Innohome ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านการขายฝากและการแก้ปัญหาทางการเงินด้วยอสังหาริมทรัพย์ เเชื่อว่าในทางปฏิบัติ คนที่ต้องขายฝากมักไม่ได้อยู่ในจุดที่มีเวลาเหลือมาก หรือมีโอกาสลองผิดลองถูกได้หลายครั้ง ดังนั้น คำถามที่ถูกถามบ่อยที่สุดไม่ใช่แค่อัตราดอกเบี้ยหรือวงเงิน แต่คือควรทำขายฝากเอง หรือควรผ่านนายหน้า การเลือกช่องทางผิดอาจทำให้ได้เงินช้าลงเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มหรือเสี่ยงทางกฎหมายโดยไม่รู้ตัว บทความนี้จึงเขียนขึ้นเพื่อช่วยให้ตัดสินใจได้อย่างมีข้อมูล ไม่ใช่จากความรู้สึกครับ
การรับขายฝากคืออะไร?
การรับขายฝาก(Repurchase agreement) คือธุรกรรมทางกฎหมายที่เจ้าของทรัพย์นำที่ดิน บ้าน หรือคอนโดไปขายให้ผู้รับซื้อ โดยมีเงื่อนไขว่าสามารถไถ่ถอนทรัพย์คืนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดตามกฎหมาย โดยขายฝากไม่ใช่การกู้เงินแต่เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ชั่วคราวที่ต้องจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน จุดสำคัญคือสัญญาต้องชัดเจน โปร่งใส และผู้ขายต้องฝากต้องเข้าใจสิทธิของตนเองอย่างแท้จริง
ทำไมถึงเกิดการรับขายฝากขึ้น
การขายฝากเกิดขึ้นจากความต้องการใช้เงินด่วนของเจ้าของทรัพย์ ในสถานการณ์ที่การกู้ธนาคารไม่ตอบโจทย์ ไม่ทันเวลา หรือไม่ผ่านเกณฑ์ ขายฝากจึงเป็นทางเลือกสำหรับคนที่มีทรัพย์แต่ขาดสภาพคล่อง อย่างไรก็ตาม ความเร่งด่วนนี้เองที่ทำให้หลายคนตัดสินใจผิดพลาด เลือกคู่สัญญาไม่เหมาะสม หรือเข้าเงื่อนไขที่เสียเปรียบโดยไม่ตั้งใจ
ขายฝากไม่ผ่านนายหน้า vs ผ่านนายหน้าแบบไหนดี?
กรณีขายฝากไม่ผ่านนายหน้า
การขายฝากโดยไม่ผ่านนายหน้า หมายถึงการที่เจ้าของทรัพย์ติดต่อผู้รับซื้อโดยตรงและจัดการทุกขั้นตอนด้วยตัวเอง ข้อดีคือไม่ต้องเสียค่านายหน้า และสามารถเจรจาเงื่อนไขได้โดยตรง แต่ข้อเท็จจริงที่มักถูกมองข้ามคือเจ้าของทรัพย์ต้องรับความเสี่ยงทั้งหมดเองทั้งการประเมินมูลค่าเงื่อนไขสัญญาและความถูกต้องทางกฎหมาย หากขาดประสบการณ์ อาจได้วงเงินต่ำกว่าความเป็นจริง หรือเผลอเซ็นสัญญาที่เสียเปรียบโดยไม่รู้ตัว
กรณีขายฝากผ่านนายหน้า
การขายฝากผ่านนายหน้า คือการมีตัวกลางช่วยหาผู้รับซื้อ จัดการเอกสาร และประสานงานตลอดกระบวนการ โดยทั่วไปจะมีค่าบริการประมาณ 3% ของวงเงินขายฝาก ข้อได้เปรียบคือความเร็วและความพร้อมของผู้รับซื้อเพราะนายหน้ามีเครือข่ายและเข้าใจตลาด อย่างไรก็ตาม คุณภาพของผลลัพธ์ขึ้นอยู่กับความเป็นมืออาชีพของนายหน้าโดยตรง หากเลือกผิด อาจเสียทั้งเงินและเวลาโดยไม่จำเป็น
ค่าใช้จ่ายหากขายฝากผ่านนายหน้า
ค่าใช้จ่ายหลักคือค่านายหน้าประมาณ 3% ซึ่งมักถูกหักจากวงเงินที่ได้รับ นอกจากนี้อาจมีค่าใช้จ่ายด้านเอกสารหรือการประเมินในบางกรณี สิ่งสำคัญคือเจ้าของทรัพย์ต้องรู้ล่วงหน้าว่าเงินสุทธิที่จะได้รับจริงคือเท่าไรไม่ใช่ดูแค่วงเงินก่อนหักค่าใช้จ่าย การไม่คุยให้ชัดตั้งแต่ต้นเป็นสาเหตุของความเข้าใจผิดที่พบบ่อยมากในตลาดขายฝาก
สัญญาทางกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
การขายฝากต้องทำเป็นสัญญาขายฝากเป็นลายลักษณ์อักษรและจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดินเท่านั้นจึงจะมีผลตามกฎหมาย โดยสัญญาจะระบุราคาขายฝาก ระยะเวลาไถ่ถอน และเงื่อนไขการไถ่คืนอย่างชัดเจน กฎหมายกำหนดระยะเวลาไถ่ถอนไว้สูงสุดไม่เกิน 10 ปีสำหรับที่ดินและไม่เกิน 3 ปีสำหรับทรัพย์ประเภทอื่น หากไม่จดทะเบียน สัญญาขายฝากจะถือว่าไม่สมบูรณ์ และอาจถูกตีความเป็นการกู้ยืมเงินแทน ซึ่งทำให้ผู้ขายฝากเสียเปรียบอย่างมากในกรณีเกิดข้อพิพาท
นอกจากสัญญาขายฝากแล้ว ในทางปฏิบัติมักมีการใช้เอกสารประกอบเพิ่มเติม เช่นสัญญาไถ่ถอน หรือหนังสือข้อตกลงเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์ในทรัพย์ระหว่างช่วงขายฝาก เพื่อกำหนดสิทธิและหน้าที่ของทั้งสองฝ่ายให้ชัดเจน เอกสารเหล่านี้ไม่ได้ใช้แทนสัญญาขายฝากแต่ใช้ป้องกันปัญหาความเข้าใจคลาดเคลื่อนในอนาคต โดยเฉพาะกรณีที่ผู้ขายฝากยังอยู่อาศัยหรือใช้ที่ดินนั้นอยู่ การมีสัญญาที่รัดกุมและตรวจสอบได้คือหัวใจสำคัญของการขายฝากที่ปลอดภัย ไม่ว่าจะทำผ่านนายหน้าหรือทำโดยตรงกับผู้รับขายฝากก็ตาม
สรุปแบบไหนดีกว่ากัน
หากมองตามข้อเท็จจริง ขายฝากไม่ผ่านนายหน้าเหมาะกับคนที่มีประสบการณ์ เข้าใจกฎหมาย และมีเวลาบริหารความเสี่ยงด้วยตนเอง แต่สำหรับคนส่วนใหญ่ที่ต้องการเงินด่วน ไม่อยากพลาด และไม่สามารถลองผิดลองถูกได้ การขายฝากผ่านผู้เชี่ยวชาญที่ทำหน้าที่มากกว่านายหน้าคือทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าในระยะยาว โดยเฉพาะเมื่อมีผู้ดูแลตั้งแต่การประเมิน การตั้งเงื่อนไข ไปจนถึงการจดทะเบียนอย่างถูกต้อง สุดท้ายนี้ Innohome เลือกทำหน้าที่มากกว่าการเป็นตัวกลาง แต่เป็นผู้ช่วยวางโครงสร้างขายฝากให้เจ้าของทรัพย์เข้าใจจริง ได้เงินตรงเวลา และไม่เสียเปรียบทางกฎหมายตั้งแต่วันแรกนั่นเองครับ