ขายฝากแล้วหลุด ทำอย่างไร? สำหรับผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาสัญญาขายฝากได้กลายเป็นเครื่องมือทางการเงินที่ใช้กันอย่างแพร่หลาย ทั้งในหมู่เจ้าของที่ดินที่ต้องการเงินทุนหมุนเวียน และนักลงทุนที่ต้องการทรัพย์ที่มีหลักประกันแน่นหนา แต่เมื่อเวลาผ่านไป ปัญหาหนึ่งที่มักเกิดขึ้นคือ “การหลุดขายฝาก” ซึ่งเกิดขึ้นเมื่อผู้ขายฝากไม่สามารถชำระเงินไถ่ถอนทรัพย์คืนได้ตามกำหนด

โดยไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ขายฝากหรือผู้รับซื้อฝาก ในวันนี้ พวกเรา Inno Home ผู้เชี่ยวชาญด้านการขายฝากจะขอมาอธิบายเพื่อช่วยให้คุณเข้าใจสิทธิ หน้าที่ และแนวทางการดำเนินการที่สามารถทำได้ด้วยตนเองได้ภายใต้ข้อกฎหมายเกี่ยวกับการขายฝากกัน

หลุดขายฝาก คืออะไร

หลุดขายฝาก คือสถานะของทรัพย์สินที่เกิดขึ้นเมื่อผู้ขายฝากไม่สามารถไถ่ถอนทรัพย์คืนจากผู้รับซื้อฝากได้ภายในระยะเวลาที่ระบุไว้ในสัญญาขายฝาก ซึ่งโดยทั่วไปแล้วสัญญาขายฝากจะกำหนดระยะเวลาการไถ่ถอนไว้ชัดเจน เช่น 6 เดือน 1 ปี หรือมากกว่านั้น ขึ้นอยู่กับที่คู่สัญญาตกลงกัน หากถึงวันครบกำหนดไถ่ และผู้ขายฝากไม่ได้ชำระเงินคืนตามเงื่อนไขที่ตกลงไว้ ทรัพย์สินนั้น ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน บ้าน หรือทรัพย์สินอื่น ๆ จะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้รับซื้อฝากโดยสมบูรณ์ทันที(เป็นอัตโนมัติ)โดยไม่ต้องดำเนินการทำสัญญาซื้อขายเพิ่มเติม

ดังนั้น การหลุดขายฝากจึงถือเป็น “ผลสุดท้ายของการไม่ปฏิบัติตามสัญญาขายฝาก” และมีผลทางกฎหมายอย่างชัดเจน ซึ่งต่างจากการกู้ยืมทั่วไปที่ต้องมีการฟ้องร้องเพื่อยึดทรัพย์ แต่ในกรณีของการขายฝาก หากผู้รับซื้อฝากได้ดำเนินการแจ้งเตือนตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนดไว้แล้ว ทรัพย์สินที่ขายฝากไว้จะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากโดยไม่ต้องดำเนินการใดเพิ่มเติมอีก ซึ่งจุดนี้เองทำให้สัญญาขายฝากเป็นเรื่องที่ต้องระวังอย่างยิ่งทั้งสำหรับผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก

ทำอย่างไรเมื่อหลุดขายฝาก ?

เมื่อผู้ขายฝากไม่มาไถ่ถอนภายในกำหนดตามสัญญาขายฝาก กฎหมายถือว่าทรัพย์นั้นจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากโดยสมบูรณ์ แต่มีเงื่อนไขสำคัญตามกฎหมายใหม่ คือผู้รับซื้อฝากจะต้องแจ้งเป็นหนังสือให้ผู้ขายฝากทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 3 เดือนแต่ไม่เกิน 6 เดือนก่อนวันครบกำหนดไถ่ถอน ตามที่กำหนดไว้ใน มาตรา 17 แห่งพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยพ.ศ. 2562 การแจ้งนี้ต้องทำเป็นหนังสือ พร้อมแนบสำเนาสัญญาขายฝาก และส่งโดยไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ เพื่อให้มีหลักฐานชัดเจนว่าผู้ขายฝากได้รับการแจ้งจริง

แต่ถ้าผู้รับซื้อฝาก ละเลยหรือลืมแจ้งอย่างถูกต้องตามเงื่อนไข ในวรรคหนึ่งของมาตรานี้ ไม่ว่าจะเป็นการไม่แจ้งเลย แจ้งไม่ครบ หรือไม่แนบสำเนาสัญญาขายฝากไปด้วย ตามวรรคสองของมาตรา 17 กฎหมายจะตีความว่าผู้รับซื้อฝาก ยินยอมให้ขยายสิทธิไถ่ถอนแก่ผู้ขายฝากออกไปอีก 6 เดือน โดยนับตั้งแต่วันครบกำหนดเดิมในสัญญา ซึ่งหมายความว่า แม้จะเลยวันไถ่ตามสัญญาแล้ว ผู้ขายฝากยังมีสิทธิไถ่ถอนคืนได้ตามเดิม หากชำระเงินครบถ้วนตามที่ระบุไว้ในสัญญา

ดังนั้น หากคุณไม่ได้ไถ่ถอนตามกำหนดเดิมที่ระบุในสัญญา สิ่งสำคัญที่ต้องรีบตรวจสอบคือ คุณได้รับหนังสือแจ้งเตือนล่วงหน้าจากผู้รับซื้อฝากหรือไม่ และหนังสือดังกล่าวได้ถูกส่งภายในระยะเวลา 3–6 เดือนก่อนครบกำหนดไถ่ถอนหรือไม่ รวมถึงมีการแนบสำเนาสัญญาขายฝากมาด้วยหรือเปล่า เพราะหากไม่มีการแจ้งอย่างถูกต้องครบถ้วนตามวรรคหนึ่งของมาตรา 17 กฎหมายจะถือว่าคุณในฐานะผู้ขายฝากยังคงมีสิทธิในการไถ่ถอนอีก 6 เดือนเต็ม นับตั้งแต่วันครบกำหนดไถ่เดิม

การตรวจสอบส่วนนี้สามารถทำได้โดยสอบถามหรือขอสำเนาหลักฐานการส่งแจ้งเตือนจากผู้รับซื้อฝาก เช่น ไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ หรือหนังสือแจ้งที่ระบุวันส่งอย่างชัดเจน หากไม่มีเอกสารเหล่านี้ ผู้ขายฝากยังถือว่ามีสิทธิอยู่ตามวรรคสองของกฎหมาย และสามารถดำเนินการชำระสินไถ่ได้ภายในระยะเวลา 6 เดือนดังกล่าว เพื่อให้ได้ทรัพย์คืนตามสัญญา ทั้งนี้ การดำเนินการต้องทำโดยเร็วและมีเอกสารการชำระเงินครบถ้วนตามจำนวนที่ระบุไว้ในสัญญาขายฝากเดิม เพื่อป้องกันข้อโต้แย้งหรือการตีความทางกฎหมายในภายหลัง

เทคนิคการขยายกำหนดสัญญาไถ่เมื่อหลุดขายฝาก

หากคุณได้รับหนังสือแจ้งเตือนจากผู้รับซื้อฝากอย่างถูกต้องตามกฎหมาย แต่ยังเป็นกรณีที่เลยกำหนดไถ่ถอนตามสัญญาขายฝากแล้ว ผู้ขายฝากยังสามารถขอขยายระยะเวลาไถ่ได้ แต่ต้องเข้าใจก่อนว่า การขยายกำหนดไถ่หลังครบสัญญานั้นไม่เกิดขึ้นโดยอัตโนมัติ การต่อสัญญาในลักษณะนี้ถือเป็นการ “ขอคืนสิทธิ” ที่เดิมหมดไปแล้ว จึงจำเป็นต้องได้รับ ความยินยอมอย่างชัดเจนจากผู้รับซื้อฝาก และต้องดำเนินการผ่านขั้นตอนทางกฎหมายที่ถูกต้อง

ผู้ขายฝากควรรีบติดต่อผู้รับซื้อฝากทันทีที่ทราบว่าเลยกำหนดไถ่ และแสดงเจตจำนงอย่างจริงจังในการขอขยายเวลา จากนั้นต้องเข้าสู่กระบวนการเจรจาเงื่อนไข เช่น จำนวนเงินดอกเบี้ย ระยะเวลาการขยาย และการรับรองสิทธิ์ของทั้งสองฝ่าย เมื่อตกลงกันได้แล้ว ต้องจัดทำ หนังสือขยายกำหนดเวลาไถ่ถอน ที่ลงลายมือชื่อของทั้งสองฝ่ายอย่างถูกต้อง จากนั้นนำเอกสารดังกล่าวไป จดทะเบียนณสำนักงานที่ดิน จึงจะถือว่าการขยายสัญญา สมบูรณ์และมีผลทางกฎหมาย

เนื่องจากกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ได้ตกไปยังผู้รับซื้อฝากแล้วโดยสมบูรณ์ การจะต่อสัญญาจึงขึ้นอยู่กับ ความสมัครใจของผู้รับซื้อฝากเป็นหลัก ไม่สามารถบังคับได้ การเจรจาและการจัดทำเอกสารจึงควรดำเนินการด้วยความระมัดระวัง และควรมีผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายหรือที่ปรึกษาที่เข้าใจเรื่องขายฝากเข้าร่วม เพื่อให้ขั้นตอนทั้งหมดรัดกุม เป็นธรรม และลดความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นภายหลัง

กรณีผู้รับซื้อฝากได้รับทรัพย์จากการหลุดขายฝาก

เมื่อผู้ขายฝากไม่มาไถ่ถอนภายในระยะเวลาที่กำหนด และคุณในฐานะผู้รับซื้อฝากได้ปฏิบัติตามขั้นตอนตามกฎหมายอย่างถูกต้องครบถ้วน เช่น การแจ้งล่วงหน้าเป็นหนังสือภายใน 3–6 เดือนก่อนครบกำหนดไถ่ พร้อมแนบสำเนาสัญญาและส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ ทรัพย์ที่ขายฝากไว้จะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของคุณโดยสมบูรณ์ทันทีหลังครบกำหนดไถ่ถอน
สิ่งที่ผู้รับซื้อฝากสามารถดำเนินการต่อไปได้ ได้แก่

1. ตรวจสอบความเรียบร้อยของเอกสาร – เก็บหลักฐานการแจ้งเตือน หนังสือที่ส่ง และใบตอบรับจากไปรษณีย์ไว้ให้ครบถ้วน เพื่อใช้ยืนยันสิทธิ์ในทรัพย์กรณีมีข้อโต้แย้ง
2. ยื่นจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน – หากยังไม่ได้ทำในวันทำสัญญาขายฝาก ให้ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์อย่างเป็นทางการ พร้อมเอกสารแนบ ได้แก่ สัญญาขายฝากเดิม สำเนาบัตรประชาชน และหนังสือแจ้งเตือนการไถ่
3. จัดการทรัพย์ตามสิทธิของตน – เช่น ปรับปรุง พัฒนา ขายต่อ ปล่อยเช่า หรือใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันได้ตามกฎหมาย เพราะขณะนี้คุณคือผู้มีกรรมสิทธิ์โดยชอบธรรม

อย่างไรก็ตาม หากทรัพย์ที่ได้มานั้นเป็น ที่ดินเพื่อการเกษตร หรือ ยังมีผลผลิตอยู่ในแปลง คุณยังมีหน้าที่ต้อง แจ้งให้ผู้ขายฝากทราบว่าเขามีสิทธิเข้าไปเก็บเกี่ยวผลผลิตภายใน 6 เดือน ตาม มาตรา 19 วรรค 3 แห่ง พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนฯ พ.ศ. 2562 ซึ่งถือเป็นการเคารพสิทธิของผู้ขายฝากและลดความเสี่ยงต่อการฟ้องร้องในภายหลัง

สุดท้ายนี้ หากคุณต้องการขายต่อหรือใช้ทรัพย์นั้นทำธุรกรรมกับบุคคลอื่น ควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าไม่มีพันธะทางกฎหมายที่ค้างอยู่ และควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้ทุกขั้นตอนดำเนินไปอย่างถูกต้อง และมั่นใจว่าไม่มีความเสี่ยงตามมาในอนาคต