วิธีตรวจสอบโฉนดที่ดินปลอมป้องกันถูกโกงด้วยตนเอง

ก่อนโอนเงินซื้อที่ดินทุกครั้ง ต้องยืนยันให้ได้ว่าเอกสารที่อยู่ในมือคือโฉนดจริงจากกรมที่ดิน ไม่ใช่สำเนาดัดแปลงหรือเอกสารปลอม ตรวจหลายจุดประกอบกันเท่านั้นถึงจะปลอดภัย แต่อย่างไรก็ดี หากคุณไม่ใช่ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์อาจเป็นการยากที่จะรู้ถึงจุดสังเกตโฉนดที่ดินของจริง นันทำให้ในวันนี้ Innohome เราได้จัดทำ 6 วิธีที่สามารถเช็คโฉนดที่ดินได้จริง เหตุผลชัด และใช้ได้ทั้งคนทั่วไปและนักลงทุนมาให้ทุกคนได้นำไปใช้กันครับ

1. ตรวจเนื้อกระดาษลายน้ำและเส้นใยนิรภัย

โฉนดจริงพิมพ์บนกระดาษพิเศษ ขนาดมาตรฐานโดยประมาณ 24×36 ซม. เนื้อกระดาษออกครีม มีเส้นใยนิรภัยฝังในเนื้อกระดาษเป็นเส้นสีเหลือง ฟ้า และแดงอมม่วง เมื่อยกส่องกับแสงต้องเห็นลายน้ำตราครุฑในวงกลมสองวง ด้านล่างมีข้อความโค้ง กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย และในวงกลมเล็กที่มุมแผนที่แปลงจะเห็นจุดส่องสว่างเป็นรูละเอียด ถ้ากระดาษดูธรรมดาไม่มีลายน้ำหรือถูกเคลือบแลมินตัดสัมผัสของเส้นใยให้ตั้งข้อสงสัยทันที

2. สังเกตรายละเอียดการพิมพ์ตราครุฑเลขแบบและตัวอักษร

ตราครุฑด้านบนต้องคมชัด สีแดงทับเส้นดำเห็นโครงเส้นชัด ไม่แตก ไม่เบลอ ตัวเลขและตัวอักษรสำคัญ เช่น เลขที่ระวาง เลขที่ดิน หน้าสำรวจ เลขที่ เล่ม หน้า และปีที่จัดพิมพ์ด้วยเลขไทย ควรเรียงวางในตำแหน่งมาตรฐาน สีหมึกสม่ำเสมอไม่ไล่เฉดผิดปกติ ของปลอมมักพิมพ์เนียนไม่ถึงมีระยะห่างแปลกตำแหน่งส่ายหรือฟอนต์ไม่ตรงแบบราชการ วิธีง่ายคือเอาโฉนดที่เชื่อว่าแท้ของคุณหรือคนใกล้ตัวมาเทียบรูปแบบบรรทัดต่อบรรทัด

3. ตรวจลายเซ็นตราประทับและวิธีแก้ข้อความ

ท้ายหน้าหลักและหน้าสารบัญจดทะเบียน ต้องมีลายเซ็นเจ้าพนักงานที่ดินด้วยหมึกดำ พร้อมตรายางราชการและวันที่กำกับ หากมีการแก้ข้อความ เจ้าหน้าที่จะใช้หมึกแดงขีดให้เห็นข้อความเดิม เขียนข้อความใหม่ ประทับตราและลงชื่อกำกับทุกครั้ง ถ้าพบลายเซ็นหมึกสีน้ำเงินไม่มีตราประทับไม่มีวันที่หรือมีร่องรอยลบขูดทาทับให้ถือว่าเสี่ยงสูง เพราะขั้นตอนของทางราชการมีรูปแบบตายตัว

4. เทียบประวัติด้านหลังโฉนดกับข้อเท็จจริง

ด้านหลังโฉนดคือ สารบัญจดทะเบียน ระบุการซื้อขาย จำนอง แบ่งแยก รวมรวมสิทธิย้อนหลังทั้งหมด ไล่ตามลำดับเวลา ผู้ขายปัจจุบันต้องปรากฏชื่อเป็น ผู้รับสัญญา ในรายการล่าสุด และภาระผูกพันต่างๆ ต้องแสดงครบ เช่น จำนอง ภาระจำยอม เงื่อนไขห้ามโอนที่พิมพ์ตัวแดงหน้าแรก ถ้าเรื่องราวผู้ขายเล่ามาไม่ตรงกับประวัติหลังโฉนดหรือพบการขีดฆ่าที่ไม่มีลายเซ็นรับรองให้หยุดดีลและตรวจทางการทันที

5. ยืนยันตำแหน่งแปลงกับฐานข้อมูลรัฐและพื้นที่จริง

ใช้ระบบ LandsMaps ของกรมที่ดินกรอกจังหวัด อำเภอ เลขโฉนด เพื่อดูตำแหน่งแปลงจริงบนแผนที่ ภาพถ่ายดาวเทียม และข้อมูลระวาง จากนั้นลงพื้นที่เทียบรูปร่างแปลง ทางเข้าออก ระยะติดถนน กับภาพบนโฉนด โฉนดจริงต้องพาไปเจอแปลงจริงตรงตำแหน่ง ถ้าตำแหน่งคลาดเคลื่อน รูปร่างแปลงไม่เหมือน หรืออ้างติดถนนใหญ่แต่ระบบขึ้นอยู่ลึกไม่มีทางเข้า ควรตั้งข้อสงสัย เพิ่มความมั่นใจด้วยการให้ช่างรังวัดที่ได้รับอนุญาตตรวจแนวเขตและหมุดจริงในดีลมูลค่าสูง

6. ตรวจยืนยันกับสำนักงานที่ดินและตัวตนผู้ขาย

วิธีชี้ขาดคือไปสำนักงานที่ดินตามเขตที่แปลงตั้งอยู่ ขอคัดโฉนดและคัดสารบัญจดทะเบียนปัจจุบัน เพื่อเทียบเลขที่ดิน เนื้อที่ รูปแปลง ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ และภาระทุกอย่างให้ตรงกัน ข้อมูลทางราชการต้องตรงกับเอกสารที่ถืออยู่ทุกบรรทัด ขณะเดียวกันยืนยันตัวตนผู้ขายให้จบที่หน้าต่างสำนักงานที่ดิน ตรวจบัตรประชาชนตัวจริง หนังสือรับรองนิติบุคคลและอำนาจลงนาม ถ้าซื้อผ่านผู้รับมอบอำนาจ ต้องใช้แบบฟอร์มมอบอำนาจของกรมที่ดินตัวจริงติดอากรแสตมป์ สำเนาบัตรและลายเซ็นครบถ้วน วิธีนี้กันการปลอมเอกสารโฉนดและกันการสวมรอยเจ้าของในคราวเดียว

สุดท้ายนี้ อย่าพึ่งเชื่อเอกสารที่ดูดีเพียงตาเปล่า ให้ตรวจทั้งตัวสื่อกระดาษ รายละเอียดพิมพ์ ประวัติหลังโฉนด ตำแหน่งแปลงบนฐานข้อมูลรัฐ และยืนยันที่สำนักงานที่ดิน พร้อมตรวจตัวตนผู้ขายทุกครั้ง เช็กครบ 6 ข้อความเสี่ยงถูกโกงแทบเป็นศูนย์ แน่นอนครับ