ที่ดินถือเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงและสามารถเปลี่ยนเป็นเงินทุนก้อนใหญ่ได้อย่างรวดเร็วเมื่อต้องการใช้เงินในเรื่องจำเป็น ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนต่อยอด การนำไปใช้ชำระหนี้ หรือเพื่อเสริมสภาพคล่องทางการเงิน การขายฝากที่ดินจึงเป็นทางเลือกที่เจ้าของที่ดินจำนวนมากหันมาใช้ เพราะช่วยให้เปลี่ยนโฉนดที่ถืออยู่ให้กลายเป็นเงินสดได้ทันที ในขณะที่ยังคงมีสิทธิ์ในการไถ่ถอนกลับคืนภายในเวลาที่ตกลงกันตามสัญญา
นั่นทำให้ในวันนี้ Innohome จะขอมาแจกวิธีขายฝากที่ดิน ด้วยตนเองง่ายๆ ฉบับปี 2025 ให้ทุกคนรู้ทุกแง่มุมและสามารถนำไปดำเนินการเองได้ง่ายๆกัน เริ่มกันเลยดีกว่า
ขายฝากที่ดินคืออะไร
ก่อนอื่น ต้องเข้าใจก่อนว่าการขายฝากที่ดินคือการทำสัญญาที่ผู้ถือกรรมสิทธิ์โฉนดที่ดินโอนสิทธิ์ความเป็นเจ้าของให้แก่ผู้ซื้อฝาก โดยมีเงื่อนไขว่าผู้ขายฝากยังคงมีสิทธิที่จะไถ่ถอนคืนกลับมาได้ภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด โดยทั่วไปแล้ว ระยะเวลาในการไถ่ถอนไม่เกินสิบปีสำหรับกรณีเป็นที่ดิน และต้องมีอายุสัญญาอย่างน้อยหนึ่งปีหากเป็นการขายฝากเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยของบุคคลธรรมดา ธุรกรรมนี้จึงแตกต่างจากการขายขาด เพราะยังคงเปิดโอกาสให้เจ้าของเดิมนำที่ดินกลับมาได้หากสามารถชำระคืนตามสัญญา
วิธีขายฝากที่ดินด้วยตนเอง
การขายฝากที่ดินอาจฟังดูเหมือนเป็นเรื่องซับซ้อน แต่ถ้าเข้าใจขั้นตอนแล้วจริง ๆ แล้วเป็นกระบวนการที่ไม่ยุ่งยาก เจ้าของที่ดินสามารถดำเนินการเองได้ทั้งหมด ซึ่งโดยทั่วไปสามารถสรุปออกมาได้เป็น 3 ขั้นตอนสำคัญที่จะทำให้การขายฝากที่ดินเป็นเรื่องง่ายและถูกต้องตามกฎหมาย
ขั้นตอนที่ 1 ประเมินและตกลงราคาที่ดิน
เริ่มแรกผู้ขายฝากต้องนำโฉนดที่ดินไปให้ผู้ซื้อฝากหรือบริษัทที่ให้บริการด้านขายฝากทำการประเมินราคา ซึ่งราคาอาจคิดจากราคาประเมินที่ดินของกรมที่ดินหรือจากมูลค่าตลาดจริง หลังจากนั้นทั้งสองฝ่ายจะเจรจาตกลงกันเกี่ยวกับวงเงินที่จะได้รับ รวมถึงอัตราดอกเบี้ยและรายละเอียดอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง การตกลงกันอย่างชัดเจนในขั้นตอนนี้มีความสำคัญมาก เพราะจะเป็นพื้นฐานในการกำหนดเงื่อนไขในสัญญาขายฝาก
ขั้นตอนที่ 2 ทำสัญญาที่สำนักงานที่ดิน
เมื่อได้ข้อสรุปเรื่องราคาและเงื่อนไขเรียบร้อยแล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการไปทำสัญญาขายฝาก ณ สำนักงานที่ดิน เพื่อให้ถูกต้องและมีผลผูกพันตามกฎหมาย การจดทะเบียนขายฝากจะมีเจ้าหน้าที่ราชการเป็นผู้รับรอง เมื่อทำการโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อย ผู้ซื้อฝากจะถือกรรมสิทธิ์ที่ดินชั่วคราวตามสัญญา และผู้ขายฝากจะได้รับเงินทุนทันที การทำสัญญาที่สำนักงานที่ดินถือเป็นหัวใจสำคัญ เพราะช่วยการันตีว่าธุรกรรมนั้นโปร่งใสและตรวจสอบได้ทุกขั้นตอน
ขั้นตอนที่ 3 ชำระดอกเบี้ยและไถ่ถอนคืน
ภายหลังจากที่ทำสัญญาเรียบร้อย ผู้ขายฝากจำเป็นต้องชำระดอกเบี้ยให้ตรงตามที่กำหนดในสัญญา ปกติอัตราดอกเบี้ยจะไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปีตามกฎหมาย ซึ่งการชำระอาจเป็นรายเดือน รายสามเดือน หรือรูปแบบอื่นขึ้นอยู่กับการตกลงกัน เมื่อครบกำหนดระยะเวลาที่ได้กำหนดไว้ในสัญญา ผู้ขายฝากก็สามารถนำเงินต้นและดอกเบี้ยที่เหลืออยู่มาชำระคืน และดำเนินการไถ่ถอนเพื่อรับโฉนดกลับคืนที่สำนักงานที่ดิน ถือเป็นการปิดธุรกรรมของการขายฝากอย่างสมบูรณ์
เอกสารที่ต้องใช้ในการขายฝากที่ดิน
ก่อนดำเนินการขายฝาก เจ้าของที่ดินจะต้องเตรียมเอกสารสำคัญให้ครบถ้วน ประกอบไปด้วยโฉนดที่ดินฉบับจริงซึ่งเป็นสาระสำคัญที่สุด รวมทั้งบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และเอกสารส่วนบุคคลที่เกี่ยวข้อง เช่น ใบทะเบียนสมรสหรือใบหย่า หากมีการสมรสหรือหย่า และใบเปลี่ยนชื่อ-นามสกุลในกรณีที่มีการเปลี่ยนชื่อเอกสารใด ๆ การเตรียมเอกสารครบถ้วนจะช่วยให้การทำสัญญาเป็นไปอย่างราบรื่นและไม่ติดขัดที่สำนักงานที่ดิน
ค่าธรรมเนียมขายฝากที่ดิน
ธุรกรรมขายฝากมีค่าใช้จ่ายที่ผู้ขายฝากควรทราบตั้งแต่ต้น โดยที่สำนักงานที่ดินจะมีค่าธรรมเนียมการโอนคิดจาก 2 เปอร์เซ็นต์ของราคาประเมิน รวมทั้งภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายที่จะถูกคำนวณจากราคาประเมินเช่นกัน
ในบางกรณียังมีภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตราร้อยละ 3.3 ของราคาประเมินหรือราคาขายฝาก ขึ้นอยู่กับว่ากรณีใดมีมูลค่าสูงกว่า และยังมีค่าอากรแสตมป์ที่คิดในอัตราร้อยละ 0.5 จากราคาประเมินหรือราคาขายฝาก แต่หากมีการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ค่าอากรแสตมป์นี้จะได้รับการยกเว้น ค่าธรรมเนียมและภาษีเหล่านี้เป็นสิ่งที่ต้องเตรียมงบประมาณไว้ควบคู่กับกระบวนการขายฝากทุกครั้ง
ขายฝากกับ InnoHome ง่ายกว่า
แม้ว่าผู้ถือที่ดินสามารถดำเนินการขายฝากด้วยตนเองได้ทั้งหมดตามขั้นตอน แต่ในความเป็นจริงแล้วเจ้าของที่ดินจำนวนมากพบปัญหาในการเจรจาราคา หรือเจอกับสัญญาที่ไม่แฟร์จากผู้ซื้อฝากที่ไม่โปร่งใส ด้วยเหตุนี้ InnoHome จึงเข้ามาเป็นตัวกลางที่ทำให้ขั้นตอนขายฝากง่ายและปลอดภัยขึ้น เรามีระบบค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดเผยข้อมูลทั้งฝั่งการขายฝากและฝั่งการซื้อขาย โดยเจ้าของที่ดินสามารถเข้าดูได้ผ่านเว็บไซต์ หน้ารวมอสังหาริมทรัพย์ขายฝาก ที่สามารถเลือกจังหวัด ประเภทอสังหา วงเงิน และอัตราดอกเบี้ยที่ต้องการได้เอง หรือสำหรับนักลงทุนที่สนใจซื้อหรือลงทุนต่อก็สามารถดูรายการทรัพย์ได้ที่ หน้าซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ที่คัดสรรทรัพย์มากมายจากทั่วประเทศ
สรุป
การขายฝากที่ดินเป็นวิธีการเปลี่ยนทรัพย์สินให้เป็นเงินก้อนที่สามารถทำเองได้ไม่ยาก หากมีการเตรียมเอกสารอย่างครบถ้วนและปฏิบัติตามขั้นตอนอย่างถูกต้องที่สำนักงานที่ดิน แต่เพื่อความมั่นใจและความสะดวก การเลือกทำธุรกรรมผ่าน InnoHome จะทำให้ได้วงเงินสูง เงื่อนไขเป็นธรรม และมั่นใจได้ว่าทุกขั้นตอนโปร่งใส ถูกต้องตามกฎหมาย และสามารถตรวจสอบได้จริง