เตรียมพร้อมโอนที่ดิน ใช้เอกสารอะไรบ้าง?

การโอนที่ดินเป็นขั้นตอนที่มีมูลค่าสูงและเกี่ยวข้องกับกฎหมายโดยตรง แต่หลายคนกลับยังไม่แน่ใจว่าต้องเตรียมอะไรบ้าง ทำให้ขั้นตอนที่ควรจบภายในวันเดียวกลายเป็นเรื่องยุ่งยาก บทความนี้ Innohome ตั้งใจเขียนขึ้นเพื่อให้คนที่กำลังซื้อขายหรือทำขายฝากเข้าใจทุกอย่างแบบชัดเจน ตั้งแต่เหตุผลที่ต้องใช้เอกสาร ความสำคัญของแต่ละขั้นตอน ไปจนถึงรายละเอียดเล็ก ๆ ที่มักถูกมองข้าม มุมมองจริงจากประสบการณ์ของเราในงานภาคสนามจะช่วยให้ผู้อ่านเตรียมตัวได้ถูกต้อง ลดความผิดพลาด และทำให้วันที่ไปสำนักงานที่ดินเป็นวันที่จบงานได้อย่างราบรื่นที่สุด อ่านจบเพียงครั้งเดียว คุณจะรู้ครบและมั่นใจมากขึ้นทันทีครับ

การโอนที่ดินคืออะไร?

การโอนที่ดินคือกระบวนการตามกฎหมายที่เปลี่ยนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์จากเจ้าของเดิมไปยังเจ้าของใหม่ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขาย การให้ การรับมรดก หรือการโอนตามข้อตกลงเฉพาะกรณี เช่น การแลกเปลี่ยนหรือการแบ่งทรัพย์สิน การโอนจะสมบูรณ์ได้ก็ต่อเมื่อมีการลงลายมือชื่อต่อหน้าเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น ซึ่งหมายความว่าการเซ็นนอกสถานที่หรือการตกลงกันด้วยวาจาไม่มีผลเปลี่ยนเจ้าของในทางกฎหมายแต่อย่างใด

สิ่งที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องเข้าใจคือ กรรมสิทธิ์ที่ดินจะเปลี่ยนมือได้จริงก็ต่อเมื่อทั้งสองฝ่ายเซ็นเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่ชำนาญงานเท่านั้น และทั้งหมดนี้ต้องทำในเขตอำนาจของสำนักงานที่ดินที่ดูแลแปลงที่ดินนั้น ๆ

ทำไมการโอนที่ดินต้องใช้เอกสารเสมอ ?

การโอนที่ดินเป็นธุรกรรมที่มีมูลค่าสูงและมีผลผูกพันทางกฎหมายโดยตรง ทำให้ฝ่ายที่เกี่ยวข้องจำเป็นต้องมีเอกสารยืนยันหลายส่วน ตั้งแต่ตัวบุคคล เจ้าของกรรมสิทธิ์ ไปจนถึงสถานะของที่ดินเอง การใช้เอกสารจึงไม่ใช่เรื่องซับซ้อนเกินจำเป็น แต่เป็นกลไกสำคัญที่ช่วยป้องกันข้อพิพาท เช่น การสวมสิทธิ์ การปลอมแปลง หรือการโอนที่ดินที่ติดภาระผูกพันโดยผู้รับโอนไม่รู้มาก่อน ด้วยเหตุนี้ สำนักงานที่ดินจะไม่รับทำเรื่องหากเอกสารใดเอกสารหนึ่งไม่ครบหรือไม่อยู่ในสภาพสมบูรณ์ ไม่ว่าจะเป็นบัตรประชาชนที่หมดอายุ โฉนดที่ดินที่ไม่ใช่ฉบับจริง หรือหนังสือมอบอำนาจที่กรอกผิดแบบฟอร์มทุกอย่างมีผลต่อกระบวนการทั้งหมดทันที

รวมเอกสารที่ใช้ในการโอนที่ดิน (อัพเดทปี 2025)

เอกสารที่ใช้มีความคล้ายกันในทุกกรณี แต่จะแตกต่างกันเล็กน้อยตามประเภทผู้โอนและผู้รับโอน รวมถึงสถานะส่วนบุคคล เช่น มีคู่สมรส มีการเปลี่ยนชื่อ หรือมีการมอบอำนาจให้ผู้อื่นไปทำแทน สิ่งที่ต้องเข้าใจคือ ทุกเอกสารต้องเป็นฉบับจริงพร้อมสำเนาที่ลงลายมือชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง เพื่อให้เจ้าหน้าที่ตรวจสอบได้ทันที

กรณีบุคคลธรรมดา

หากเป็นบุคคลธรรมดา ผู้ซื้อและผู้ขายต้องเตรียมบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน หนังสือเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุลหากมีความเปลี่ยนแปลงในอดีต และโฉนดที่ดินฉบับจริงสำหรับฝั่งผู้ขาย หากมีคู่สมรสจำเป็นต้องเตรียมเอกสารยินยอมและเอกสารส่วนตัวของคู่สมรสด้วย เพราะกฎหมายถือว่าทรัพย์สินระหว่างสมรสมักเป็นสินสมรส เว้นแต่มีหลักฐานแยกทรัพย์ชัดเจน

กรณีที่มอบอำนาจให้ผู้อื่นทำแทน

ในกรณีที่มอบอำนาจให้ผู้อื่นทำแทน ต้องใช้หนังสือมอบอำนาจที่ถูกต้องตามแบบ ทด.21 พร้อมสำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ การเขียนผิดเพียงเล็กน้อยอาจทำให้ทั้งกระบวนการต้องเลื่อนออกไป

กรณีนิติบุคคล

สำหรับนิติบุคคล เอกสารจะละเอียดขึ้น เช่น หนังสือรับรองบริษัทอายุไม่เกินหนึ่งเดือน บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น รายงานการประชุมที่มีมติอนุมัติให้ซื้อหรือขาย สำเนาบัตรประชาชนกรรมการผู้มีอำนาจ และตัวอย่างลายมือชื่อ เอกสารทุกฉบับต้องตรงกันทั้งหมด หากชื่อกรรมการในหนังสือรับรองไม่ตรงกับชื่อในแบบฟอร์มขอจดทะเบียน สำนักงานที่ดินจะระงับกระบวนการทันที

สิ่งสำคัญที่สุดคือ โฉนดที่ดินฉบับจริงคือหัวใจของการโอนหากไม่ใช่ต้นฉบับจะไม่สามารถทำเรื่องใดๆได้เลย

โอนที่ดิน vs โอนบ้าน vs โอนคอนโดแตกต่างกันไหม?

แม้พื้นฐานจะคล้ายกัน แต่กรรมสิทธิ์ของแต่ละประเภทมีเงื่อนไขเฉพาะที่ต่างกัน โอนที่ดินคือการโอนกรรมสิทธิ์ในแปลงดินเท่านั้น ส่วนโอนบ้านหรือโอนสิ่งปลูกสร้างเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ตัวอาคารที่อยู่บนที่ดิน ซึ่งหากอาคารอยู่บนที่ดินเช่าหรือที่ดินของคนอื่น จะต้องตรวจสอบสิทธิการใช้ที่ดินแยกต่างหาก

การโอนคอนโดต่างออกไปอีกระดับ เพราะเป็นทรัพย์สินที่อยู่ภายใต้กฎหมายอาคารชุด เจ้าหน้าที่ต้องตรวจสอบใบปลอดหนี้ค่าส่วนกลาง ใบรับรองจากนิติบุคคลอาคารชุด และในบางกรณีต้องมีใบรับรองการปลอดภาระอื่น ๆ ประกอบด้วย

โดยรวมแล้ว การโอนคอนโดใช้เอกสารมากที่สุดรองลงมาคือการโอนบ้านและการโอนที่ดินเปล่าคือรูปแบบที่ตรงไปตรงมาที่สุด แต่ทุกประเภทล้วนมีข้อกำหนดเฉพาะตัวที่ต้องตรวจสอบให้ครบถ้วนก่อนวันนัดโอน

ความคิดเห็นจาก Innohome

จากประสบการณ์ของเรา การโอนที่ดินจะราบรื่นที่สุดเมื่อผู้ซื้อ ผู้ขาย และสำนักงานที่ดินมีข้อมูลตรงกันตั้งแต่ต้น สิ่งที่มักทำให้ขั้นตอนล่าช้าคือเอกสารไม่ตรงกัน การลืมนำฉบับจริง หรือการมอบอำนาจที่กรอกผิดเพียงเล็กน้อย ดังนั้น ความละเอียดตั้งแต่ตอนเตรียมเอกสารคือสิ่งที่ช่วยประหยัดเวลาได้มากที่สุด และลดความเสี่ยงของปัญหาที่อาจเกิดขึ้นภายหลังการโอน

เรามักแนะนำให้ตรวจเอกสารสองรอบก่อนวันนัดจริง และถ้ามีประเด็นที่ไม่แน่ใจเกี่ยวกับสถานะทรัพย์สิน ภาระผูกพัน หรือภาษี ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนเสมอ เพื่อให้กระบวนการทั้งหมดเป็นไปอย่างมั่นใจ และจบงานได้ภายในวันเดียว