เปิดเงื่อนไข จํานําโฉนดที่ดิน ถูกกฎหมาย

ในวันที่สภาพคล่องกลายเป็นปัญหาใหญ่ของหลายครอบครัว โฉนดที่ดินจึงไม่ใช่แค่เอกสารแสดงสิทธิ แต่เป็นทรัพย์สินที่หลายคนพยายามเปลี่ยนเป็นเงินสดให้เร็วที่สุด บทความนี้ Innohome เขียนขึ้นเพื่ออธิบายสิ่งที่คนส่วนใหญ่เรียกกันว่า จำนำโฉนดที่ดิน ให้ตรงกับหลักกฎหมายจริง แยกให้ชัดว่าแบบไหนปลอดภัย แบบไหนเสี่ยง และสัญญาแบบไหนควรหลีกตั้งแต่ยังไม่เริ่มคุย เป้าหมายคือให้คุณตัดสินใจจากข้อมูลครบ ไม่หลงคำโฆษณา และไม่เผลอเซ็นเอกสารที่พาไปไกลกว่าการกู้เงิน

จำนำโฉนดที่ดินคืออะไร ?

ในทางภาษาชาวบ้าน จำนำโฉนด หมายถึงการเอาโฉนดไปวางไว้กับผู้ให้เงินกู้ เพื่อแลกกับเงินก้อนและจ่ายดอกเบี้ยเป็นงวด แต่ในทางกฎหมายไทย คำว่า จำนำ ถูกออกแบบมาสำหรับทรัพย์ที่ส่งมอบกันได้จริง เช่น ทองหรือของมีค่า ขณะที่ที่ดินเป็นอสังหาริมทรัพย์จึงไม่เข้ากรอบเดียวกันแบบตรงตัว นี่จึงเป็นจุดเริ่มของความเสี่ยง เพราะหลายดีลที่ถูกเรียกว่า จำนำโฉนด แท้จริงคือการกู้เงินโดยให้ผู้ให้กู้ถือโฉนดไว้เฉยๆ หรือบางกรณีถูกทำให้กลายเป็นขายฝากหรือโอนสิทธิแฝงตั้งแต่แรก

สิ่งที่ถูกกฎหมายและใช้กับที่ดินอย่างตรงหลักจริงคือ จำนอง ซึ่งเป็นสัญญาที่เอาทรัพย์ตราไว้เป็นประกันหนี้ และต้องดำเนินการให้ครบรูปแบบตามที่กฎหมายกำหนด โดยแกนสำคัญคือ เรื่องที่ดินจะปลอดภัยที่สุดเมื่อทำเป็นจำนองและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามกรอบของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่นิยามการจำนองไว้ชัดเจนว่าเป็นสัญญาเอาทรัพย์ตราไว้เป็นประกันหนี้ และเป็นนิติกรรมที่ยึดโยงกับกระบวนการบังคับคดีตามกฎหมาย ไม่ใช่สิทธิยึดทรัพย์กันเองทันที

ทำไมหลายคนเลือกจำนำโฉนดที่ดิน

เหตุผลหลักคือความเร็ว คนจำนวนมากต้องการเงินก้อนแบบไม่อยากผ่านขั้นตอนธนาคาร ไม่อยากรอการพิจารณารายได้ หรือกังวลเครดิตบูโร เลยหันไปหาทางเลือกที่บอกว่าใช้แค่โฉนดก็พอ เมื่อเป็นดีลเอกชน ขั้นตอนจึงดูสั้น ดูง่าย และต่อรองได้มากกว่าในสายตาคนทั่วไป โดยเฉพาะเจ้าของกิจการ อาชีพอิสระ หรือคนที่มีทรัพย์แต่รายได้เป็นรอบ ไม่ได้เป็นสลิปเงินเดือน

แต่สิ่งที่คนมักพลาดคือความเร็วนี้แลกมาด้วยความเสี่ยงด้านเอกสาร เพราะถ้าไม่ใช่จำนองที่จดทะเบียน สิ่งที่จะคุ้มครองคุณเหลืออยู่แทบทั้งหมดคือข้อความในสัญญา และความตรงไปตรงมาของคู่สัญญาเอง ดังนั้น จำนำโฉนดที่คนพูดกันว่าง่ายมักง่ายเฉพาะตอนรับเงินแต่ยากที่สุดตอนเกิดปัญหา โดยเฉพาะเมื่อถึงจุดผิดนัด ดอกเบี้ยทบ หรือมีการตีความสัญญาไม่ตรงกัน

จำนำโฉนดที่ดิน vs จำนองบ้าน

ความต่างสำคัญไม่ใช่แค่ไปกรมที่ดินหรือไม่ไป แต่คือระดับความคุ้มครองทางกฎหมาย จำนองเป็นระบบที่กฎหมายวางรางไว้ชัดตั้งแต่การทำสัญญา การผูกสิทธิ การตรวจสอบภาระ ไปจนถึงการบังคับตามกระบวนการ หากวันหนึ่งมีข้อพิพาท คุณมีหลักฐานเชิงระบบรองรับมากกว่า เพราะมีการจดทะเบียนและมีข้อมูลในสารบบ

ขณะที่ดีลที่เรียกว่าจำนำโฉนดแบบไม่จดทะเบียน มักเป็นการกู้เงินเอกชนแล้วฝากโฉนดไว้ ซึ่งไม่ได้ทำให้ผู้ให้กู้กลายเป็นผู้มีสิทธิในทรัพย์แบบจำนองโดยอัตโนมัติ ความเสี่ยงจึงไปกองอยู่ที่สัญญากู้ว่าถูกเขียนยังไง และมีการพ่วงเอกสารอื่นหรือไม่ เช่น หนังสือมอบอำนาจกว้างๆ สัญญาซื้อขายล่วงหน้า หรือเอกสารที่ทำให้คุณเสียการควบคุมทรัพย์โดยไม่รู้ตัว

เงื่อนไขจํานําโฉนดที่ดิน (แบบถูกกฎหมาย) ที่ต้องรู้

1. ต้องมีเอกสารแสดงเอกสิทธิ์

ถ้าคุณจะใช้ที่ดินเป็นหลักประกันแบบปลอดภัยจริง แกนหลักคือเอกสารสิทธิที่กฎหมายรองรับให้ทำธุรกรรมได้ชัด และต้องตรวจสอบสถานะให้แน่ใจว่าไม่มีภาระผูกพันซ้อนอยู่ก่อน ไม่ว่าจะเป็นการจำนองเดิม คำสั่งอายัด หรือภาระจำยอมที่กระทบมูลค่า ในทางปฏิบัติ โฉนดที่ดินที่ชัดที่สุดคือ น.ส.4 ส่วนเอกสารประเภทที่โอนหรือใช้ค้ำประกันไม่ได้ตามเงื่อนไขของรัฐ เช่น ส.ป.ก. จะไม่ใช่ฐานที่ดีสำหรับการเอาไปผูกหนี้กับเอกชน เพราะต่อให้มีคนรับทำสัญญาให้ ก็เสี่ยงตั้งแต่ต้นว่าบังคับใช้ไม่ได้จริง หรือพาไปสู่ดีลที่ผิดกฎหมายโดยไม่จำเป็น

อีกเรื่องที่ต้องชัดคือคำว่า ปลอดภาระ หลายคนเข้าใจว่าแค่ไม่ได้ผ่อนธนาคารก็พอ แต่ความจริงต้องดูทั้งหน้าโฉนดและข้อมูลประกอบว่ามีการจดทะเบียนอะไรไว้หรือไม่ เพราะถ้ามีภาระค้างอยู่ ต่อให้รับเงินกู้ได้ คุณอาจกลายเป็นฝ่ายที่ผิดสัญญาในทันทีเมื่อผู้ให้กู้พบความจริงภายหลัง

2. เงื่อนไขทางกฎหมายของผู้จำนอง

คนที่จะนำที่ดินไปผูกหนี้ได้ต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตามชื่อในเอกสาร และต้องมีความสามารถตามกฎหมายในการทำนิติกรรม หากมีเจ้าของร่วม ทุกคนต้องยินยอมอย่างถูกต้อง เพราะที่ดินไม่ใช่ทรัพย์ที่คนหนึ่งคนจะเซ็นแทนกันได้แบบลัดขั้นตอนแล้วคาดหวังว่าจะปลอดภัยเหมือนเดิม

อีกจุดที่เจอบ่อยคือการให้ญาติถือโฉนดแล้วไปทำสัญญาแทนโดยใช้เอกสารมอบอำนาจแบบกว้างเกินจริง ถ้าคุณต้องใช้มอบอำนาจจริง ควรจำกัดขอบเขตให้ชัดว่าเพื่อทำธุรกรรมอะไร ที่ไหน และสิ้นสุดเมื่อไร เพราะ มอบอำนาจที่กว้างเกินไปคือช่องทางที่ทำให้โฉนดหลุดมือโดยไม่ต้องขโมยเลยสักครั้ง

3. เปรียบเทียบข้อตกลงในสัญญา (ที่ผู้รับจำนำมักให้)

สัญญาที่ปลอดภัยต้องตอบให้ครบเรื่องวงเงิน ดอกเบี้ย วิธีคิดดอกเบี้ย วันครบกำหนด วิธีชำระ เบี้ยปรับผิดนัด ค่าใช้จ่ายแฝง และต้องระบุทรัพย์ให้ชัดระดับเลขที่โฉนด ตำแหน่ง และเงื่อนไขการคืนเอกสารสิทธิเมื่อปิดหนี้ จุดที่ต้องจับตาคือสัญญาที่พยายาม “ข้าม” จากกู้เงินไปเป็นโอนทรัพย์ เช่น เขียนให้โอนกรรมสิทธิ์อัตโนมัติเมื่อผิดนัด หรือบังคับเซ็นเอกสารขายฝากไว้ล่วงหน้าเพื่อกันเหนื่อยฝั่งผู้ให้กู้ สัญญาที่ให้ทรัพย์หลุดจากคุณทันทีเมื่อสะดุดงวดเดียวคือสัญญาที่ต้องถอยออกมาก่อน

อีกประเด็นคือการทำให้คุณเผลอยอมรับว่าดอกเบี้ยคำนวณแบบทบต้นรายวันหรือคิดค่าปรับซ้อนค่าปรับ จนยอดพุ่งไวเกินจริง ต่อให้คุณตั้งใจปิดหนี้เร็ว ก็อาจปิดไม่ลงเพราะเงื่อนไขถูกออกแบบให้ปิดยากตั้งแต่แรก

4. รู้ข้อควรระวังสำคัญ

สิ่งที่ทำให้คนเจ็บหนักในดีลจำนำโฉนดไม่ใช่การกู้เงิน แต่คือการเข้าใจผิดว่าผู้รับเงินกู้มีสิทธิยึดที่ดินได้ทันที หรือเข้าใจผิดว่าการฝากโฉนดไว้กับอีกฝ่ายเป็นเรื่องปกติที่ปลอดภัย ความจริงคือถ้าไม่ใช่จำนองที่จดทะเบียน ระบบรัฐไม่ได้ยืนค้ำให้คุณเหมือนดีลจำนอง และคุณต้องพึ่งสัญญาเป็นหลัก เมื่อสัญญาเขียนไม่แฟร์ ต่อให้คุณเป็นเจ้าของที่ดินจริง คุณก็จะเป็นฝ่ายเสียเปรียบตั้งแต่เริ่มเกม

อีกอย่างที่ต้องระวังคือการปลอมตัวของขายฝากในชื่อจำนำโฉนด เพราะขายฝากจะพาไปสู่เรื่องระยะเวลาไถ่ถอน เงื่อนไขการไถ่ และความเสี่ยงที่ทรัพย์หลุดมือเมื่อพลาดกำหนด ดังนั้นถ้าถูกขอให้ไปจดทะเบียนเอกสารลักษณะโอนกรรมสิทธิ์ หรือมีคำว่า ขายฝาก ปรากฏในเอกสาร ต้องหยุดอ่านให้จบและเข้าใจทุกบรรทัดก่อน ไม่ใช่เชื่อคำอธิบายปากเปล่า

5. ตั้งโจทย์ให้ถูกก่อนเลือกวิธี

ข้อที่คนอ่านต้องได้คำตอบจริงๆ คือคุณกำลังต้องการเงินเร็ว หรือคุณกำลังต้องการวิธีที่ไม่ทำให้ทรัพย์เสี่ยงหลุดมือ เพราะสองอย่างนี้ไม่ใช่คำตอบเดียวกัน ถ้าเป้าคือปลอดภัยที่สุด วิธีที่ตรงกรอบกฎหมายกับอสังหาริมทรัพย์คือการจำนองและจดทะเบียน ซึ่งแม้ช้ากว่าแต่ความเสี่ยงจากสัญญาหลอกจะลดลงมาก ส่วนดีลแบบฝากโฉนดไว้เฉยๆ ที่ถูกเรียกว่าจำนำโฉนด มักเหมาะกับคนที่รับความเสี่ยงได้สูงและอ่านสัญญาเป็นจริงๆ ไม่ใช่แค่คิดว่าเดี๋ยวหาเงินมาโปะก็จบ 

ดังนั้นก่อนตัดสินใจ ให้คุณตั้งโจทย์ให้ชัดว่าเงินก้อนนี้จะไปปิดปัญหาอะไร และคุณมีเส้นทางปิดหนี้ที่จับต้องได้หรือยัง ถ้าคำตอบคือยังไม่แน่นอน และต้องกู้ซ้ำเพื่อจ่ายดอกเบี้ย นั่นคือสัญญาณว่าดีลแบบเร็วอาจกลายเป็นหลุมลึกของทรัพย์สินที่สำคัญที่สุดของคุณ การกู้ที่ดีไม่ใช่กู้ได้แต่คือกู้แล้วปิดได้โดยทรัพย์ยังอยู่ครบนั่นเองครับ