ไถ่ถอนขายฝากก่อนกำหนด คือ? รวมขั้นตอนและสิ่งที่ต้องเตรียม

การมีเงินพร้อมก่อนวันครบกำหนดขายฝากถือเป็นโอกาสสำคัญในการนำกรรมสิทธิ์กลับคืนมาและลดภาระค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้นตลอดอายุสัญญา แต่หลายคนยังไม่แน่ใจว่าต้องจ่ายสินไถ่เต็มจำนวนหรือไม่ ต้องเตรียมเอกสารอะไร และสามารถไปดำเนินการด้วยตนเองได้อย่างไร การไถ่ถอนขายฝากก่อนกำหนดสามารถทำได้ตามกฎหมาย และในบางกรณีผู้ขายฝากมีสิทธิได้รับการลดส่วนต่างของสินไถ่ตามระยะเวลาที่เหลืออยู่ 

ในบทความนี้ INNOHOME จึงรวบรวมทั้งหลักกฎหมาย วิธีคำนวณเงิน และขั้นตอนที่ควรดำเนินการ เพื่อให้เจ้าของทรัพย์วางแผนไถ่ถอนขายฝากได้อย่างถูกต้องก่อนตัดสินใจนำเงินก้อนไปชำระ

การไถ่ถอนขายฝาก คืออะไร

การไถ่ถอนขายฝาก คือการที่ผู้ขายฝากชำระสินไถ่ให้แก่ผู้ซื้อฝากภายในระยะเวลาที่กำหนด เพื่อให้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์กลับคืนมาเป็นของผู้ขายฝาก เนื่องจากการขายฝากเป็นสัญญาซื้อขายที่กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้ซื้อฝากตั้งแต่วันที่จดทะเบียน โดยผู้ขายฝากยังคงมีสิทธิไถ่ทรัพย์คืนตามเงื่อนไขและระยะเวลาที่ระบุในสัญญา เมื่อชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์ถูกต้องภายในกำหนด กรรมสิทธิ์จะกลับมาเป็นของผู้ไถ่นับตั้งแต่เวลาชำระหรือวางทรัพย์ จากนั้นจึงควรนำหลักฐานไปจดทะเบียนไถ่จากขายฝากที่สำนักงานที่ดินเพื่อให้ข้อมูลทางทะเบียนตรงกับสิทธิที่เกิดขึ้นจริง หลักการนี้เป็นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491 และมาตรา 492 ซึ่งอธิบายสถานะของกรรมสิทธิ์และการใช้สิทธิไถ่ไว้อย่างชัดเจนตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยการขายฝาก

ความสำคัญของไถ่ถอนขายฝากก่อนกำหนด

การไถ่ถอนขายฝากก่อนกำหนดช่วยให้เจ้าของทรัพย์ยุติความเสี่ยงก่อนถึงวันสุดท้ายของสัญญา เพราะความเสี่ยงของขายฝากไม่ได้อยู่เพียงจำนวนเงินที่ต้องเตรียม แต่ยังรวมถึงการประสานงานกับผู้ซื้อฝาก การรวบรวมเอกสาร การคำนวณสินไถ่ และระยะเวลาดำเนินการของสำนักงานที่ดิน หากรอจนใกล้ครบกำหนดแล้วเกิดปัญหาเรื่องเงินโอนไม่สำเร็จ เอกสารไม่ครบ หรือติดต่อผู้ซื้อฝากไม่ได้ ผู้ขายฝากอาจต้องเร่งดำเนินการวางทรัพย์เพื่อรักษาสิทธิ การไถ่ถอนเร็วขึ้นจึงทำให้มีเวลาตรวจสอบยอดเงินจริง แก้ไขปัญหาเอกสาร และลดความกดดันจากกำหนดเวลาที่มีผลต่อกรรมสิทธิ์โดยตรง

ไถ่ถอนขายฝากก่อนกำหนดจะเกิดอะไรขึ้น

เมื่อไถ่ถอนก่อนกำหนด ผู้ขายฝากไม่จำเป็นต้องรับภาระส่วนต่างของสินไถ่เต็มระยะเวลาตามสัญญาเสมอไป สำหรับการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยซึ่งผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดา กฎหมายกำหนดว่า หากสินไถ่สูงกว่าราคาขายฝาก ต้องลดส่วนที่สูงกว่านั้นตามสัดส่วนของระยะเวลาไถ่ที่ลดลง อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อฝากมีสิทธิเรียกค่าเสียโอกาสได้ไม่เกินร้อยละ 2 ต่อปีของราคาขายฝาก โดยคำนวณเฉพาะระยะเวลาที่ยังเหลือก่อนครบกำหนด หลักการนี้อยู่ในมาตรา 10 แห่งพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ตาม กฎหมายขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย

ตัวอย่างเช่น ขายฝากไว้ 1,000,000 บาท กำหนดสินไถ่ 1,150,000 บาทเมื่อครบ 1 ปี แต่ต้องการไถ่คืนเมื่อผ่านไป 6 เดือน ส่วนต่าง 150,000 บาทจะลดตามระยะเวลาที่ใช้จริงเหลือประมาณ 75,000 บาท ขณะที่ผู้ซื้อฝากอาจเรียกค่าเสียโอกาสสำหรับ 6 เดือนที่เหลือได้ไม่เกิน 10,000 บาท คิดจากอัตราร้อยละ 2 ต่อปีของราคาขายฝาก ดังนั้นยอดเบื้องต้นอาจอยู่ที่ประมาณ 1,085,000 บาท ก่อนรวมค่าใช้จ่ายอื่นที่มีหลักฐานและเรียกได้ตามกฎหมาย ทั้งนี้ คำว่าดอกเบี้ยเป็นคำที่คนทั่วไปใช้เรียกส่วนต่างระหว่างราคาขายฝากกับสินไถ่ แต่ในทางกฎหมายขายฝากควรพิจารณาจากจำนวนสินไถ่ ผลประโยชน์ตอบแทน และค่าเสียโอกาสตามขอบเขตที่กฎหมายกำหนด

โดยสิทธิในการลดสินไถ่ดังกล่าวใช้กับการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยซึ่งผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดาตามขอบเขตของพระราชบัญญัติปี 2562 หากเป็นทรัพย์เชิงพาณิชย์ ผู้ขายฝากเป็นนิติบุคคล หรือเป็นธุรกรรมที่ไม่เข้าเงื่อนไขดังกล่าว ต้องตรวจสอบสัญญาและประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เพิ่มเติม จึงไม่ควรนำสูตรการลดสินไถ่ไปใช้กับขายฝากทุกกรณีโดยอัตโนมัติ

วิธีการไถ่ถอนขายฝากด้วยตนเอง

ผู้ขายฝากสามารถดำเนินการไถ่ถอนขายฝากด้วยตนเองได้ หากตรวจสอบสัญญา เตรียมยอดสินไถ่ และรวบรวมเอกสารครบถ้วน วิธีที่ราบรื่นที่สุดคือประสานผู้ซื้อฝากล่วงหน้าและนัดหมายไปยังสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนขายฝากเดิมพร้อมกัน หากผู้ซื้อฝากไม่สะดวกมาด้วยตนเอง อาจใช้หนังสือมอบอำนาจหรือหลักฐานการรับชำระสินไถ่ตามรูปแบบที่สำนักงานที่ดินรับรอง โดยควรสอบถามสำนักงานที่ดินก่อนวันดำเนินการทุกครั้ง หรือ อ่านวิธีเบื้องต้นวิธีการไถ่ถอนขายฝากด้วยตนเองของเรา อันได้แก่

1. ตรวจสอบสัญญาและวันครบกำหนด

ขั้นตอนแรก เริ่มจากตรวจสอบสัญญาขายฝากทุกฉบับเพื่อดูราคาขายฝาก จำนวนสินไถ่ วันที่เริ่มสัญญา วันครบกำหนด สำนักงานที่ดินที่จดทะเบียน และเงื่อนไขค่าใช้จ่ายที่คู่สัญญาตกลงกันไว้ จุดที่ต้องตรวจให้ชัดที่สุดคือวันสุดท้ายที่สามารถใช้สิทธิไถ่และสถานะของทรัพย์ว่าอยู่ภายใต้กฎหมายขายฝากปี 2562 หรือไม่ หากมีการขยายเวลา ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือและนำไปจดทะเบียนอย่างถูกต้อง ไม่ควรใช้เพียงการตกลงด้วยวาจา เพราะอาจไม่สามารถนำไปอ้างต่อบุคคลภายนอกได้

2. ขอคำนวณยอดไถ่ถอนก่อนกำหนด

ติดต่อผู้ซื้อฝากเพื่อแจ้งความประสงค์ไถ่ถอนและขอรายละเอียดเงินที่ต้องชำระ โดยแยกให้เห็นราคาขายฝาก ผลตอบแทนตามระยะเวลาที่ใช้จริง ค่าเสียโอกาส และค่าใช้จ่ายอื่นอย่างชัดเจน อย่าใช้ยอดสินไถ่ปลายสัญญาเป็นยอดชำระทันทีโดยยังไม่ได้คำนวณส่วนลดตามระยะเวลา หากธุรกรรมอยู่ภายใต้กฎหมายปี 2562 ผู้ขายฝากควรตรวจว่าส่วนต่างของสินไถ่ได้รับการลดตามจำนวนวันที่ไถ่เร็วขึ้นแล้วหรือไม่ และค่าเสียโอกาสที่เรียกเก็บไม่เกินเพดานตามกฎหมาย

3. เตรียมเงินและเอกสารให้ครบ

เอกสารหลักที่ควรเตรียม ได้แก่
– บัตรประจำตัวประชาชน
– ทะเบียนบ้าน
– สัญญาขายฝาก
– หลักฐานการชำระเงิน
– เอกสารเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล(ถ้ามี) และ
– เอกสารเกี่ยวกับคู่สมรสในกรณีที่เกี่ยวข้องกับสินสมรส

ส่วนผู้ซื้อฝากควรนำหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินฉบับจริงและเอกสารประจำตัวไปด้วย หากมีการมอบอำนาจต้องใช้หนังสือมอบอำนาจตามแบบ พร้อมเอกสารของผู้มอบและผู้รับมอบอำนาจ ก่อนเดินทางควรส่งรายการเอกสารให้สำนักงานที่ดินตรวจสอบอีกครั้ง เพราะเอกสารเพิ่มเติมจะแตกต่างกันตามสถานะบุคคล นิติบุคคล คู่สมรส และลักษณะของทรัพย์

4. ชำระสินไถ่และจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน

ในวันนัดหมาย คู่สัญญาหรือผู้รับมอบอำนาจควรไปยังสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนขายฝากเดิม เจ้าหน้าที่จะตรวจสอบตัวบุคคล เอกสารสิทธิ สัญญา และหลักฐานการชำระสินไถ่ ก่อนดำเนินการจดทะเบียนไถ่จากขายฝาก การชำระเงินควรทำผ่านช่องทางที่ตรวจสอบย้อนหลังได้และต้องเก็บหลักฐานการรับเงินไว้ครบถ้วน โดยหลักการจดทะเบียนไถ่จากขายฝากเรียกเก็บค่าธรรมเนียมประเภทไม่มีทุนทรัพย์แปลงละ 50 บาท แต่จำนวนเงินที่ต้องเตรียมจริงอาจมีค่าเอกสาร ค่ามอบอำนาจ หรือค่าใช้จ่ายเฉพาะกรณี จึงควรตรวจสอบยอดกับสำนักงานที่ดินโดยตรงก่อนวันนัดหมายตาม หลักเกณฑ์ค่าธรรมเนียมไถ่จากขายฝากของกรมที่ดิน

5. ตรวจสอบรายการจดทะเบียนและเก็บหลักฐาน

หลังดำเนินการเสร็จ ผู้ขายฝากควรตรวจสอบชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ รายการจดทะเบียนด้านหลังโฉนด วันที่ไถ่ถอน และรายละเอียดอื่นให้ถูกต้องก่อนออกจากสำนักงานที่ดิน พร้อมเก็บใบเสร็จ หลักฐานการโอนเงิน หนังสือรับชำระสินไถ่ และสัญญาทุกฉบับไว้ด้วยกัน หากผู้ซื้อฝากไม่ยอมรับสินไถ่ ติดต่อไม่ได้ หรือหลีกเลี่ยงการดำเนินการ ผู้ขายฝากไม่ควรรอจนพ้นกำหนด แต่ควรรีบสอบถามเรื่องการวางทรัพย์ต่อสำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนขายฝาก สำหรับกรณีที่อยู่ภายใต้กฎหมายปี 2562 ผู้ขายฝากอาจวางทรัพย์เพื่อรักษาสิทธิและนำหลักฐานไปจดทะเบียนได้ตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนด ตาม คำแนะนำเรื่องการวางทรัพย์จากกรมที่ดิน

ข้อดีของการไถ่ถอนขายฝากก่อนกำหนด

1. ลดค่าใช้จ่ายตามระยะเวลาที่เหลือ

ข้อดีที่เห็นได้ชัดที่สุดคือโอกาสลดส่วนต่างของสินไถ่ที่ยังไม่ถึงกำหนด โดยเฉพาะกรณีที่อยู่ภายใต้กฎหมายขายฝากปี 2562 ซึ่งกำหนดให้ลดส่วนที่สูงกว่าราคาขายฝากตามสัดส่วนของระยะเวลาที่ลดลง แม้อาจมีค่าเสียโอกาสเพิ่มเติม แต่เมื่อคำนวณรวมแล้วมักต่ำกว่าการรอชำระยอดสินไถ่เต็มในวันสิ้นสุดสัญญา

2. ได้กรรมสิทธิ์กลับมาเร็วขึ้น

เมื่อชำระสินไถ่ถูกต้อง กรรมสิทธิ์ในทรัพย์จะกลับคืนมาเป็นของผู้ไถ่ ทำให้เจ้าของสามารถวางแผนใช้ประโยชน์จากทรัพย์ได้ชัดเจนขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการอยู่อาศัย ประกอบธุรกิจ ให้เช่า ขอสินเชื่อ หรือขายต่อ การได้กรรมสิทธิ์กลับมาเร็วช่วยให้เจ้าของทรัพย์มีอำนาจตัดสินใจเกี่ยวกับทรัพย์สินของตนเองโดยไม่ต้องรอจนหมดสัญญา

3. ลดความเสี่ยงจากการพลาดกำหนด

การขายฝากมีความแตกต่างจากสินเชื่อทั่วไป เพราะกรรมสิทธิ์ถูกโอนไปยังผู้ซื้อฝากตั้งแต่ต้น หากผู้ขายฝากไม่ใช้สิทธิภายในเวลาที่กฎหมายหรือสัญญากำหนด อาจสูญเสียสิทธิไถ่และต้องส่งมอบทรัพย์ให้ผู้ซื้อฝาก การไถ่ก่อนกำหนดจึงตัดความเสี่ยงจากการลืมวันครบกำหนด เงินไม่พร้อม หรือเอกสารมีปัญหาในช่วงสุดท้าย

4. เพิ่มความคล่องตัวในการจัดการทรัพย์

เมื่อรายการขายฝากถูกไถ่ถอนและจดทะเบียนเรียบร้อย เจ้าของสามารถนำทรัพย์ไปวางแผนทางการเงินรูปแบบอื่นได้สะดวกขึ้น เช่น ขอสินเชื่อกับสถาบันการเงิน ปรับโครงสร้างหนี้ หรือขายทรัพย์ในราคาตลาด การไถ่ก่อนกำหนดจึงไม่ได้ให้ประโยชน์เฉพาะการลดค่าใช้จ่าย แต่ยังช่วยคืนความคล่องตัวให้กับสินทรัพย์ที่เคยติดเงื่อนไขขายฝาก

5. ลดภาระทางใจของเจ้าของทรัพย์

สำหรับบ้านหรือที่ดินของครอบครัว ความกังวลสำคัญไม่ได้มีเพียงตัวเลขทางการเงิน แต่รวมถึงความไม่แน่นอนว่าจะสามารถรักษาทรัพย์ไว้ได้หรือไม่ เมื่อไถ่ถอนเสร็จเร็ว เจ้าของทรัพย์จะมีเวลาจัดการรายรับ รายจ่าย และแผนชีวิตโดยไม่ต้องกังวลกับวันครบกำหนดที่ใกล้เข้ามา ซึ่งเป็นประโยชน์ที่อาจประเมินเป็นตัวเงินได้ยาก แต่มีผลต่อการตัดสินใจอย่างมาก

ข้อเสียของการไถ่ถอนขายฝากก่อนกำหนด

1. ต้องใช้เงินก้อนเร็วกว่าที่วางแผน

การไถ่ก่อนกำหนดหมายถึงการนำเงินจำนวนมากออกจากบัญชีเร็วกว่ากำหนด แม้ยอดรวมอาจลดลง แต่ผู้ขายฝากต้องประเมินให้ชัดว่าเงินที่เหลือยังเพียงพอสำหรับค่าใช้จ่ายประจำ เงินสำรองฉุกเฉิน และภาระหนี้อื่นหรือไม่ การได้ทรัพย์คืนเร็วไม่ควรแลกกับการทำให้กระแสเงินสดของครอบครัวหรือธุรกิจสะดุดทันทีหลังไถ่ถอน

2. ยังมีค่าเสียโอกาสและค่าใช้จ่ายบางส่วน

การไถ่ก่อนกำหนดไม่ได้ทำให้ค่าใช้จ่ายทั้งหมดหายไป ผู้ซื้อฝากยังอาจเรียกค่าเสียโอกาสตามขอบเขตที่กฎหมายอนุญาต และอาจมีค่ามอบอำนาจ ค่าเอกสาร หรือค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อฝากออกแทนไปตามเงื่อนไข จึงต้องขอยอดปิดที่แจกแจงรายละเอียดก่อนชำระ ไม่ควรประเมินจากเงินต้นกับจำนวนเดือนเพียงอย่างเดียว

3. ต้องประสานงานกับหลายฝ่าย

ขั้นตอนอาจเกี่ยวข้องกับผู้ซื้อฝาก ผู้รับมอบอำนาจ คู่สมรส เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน และแหล่งเงินที่นำมาใช้ไถ่ถอน หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเตรียมเอกสารไม่ครบ การจดทะเบียนอาจต้องเลื่อนออกไป ความยุ่งยากนี้ลดลงได้ด้วยการตรวจเอกสารและนัดหมายล่วงหน้า แต่ยังเป็นภาระที่ผู้ขายฝากต้องเผื่อเวลาไว้

4. เงินที่ใช้ไถ่อาจมีต้นทุนสูงกว่าเดิม

หากเงินที่นำมาไถ่ถอนมาจากสินเชื่อใหม่ บัตรกดเงินสด หรือการกู้ที่มีดอกเบี้ยสูง การลดค่าใช้จ่ายจากสัญญาขายฝากอาจไม่คุ้มกับภาระทางการเงินก้อนใหม่ ก่อนตัดสินใจควรเปรียบเทียบต้นทุนรวมของเงินใหม่กับยอดที่ประหยัดได้จากการไถ่ก่อนกำหนด โดยพิจารณาทั้งดอกเบี้ย ค่าธรรมเนียม ระยะเวลาผ่อน และความสามารถชำระในระยะยาว

5. อาจเสียสภาพคล่องที่จำเป็น

อสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าแต่ไม่สามารถเปลี่ยนกลับเป็นเงินสดได้ทันทีเหมือนเงินฝากหรือสินทรัพย์ทางการเงินบางประเภท หากนำเงินสำรองทั้งหมดไปไถ่ถอน เจ้าของอาจมีทรัพย์กลับคืนมาแต่ขาดเงินสำหรับเหตุฉุกเฉิน ทางเลือกที่เหมาะสมจึงไม่ใช่การไถ่ให้เร็วที่สุดเสมอไป แต่เป็นการไถ่ในวันที่ต้นทุนรวมลดลงและยังรักษาสภาพคล่องได้เพียงพอ

สรุปข้อคิดเห็นจาก INNOHOME

INNOHOME มองว่าการไถ่ถอนขายฝากก่อนกำหนดเป็นทางเลือกที่ควรพิจารณาทันทีเมื่อมีเงินพร้อม แต่ต้องตัดสินใจจากยอดไถ่จริงและสภาพคล่องหลังชำระ ไม่ใช่จากความรู้สึกว่าต้องรีบปิดสัญญาเพียงอย่างเดียว ขั้นตอนที่สำคัญที่สุดคือการตรวจว่าสัญญาอยู่ภายใต้กฎหมายฉบับใด ขอรายละเอียดการคำนวณสินไถ่เป็นลายลักษณ์อักษร และเตรียมเอกสารกับสำนักงานที่ดินล่วงหน้า หากตัวเลขแสดงว่าการไถ่ก่อนช่วยลดต้นทุนโดยไม่กระทบเงินสำรอง การนำกรรมสิทธิ์กลับคืนมาเร็วย่อมเป็นผลดีต่อเจ้าของทรัพย์ แต่หากต้องกู้เงินใหม่ในต้นทุนสูง ควรเปรียบเทียบภาระรวมอย่างรอบคอบก่อนดำเนินการ และในกรณีที่ผู้ซื้อฝากไม่รับเงินหรือไม่สามารถติดต่อได้ ต้องรีบใช้ช่องทางวางทรัพย์เพื่อรักษาสิทธิภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด