วลาจะขายบ้าน ขายที่ดิน หรือประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ หลายคนมักเริ่มจากการค้นคำว่า ราคาประเมินกรมที่ดิน แล้วนำตัวเลขนั้นมาเทียบกับราคาที่อยากขายจริง แต่ปัญหาคือราคาประเมินกรมที่ดินกับราคาตลาดไม่ได้เกิดมาเพื่อใช้แทนกัน ราคาประเมินกรมที่ดินใช้เป็นฐานทางราชการส่วนราคาตลาดคือราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงซื้อขายกันจริง นี่จึงเป็นเหตุผลที่บางบ้านราคาประเมิน 3 ล้านบาท แต่อาจขายจริงได้ 4.5 ล้านบาท หรือบางที่ดินราคาประเมินสูง แต่ขายจริงยากเพราะทำเลไม่ตอบโจทย์ตลาด
INNOHOME เขียนบทความนี้เพราะเคสตั้งราคาขายผิดจากการยึดราคาประเมินเพียงอย่างเดียวเกิดขึ้นบ่อยมาก โดยเฉพาะเจ้าของทรัพย์ที่ต้องการขายบ้าน ปิดหนี้ หรือขายฝากอสังหาริมทรัพย์ให้ทันเวลา หากเข้าใจผิดเรื่องราคา อาจตั้งขายสูงจนไม่มีคนซื้อ หรือตั้งต่ำเกินไปจนเสียโอกาสโดยไม่จำเป็น
ราคาประเมินกรมที่ดินคือ
ราคาประเมินกรมที่ดิน หรือราคาประเมินทุนทรัพย์ เกิดขึ้นเพราะรัฐจำเป็นต้องมีราคากลางสำหรับใช้คำนวณค่าธรรมเนียม ภาษี และการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้เป็นมาตรฐานเดียวกันทั่วประเทศ ไม่เช่นนั้นทุกครั้งที่มีการซื้อขาย โอน ให้ จำนอง หรือรับมรดก อาจเกิดปัญหาว่าแต่ละฝ่ายแจ้งราคาต่ำกว่าความจริงเพื่อเสียภาษีและค่าโอนให้น้อยลง ราคาประเมินจึงไม่ได้ถูกสร้างมาเพื่อบอกราคาขายจริง แต่ถูกสร้างมาเพื่อให้รัฐมีฐานราคากลางที่ตรวจสอบได้และใช้กับประชาชนอย่างเท่าเทียม โดยราคานี้จัดทำจากข้อมูลทำเล หน่วยราคาที่ดิน การใช้ประโยชน์ สภาพพื้นที่ ถนนทางเข้า และข้อมูลประกอบจากภาครัฐ ไม่ได้อัปเดตตามอารมณ์ตลาดรายวันเหมือนราคาซื้อขายจริง
สาเหตุที่ราคาประเมินกรมที่ดินมักต่ำกว่าราคาตลาด เพราะราคาประเมินเป็นราคาทางราชการที่ต้องใช้กับคนจำนวนมากและต้องมีความเสถียรพอสำหรับการเก็บค่าธรรมเนียม ไม่ใช่ราคาที่สะท้อนความต้องการซื้อเฉพาะหน้า เช่น ผู้ซื้ออยากได้ที่ดินติดถนนแปลงนี้มาก ผู้ขายไม่ร้อนเงิน หรือทำเลกำลังบูมจากรถไฟฟ้า ห้าง โรงพยาบาล หรือโครงการใหญ่ที่กำลังจะมา ราคาตลาดจึงมักวิ่งเร็วกว่าเพราะมันสะท้อนดีมานด์ซัพพลายและความรู้สึกของผู้ซื้อผู้ขายในเวลานั้น ขณะที่ราคาประเมินของรัฐมักปรับเป็นรอบและใช้หลักเกณฑ์กลาง จึงอาจต่ำกว่าตลาดในทำเลที่มีความต้องการสูง แต่ก็อาจใกล้เคียงหรือต่ำกว่าราคาขายจริงไม่มากในพื้นที่ที่ตลาดไม่ได้ร้อนแรงมากนัก
ราคาตลาดคือ
ราคาตลาด คือราคาที่เกิดจากการตกลงจริงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายในช่วงเวลานั้น โดยสะท้อนความต้องการของตลาด ทำเล สภาพทรัพย์ ความเร่งด่วนของผู้ขาย ความพร้อมของผู้ซื้อ ภาวะเศรษฐกิจ และความสามารถในการนำทรัพย์ไปใช้ประโยชน์จริง ราคาตลาดจึงเคลื่อนไหวเร็วกว่าและมีความเป็นมนุษย์มากกว่าราคาประเมินราชการ เพราะผู้ซื้อบางรายอาจยอมจ่ายสูงหากทรัพย์ตรงความต้องการมาก เช่น ติดถนนใหญ่ ใกล้รถไฟฟ้า เหมาะทำออฟฟิศ หรือเป็นที่ดินแปลงหายาก ขณะเดียวกันผู้ขายที่ต้องใช้เงินด่วนก็อาจขายต่ำกว่าราคาที่ควรจะเป็นได้เช่นกัน ดังนั้นราคาตลาดไม่ได้มีคำตอบเดียว แต่ต้องดูราคาปิดการขายจริงในพื้นที่ใกล้เคียง ไม่ใช่ดูแค่ราคาประกาศขายที่ยังไม่มีคนซื้อ
ความสำคัญของราคาประเมินจากกรมที่ดิน
ราคาประเมินจากกรมที่ดินสำคัญมากในวันที่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ เพราะค่าใช้จ่ายหลายรายการอ้างอิงจากราคาประเมินทุนทรัพย์ เช่น ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินระบุโดยหลักทั่วไปว่าเรียกเก็บในอัตรา 2% โดยคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเฉพาะส่วนที่โอน พูดง่ายๆราคาประเมินอาจไม่ใช่ราคาขายจริงแต่เป็นตัวเลขที่มีผลต่อเงินที่ต้องจ่ายวันโอนจริง เจ้าของทรัพย์จึงควรรู้ราคาประเมินไว้เสมอก่อนตั้งราคาขาย เพราะต่อให้ขายได้ตามราคาตลาด ค่าโอน ภาษี และค่าธรรมเนียมบางส่วนยังต้องอิงราคาประเมินหรือเปรียบเทียบกับราคาซื้อขายตามหลักของแต่ละรายการอยู่ดี
ราคาประเมินจากกรมที่ดิน vs ราคาตลาดต่างกันอย่างไร?
ราคาประเมินจากกรมที่ดินต่างจากราคาตลาดตรงวัตถุประสงค์ วิธีคิด และความเร็วในการเปลี่ยนแปลง ราคาประเมินเป็นราคาที่รัฐจัดทำเพื่อประโยชน์ทางราชการและใช้เป็นฐานในการคำนวณค่าธรรมเนียม ส่วนราคาตลาดเป็นราคาที่เกิดจากการซื้อขายจริงตามกำลังซื้อและความต้องการของผู้ซื้อในเวลานั้น ความต่างที่เจอบ่อยคือราคาตลาดมักสูงกว่าราคาประเมินในทำเลที่มีความต้องการสูงแต่ไม่ใช่กฎตายตัวทุกแปลง ที่ดินในทำเลเศรษฐกิจ ใกล้รถไฟฟ้า ติดถนนใหญ่ หรือมีศักยภาพพัฒนาเชิงพาณิชย์ มักมีราคาตลาดสูงกว่าราคาประเมินมาก ขณะที่บางพื้นที่ต่างจังหวัดหรือพื้นที่ขายยาก ราคาตลาดจริงอาจใกล้เคียงหรือต่ำกว่าราคาประเมินได้ หากความต้องการซื้อมีน้อยหรือทรัพย์มีข้อจำกัดเฉพาะตัว
ราคาประเมินและราคาตลาดมักเหมือนกันส่วนไหน
ราคาประเมินและราคาตลาดมีจุดร่วมตรงที่ทั้งสองราคามักสะท้อนปัจจัยพื้นฐานของทรัพย์เหมือนกัน เช่น ทำเล ความสะดวกในการเข้าถึง ประเภททรัพย์ ลักษณะพื้นที่ และศักยภาพการใช้ประโยชน์ เพียงแต่ให้น้ำหนักต่างกัน ทำเลดีมักทำให้ทั้งราคาประเมินและราคาตลาดสูงขึ้นแต่ราคาตลาดจะตอบสนองต่อความต้องการซื้อขายเร็วกว่า ตัวอย่างเช่น พื้นที่ที่มีถนนตัดใหม่ รถไฟฟ้าเปิดใหม่ หรือโครงการขนาดใหญ่เข้ามา ราคาตลาดอาจขยับขึ้นก่อน ขณะที่ราคาประเมินของทางราชการอาจค่อย ๆ ปรับในรอบบัญชีหรือเมื่อมีการทบทวนตามหลักเกณฑ์ของรัฐ ดังนั้นราคาประเมินใช้เป็นภาพฐาน ส่วนราคาตลาดใช้เป็นภาพการซื้อขายจริง ณ เวลานั้น
ปัจจัยที่ส่งผลต่อราคาประเมิน
ปัจจัยที่ส่งผลต่อราคาประเมินของทางราชการไม่ได้อิงความพอใจของผู้ขายรายใดรายหนึ่ง แต่ต้องอิงหลักเกณฑ์การประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ โดยกรมธนารักษ์เผยแพร่คู่มือและหลักเกณฑ์การประเมินราคาทรัพย์สินตามพระราชบัญญัติการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ พ.ศ. 2562 ไว้เป็นกรอบการทำงาน ปัจจัยสำคัญจึงมักเกี่ยวกับตำแหน่งที่ตั้งของแปลงที่ดินหน่วยราคาของพื้นที่สภาพทางกายภาพการเข้าถึงถนนประโยชน์ใช้สอยและข้อมูลซื้อขายหรือข้อมูลตลาดที่รัฐนำมาวิเคราะห์ ส่วนราคาตลาดจริงจะเพิ่มรายละเอียดที่อ่อนไหวกว่า เช่น ความสวยของบ้าน ทิศทางแสง สภาพรีโนเวต ความเร่งด่วนของผู้ขาย และรสนิยมของผู้ซื้อ ซึ่งเป็นเหตุผลที่ราคาตลาดของทรัพย์สองหลังในซอยเดียวกันอาจต่างกันได้มากกว่าราคาประเมินราชการ
เหตุผลที่ราคาตลาดสูงกว่าราคาประเมินเสมอ
ในหลายพื้นที่ราคาตลาดสูงกว่าราคาประเมิน เพราะราคาตลาดสะท้อนความต้องการซื้อจริงและศักยภาพในอนาคตเร็วกว่าราคาประเมิน เช่น ที่ดินใกล้รถไฟฟ้า ถนนหลัก แหล่งงาน ย่านธุรกิจ หรือพื้นที่ที่ผู้พัฒนาโครงการต้องการสะสมแปลง ราคาตลาดจึงอาจขยับขึ้นก่อนที่ราคาประเมินจะปรับรอบใหม่ แต่คำว่าเสมอควรใช้อย่างระวังเพราะราคาตลาดไม่ได้สูงกว่าราคาประเมินทุกกรณี ในพื้นที่ที่ไม่มีดีมานด์ ผู้ขายต้องการเงินด่วน บ้านทรุดโทรม ที่ดินรูปแปลงเสีย เข้าถึงยาก มีข้อพิพาท หรือมีข้อจำกัดด้านผังเมือง ราคาตลาดอาจต่ำกว่าราคาประเมินได้ และราคาประเมินเองก็อาจลดลงได้หากข้อมูลพื้นที่เปลี่ยน เช่น สภาพแปลงเสื่อมลง การเข้าถึงแย่ลง พื้นที่ถูกจำกัดการใช้ประโยชน์มากขึ้น เกิดผลกระทบจากสิ่งแวดล้อม น้ำท่วมซ้ำซาก หรือข้อมูลตลาดรอบใหม่สะท้อนมูลค่าที่ต่ำกว่าเดิม
หลักกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
พระราชบัญญัติการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ พ.ศ. 2562 เป็นกฎหมายหลักที่ทำให้การประเมินราคาทรัพย์สินของรัฐมีกรอบการทำงานชัดเจน โดยกรมธนารักษ์เผยแพร่ข้อมูลและเอกสารกฎหมายดังกล่าวไว้ในเว็บไซต์หน่วยงานระบบการจัดการเงินตราและหนี้สาธารณะ เมื่อตีความในบริบทซื้อขายบ้าน กฎหมายนี้ทำให้เห็นว่าราคาประเมินของรัฐมีหน้าที่เพื่อประโยชน์แห่งรัฐและงานราชการ ไม่ใช่ราคาบังคับขายในตลาดเอกชน ดังนั้นเจ้าของบ้านไม่ควรใช้ราคาประเมินเป็นราคาขายสุดท้ายโดยตรง แต่ควรใช้เป็นฐานหนึ่งในการดูค่าใช้จ่ายและความสมเหตุสมผลของดีล
ประมวลกฎหมายที่ดินและกระบวนการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวข้องโดยตรงกับราคาประเมิน เพราะในวันที่โอนกรรมสิทธิ์ สำนักงานที่ดินจะใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ประกอบการคำนวณค่าธรรมเนียมตามประเภทนิติกรรม กรมที่ดินระบุไว้ในคำตอบประชาชนว่า ค่าธรรมเนียมโอนโดยทั่วไปคิด 2% จากราคาประเมินทุนทรัพย์ของที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเฉพาะส่วนที่โอน แปลว่าแม้ผู้ซื้อขายจะตกลงราคาตลาดกันเท่าไร ราคาประเมินยังมีบทบาทจริงในขั้นตอนราชการวันโอน
ในด้านภาษีและมาตรการค่าธรรมเนียม บางกรณีรัฐใช้ทั้งราคาประเมินและราคาซื้อขายจริงเป็นเงื่อนไขร่วม เช่น มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนที่อาจกำหนดว่าราคาประเมินและราคาขายต้องไม่เกินเพดานที่ประกาศไว้ กรมที่ดินมีคำตอบประชาชนเกี่ยวกับมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนปี 2569 ที่อ้างเงื่อนไขราคาประเมินและราคาขายไม่เกิน 7 ล้านบาทในกรณีที่เกี่ยวข้อง ตรงนี้สะท้อนว่าในทางปฏิบัติ ผู้ขายบ้านต้องรู้ทั้งสองราคา เพราะบางธุรกรรมไม่ได้ดูแค่ราคาประเมินอย่างเดียว และไม่ได้ดูแค่ราคาซื้อขายอย่างเดียว
6. ไม่เคยมีประวัติสินเชื่อเลย
การไม่มีหนี้ไม่ใช่เรื่องเสียหาย แต่ในมุมธนาคาร หากไม่เคยมีบัตรเครดิต ไม่เคยผ่อนรถ ไม่เคยมีสินเชื่อใด ๆ เลย ธนาคารจะมีข้อมูลน้อยในการประเมินวินัยการชำระหนี้ เครดิตขาวมากเกินไปอาจทำให้ธนาคารไม่รู้ว่าผู้กู้เป็นลูกหนี้แบบไหน วิธีแก้คือสร้างประวัติเครดิตอย่างระมัดระวัง เช่น มีบัตรเครดิต 1 ใบ ใช้ในวงเงินที่เหมาะสม และจ่ายเต็มตรงเวลาทุกเดือนอย่างน้อย 6 ถึง 12 เดือนก่อนยื่นกู้บ้าน ห้ามสร้างประวัติด้วยการรูดเกินตัวหรือจ่ายขั้นต่ำ เพราะจะกลายเป็นภาระหนี้และทำให้ DSR แย่ลงแทน
สรุปข้อคิดเห็นจาก INNOHOME
จากประสบการณ์ของ INNOHOME เจ้าของทรัพย์ที่ตั้งราคาขายได้ดีมักไม่ใช่คนที่ดูราคาประเมินอย่างเดียวหรือดูราคาประกาศขายอย่างเดียว แต่เป็นคนที่เข้าใจว่าราคาแต่ละแบบมีหน้าที่ต่างกัน ราคาประเมินกรมที่ดินควรใช้เพื่อคำนวณค่าใช้จ่ายราชการส่วนราคาตลาดควรใช้เพื่อวางราคาขายจริง หากต้องการขายบ้านให้ได้จริง ควรดูราคาปิดการขายในพื้นที่ ทรัพย์เทียบเคียง สภาพบ้าน ทำเล ภาระหนี้ และความเร่งด่วนของตัวเองประกอบกัน เพราะบ้านที่ตั้งราคาต่ำเกินไปทำให้เสียโอกาส แต่บ้านที่ตั้งสูงเกินตลาดก็อาจกลายเป็นทรัพย์ค้างขายจนเสียเวลาและเสียอำนาจต่อรองในที่สุด
