ลงทุนขายฝาก เทียบเงินฝากและ REIT ต่างกัน 7 ด้าน

คนที่มีเงินก้อนอยู่ในบัญชีออมทรัพย์ มักเริ่มคิดเรื่องนี้ตอนเห็นดอกเบี้ยปลายปี แล้วมีคนแนะนำมาสองทาง คือซื้อ REIT ในตลาดหลักทรัพย์ หรือเป็นนายทุนรับซื้อฝาก สิ่งที่ InnoHome อยากให้เข้าใจก่อนคือ ผลตอบแทนที่สูงกว่าไม่ได้มาฟรี ทุกเปอร์เซ็นต์ที่เพิ่มขึ้นแลกกับบางอย่างเสมอ ทั้งความคุ้มครองเงินต้น ความเร็วในการถอนเงิน และภาระเมื่อเรื่องไม่เป็นไปตามแผน บทความนี้จึงไม่ได้บอกว่าทางไหนดีที่สุด แต่กางให้เห็นว่าแต่ละทางแลกกับอะไร

นิยามให้ตรงกันก่อน เงินฝาก คือการให้ธนาคารถือเงินแล้วจ่ายดอกเบี้ยตามอัตราที่ประกาศ REIT (กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์) คือหน่วยลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ ที่รวมเงินผู้ถือหน่วยไปซื้ออาคารให้เช่า แล้วจ่ายรายได้ค่าเช่าเป็นประโยชน์ตอบแทน ส่วน การรับซื้อฝาก คือนายทุนจ่ายราคาขายฝากให้เจ้าของทรัพย์ รับโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน และเจ้าของมีสิทธิ์ไถ่คืนภายในกำหนด ซึ่งมาตรา 494 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กำหนดไม่เกิน 10 ปีสำหรับอสังหาริมทรัพย์ (ดีลที่อยู่ใต้ พ.ร.บ.ขายฝาก 2562 มีกติกาเรื่องกำหนดเวลาไถ่เพิ่มเติม) ถ้าไถ่คืนตามกำหนด นายทุนได้รับสินไถ่ ซึ่งเท่ากับราคาขายฝากรวมประโยชน์ตอบแทนตามสัญญา (อ่านพื้นฐานเพิ่มได้ที่ ลงทุนขายฝากอสังหาฯ คืออะไร)

ทำไมเทียบตัวเลขผลตอบแทนตรง ๆ ไม่ได้

เปอร์เซ็นต์ของสามทางวัดคนละอย่าง ดอกเบี้ยเงินฝากเป็นอัตราที่ธนาคารประกาศ ผลตอบแทน REIT ที่พูดกันมักเป็นประโยชน์ตอบแทนเทียบราคาหน่วย ซึ่งไม่รวมว่าราคาหน่วยขึ้นหรือลง ส่วนอัตราขายฝากเป็นอัตราตามสัญญา ได้จริงต่อเมื่อผู้ขายฝากชำระและไถ่ถอนตามกำหนด คำถามที่ถูกจึงเป็น “ถ้าเกิดเรื่องแย่ที่สุด เงินจะเหลือเท่าไหร่ และต้องรอนานแค่ไหน”

เงินฝากธนาคาร ได้อะไร แลกกับอะไร

ได้ เงินต้นที่มั่นคงที่สุดในสามทาง สถาบันคุ้มครองเงินฝากคุ้มครองไม่เกิน 1 ล้านบาทต่อผู้ฝาก 1 รายต่อสถาบันการเงิน 1 แห่ง (รวมทุกบัญชีในธนาคารเดียวกัน) ถอนได้เกือบทันที ไม่ต้องดูแลอะไร

แลกกับ อัตราที่ต่ำที่สุดในสามทาง และเปลี่ยนตามภาวะตลาด เราจึงไม่ใส่อัตราวันนี้ไว้ ให้ดูประกาศล่าสุดของธนาคารที่ใช้อยู่ ดอกเบี้ยถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย 15% ยกเว้นดอกเบี้ยออมทรัพย์ที่รวมทุกบัญชีทุกธนาคารทั้งปีไม่เกิน 20,000 บาท และเจ้าของบัญชียินยอมให้ธนาคารส่งข้อมูลให้กรมสรรพากร (ไม่ยินยอม = ถูกหักตั้งแต่บาทแรก) และเงินส่วนที่เกิน 1 ล้านบาทในธนาคารเดียวไม่อยู่ในความคุ้มครอง

REIT หรือกองทรัสต์อสังหาฯ ได้อะไร แลกกับอะไร

ได้ ส่วนแบ่งรายได้จากอาคารใหญ่ เช่น ศูนย์การค้า คลังสินค้า เริ่มได้ด้วยเงินไม่มาก ขายหน่วยได้ในวันทำการ

แลกกับ ราคาหน่วยที่ขึ้นลงทุกวันตามตลาด อัตราดอกเบี้ย และอัตราการเช่าพื้นที่ ถ้าต้องขายวันที่ราคาตก ผลขาดทุนอาจมากกว่าประโยชน์ตอบแทนทั้งปี และไม่มีการคุ้มครองเงินต้น ผู้ลงทุนบุคคลธรรมดาถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย 10% ตามเอกสารชี้แจงของกองทรัสต์ รายละเอียดแต่ละกองต่างกัน ต้องอ่านหนังสือชี้ชวนก่อนซื้อ

รับซื้อฝาก ได้อะไร แลกกับอะไร

ได้ อัตราตามสัญญาที่ตกลงตั้งแต่วันโอน ดีลที่ผ่านมาของ InnoHome อยู่ที่ 9–15% ต่อปี ขึ้นกับทรัพย์และวงเงิน (อ้างอิงจากดีลที่ผ่านมา ไม่ใช่การรับประกัน · การซื้อฝากมีความเสี่ยงเรื่องการเป็นเจ้าของทรัพย์และการขายทรัพย์) ทุกดีลมีโฉนดจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินต่อหน้าเจ้าหน้าที่ และนายทุนเป็นคู่สัญญาโดยตรงรายดีล InnoHome ไม่ได้รวมเงินของนายทุนหลายรายไว้ด้วยกัน

แลกกับ สามเรื่องที่ต้องรู้ก่อน ข้อแรก นี่ไม่ใช่การฝากเงิน และไม่มีการคุ้มครองเงินต้น นายทุนได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ แต่ไม่ได้รับรองว่าเงินต้นจะกลับมาครบ ข้อสอง เงินอยู่ในสัญญาตลอดอายุ ถอนกลางทางไม่ได้ ถ้าต้องใช้เงินก้อนนี้ภายใน 1 ปี ไม่ควรลงทุน ข้อสาม ถ้าผู้ขายฝากไม่ไถ่ถอน นายทุนได้ทรัพย์แทนเงิน และต้องขายทรัพย์ออกเองหรือให้คนช่วยขาย ซึ่งใช้เวลาและมีค่าใช้จ่าย

ถ้าผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดา และทรัพย์เป็นที่อยู่อาศัยหรือที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 กำหนดว่าสินไถ่ต้องไม่เกินราคาขายฝากบวกประโยชน์ตอบแทน 15% ต่อปี และผู้ขายฝากยังอยู่อาศัยหรือใช้ประโยชน์ในทรัพย์ได้จนหมดสิทธิ์ไถ่ (นิติบุคคลหรือทรัพย์เชิงพาณิชย์ไม่อยู่ใต้ พ.ร.บ.นี้) อ่านเรื่องสถานะของนายทุนได้ที่ นายทุนคือใคร ต้องจดทะเบียนไหม

ตารางเทียบ 7 ด้าน

ตัวอย่างคำนวณ เงิน 3 ล้านบาท 1 ปี

ข้อมูลตัวอย่าง — ไม่ใช่เคสลูกค้าจริง · อัตราเงินฝากเป็นเลขสมมติ ให้แทนด้วยอัตราจริงของธนาคารที่ใช้

ถ้าทุกอย่างเป็นไปตามแผน

• เงินฝาก (สมมติอัตรา 1.5% ต่อปี): 3,000,000 × 1.5% = 45,000 บาท หักภาษี ณ ที่จ่าย 15% = 6,750 บาท เหลือ 38,250 บาท (ดอกเบี้ยเกิน 20,000 บาท จึงไม่เข้าข้อยกเว้นออมทรัพย์)
• REIT: ผลรวมทั้งปี = ประโยชน์ตอบแทนที่ได้ − ภาษี 10% ± ราคาหน่วยที่เปลี่ยน ตัวสุดท้ายรู้ได้ตอนขายเท่านั้น จึงไม่ใส่ตัวเลขตัวอย่าง
• รับซื้อฝาก: คำนวณตามสัญญา ถ้าไถ่ตามกำหนด ที่อัตรา 9% เท่ากับ 270,000 บาท ที่อัตรา 15% เท่ากับ 450,000 บาท ก่อนภาษีเงินได้ ซึ่งคิดรวมกับเงินได้อื่นตามอัตราก้าวหน้า

ตัวเลขนี้เกิดขึ้นได้ต่อเมื่อผู้ขายฝากชำระครบและไถ่ตามกำหนด งวดที่เหลือขึ้นกับการชำระของผู้ขายฝาก ซึ่งอาจไม่ตรงหรือไม่ชำระได้

ถ้าผู้ขายฝากไม่ไถ่ถอน

ใช้ทาวน์เฮาส์ปริมณฑลจากตัวอย่างบนหน้านักลงทุน ราคาประเมินของทีม 3,000,000 บาท ราคาขายฝาก 2,100,000 บาท (70% ซึ่งเป็นเพดานของเรา) ส่วนต่างตั้งต้น 900,000 บาท แล้วสมมติราคาขายออกสองแบบ

• ขายได้ 2,600,000 บาท: หักภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% = 85,800 บาท ค่านายหน้า 5% = 130,000 บาท เหลือ 2,384,200 บาท สูงกว่าราคาขายฝาก 284,200 บาท
• ขายได้ 2,200,000 บาท: หักภาษีธุรกิจเฉพาะ 72,600 บาท ค่านายหน้า 110,000 บาท เหลือ 2,017,400 บาท ต่ำกว่าราคาขายฝาก 82,600 บาท

ยังไม่รวมค่าธรรมเนียมโอน ภาษีหัก ณ ที่จ่ายวันขาย และเวลาที่ต้องรอขาย (ภาษีธุรกิจเฉพาะคิดจากราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาขายกับราคาประเมินราชการ ตัวอย่างนี้สมมติว่าราคาขายสูงกว่า) ถ้าขายได้ต่ำกว่า 2,200,000 บาท ผลขาดทุนจะมากกว่าตัวอย่างนี้ สิ่งที่ตัวอย่างบอกคือ ดีลที่กำหนดราคาขายฝากเต็มเพดาน 70% กันชนอาจไม่พอถ้าตลาดไม่ดีในวันที่ต้องขาย ดีลที่ต่ำกว่าเพดานมีส่วนต่างมากกว่า แต่ไม่ได้แปลว่าไม่มีความเสี่ยง

ถ้าทรัพย์หลุด เราจัดการยังไง

แผนของ InnoHome เริ่มตั้งแต่ก่อนนายทุนจ่ายราคาขายฝาก ไม่ใช่วันครบกำหนด

1. ก่อนวันโอน: ทีมประเมินราคาเอง เทียบราคาตลาดจริง แล้วเสนอราคาขายฝากให้นายทุนพิจารณา ที่ 40% ถึงเพดาน 70% ของราคาประเมิน แล้วแต่ทรัพย์
2. ระหว่างสัญญา: ติดตามทุกงวด นายทุนเปิดดูงวดที่เข้าจริงได้เองในพอร์ทัล
3. เมื่อผู้ขายฝากเริ่มส่งไม่ไหว: ถ้าผู้ขายฝากบอกเราตรง ๆ ก่อนครบกำหนด เราช่วยหาทางออก ทั้งต่อสัญญา หาทุนใหม่ หรือช่วยขายทรัพย์ออกก่อนครบสัญญา แต่ถ้าเจ้าของทรัพย์ไม่ให้ความร่วมมือ สิทธิ์ตามกฎหมายเป็นของผู้รับซื้อฝาก ซึ่งอยู่นอกเหนือการตัดสินใจของ InnoHome
4. ถ้าไม่ไถ่ถอนจริง: กรรมสิทธิ์อยู่กับนายทุนตั้งแต่วันโอน เราช่วยขายด้วยช่องทางเดียวกับบริการฝากขาย ค่านายหน้า 5% หรือขั้นต่ำ 50,000 บาท ราคาขึ้นกับตลาดวันนั้น

อ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ ขายฝากแล้วหลุด เกิดอะไรขึ้นบ้าง

ภาษีของแต่ละทาง สรุปสั้น ๆ

เงินฝากและ REIT ส่วนใหญ่จบที่ภาษีหัก ณ ที่จ่าย ส่วนสินไถ่เป็นเงินได้มาตรา 40(8) ยื่น ภ.ง.ด.94 และ ภ.ง.ด.90 เอง อ่านแยกตามกรณีที่ ลงทุนขายฝาก-จำนอง เสียภาษีอะไรบ้าง และให้ผู้สอบบัญชียืนยันกรณีของตัวเอง

ถามตัวเอง 5 ข้อก่อนเลือก

1. เงินก้อนนี้ต้องใช้ภายใน 1 ปีไหม ถ้าใช่ การรับซื้อฝากไม่เหมาะ
2. ถ้าได้ทรัพย์แทนเงิน รอขายหลายเดือนได้ไหม และรับได้ไหมถ้าได้เงินน้อยกว่าที่วาง
3. ถ้าราคาหน่วย REIT ตกในวันที่อยากขาย รอได้ไหม
4. เงินฝากเกิน 1 ล้านบาทต่อธนาคารไหม
5. มีเวลาอ่านเล่มประเมินและสัญญาก่อนวางเงินไหม

ไม่มีทางไหนถูกสำหรับทุกคน หลายคนแบ่งเงินไว้หลายทางตามเวลาที่ต้องใช้ ตามที่ CEO ของเราพูดไว้ “ลงทุนแล้วต้องนอนหลับ ถ้าลงทุนแล้วนอนไม่หลับ ยังไม่ต้องลงดีกว่า” ทางเลือกอสังหาฯ แบบอื่นอ่านได้ที่ 10 ช่องทางลงทุนอสังหาริมทรัพย์ด้วยเงินไม่เยอะ

อยากเริ่มเป็นนายทุน ต้องเตรียมอะไรบ้าง

เริ่มจากเงินที่ไม่ต้องใช้ตลอดอายุสัญญา ขั้นต่ำ 3,000,000 บาทในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล หรือ 1,000,000 บาทต่างจังหวัด แล้วอ่านเล่มประเมินของดีลที่สนใจ ซึ่งมีราคาเทียบตลาด รูปถ่ายหน้างาน และโฉนด นายทุนไม่ต้องจ่ายค่าบริการให้ InnoHome ผลตอบแทน 9–15% ต่อปี ขึ้นกับทรัพย์และวงเงิน อ้างอิงจากดีลที่ผ่านมา ไม่รับประกันผลตอบแทน และการซื้อฝากมีความเสี่ยงเรื่องการเป็นเจ้าของทรัพย์และการขายทรัพย์ ทีมตอบกลับภายใน 1 ชั่วโมงในเวลาทำการ

ดูรายละเอียดนักลงทุน แอดไลน์ InnoHome