วิธีหาทรัพย์ขายฝาก ต่ำกว่าราคาตลาด

ในโลกของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ คำว่า ซื้อให้ต่ำกว่าราคาตลาด คือจุดเริ่มต้นของกำไรเสมอ และหนึ่งในเครื่องมือที่นักลงทุนมืออาชีพใช้กันจริงคือ ทรัพย์ขายฝาก เพราะเป็นทรัพย์ที่เกิดจากภาวะจำเป็น ไม่ใช่การตั้งขายตามปกติ ทรัพย์ขายฝากจึงมักมีราคาที่ต่ำกว่าตลาดอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ประมาณ 20 ถึง 50 เปอร์เซ็นต์หากรู้จักวิธีค้นหาและประเมินอย่างถูกต้องบทความนี้จะพาไปทำความเข้าใจโครงสร้างของทรัพย์ขายฝาก เหตุผลที่ทำให้ราคาต่ำกว่าตลาด และวิธีค้นหาทรัพย์ด้วยระบบที่ช่วยลดความเสี่ยงในการตัดสินใจจริง

ทรัพย์ขายฝากคืออะไร?

ทรัพย์ขายฝากคือการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้รับซื้อฝากทันที ณ กรมที่ดิน โดยผู้ขายยังคงมีสิทธิไถ่ถอนทรัพย์คืนภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ฉบับแก้ไขล่าสุด กำหนดระยะเวลาไถ่ถอนสูงสุดไม่เกิน 10 ปีสำหรับที่ดิน และไม่เกิน 3 ปีสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ในทางปฏิบัติ นักลงทุนส่วนใหญ่มักกำหนดสัญญาไว้ที่ 1 ถึง 3 ปี เพื่อควบคุมความเสี่ยงและรักษาสภาพคล่องของเงินลงทุน

หัวใจสำคัญของทรัพย์ขายฝากคือ ราคาไม่ได้ตั้งจากมูลค่าตลาดเต็มจำนวน แต่ตั้งจากวงเงินที่ผู้ขายต้องการใช้จริงในช่วงเวลานั้น ส่งผลให้ผู้รับซื้อฝากได้ส่วนต่างราคาตั้งแต่ต้นทาง

รู้จักทรัพย์ขายฝากต่ำกว่าราคาตลาด

ในเชิงโครงสร้างตลาด ราคาขายฝากโดยทั่วไปมักอยู่ที่ประมาณ 50 ถึง 70 เปอร์เซ็นต์ของราคาตลาด เพื่อให้สามารถปิดดีลได้รวดเร็ว หากเป็นกรณีเร่งด่วน เช่น ใกล้ผิดนัดชำระหนี้หรือมีภาระทางการเงินเฉพาะหน้า ราคาขายฝากอาจลดลงมาอยู่ในช่วง 40 ถึง 60 เปอร์เซ็นต์ของราคาตลาดได้ ส่วนต่างนี้คือ Margin ที่นักลงทุนใช้รองรับต้นทุน ค่าใช้จ่าย และความเสี่ยงในอนาคต ด้วยเหตุนี้ ทรัพย์ขายฝากจึงไม่ใช่ทรัพย์ราคาถูกแบบสุ่ม แต่เป็นทรัพย์ที่ราคาถูกเพราะโครงสร้างและเงื่อนไขทางการเงิน

ปัจจัยที่ทำให้ได้ราคาต่ำกว่าตลาด

1. เจ้าของต้องการขายด่วน

แรงกดดันด้านเวลาเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดของทรัพย์ขายฝาก เจ้าของทรัพย์จำนวนมากต้องการเงินภายในระยะเวลาไม่กี่สัปดาห์ เช่น เพื่อชำระหนี้ ปิดภาระค้ำประกัน หรือหลีกเลี่ยงการถูกบังคับคดี จากข้อมูลการซื้อขายในตลาดเอกชนทรัพย์ที่ต้องปิดการขายภายใน 30 วันมักตั้งราคาต่ำกว่าราคาตลาดเฉลี่ยประมาณ 30 ถึง 40 เปอร์เซ็นต์

2. ประมูลทรัพย์จากกรมบังคับคดี

ทรัพย์จากการบังคับคดีมีราคาตั้งต้นที่อิงจากราคาประเมินราชการ ซึ่งโดยธรรมชาติมักต่ำกว่าราคาตลาดจริงราว 20 ถึง 30 เปอร์เซ็นต์ เมื่อรวมกับกลไกการประมูล ผู้ซื้อจำนวนมากสามารถได้ทรัพย์ในระดับ 60 ถึง 80 เปอร์เซ็นต์ของราคาตลาด หากประเมินต้นทุนแฝงและค่าใช้จ่ายวันโอนได้ครบโอกาสได้ทรัพย์ต่ำกว่าตลาดจะชัดเจนมาก

3. ซื้อผ่านนายหน้า

นายหน้าที่เชี่ยวชาญด้านทรัพย์ขายฝากมักเข้าถึงข้อมูลก่อนประกาศสู่ตลาดเปิด โดยเฉพาะทรัพย์ที่เจ้าของไม่ต้องการเปิดเผยต่อสาธารณะ ทรัพย์ในกลุ่มนี้มักมีช่องให้ต่อรองได้มากกว่าทรัพย์ทั่วไปอีกประมาณ 10 ถึง 20 เปอร์เซ็นต์ หากผู้ซื้อมีความพร้อมด้านเงินและเอกสาร

4. ทรัพย์ NPA จากธนาคาร

ทรัพย์ NPA คือทรัพย์ที่สถาบันการเงินรับโอนมาเพราะลูกหนี้ไม่สามารถชำระหนี้ได้ เป้าหมายหลักของธนาคารคือการลดสินทรัพย์ค้างขาย ไม่ใช่การทำกำไรสูงสุด จึงมักตั้งราคาต่ำกว่าตลาด โดยเฉพาะในช่วงแคมเปญหรือมหกรรมการเงิน ส่วนลดจากราคาตลาดในกลุ่มนี้มักอยู่ที่ประมาณ 20 ถึง 50 เปอร์เซ็นต์ขึ้นกับทำเลและสภาพทรัพย์

วิธีค้นหาทรัพย์ขายฝาก

การค้นหาทรัพย์ขายฝากให้ได้ราคาดีไม่ควรอาศัยการไล่ดูประกาศแบบกระจัดกระจาย แต่ควรใช้ระบบที่ช่วยคัดกรองตั้งแต่ต้นทาง แพลตฟอร์ม INNOHOME ถูกออกแบบมาเพื่อให้ผู้ใช้งานเริ่มต้นจากเงื่อนไขทางการเงินก่อน เช่น วงเงิน ดอกเบี้ย และระยะเวลาไถ่ถอน แล้วจึงค่อยไล่ไปที่ประเภททรัพย์และทำเล

แนวคิดของระบบคือการให้ตัวเลขเป็นคนคัดทรัพย์ก่อนความรู้สึก ผู้ใช้งานสามารถเห็นทรัพย์ขายฝาก ทรัพย์หลุดขายฝาก และทรัพย์ราคาพิเศษอยู่ในมุมมองเดียวกัน ทำให้เปรียบเทียบราคา เงื่อนไข และความคุ้มค่าได้ง่ายขึ้นโดยไม่ต้องเปิดหลายแหล่งข้อมูล

การประเมินว่าทรัพย์ต่ำกว่าตลาดจริงหรือไม่

นักลงทุนที่มีประสบการณ์จะไม่ตัดสินจากราคาก้อนเดียว แต่จะเทียบอย่างน้อยสามมิติพร้อมกัน ได้แก่ ราคาตลาดจากการซื้อขายจริงในพื้นที่เดียวกัน ราคาประเมินราชการที่ใช้ในการโอน และราคาขายฝากหรือราคาซื้อจริง หากราคาซื้ออยู่ต่ำกว่าราคาตลาดไม่น้อยกว่า 30 เปอร์เซ็นต์ และยังมีระยะเผื่อสำหรับค่าใช้จ่ายแฝง ถือว่าเป็นระดับราคาที่เริ่มมีความปลอดภัยในการลงทุน การมีข้อมูลเหล่านี้อยู่ในระบบเดียวกัน ช่วยลดความเสี่ยงจากการประเมินราคาผิดพลาด ซึ่งเป็นสาเหตุหลักที่ทำให้นักลงทุนมือใหม่ซื้อทรัพย์แพงกว่าที่ควรจะเป็น

การประเมินว่าทรัพย์ต่ำกว่าตลาดจริงหรือไม่

นักลงทุนที่มีประสบการณ์จะไม่ตัดสินจากราคาก้อนเดียว แต่จะเทียบอย่างน้อยสามมิติพร้อมกัน ได้แก่ ราคาตลาดจากการซื้อขายจริงในพื้นที่เดียวกัน ราคาประเมินราชการที่ใช้ในการโอน และราคาขายฝากหรือราคาซื้อจริง หากราคาซื้ออยู่ต่ำกว่าราคาตลาดไม่น้อยกว่า 30 เปอร์เซ็นต์ และยังมีระยะเผื่อสำหรับค่าใช้จ่ายแฝง ถือว่าเป็นระดับราคาที่เริ่มมีความปลอดภัยในการลงทุน การมีข้อมูลเหล่านี้อยู่ในระบบเดียวกัน ช่วยลดความเสี่ยงจากการประเมินราคาผิดพลาด ซึ่งเป็นสาเหตุหลักที่ทำให้นักลงทุนมือใหม่ซื้อทรัพย์แพงกว่าที่ควรจะเป็น