ที่ดิน ภ.บ.ท.5 เป็นคำที่คนค้นหากันเยอะมากเวลาจะซื้อที่ดินราคาถูก ปลูกบ้าน ทำสวน หรือซื้อเก็บไว้เผื่ออนาคตออกโฉนดได้ แต่ปัญหาคือคำตอบในตลาดมักแบ่งเป็นสองฝั่งแบบสุดโต่ง ฝั่งหนึ่งบอกว่าซื้อขายไม่ได้เด็ดขาด อีกฝั่งบอกว่าซื้อขายกันได้ปกติ เพราะชาวบ้านก็ซื้อขายกันมานาน ความจริงอยู่ตรงกลางและต้องแยกให้ชัดตั้งแต่ต้นว่า ภ.บ.ท.5 ไม่ใช่โฉนดไม่ใช่น.ส.3 และไม่ใช่เอกสารสิทธิที่กรมที่ดินรับรองกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แต่เป็นหลักฐานเกี่ยวกับการเสียภาษีบำรุงท้องที่เดิม ซึ่งไม่สามารถใช้ยืนยันความเป็นเจ้าของที่ดินได้เหมือนโฉนด ข้อมูลจากหน่วยงานรัฐเองก็ระบุชัดว่า ภ.บ.ท.5 เป็นเพียงหลักฐานการเสียภาษีให้ท้องถิ่น ไม่ใช่เอกสารสิทธิในที่ดิน เพราะไม่ได้ออกโดยกรมที่ดิน และท้องถิ่นไม่มีอำนาจรับรองการครอบครองที่ดินแบบกรมที่ดิน
บทความนี้ INNOHOME จึงเขียนขึ้นเพื่ออธิบายให้ชัดว่า ที่ดิน ภ.บ.ท.5 ซื้อขายได้ไหม ออกโฉนดได้หรือไม่ ต่างจากโฉนดและ ส.ป.ก. อย่างไร และทำไมคนที่คิดจะซื้อควรตรวจให้ลึกกว่าคำว่าราคาถูก
ที่ดินภ.บ.ท.5 คืออะไรมาจากไหน
ที่ดิน ภ.บ.ท.5 คือที่ดินที่คนทั่วไปเรียกตามเอกสาร ภาษีบำรุงท้องที่ ซึ่งเดิมใช้เป็นหลักฐานว่าผู้ครอบครองได้เสียภาษีให้กับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น เช่น อบต. หรือเทศบาล แต่ การมีใบภ.บ.ท.5 ไม่ได้แปลว่าผู้ถือใบเป็นเจ้าของที่ดินตามกฎหมายเพราะเอกสารนี้ไม่ได้ออกโดยกรมที่ดิน และไม่ได้ผ่านกระบวนการรังวัด พิสูจน์สิทธิ หรือออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน
เหตุผลที่ยังพบคำว่า ภ.บ.ท.5 อยู่มากในตลาด เพราะในอดีตชาวบ้านจำนวนหนึ่งเข้าใช้ประโยชน์ในที่ดิน ทำกิน ปลูกบ้าน หรือเสียภาษีท้องที่ต่อเนื่อง แล้วใช้เอกสารเสียภาษีเป็นหลักฐานประกอบการครอบครองกันเอง แม้ปัจจุบันระบบภาษีบำรุงท้องที่จะถูกแทนที่ด้วยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามกฎหมายใหม่ตั้งแต่ปี 2563 แล้ว แต่คำว่า ภ.บ.ท.5 ยังถูกใช้เรียกที่ดินกลุ่มนี้ต่อในภาษาตลาด เพราะคนจดจำว่าเป็นที่ดินมีใบเสียภาษี ไม่ใช่ที่ดินมีโฉนดหรือเอกสารสิทธิจริง
ที่ดินภ.บ.ท.5 ออกโฉนดได้ไหม?
ที่ดิน ภ.บ.ท.5 อาจมีโอกาสออกโฉนดได้ในบางกรณี แต่ไม่ใช่ทุกแปลง และไม่ใช่การเอาใบ ภ.บ.ท.5 ไปแลกเป็นโฉนดได้ทันที จุดที่ต้องเข้าใจคือ การออกโฉนดขึ้นอยู่กับสถานะที่ดินและการประกาศเดินสำรวจของรัฐไม่ใช่ขึ้นอยู่กับว่าใครเสียภาษีมานานแค่ไหน ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 รัฐมนตรีสามารถประกาศกำหนดจังหวัดหรือพื้นที่ที่จะทำการสำรวจรังวัด ทำแผนที่ หรือพิสูจน์สอบสวนการทำประโยชน์เพื่อออกโฉนดหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้ ซึ่งแปลว่าการออกเอกสารสิทธิเป็นกระบวนการของรัฐ ไม่ใช่สิทธิอัตโนมัติของผู้ถือ ภ.บ.ท.5 (ปีศิริกฎหมาย) หากที่ดินอยู่ในเขตป่าสงวน อุทยาน ที่สาธารณะ ที่ราชพัสดุ เขตทหาร หรือทับซ้อนที่ดินของผู้อื่น โอกาสออกโฉนดย่อมต่ำมากหรือทำไม่ได้เลย แม้จะถือใบเสียภาษีมาหลายสิบปีก็ตาม
ที่ดินภ.บ.ท.5 ในตัวบทกฎหมายและการตีความ
ในมุมกฎหมาย ภ.บ.ท.5 ไม่ได้อยู่ในกลุ่มหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินเหมือนโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เพราะเป็นหลักฐานทางภาษี ไม่ใช่หลักฐานแสดงกรรมสิทธิ์ สิ่งที่ต้องตีความให้ถูกคือ การเสียภาษีที่ดินไม่ได้สร้างกรรมสิทธิ์ในที่ดินขึ้นมาเอง เพราะกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองที่กฎหมายรับรองต้องผ่านกระบวนการตามกฎหมายที่ดิน เช่น การออกโฉนดหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตามมาตรา 58 และมาตรา 59 เป็นต้น ประเด็นนี้สอดคล้องกับข้อถกเถียงในตลาดที่หลายคนเข้าใจว่าเมื่อมีใบ ภ.บ.ท.5 ก็เท่ากับมีสิทธิซื้อขายหรือโอนได้ ทั้งที่เนื้อหาคู่แข่งและกระทู้ผู้บริโภคจำนวนมากสะท้อนความสับสนแบบเดียวกัน คือบางคนบอกซื้อขายได้เพราะทำกันจริงในพื้นที่ ขณะที่อีกฝั่งย้ำว่าเป็นแค่ใบเสียภาษี ไม่ใช่เอกสารสิทธิ สำหรับ INNOHOME จุดที่ต้องย้ำคือ หากรัฐยังไม่ได้รับรองสิทธิในที่ดิน ผู้ซื้อก็ยังรับความเสี่ยงเต็ม เพราะเอกสาร ภ.บ.ท.5 ใช้ยันรัฐไม่ได้เท่ากับโฉนด
ที่ดินภ.บ.ท.5 ซื้อขายได้หรือไม่?
คำตอบที่ชัดที่สุดคือ ที่ดิน ภ.บ.ท.5 ไม่สามารถซื้อขายแบบโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินได้เหมือนโฉนด เพราะไม่มีกรรมสิทธิ์ตามเอกสารสิทธิให้โอน แต่ในทางปฏิบัติมีการซื้อขายหรือเปลี่ยนมือกันเองในรูปแบบโอนสิทธิครอบครอง ทำสัญญากันเอง แจ้งเปลี่ยนผู้เสียภาษี หรือมีผู้ใหญ่บ้าน ท้องถิ่น หรือพยานในพื้นที่รับรู้ ดังนั้นคำว่าซื้อขายได้ในตลาดไม่ได้แปลว่าซื้อขายแล้วได้กรรมสิทธิ์ที่รัฐรับรอง ความเสี่ยงคือสัญญานั้นผูกพันกันระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายเป็นหลัก แต่ไม่สามารถใช้ยืนยันกับรัฐได้หากภายหลังพบว่าที่ดินอยู่ในเขตป่า ที่สาธารณะ หรือทับซ้อนสิทธิของบุคคลอื่น นี่คือสาเหตุที่คนจำนวนมากซื้อ ภ.บ.ท.5 แล้วอยู่ได้จริง แต่ก็มีอีกจำนวนไม่น้อยที่เจอปัญหาขายซ้ำ ขอบเขตไม่ตรง หรือออกเอกสารสิทธิไม่ได้ในภายหลัง
ซื้อที่ดินภ.บ.ท.5 ทำอย่างไร?
ถ้าจะซื้อที่ดิน ภ.บ.ท.5 จริง สิ่งแรกไม่ใช่การต่อราคา แต่คือการตรวจว่าที่ดินแปลงนั้นอยู่ตรงไหน ทับที่รัฐหรือไม่ มีคนครอบครองซ้อนหรือเปล่า และอยู่ในพื้นที่ที่มีโอกาสออกเอกสารสิทธิได้จริงแค่ไหน INNOHOME มองว่าการซื้อภ.บ.ท.5 ต้องเริ่มจากการตรวจพิกัดไม่ใช่เริ่มจากการดูใบเสียภาษี เพราะใบ ภ.บ.ท.5 อาจบอกชื่อผู้เสียภาษีและเนื้อที่โดยประมาณ แต่ไม่ได้รับประกันแนวเขตหรือกรรมสิทธิ์เหมือนโฉนด ก่อนจ่ายเงินควรตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินในพื้นที่ องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น กำนันผู้ใหญ่บ้าน และหากพื้นที่ใกล้ภูเขา ป่า หรือเขตสงวน ควรตรวจสอบกับหน่วยงานป่าไม้หรือหน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้องเพิ่มเติม การทำสัญญาควรระบุขอบเขต พิกัด ราคา ผู้ส่งมอบการครอบครอง หลักฐานเดิม และเงื่อนไขคืนเงินหากตรวจพบว่าที่ดินเป็นที่รัฐหรือไม่สามารถครอบครองได้จริง แม้สัญญานี้จะไม่ใช่การโอนกรรมสิทธิ์แบบโฉนด แต่ก็ช่วยลดความเสียหายระหว่างคู่สัญญาได้มากกว่าการซื้อด้วยปากเปล่า
การขอออกเอกสารสิทธิภ.บ.ท.5
การขอออกเอกสารสิทธิจากที่ดิน ภ.บ.ท.5 ต้องดูว่าพื้นที่นั้นเข้าเงื่อนไขตามกฎหมายที่ดินหรือไม่ และอยู่ในเขตประกาศเดินสำรวจหรือสามารถพิสูจน์สิทธิได้ตามขั้นตอนของรัฐหรือเปล่า ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 เป็นเรื่องของการที่รัฐประกาศพื้นที่เพื่อสำรวจรังวัดและออกหนังสือแสดงสิทธิ ส่วนมาตรา 59 เกี่ยวกับการขอออกโฉนดหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในกรณีที่มีหลักฐานหรือมีสิทธิตามกฎหมายรองรับ ใบภ.บ.ท.5 จึงเป็นได้มากสุดเพียงหลักฐานประกอบไม่ใช่เอกสารที่บังคับให้รัฐต้องออกโฉนดให้ สิ่งที่ผู้ครอบครองควรทำคือเก็บหลักฐานการครอบครองต่อเนื่อง หลักฐานทำประโยชน์ พิกัดแปลง รูปถ่าย แนวเขต พยานบุคคล และเอกสารท้องถิ่นให้ครบ แต่ต้องยอมรับว่าต่อให้มีเอกสารครบ หากที่ดินอยู่ในเขตต้องห้ามหรือเป็นที่ของรัฐ ก็ยังออกโฉนดไม่ได้
จำนองที่ดินภ.บ.ท.5 ได้ไหม?
ที่ดิน ภ.บ.ท.5 โดยตัวที่ดินเองจำนองกับธนาคารไม่ได้ในทางปฏิบัติ เพราะไม่มีเอกสารสิทธิที่สถาบันการเงินใช้รับเป็นหลักประกันได้เหมือนโฉนดหรือ น.ส.3 ก. ธนาคารต้องการหลักประกันที่ตรวจสอบกรรมสิทธิ์และบังคับหลักประกันได้ชัดเจนแต่ภ.บ.ท.5 ไม่มีสถานะเป็นเอกสารสิทธิของกรมที่ดิน จึงไม่ใช่ทรัพย์ที่เหมาะสำหรับการจำนองแบบสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ทั่วไป แม้บางพื้นที่จะมีการซื้อขายสิทธิครอบครองกันเอง แต่สถาบันการเงินมักไม่รับ เพราะหากเกิดผิดนัด ธนาคารไม่สามารถบังคับขายหรือโอนสิทธิได้แบบที่ทำกับโฉนด การนำ ภ.บ.ท.5 ไปใช้กู้เงินจึงมักอยู่ในรูปแบบตกลงส่วนบุคคลมากกว่า ซึ่งมีความเสี่ยงสูงและควรระวังมากเป็นพิเศษ
กรณีสิ่งปลูกสร้างบนภ.บ.ท.5
การมีบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน ภ.บ.ท.5 ไม่ได้ทำให้ที่ดินกลายเป็นของผู้ปลูกบ้านโดยอัตโนมัติ เพราะต้องแยกสิทธิในตัวอาคารออกจากสถานะของที่ดิน สิ่งปลูกสร้างอาจมีหลักฐานทะเบียนบ้านบ้านเลขที่หรือใบอนุญาตก่อสร้างได้แต่เอกสารเหล่านั้นไม่ได้เปลี่ยนภ.บ.ท.5 ให้เป็นโฉนด ในบางพื้นที่ผู้ครอบครองอาจยื่นขออนุญาตปลูกสร้างกับท้องถิ่นและขอบ้านเลขที่ได้ หากเป็นพื้นที่ที่หน่วยงานท้องถิ่นเห็นว่าสามารถพิจารณาได้ตามข้อเท็จจริง แต่ความเสี่ยงยังอยู่ที่ตัวที่ดิน หากภายหลังพบว่าที่ดินอยู่ในเขตป่าสงวน ที่สาธารณะ หรือที่รัฐ อาคารที่ปลูกไว้ก็อาจกลายเป็นภาระที่รื้อถอน ย้ายออก หรือขายต่อยากมาก ดังนั้นคนที่คิดจะซื้อ ภ.บ.ท.5 เพื่อปลูกบ้านควรคิดให้หนักกว่าการซื้อเพื่อทำเกษตร เพราะเงินที่ลงกับตัวบ้านอาจมากกว่าราคาที่ดินหลายเท่า
ภ.บ.ท.5 vs ที่ส.ป.ก. ต่างกันอย่างไร
ภ.บ.ท.5 กับ ส.ป.ก. ต่างกันที่ฐานกฎหมายและสถานะของสิทธิอย่างชัดเจน ภ.บ.ท.5 เป็นหลักฐานเสียภาษีบำรุงท้องที่เดิม ไม่ใช่เอกสารสิทธิ ส่วนที่ดิน ส.ป.ก. เป็นที่ดินในเขตปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมที่รัฐจัดให้เกษตรกรใช้ทำประโยชน์ตามพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 โดยมีวัตถุประสงค์หลักเพื่อการเกษตร ไม่ใช่เพื่อซื้อขายเก็งกำไรทั่วไป
ถ้าพูดแบบตรงไปตรงมาภ.บ.ท.5 เสี่ยงเพราะไม่ใช่เอกสารสิทธิส่วนส.ป.ก. เสี่ยงอีกแบบเพราะมีสิทธิใช้ประโยชน์แต่มีข้อจำกัดในการโอนและการใช้ที่ดิน ดังนั้นไม่ควรซื้อทั้งสองประเภทด้วยตรรกะเดียวกับการซื้อโฉนด ถ้าต้องการความมั่นคงทางกรรมสิทธิ์ ซื้อขาย โอน จำนอง หรือใช้เป็นหลักประกัน โฉนดและเอกสารสิทธิที่กรมที่ดินรับรองยังปลอดภัยกว่าอย่างชัดเจน
สรุปข้อคิดเห็นจาก INNOHOME
จากประสบการณ์ของ INNOHOME ปัญหาของที่ดิน ภ.บ.ท.5 ไม่ได้อยู่ที่ราคาถูกหรือแพง แต่อยู่ที่คนซื้อมักเข้าใจสิทธิผิดตั้งแต่วันแรก หลายคนคิดว่ามีใบเสียภาษีเท่ากับมีสิทธิในที่ดิน บางคนเห็นว่าข้างเคียงออกโฉนดได้แล้วจึงเชื่อว่าแปลงของตัวเองต้องออกได้แน่นอน ทั้งที่ในความจริงต้องตรวจเป็นรายแปลงและดูแนวเขตอย่างละเอียด ถ้าจะซื้อที่ดินภ.บ.ท.5 ต้องยอมรับก่อนว่าเรากำลังซื้อความเสี่ยงไม่ใช่ซื้อกรรมสิทธิ์แบบโฉนด สำหรับ INNOHOME ถ้าซื้อเพื่ออยู่อาศัย ลงทุน หรือใช้เงินก้อนใหญ่ เราแนะนำให้เลือกที่ดินมีโฉนดหรือเอกสารสิทธิที่ชัดเจนก่อนเสมอ แต่ถ้ายังต้องการซื้อ ภ.บ.ท.5 จริง ควรตรวจพิกัด สถานะที่ดิน แนวเขตรัฐ ประวัติการครอบครอง และความเป็นไปได้ในการออกเอกสารสิทธิก่อนจ่ายเงิน เพราะที่ดินราคาถูกที่สุด อาจกลายเป็นที่ดินที่แพงที่สุด หากสุดท้ายใช้สิทธิอะไรไม่ได้เลย
