กู้บ้านไม่ผ่านเป็นปัญหาที่หลายคนเจอทั้งตอนซื้อบ้านมือหนึ่ง บ้านมือสอง คอนโด หรือรีไฟแนนซ์บ้าน แต่สิ่งที่ INNOHOME เจอบ่อยคือ หลายคนคิดว่าธนาคารปฏิเสธเพราะเงินเดือนไม่พออย่างเดียว ทั้งที่ความจริงการพิจารณาสินเชื่อบ้านดูหลายมิติพร้อมกัน ทั้งรายได้ ภาระหนี้ ประวัติเครดิต เงินเก็บ อาชีพ อายุงาน ผู้กู้ร่วม และตัวทรัพย์ที่ซื้อ
การกู้บ้านไม่ผ่านจึงไม่ได้แปลว่าไม่มีความสามารถทางการเงินเสมอไปแต่อาจแปลว่าโปรไฟล์ของเรายังไม่ตรงกับเกณฑ์ความเสี่ยงของธนาคารในช่วงเวลานั้น ธนาคารแห่งประเทศไทยมีหลัก Responsible Lending ที่ให้ผู้ให้บริการสินเชื่อดูแลการปล่อยสินเชื่ออย่างรับผิดชอบ ไม่กระตุ้นให้ลูกหนี้เป็นหนี้เกินตัว และต้องคำนึงถึงความสามารถในการชำระหนี้ของลูกค้าเป็นสำคัญ บทความนี้ INNOHOME จึงสรุปแบบตรงไปตรงมาว่า กู้บ้านไม่ผ่านเกิดจากอะไรได้บ้าง พร้อม 10 สาเหตุยอดนิยมและวิธีแก้ เพื่อให้คนที่กำลังจะซื้อบ้านหรือยื่นกู้ใหม่รู้ว่าควรปรับตรงไหนก่อนเสียเวลา เสียโอกาส และเสียเงินจองโดยไม่จำเป็น
กู้บ้านไม่ผ่านคือ
กู้บ้านไม่ผ่าน คือกรณีที่ธนาคารหรือสถาบันการเงินพิจารณาแล้วว่ายังไม่สามารถอนุมัติสินเชื่อบ้านให้ผู้กู้ได้ ไม่ว่าจะเป็นเพราะวงเงินที่ขอสูงเกินความสามารถในการผ่อน รายได้ไม่ชัดเจน ภาระหนี้เดิมมากเกินไป ประวัติชำระหนี้ไม่ดี หรือทรัพย์ที่ซื้อไม่ผ่านเกณฑ์ประเมินของธนาคาร สิ่งสำคัญคือธนาคารไม่ได้ดูแค่เงินเดือนแต่ดูความเสี่ยงรวมของทั้งคนกู้และทรัพย์ที่นำมาเป็นหลักประกัน
ในตัวอย่างเคสผู้บริโภคที่แชร์ประสบการณ์กู้บ้านไม่ผ่าน จะเห็นว่าธนาคารแต่ละแห่งให้เหตุผลต่างกัน เช่น เคยชำระหนี้ช้า ผู้กู้ร่วมไม่มีประวัติการกู้ เงินเก็บน้อย อยู่ระหว่างเปลี่ยนงาน หรือธนาคารให้วงเงินได้ไม่ถึงยอดที่ต้องการ ดังนั้นการไม่ผ่านหนึ่งธนาคารจึงไม่ใช่คำตอบสุดท้าย แต่เป็นสัญญาณว่าต้องกลับมาตรวจโปรไฟล์ให้ละเอียดก่อนยื่นใหม่
กู้บ้านไม่ผ่านไม่เท่ากับไม่มีเงิน
หลายคนมีรายได้ดีแต่ยังกู้บ้านไม่ผ่านได้ เพราะธนาคารไม่ได้ประเมินจากรายได้รวมอย่างเดียว แต่ดูว่ารายได้นั้นตรวจสอบได้หรือไม่ สม่ำเสมอแค่ไหน มีหนี้เดิมเท่าไร และหลังผ่อนบ้านแล้วยังเหลือเงินใช้ชีวิตพอหรือไม่ คนมีเงินเข้าเยอะแต่เดินบัญชีไม่ชัดมีหนี้หลายก้อนหรือเปลี่ยนงานบ่อยก็อาจถูกมองว่าเสี่ยงกว่าคนรายได้ต่ำกว่าแต่เอกสารนิ่งกว่า สถาบันการเงินมักพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้จากรายได้ที่ตรวจสอบได้ อาชีพที่มีความมั่นคง และสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้หรือ DSR ซึ่งในบทความให้ความรู้สินเชื่อของธนาคารกรุงศรีระบุว่าหนี้ผ่อนรวมต่อเดือนโดยทั่วไปไม่ควรเกินประมาณ 30 ถึง 40% ของรายได้ในบริบทสินเชื่อถูกกฎหมาย แม้แต่เคสที่มีรายได้หลายทาง หากรายได้นอกระบบไม่มีหลักฐาน หรือเงินเข้าออกเร็วไม่มีเงินคงเหลือ ธนาคารก็อาจไม่กล้านับเต็มจำนวน
เหตุผลยอดนิยมทำไมธนาคารให้ไม่ผ่าน
เหตุผลยอดนิยมที่ธนาคารปฏิเสธสินเชื่อบ้านมักวนอยู่กับ 3 เรื่องใหญ่ คือความสามารถในการจ่าย ความน่าเชื่อถือทางเครดิต และความเสี่ยงของทรัพย์ที่ซื้อ ธนาคารไม่ได้ปฏิเสธเพราะไม่อยากปล่อยกู้แต่ปฏิเสธเมื่อข้อมูลที่เห็นยังไม่พอให้มั่นใจว่าผู้กู้จะผ่อนไหวตลอดอายุสัญญา โดยเฉพาะสินเชื่อบ้านที่เป็นหนี้ระยะยาว 20 ถึง 30 ปี ความเสี่ยงไม่ได้อยู่แค่เดือนแรกที่ผ่อน แต่คือความสามารถในการรักษาวินัยทางการเงินระยะยาว ทั้งนี้เกณฑ์การพิจารณาของแต่ละธนาคารไม่เหมือนกัน บางแห่งเข้มเรื่องเครดิตบูโร บางแห่งเข้มเรื่องอาชีพอิสระ บางแห่งให้วงเงินต่ำกว่าราคาซื้อขายเพราะประเมินทรัพย์ต่ำ ดังนั้นคำถามที่ควรถามหลังรู้ผลไม่ใช่แค่ทำไมไม่ผ่าน แต่ต้องถามให้ลึกว่าไม่ผ่านเพราะคนกู้ เพราะหนี้เดิม เพราะเอกสาร หรือเพราะตัวทรัพย์
10 สาเหตุพร้อมวิธีแก้
ก่อนดูทีละข้อ สิ่งที่ควรเข้าใจคือสาเหตุของการกู้บ้านไม่ผ่านมักไม่ได้เกิดจากข้อเดียว แต่เกิดจากหลายปัจจัยรวมกัน เช่น ภาระหนี้สูงนิดหน่อย บวกกับเงินเก็บน้อย บวกกับเพิ่งเปลี่ยนงาน ทำให้ภาพรวมของผู้กู้ดูเสี่ยงขึ้นทันที การแก้ให้ถูกจุดจึงต้องเริ่มจากการขอเหตุผลเบื้องต้นจากธนาคารเช็กเครดิตบูโรตรวจ DSR และดูเงินสดสำรองก่อนยื่นใหม่ เพราะถ้ารีบยื่นซ้ำโดยไม่แก้ต้นเหตุ ผลลัพธ์มักไม่ต่างจากเดิม
1. ภาระหนี้ต่อรายได้สูงเกินไป
สาเหตุแรกที่เจอบ่อยที่สุดคือภาระหนี้เดิมสูงเกินไป ไม่ว่าจะเป็นผ่อนรถ บัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคล ผ่อนสินค้า หรือหนี้กู้ร่วมที่ยังติดชื่ออยู่ เพราะธนาคารจะนำค่างวดเหล่านี้มารวมกับค่างวดบ้านใหม่แล้วดูว่าเกินกำลังหรือไม่ ต่อให้เงินเดือนสูงแต่ถ้าหนี้รายเดือนกินรายได้ไปมากธนาคารจะมองว่าเหลือพื้นที่ผ่อนบ้านน้อย วิธีแก้คือปิดหนี้ก้อนเล็กที่กินค่างวดสูงก่อน เช่น บัตรเครดิตหรือสินเชื่อส่วนบุคคล ลดวงเงินบัตรที่ไม่จำเป็น รอให้ยอดหนี้ในเครดิตบูโรอัปเดต แล้วค่อยยื่นใหม่ โดยควรคำนวณ DSR ล่วงหน้าจากสูตรหนี้รายเดือนทั้งหมดหารรายได้ต่อเดือน เพื่อดูว่าผ่อนบ้านเพิ่มแล้วตัวเลขยังอยู่ในระดับที่ธนาคารรับได้หรือไม่
2. ประวัติเครดิตบูโรมีปัญหา
ประวัติเครดิตบูโรเป็นตัวสะท้อนวินัยการชำระหนี้ในอดีต หากเคยจ่ายช้า ค้างชำระ ปิดบัญชีหนี้เสีย หรือมีสถานะผิดนัด ธนาคารจะมองว่ามีความเสี่ยงสูงขึ้น แม้ปัจจุบันจะมีรายได้ดีแล้วก็ตาม ปัญหาคือหลายคนคิดว่าปิดหนี้แล้วทุกอย่างจบทันทีแต่ข้อมูลเครดิตยังมีผลต่อการพิจารณาอีกระยะหนึ่ง ข้อมูลจากแหล่งความรู้ด้านเครดิตระบุว่าเมื่อชำระหนี้จนปิดบัญชีแล้ว รายงานข้อมูลเครดิตยังถูกจัดเก็บในระบบต่ออีกประมาณ 3 ปี วิธีแก้คือขอรายงานเครดิตบูโรของตัวเองก่อนยื่นกู้จริง ตรวจว่ามีบัญชีไหนยังค้างหรือรายงานผิดหรือไม่ ถ้ามีหนี้เสียให้ปิดบัญชีหรือทำหนังสือปิดหนี้ให้เรียบร้อย จากนั้นสร้างประวัติใหม่ด้วยการจ่ายตรงต่อเนื่องอย่างน้อย 6 ถึง 12 เดือนก่อนยื่นใหม่
3. รายได้ไม่ชัดเจนหรือธนาคารนับรายได้ได้ไม่เต็ม
ผู้กู้ที่เป็นฟรีแลนซ์ เจ้าของธุรกิจ ค้าขายออนไลน์ รับเงินสด หรือมีรายได้หลายทาง มักเจอปัญหานี้มากกว่าพนักงานประจำ เพราะธนาคารต้องการหลักฐานว่ารายได้มีจริง ต่อเนื่อง และตรวจสอบได้ รายได้ที่หาได้จริงแต่ไม่มีเอกสารธนาคารอาจไม่นับหรืออาจนับเพียงบางส่วน วิธีแก้คือเดินบัญชีให้สม่ำเสมอ แยกบัญชีธุรกิจออกจากบัญชีส่วนตัว เก็บสลิปโอนเงิน ใบแจ้งหนี้ ใบเสร็จ สัญญาจ้าง หนังสือรับรองหักภาษี ณ ที่จ่าย และยื่นภาษีให้ถูกต้อง ยิ่งแสดงรายได้ย้อนหลังได้ 6 ถึง 12 เดือนอย่างเป็นระบบ โอกาสที่ธนาคารจะนับรายได้จริงก็สูงขึ้น
4. อายุงานน้อยหรือเพิ่งเปลี่ยนงาน
การเพิ่งเริ่มงานใหม่หรือเพิ่งเปลี่ยนงานทำให้ธนาคารยังไม่มั่นใจว่ารายได้จะต่อเนื่องหรือไม่ โดยเฉพาะคนที่ยังไม่ผ่านทดลองงานหรือมีอายุงานไม่กี่เดือน ธนาคารไม่ได้กลัวการเปลี่ยนงานแต่กลัวรายได้ที่ยังไม่มั่นคงพอสำหรับหนี้ระยะยาว วิธีแก้คือรอให้ผ่านทดลองงานก่อน ยื่นเมื่อมีสลิปเงินเดือนและรายการเงินเดือนเข้าบัญชีครบหลายเดือน หรือถ้าย้ายงานเพราะตำแหน่งสูงขึ้นและเงินเดือนเพิ่ม ควรเตรียมสัญญาจ้าง หนังสือรับรองเงินเดือน และเอกสารจากนายจ้างใหม่ให้ครบ ในบางกรณีการรออีก 3 ถึง 6 เดือนอาจทำให้ผลอนุมัติดีขึ้นกว่าการฝืนยื่นเร็วเกินไป
5. เงินเก็บและเงินดาวน์น้อยเกินไป
ธนาคารไม่ได้ดูแค่ความสามารถในการผ่อน แต่ยังดูเงินสำรองของผู้กู้ด้วย เพราะการซื้อบ้านมีค่าใช้จ่ายวันโอน ค่าประเมิน ค่าจดจำนอง ค่าเฟอร์นิเจอร์ และเงินเผื่อฉุกเฉินหลังเข้าอยู่ เงินเก็บน้อยทำให้ธนาคารกังวลว่าผู้กู้จะรับมือค่าใช้จ่ายจริงหลังโอนไม่ไหว ในเคสผู้บริโภคที่แชร์ประสบการณ์ ธนาคารบางแห่งให้เหตุผลว่าเงินเก็บน้อยเกินไปแม้มีรายได้และผู้กู้ร่วมก็ตาม วิธีแก้คือสะสมเงินดาวน์และเงินสำรองให้ชัดเจนในบัญชีอย่างน้อย 3 ถึง 6 เดือน หลีกเลี่ยงการโอนเงินออกหมดหลังเงินเดือนเข้า และเตรียมเงินสดเผื่อกรณีธนาคารประเมินราคาต่ำกว่าราคาซื้อขาย
6. ไม่เคยมีประวัติสินเชื่อเลย
การไม่มีหนี้ไม่ใช่เรื่องเสียหาย แต่ในมุมธนาคาร หากไม่เคยมีบัตรเครดิต ไม่เคยผ่อนรถ ไม่เคยมีสินเชื่อใด ๆ เลย ธนาคารจะมีข้อมูลน้อยในการประเมินวินัยการชำระหนี้ เครดิตขาวมากเกินไปอาจทำให้ธนาคารไม่รู้ว่าผู้กู้เป็นลูกหนี้แบบไหน วิธีแก้คือสร้างประวัติเครดิตอย่างระมัดระวัง เช่น มีบัตรเครดิต 1 ใบ ใช้ในวงเงินที่เหมาะสม และจ่ายเต็มตรงเวลาทุกเดือนอย่างน้อย 6 ถึง 12 เดือนก่อนยื่นกู้บ้าน ห้ามสร้างประวัติด้วยการรูดเกินตัวหรือจ่ายขั้นต่ำ เพราะจะกลายเป็นภาระหนี้และทำให้ DSR แย่ลงแทน
7. เป็นผู้กู้ร่วมหรือค้ำประกันให้คนอื่น
หลายคนไม่รู้ว่าการเป็นผู้กู้ร่วมในบ้าน รถ หรือสินเชื่อของคนอื่น อาจถูกธนาคารนับเป็นภาระหนี้ของตัวเอง แม้ในความจริงจะไม่ได้เป็นคนผ่อนก็ตาม ชื่อที่อยู่ในสัญญาหนี้คือความเสี่ยงที่ธนาคารต้องนับไม่ใช่ดูเฉพาะว่าใครจ่ายเงินจริง วิธีแก้คือตรวจเครดิตบูโรว่าเรามีหนี้ร่วม หนี้ค้ำประกัน หรือภาระผูกพันอะไรอยู่บ้าง หากอีกฝ่ายผ่อนหมดแล้วควรดำเนินการถอนชื่อหรือปิดบัญชีให้เรียบร้อย หากยังมีภาระอยู่ควรเตรียมหลักฐานว่าใครเป็นผู้จ่ายจริง แต่ต้องเข้าใจว่าบางธนาคารอาจยังนับเป็นภาระอยู่ดี
8. ผู้กู้ร่วมหรือคู่สมรสมีปัญหา
บางเคสผู้กู้หลักโปรไฟล์ดี แต่ผู้กู้ร่วมหรือคู่สมรสมีหนี้สูง เคยค้างชำระ หรือมีประวัติเครดิตไม่ดี ทำให้ธนาคารปฏิเสธทั้งเคสได้ เพราะธนาคารประเมินความเสี่ยงรวมของผู้เกี่ยวข้องทั้งหมด ผู้กู้ร่วมไม่ได้ช่วยเสมอไปถ้าผู้กู้ร่วมนั้นทำให้ภาพรวมเครดิตแย่ลง วิธีแก้คือเช็กเครดิตบูโรของทุกคนก่อนยื่นจริง ไม่ใช่เช็กเฉพาะผู้กู้หลัก หากผู้กู้ร่วมมีปัญหาอาจต้องเปลี่ยนผู้กู้ร่วม ลดวงเงินกู้ ยื่นกู้เดี่ยว หรือรอให้ผู้กู้ร่วมเคลียร์หนี้และสร้างประวัติใหม่ก่อน
9. ทรัพย์ที่ซื้อมีปัญหาหรือประเมินไม่ถึงราคา
บางครั้งคนกู้ไม่ได้มีปัญหา แต่ตัวบ้านหรือคอนโดที่ซื้อไม่ผ่านเกณฑ์ธนาคาร เช่น ราคาซื้อขายสูงกว่าราคาประเมินมาก สภาพทรัพย์เก่าเกินไป เอกสารสิทธิไม่ชัด ติดภาระกฎหมาย หรือทำเลมีสภาพคล่องต่ำ ธนาคารไม่ได้ปล่อยกู้จากราคาที่ผู้ซื้อกับผู้ขายตกลงกันอย่างเดียวแต่ดูราคาประเมินและความเสี่ยงของหลักประกันด้วย วิธีแก้คือขอประเมินราคาก่อนวางมัดจำก้อนใหญ่ เลือกทรัพย์ที่เอกสารชัด ไม่มีปัญหาจำนองซับซ้อน หรือเจรจาราคาซื้อขายให้สอดคล้องกับราคาประเมิน หากธนาคารให้วงเงินต่ำกว่าราคาซื้อ ผู้ซื้ออาจต้องเตรียมเงินส่วนต่างเพิ่ม
10. เอกสารไม่ครบหรือยื่นผิดธนาคาร
เหตุผลสุดท้ายดูเล็กแต่เกิดขึ้นบ่อย คือเอกสารไม่ครบ สเตทเมนต์ไม่ต่อเนื่อง หนังสือรับรองเงินเดือนหมดอายุ ชื่อในเอกสารไม่ตรงกัน หรือยื่นกับธนาคารที่นโยบายไม่เหมาะกับโปรไฟล์ของเรา บางคนไม่ได้กู้ไม่ผ่านเพราะไม่มีศักยภาพแต่เพราะยื่นผิดที่และเตรียมเอกสารไม่พอ วิธีแก้คือทำเช็กลิสต์เอกสารก่อนยื่น ตรวจทุกหน้าว่าลงชื่อครบหรือไม่ ใช้สเตทเมนต์ล่าสุดหรือไม่ และเลือกธนาคารให้เหมาะกับอาชีพและรูปแบบรายได้ เช่น พนักงานประจำ เจ้าของกิจการ ฟรีแลนซ์ หรือผู้มีรายได้หลายทาง เพราะแต่ละธนาคารมีนโยบายรับความเสี่ยงไม่เหมือนกัน
เกณฑ์ที่ธนาคารส่วนใหญ่เลือกใช้
เกณฑ์ที่ธนาคารส่วนใหญ่ใช้พิจารณาสินเชื่อบ้านมักประกอบด้วยรายได้ที่ตรวจสอบได้ ความมั่นคงของอาชีพ สัดส่วนหนี้ต่อรายได้ ประวัติเครดิต เงินดาวน์ เงินสำรอง ผู้กู้ร่วม และคุณภาพของทรัพย์ที่นำมาเป็นหลักประกัน ถ้าจะเพิ่มโอกาสกู้ผ่านต้องทำให้ธนาคารเห็นภาพเดียวกันว่าเรามีทั้งความสามารถและวินัยในการผ่อนระยะยาว เครดิตบูโรเองเป็นเครื่องมือให้สถาบันการเงินตรวจสอบข้อมูลเครดิตและประวัติการชำระหนี้ของผู้กู้ ส่วนหลัก Responsible Lending ของธนาคารแห่งประเทศไทยก็ย้ำทิศทางให้ผู้ให้บริการให้สินเชื่อโดยคำนึงถึงความสามารถในการชำระหนี้และไม่ทำให้ลูกหนี้เป็นหนี้เกินตัว (Bot ไทย) ดังนั้นการเตรียมตัวที่ดีไม่ใช่แค่ทำรายได้ให้สูง แต่ต้องทำเอกสารให้ชัด ลดหนี้เดิมให้เหมาะสม และเลือกบ้านในราคาที่สอดคล้องกับความสามารถจริง
สรุปข้อคิดเห็นจาก INNOHOME
จากประสบการณ์ของ INNOHOME การกู้บ้านไม่ผ่านไม่ใช่จุดจบของการมีบ้าน แต่เป็นสัญญาณให้กลับมาจัดระบบการเงินใหม่ให้ธนาคารมองเห็นความพร้อมชัดขึ้น หลายเคสที่ดูเหมือนหมดหวัง แค่ปิดหนี้ก้อนเล็ก เดินบัญชีใหม่ รอให้อายุงานนิ่งขึ้น หรือเปลี่ยนธนาคารให้เหมาะกับโปรไฟล์ ก็สามารถกลับมายื่นผ่านได้ในรอบถัดไป สิ่งที่ไม่ควรทำคือรีบยื่นซ้ำหลายธนาคารโดยไม่รู้ว่าตัวเองติดปัญหาตรงไหน เพราะจะเสียเวลา เสียโอกาส และอาจทำให้การวางแผนซื้อบ้านยากขึ้นกว่าเดิม สำหรับ INNOHOME ก่อนวางเงินจองหรือทำสัญญาจะซื้อจะขาย ควรเช็กความพร้อมของตัวเอง 3 เรื่องก่อนเสมอ คือรายได้ที่ธนาคารนับได้จริง ภาระหนี้ทั้งหมด และเงินสดสำรองหลังวันโอน เพราะบ้านที่ดีไม่ควรเริ่มต้นจากการลุ้นว่าแบงก์จะผ่านหรือไม่ แต่ควรเริ่มจากการรู้ตั้งแต่ต้นว่าเราพร้อมซื้อจริงแค่ไหน
