในกลุ่มมูลค่าสูงด้วย ขณะที่ น.ส. 3 ก. และ น.ส. 3 มีสิทธิรองลงมาเพราะความแม่นยำของแนวเขตและขั้นตอนก่อนออกโฉนด ยังมีข้อควรตรวจสอบมากกว่า ส่วน น.ค. 3 และ ส.ป.ก. 4-01 มีข้อจำกัดการโอนและการใช้ประโยชน์สูง จึงมีมูลค่าตลาดโดยรวมต่ำกว่า แม้สุดท้ายราคาจริงจะขึ้นกับทำเลและภาระผูกพันเฉพาะแปลง แต่ในเชิงกฎหมายและสภาพคล่อง โฉนดที่ดินคือคำตอบที่ชัดเจนที่สุด