นักลงทุนควรรู้อะไร ก่อนรับซื้อขายฝากอย่างถูกกฎหมาย

การลงทุนรับซื้อขายฝากกำลังเป็นที่สนใจมากขึ้น เพราะให้ภาพของผลตอบแทนที่ชัด มีหลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ และดูเหมือนควบคุมความเสี่ยงได้ด้วยกรรมสิทธิ์ที่โอนทันที แต่ในอีกด้านหนึ่ง ธุรกรรมลักษณะนี้มีรายละเอียดทางกฎหมายที่ซับซ้อน และมีจุดอ่อนไหวที่นักลงทุนจำนวนไม่น้อยมองข้าม INNOHOME จึงเขียนบทความนี้ขึ้นเพื่อวางกรอบความเข้าใจที่ถูกต้องตั้งแต่ต้นทาง ให้การตัดสินใจลงทุนอยู่บนข้อเท็จจริงไม่ใช่แค่ความคาดหวังเรื่องดอกเบี้ยหรือโอกาสได้ทรัพย์ราคาถูก เพราะในตลาดขายฝาก คนที่ได้เปรียบระยะยาวไม่ใช่คนที่ปล่อยเงินเร็วที่สุด แต่คือคนที่เข้าใจโครงสร้างดีลลึกที่สุด

1. เข้าใจแก่นของขายฝากก่อนคิดเรื่องผลตอบแทน

ขายฝากไม่ใช่การปล่อยกู้แบบมีหลักประกันธรรมดา แต่คือการซื้อขายที่โอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้รับซื้อฝากทันที และให้สิทธิผู้ขายฝากไถ่คืนภายในเวลาที่กำหนดตามกฎหมาย ถ้านักลงทุนเข้าใจผิดว่าเป็นแค่สัญญากู้ผลลัพธ์ทางกฎหมายและความเสี่ยงจะคนละเรื่องทันที เพราะกลไกชี้ขาดของขายฝากคือเส้นตายวันไถ่ ไม่ใช่กระบวนการฟ้องบังคับคดีแบบจำนอง

2. นิติกรรมต้องทำให้ถูกแบบตั้งแต่วันแรก

หัวใจของความถูกกฎหมายคือการทำสัญญาเป็นหนังสือและไปจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่สำนักงานที่ดินให้ครบถ้วน ถ้าข้ามขั้นตอนนี้ความเสี่ยงไม่ใช่แค่เอกสารไม่สวยแต่คือสัญญาอาจถูกโต้แย้งว่าไม่มีผลหรือบังคับไม่ได้ในทางปฏิบัติ นักลงทุนที่คิดจะรับซื้อฝากต้องถือหลักว่า ความชัดเจนในวันจดทะเบียนสำคัญกว่าคำรับปากทุกชนิดที่อยู่นอกเอกสาร

3. เพดานประโยชน์ตอบแทนและสินไถ่ต้องคุมให้อยู่ในกรอบ

ในการขายฝาก ประเด็นที่ศาลและกฎหมายให้ความสำคัญมากคือการกำหนดสินไถ่หรือราคาที่ทำให้ผู้ขายฝากต้องจ่ายคืนสูงเกินจริง โดยกฎหมายกำหนดหลักไว้ว่า หากสินไถ่หรือราคาขายฝากที่กำหนดไว้สูงกว่าราคาที่แท้จริงเกินอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ให้ไถ่ได้ตามราคาที่แท้จริงรวมประโยชน์ตอบแทนร้อยละ 15 ต่อปี นักลงทุนที่ตั้งตัวเลขแรงเกินกรอบอาจไม่ได้ตามที่คิดและยังเปิดช่องให้เกิดข้อพิพาทยืดเยื้อ

4. ระยะเวลาไถ่ต้องมองเป็นความเสี่ยงไม่ใช่แค่เงื่อนไข

ขายฝากมีเส้นเวลาที่กฎหมายกำหนดไว้ชัด โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ที่สัมพันธ์กับเพดานเวลาการใช้สิทธิไถ่ และสำหรับกรณีที่เข้าข่ายตามกฎหมายคุ้มครองเฉพาะ ยังมีกรอบบังคับเรื่องกำหนดเวลาไถ่ขั้นต่ำ 1 ปีและไม่เกิน 10 ปี นักลงทุนต้องคิดแบบคนบริหารความเสี่ยงว่าเวลาไถ่ยิ่งสั้นโอกาสหลุดมือหรือเกิดข้อพิพาทยิ่งสูง เพราะความกดดันจะไปกองที่วันครบกำหนด

5. ตรวจว่าเข้าข่ายกฎหมายคุ้มครองปี 2562 หรือไม่ก่อนทำดีล

ถ้าการขายฝากเป็นที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย และผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดา จะมีมาตรการคุ้มครองเพิ่มตามกฎหมายเฉพาะ กฎหมายคุ้มครองการขายฝากปี 2562 เช่น เรื่องสิทธิการครอบครองใช้ประโยชน์ระหว่างสัญญา และขั้นตอนแจ้งเตือนก่อนครบกำหนดไถ่ นักลงทุนที่ไม่เช็กตั้งแต่ต้นจะเผลอทำดีลด้วยความเข้าใจผิดแล้วไปเจอข้อบังคับที่ทำให้แผนถือครองหรือแผนจบดีลเปลี่ยนทั้งชุด

6. ตรวจโฉนดภาระผูกพันและสถานะเจ้าของให้จบก่อนคุยราคา

ก่อนรับซื้อฝาก ต้องตรวจเอกสารสิทธิและข้อมูลในสารบบที่ดินให้ชัดว่ามีจำนองเดิม ภาระจำยอม อายัดคดี หรือข้อพิพาทใดค้างอยู่หรือไม่ และต้องแน่ใจว่าผู้มาทำสัญญามีอำนาจจัดการทรัพย์จริง ดีลขายฝากที่ดูผลตอบแทนดีแต่โฉนดมีปัญหาเท่ากับซื้อความเสี่ยงทางคดีมาเก็บไว้เอง และท้ายที่สุดอาจกลายเป็นเงินจมมากกว่าเงินทำงาน

7. ประเมินมูลค่าด้วยมาตรฐานเดียวกับการให้สินเชื่อ

นักลงทุนที่อยากรับซื้อฝากแบบมืออาชีพควรประเมินมูลค่าทรัพย์ให้เป็นระบบ เหมือนเวลาธนาคารปล่อยสินเชื่อ เพราะขายฝากโอนกรรมสิทธิ์ทันที ความผิดพลาดเรื่องราคาแก้ยากกว่าที่คิด หลักคิดที่ปลอดภัยคือให้วงเงินบนฐานราคาที่พิสูจน์ได้ไม่ใช่ฐานความรู้สึกหรือราคาประกาศขาย และถ้าทรัพย์เป็นทำเลเฉพาะหรือมีสภาพซับซ้อน การใช้ผู้ประเมินอิสระจะช่วยลดข้อครหาและลดโอกาสโดนโต้แย้งภายหลัง

8. ทำความเข้าใจหน้าที่แจ้งเตือนก่อนครบกำหนดไถ่

ในกรณีที่เข้าข่ายกฎหมายคุ้มครองปี 2562 ผู้ซื้อฝากมีหน้าที่แจ้งเตือนเป็นหนังสือทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับก่อนวันครบกำหนดไถ่ไม่น้อยกว่า 3 เดือนแต่ไม่เกิน 6 เดือน และหากไม่แจ้งตามกรอบ ผู้ขายฝากอาจได้สิทธิขยายเวลาไถ่ออกไปตามที่กฎหมายกำหนด นี่คือจุดที่นักลงทุนจำนวนมากพลาดเพราะคิดว่าครบกำหนดแล้วจบแต่จริงๆอาจยังไม่จบถ้ากระบวนการแจ้งไม่ครบ

9. ระวังประเด็นนิติกรรมอำพรางและข้อสัญญาไม่เป็นธรรม

ขายฝากเป็นพื้นที่ที่ศาลพิจารณาเจตนาคู่สัญญาค่อนข้างจริงจัง โดยเฉพาะเมื่อโครงสร้างดีลมีลักษณะเหมือนกู้เงินแต่ใช้ขายฝากเป็นเปลือก หรือเมื่อกำหนดตัวเลขและเงื่อนไขที่ทำให้ฝ่ายหนึ่งเสียเปรียบเกินสมควร นักลงทุนที่อยากปลอดภัยต้องทำดีลให้โปร่งใสตั้งเหตุผลของราคาขายฝากและสินไถ่ให้ตอบได้และหลีกเลี่ยงข้อตกลงที่ดูเหมือนตั้งใจบีบให้หลุดทรัพย์เพราะความคุ้มค่าระยะยาวของนักลงทุนอยู่ที่ความสะอาดของดีล ไม่ใช่ดอกที่ดูสูงในกระดาษ

10. วางแผนทางออกตั้งแต่วันเซ็นสัญญา

การลงทุนรับซื้อฝากที่ดีต้องมีแผนจบดีลทั้งสองทาง คือทางที่ผู้ขายฝากไถ่คืน และทางที่ผู้ขายฝากไม่ไถ่คืน โดยต้องคิดล่วงหน้าว่าถ้าต้องถือครองทรัพย์จริง จะบริหารภาษี ค่าใช้จ่าย การดูแลทรัพย์ และความเสี่ยงการครอบครองอย่างไร ถ้าคุณไม่มีแผนรับมือวันที่ต้องถือครองจริงขายฝากจะเปลี่ยนจากการลงทุนเป็นภาระทันที และจะกินสภาพคล่องเร็วกว่าที่คิด

สรุปจาก INNOHOME

มุมของ INNOHOME คือการรับซื้อฝากที่ถูกกฎหมายไม่ใช่แค่ไปสำนักงานที่ดินแล้วจบ แต่คือการทำดีลที่พิสูจน์ได้ทั้งราคาและเจตนา นักลงทุนที่ชนะระยะยาวคือคนที่คุมเอกสารคุมตัวเลขและคุมกระบวนการแจ้งเตือนให้ครบ เพราะสิ่งที่ทำให้ขายฝากกลายเป็นปัญหา ไม่ใช่ผู้ขายฝากอย่างเดียว แต่คือความชุ่ยของระบบดีลที่นักลงทุนเป็นคนออกแบบเองตั้งแต่ต้น