ต่างชาติซื้อบ้านในไทยได้ไหม? วิเคราะห์กฎหมายอสังหาริมทรัพย์

ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ประเด็นเกี่ยวกับการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติในประเทศไทยได้รับความสนใจอย่างมาก ทั้งจากมุมมองของนักลงทุนและภาครัฐ โดยเฉพาะในยุคที่กลุ่มทุนต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเขตเศรษฐกิจสำคัญของประเทศ ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่พาณิชยกรรม แหล่งท่องเที่ยว หรือเขตนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งส่งผลต่อความเชื่อมั่นและโครงสร้างตลาดอสังหาฯ ไทยโดยรวม

จากรายงานของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ระบุว่า ในปี 2566 มียอดการซื้อคอนโดมิเนียมโดยชาวต่างชาติเพิ่มขึ้นกว่า 24.7% จากปีก่อนหน้า โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ เชียงใหม่ และภูเก็ต ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแนวโน้มความสนใจของนักลงทุนต่างชาติที่ยังคงเข้ามาอย่างต่อเนื่องในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย นอกจากนี้ อัตราส่วนของกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมที่ถือโดยชาวต่างชาติในบางโครงการเกือบแตะเพดาน 49% ตามที่กฎหมายกำหนดไว้ สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการในตลาดที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติที่ยังมีอยู่สูง โดยเฉพาะในกลุ่มชาวจีน รัสเซีย และยุโรป ทั้งจากมุมมองของนักลงทุนและภาครัฐ โดยเฉพาะในยุคที่กลุ่มทุนต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเขตเศรษฐกิจสำคัญของประเทศ ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่พาณิชยกรรม แหล่งท่องเที่ยว หรือเขตนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งส่งผลต่อความเชื่อมั่นและโครงสร้างตลาดอสังหาฯ ไทยโดยรวม

คำถามสำคัญที่หลายคนยังไม่เข้าใจอย่างชัดเจนคือ ต่างชาติสามารถซื้อบ้านหรือถือครองที่ดินในประเทศไทยได้หรือไม่ และถ้าได้ ต้องดำเนินการอย่างไรให้ถูกต้องตามกฎหมายไทย บทความนี้ Inno-Home จะอธิบายโดยอิงจากข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง พร้อมวิเคราะห์ในมุมของการใช้งานจริง และเชื่อมโยงกับกรณีที่เกี่ยวข้องกับการขายฝาก

คนต่างชาติเป็นเจ้าของบ้านได้ไหม

ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างในประเทศไทยได้ แต่ไม่สามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่บ้านตั้งอยู่ได้โดยตรง โดยต้องใช้วิธีการเช่าที่ดินระยะยาว หรือใช้สิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies) หรือสิทธิการเก็บกิน (Usufruct) ตามกฎหมายไทยเพื่อรักษาสิทธิในการใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์อย่างถูกต้อง

กฎหมายในการซื้อบ้านในไทยของชาวต่างชาติ

ตามหลักกฎหมายไทย ชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้โดยตรง เว้นแต่จะเข้าเงื่อนไขตามมาตรา 96 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งกำหนดว่าต้องมีการลงทุนในประเทศไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท และถือครองเพื่ออยู่อาศัยโดยได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย

นอกจากนี้ การได้รับที่ดินโดยมรดกก็มีข้อจำกัด โดยมาตรา 93 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินระบุว่า ชาวต่างชาติสามารถรับมรดกที่ดินได้ก็ต่อเมื่อได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีฯ เท่านั้น มิฉะนั้นจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ออกภายใน 1 ปี

นั่นหมายความว่าชาวต่างชาติต้องมีการลงทุนที่ชัดเจน มีคุณสมบัติตรงตามที่กำหนด และผ่านการอนุมัติอย่างเป็นทางการจากหน่วยงานรัฐ ก่อนจึงจะสามารถถือครองที่ดินเพื่ออยู่อาศัยได้อย่างถูกต้องตามกฎหมายไทย นอกจากนี้ การได้รับที่ดินโดยมรดกก็มีข้อจำกัด โดย มาตรา 93 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ระบุว่า:

ในทางปฏิบัติ หากได้รับที่ดินมาโดยมรดกและไม่ได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี ชาวต่างชาตินั้นจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ให้กับบุคคลอื่นภายในหนึ่งปี มิฉะนั้นอาจเข้าข่ายการถือครองโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย

หลักเกณฑ์ดังกล่าวสะท้อนถึงนโยบายของรัฐไทยที่ยังต้องการควบคุมการถือครองที่ดินโดยบุคคลที่ไม่มีสัญชาติไทย เพื่อรักษาผลประโยชน์ของชาติในระยะยาว ขณะเดียวกันก็เปิดโอกาสให้ต่างชาติที่มีศักยภาพในการลงทุนสามารถเข้ามาเป็นเจ้าของที่ดินได้ภายใต้กรอบที่รัดกุมและชัดเจน

วิธีที่ชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้านในไทยได้

การซื้อบ้านในประเทศไทยโดยชาวต่างชาติสามารถกระทำได้ผ่านช่องทางที่กฎหมายยอมรับ เช่น:

• การเช่าระยะยาว (Leasehold): ตามมาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กำหนดระยะเวลาเช่าไม่เกิน 30 ปี และสามารถต่อสัญญาใหม่ได้
• สิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies): ตามมาตรา 1410–1416 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ อนุญาตให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างโดยไม่ต้องเป็นเจ้าของที่ดิน
• สิทธิในการเก็บกิน (Usufruct): ตามมาตรา 1417–1428 ให้สิทธิใช้และได้รับผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์โดยไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินได้
• สิทธิอาศัย (Habitation): ตามมาตรา 1402–1409 ให้ชาวต่างชาติอยู่อาศัยได้โดยไม่เสียค่าเช่าและไม่สามารถโอนสิทธิได้

ข้อจำกัดสำหรับกฎหมายอสังหาฯ สำหรับชาวต่างชาติ

การใช้บุคคลไทยถือครองแทน (นอมินี) ผิดกฎหมาย

การถือครองที่ดินโดยใช้บุคคลไทยเป็นนอมินี ถือว่าผิดกฎหมายไทยอย่างชัดเจน ตามมาตรา 96 และ 111 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งห้ามไม่ให้บุคคลใดกระทำการแทนเพื่อให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดินโดยอ้อม การกระทำลักษณะนี้ถือเป็นความผิดร้ายแรงที่มีโทษทั้งจำคุกไม่เกิน 2 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

การเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียม

ภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่รวมทั้งหมดในโครงการ โดยต้องมีการโอนเงินจากต่างประเทศเข้ามา และแปลงเป็นเงินบาทผ่านธนาคารพาณิชย์ไทย พร้อมจัดทำใบรับรองการนำเงินเข้า (Foreign Exchange Transaction Form) เพื่อแสดงต่อกรมที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์

การรับมรดกเป็นที่ดิน

ตามมาตรา 93 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ชาวต่างชาติสามารถรับมรดกเป็นที่ดินได้เฉพาะกรณีที่ได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยเท่านั้น หากไม่ได้รับอนุญาตภายใน 1 ปีนับแต่วันที่มีสิทธิในมรดก จะต้องดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ออกให้กับบุคคลสัญชาติไทยโดยทันที หากฝ่าฝืนจะถือว่าเป็นการถือครองที่ดินโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย

เงื่อนไขพิเศษจากมาตรการภาครัฐ

ภาครัฐมีมาตรการดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาลงทุนหรืออยู่อาศัยระยะยาวในไทย เช่น ผู้มีความมั่งคั่งสูง ผู้เชี่ยวชาญ ผู้เกษียณอายุ โดยกลุ่มเหล่านี้สามารถยื่นขอถือครองที่ดินได้ตามมาตรา 96 ทวิ หากเข้าเกณฑ์ และได้รับอนุญาตเป็นรายกรณีจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย

ต่างชาติซื้อบ้านใช้เอกสารอะไรบ้าง

การซื้อบ้านในประเทศไทยโดยชาวต่างชาติต้องใช้เอกสารประกอบที่สำคัญ ได้แก่:

• หนังสือเดินทาง (Passport)
• หลักฐานการโอนเงินจากต่างประเทศ (เช่น FET Form) หรือแบบทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศหรือ FET คือเอกสารที่ออกโดยธนาคารเพื่อเป็นหลักฐานยืนยันการโอนเงินจากต่างประเทศเข้ามายังบัญชีธนาคารในประเทศไทย
• สัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญาเช่า
• โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการก่อสร้าง
• ใบอนุญาตก่อสร้าง (กรณีปลูกบ้านใหม่)

เปรียบเทียบสิทธิการถือครองอสังหาริมทรัพย์

ประเภทอสังหาริมทรัพย์	ชาวต่างชาติถือครองได้หรือไม่	วิธีการถือครอง	กฎหมายที่เกี่ยวข้อง
ที่ดิน	โดยทั่วไปไม่ได้	มาตรา 96 ทวิ	ต้องลงทุน ≥ 40 ล้านบาท + ได้รับอนุญาต
บ้าน	ถือครองเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง	Superficies, Leasehold	ป.พ.พ. ม.1410-1416, ม.540
คอนโดมิเนียม	ได้ ไม่เกิน 49% ของโครงการ	ถือกรรมสิทธิ์โดยตรง	พ.ร.บ.อาคารชุด ม.19

ภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้อง

การทำธุรกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ จะมีภาระภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้อง ซึ่งผู้ซื้อ ผู้ขาย หรือนิติบุคคลที่เกี่ยวข้องควรทราบล่วงหน้า โดยสรุปมีรายละเอียดดังนี้:

• ค่าธรรมเนียมการโอน: อัตรา 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์หรือราคาซื้อขาย แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า
• อากรแสตมป์: 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า (เฉพาะในกรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ: 3.3% หากผู้ขายถือครองอสังหาริมทรัพย์ไว้ไม่ถึง 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านน้อยกว่า 1 ปี โดยอ้างอิงจากพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา: หัก ณ ที่จ่าย คำนวณแบบอัตราก้าวหน้า ตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร โดยพิจารณาจากระยะเวลาการถือครองและมูลค่าที่ดิน/ทรัพย์สิน ซึ่งอาจมีอัตราตั้งแต่ 5% จนถึง 35% หรือมากกว่า

ทั้งนี้ ผู้ขายต้องรับผิดชอบในการชำระภาษีและค่าใช้จ่ายเหล่านี้ต่อกรมที่ดินหรือหน่วยงานรัฐตามขั้นตอนทางกฎหมาย หากไม่ได้ดำเนินการให้ครบถ้วน อาจส่งผลให้การโอนกรรมสิทธิ์ไม่สมบูรณ์หรือถูกเรียกเก็บย้อนหลังได้

ความสำคัญของการตรวจสอบสถานะ (Due Diligence)

ก่อนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ การตรวจสอบสถานะ (Due Diligence) เป็นขั้นตอนที่สำคัญอย่างยิ่ง เพราะช่วยให้ผู้ซื้อหรือผู้ลงทุนสามารถทราบถึงความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต ไม่ว่าจะเป็นความถูกต้องของเอกสาร หรือสถานะทางกฎหมายของทรัพย์สิน โดยควรตรวจสอบในประเด็นสำคัญ ดังนี้:

• ตรวจสอบโฉนดที่ดิน ว่าออกโดยถูกต้องหรือไม่ และมีภาระผูกพัน (เช่น การจำนอง หรือคดีความ) หรือไม่
• ตรวจขอบเขตที่ดิน และแผนที่แนบท้ายโฉนดว่าเป็นพื้นที่เดียวกันกับที่แสดงในสถานที่จริง
• ตรวจสอบสิทธิในการเข้าถึง เช่น ทางสาธารณะ หรือทางเข้าออกที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมาย
• ตรวจสอบข้อกำหนดผังเมือง เช่น เขตที่อยู่อาศัย เขตพาณิชย์ หรือพื้นที่ห้ามก่อสร้าง โดยอ้างอิงข้อบัญญัติท้องถิ่น
• ตรวจสอบใบอนุญาตก่อสร้าง และใบรับรองการก่อสร้าง (กรณีมีสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน) ว่าได้รับอนุมัติถูกต้องหรือไม่จากหน่วยงานท้องถิ่น เช่น อบต. เทศบาล หรือสำนักงานโยธาธิการและผังเมือง

การดำเนินการตรวจสอบเหล่านี้ควรดำเนินการโดยผู้เชี่ยวชาญทางกฎหมาย หรือบริษัทที่มีประสบการณ์ในด้านการทำ Due Diligence เพื่อให้แน่ใจว่าธุรกรรมจะเป็นไปอย่างปลอดภัย ไม่เกิดข้อพิพาทในภายหลัง