สัญญาขายฝากใกล้ครบกำหนด ต่อเวลาไถ่ถอนได้อย่างไร

สัญญาขายฝากใกล้ครบกำหนด คือช่วงเวลาที่ผู้ขายฝากต้องตัดสินใจว่าจะนำเงินมาไถ่ถอนทรัพย์ หรือขอเจรจาต่อเวลาไถ่ถอนกับผู้ซื้อฝากให้เสร็จก่อนสิทธิเดิมสิ้นสุดลง ประเด็นนี้สำคัญกว่าการเตือนว่าต้องหาเงินให้ทัน เพราะการขายฝากเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในบ้าน ที่ดิน หรือคอนโดให้ผู้ซื้อฝากไปแล้วตั้งแต่วันทำสัญญา หากปล่อยให้เลยกำหนดโดยไม่มีการไถ่ถอน ไม่มีการวางสินไถ่ หรือไม่มีข้อตกลงขยายเวลาที่ใช้บังคับได้ ผู้ขายฝากอาจหมดสิทธิเรียกทรัพย์กลับคืน แม้จะหาเงินได้ในวันถัดมาก็ตาม

เหตุผลที่ INNOHOME นำเรื่องนี้มาอธิบายโดยเฉพาะ เพราะผู้ขายฝากจำนวนไม่น้อยเข้าใจว่าการโอนเงินค่าตอบแทนต่อเนื่อง การพูดคุยทางโทรศัพท์ หรือข้อความที่อีกฝ่ายรับทราบแล้ว เท่ากับสัญญาถูกต่ออายุโดยอัตโนมัติ แต่ในทางกฎหมาย หลักฐานและช่วงเวลาที่ดำเนินการมีความสำคัญมาก การต่อเวลาไถ่ถอนที่ปลอดภัยจึงไม่ควรหยุดอยู่แค่คำรับปากแต่ต้องระบุวันครบกำหนดใหม่สินไถ่และเงื่อนไขทั้งหมดเป็นหนังสือพร้อมนำไปจดทะเบียนหรือจดแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก่อนกำหนดเดิมสิ้นสุดลง

สัญญาขายฝากคือ?

สัญญาขายฝาก คือสัญญาซื้อขายที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ตกเป็นของผู้ซื้อทันที แต่สงวนสิทธิให้ผู้ขายสามารถนำสินไถ่มาชำระเพื่อเอาทรัพย์กลับคืนภายในเวลาที่กำหนด จุดนี้ทำให้ขายฝากแตกต่างจากการกู้เงินโดยมีทรัพย์ค้ำประกัน เพราะผู้ขายฝากไม่ได้ถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ระหว่างอายุสัญญา แม้ในทางปฏิบัติอาจยังพักอาศัยหรือใช้ประโยชน์ในทรัพย์ได้ตามที่คู่สัญญาตกลงกัน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ อสังหาริมทรัพย์กำหนดเวลาใช้สิทธิไถ่รวมได้ไม่เกิน 10 ปี ส่วนสังหาริมทรัพย์ไม่เกิน 3 ปี และการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือพร้อมจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะสมบูรณ์ สามารถศึกษาหลักกฎหมายในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491 ถึงมาตรา 502 ได้โดยตรง

สำหรับการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยซึ่งผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดา จะอยู่ภายใต้กฎหมายคุ้มครองเฉพาะเพิ่มเติม โดยสัญญาต้องกำหนดเวลาไถ่ไม่น้อยกว่า 1 ปีและไม่เกิน 10 ปี ทั้งยังควบคุมรายละเอียดในสัญญา จำนวนสินไถ่ และหน้าที่แจ้งเตือนของผู้ซื้อฝากด้วย ผู้ขายฝากจึงควรตรวจสอบก่อนว่าทรัพย์และสถานะของตนอยู่ภายใต้พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 หรือเป็นการขายฝากตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ทั่วไป

สัญญาขายฝากใกล้ครบกำหนดเป็นอย่างไร

สัญญาขายฝากใกล้ครบกำหนดไม่มีจำนวนวันที่ตายตัวตามกฎหมาย แต่ในทางวางแผนควรถือว่าสัญญาเข้าสู่ช่วงเร่งด่วนเมื่อเหลือเวลาประมาณ 30 ถึง 60 วัน เพราะผู้ขายฝากต้องใช้เวลาเช็กยอดสินไถ่ หาแหล่งเงิน เจรจาเงื่อนไข เตรียมเอกสาร นัดผู้ซื้อฝาก และดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน หากเริ่มติดต่อกันในสัปดาห์สุดท้าย ความผิดพลาดเพียงเรื่องเดียว เช่น เอกสารไม่ครบ ผู้มีอำนาจลงนามไม่มา หรือสำนักงานที่ดินรับเรื่องไม่ทัน อาจทำให้ผู้ขายฝากเสียสิทธิในทรัพย์มูลค่าสูงกว่าจำนวนเงินที่ขาดอยู่มาก

การตรวจวันครบกำหนดต้องดูจากสัญญาขายฝากที่จดทะเบียนและบันทึกการขยายเวลาครั้งล่าสุด ไม่ควรคำนวณจากวันที่ได้รับเงิน วันที่เริ่มจ่ายผลตอบแทน หรือวันที่คู่สัญญาพูดคุยกัน วันที่ต้องยึดเป็นหลักคือวันครบกำหนดไถ่ที่ปรากฏในเอกสารทางทะเบียน เมื่อทราบวันแล้วควรคำนวณย้อนกลับเพื่อกำหนดวันเจรจา วันยืนยันยอดเงิน และวันไปสำนักงานที่ดิน โดยไม่เลือกวันสุดท้ายเป็นวันดำเนินการ ตามข้อมูลของสำนักงานที่ดินจังหวัดเพชรบูรณ์ สาขาหนองไผ่ กรมที่ดินก็แนะนำให้เตรียมการล่วงหน้าและไม่รอจนถึงวันครบกำหนด

หลักการต่อเวลาไถ่ถอนสัญญาขายฝาก

การต่อเวลาไถ่ถอนต้องเกิดจากความตกลงของผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝาก ผู้ขายฝากไม่สามารถบังคับให้อีกฝ่ายยอมต่อเวลาได้ฝ่ายเดียว คู่สัญญาสามารถตกลงขยายเวลาได้มากกว่าหนึ่งครั้ง แต่เมื่อรวมระยะเวลาตั้งแต่วันขายฝากครั้งแรกแล้วต้องไม่เกินเพดานตามกฎหมาย สำหรับอสังหาริมทรัพย์คือไม่เกิน 10 ปี การต่อเวลาออกไปอีก 1 ปีเมื่อสัญญาเดินมาแล้ว 9 ปีจึงทำได้ แต่หากสัญญาเดินมาแล้วครบ 10 ปี การทำข้อตกลงเพิ่มอีกไม่ทำให้สิทธิไถ่ขยายเกินเพดานดังกล่าว

ตามมาตรา 496 การขยายกำหนดเวลาไถ่อย่างน้อยต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือและลงลายมือชื่อผู้รับไถ่ ซึ่งโดยทั่วไปคือผู้ซื้อฝากหรือผู้รับโอนทรัพย์ในขณะนั้น อย่างไรก็ตาม หากเป็นอสังหาริมทรัพย์ การมีหนังสืออยู่ระหว่างคู่สัญญาอย่างเดียวอาจไม่สามารถยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกที่ได้สิทธิมาโดยสุจริต เสียค่าตอบแทน และจดทะเบียนสิทธิแล้วได้ แนวทางที่รอบคอบที่สุดจึงควรนำข้อตกลงขยายเวลาไปจดทะเบียนหรือจดแจ้ง ณ สำนักงานที่ดินก่อนวันครบกำหนดเดิม เพื่อให้วันครบกำหนดใหม่ปรากฏในทางทะเบียนและลดข้อโต้แย้งในภายหลัง

ข้อตกลงใหม่ควรเขียนให้ชัดว่าเป็นการขยายกำหนดเวลาไถ่จากสัญญาฉบับใด ทรัพย์แปลงใด ขยายถึงวันที่เท่าใด จำนวนสินไถ่ใหม่เป็นเท่าใด มีค่าใช้จ่ายใดรวมอยู่แล้ว และใครรับผิดชอบค่าธรรมเนียม ไม่ควรใช้เพียงข้อความว่าต่อสัญญาให้แล้วโดยไม่มีวันสิ้นสุดหรือจำนวนเงินที่ตรวจสอบได้ เพราะความกำกวมอาจกลายเป็นข้อพิพาทเมื่อถึงวันไถ่ถอนจริง

เอกสารที่ต้องเตรียมเพื่อขยายอายุสัญญา

เอกสารสำคัญที่สุดคือหนังสือแสดงสิทธิในทรัพย์ฉบับจริง สัญญาขายฝากเดิม และหลักฐานข้อตกลงขยายเวลาที่ระบุเงื่อนไขครบถ้วน คู่สัญญาบุคคลธรรมดาควรเตรียมบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน เอกสารเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล ทะเบียนสมรส และหนังสือยินยอมของคู่สมรสเมื่อเจ้าหน้าที่กำหนด หากฝ่ายใดมอบหมายให้ผู้อื่นดำเนินการแทน ต้องมีหนังสือมอบอำนาจตามแบบของกรมที่ดิน สำเนาบัตรประชาชนของผู้มอบและผู้รับมอบ พร้อมดำเนินการตามข้อกำหนดเรื่องพยานและอากรแสตมป์

กรณีคู่สัญญาเป็นนิติบุคคล ควรเตรียมหนังสือรับรองนิติบุคคลที่ยังใช้ได้ บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น เอกสารประจำตัวกรรมการ ตราประทับบริษัทหากข้อบังคับกำหนด และรายงานการประชุมหรือมติอนุมัติการทำนิติกรรมตามอำนาจของบริษัท เอกสารที่สำนักงานที่ดินขออาจแตกต่างกันตามประเภททรัพย์ คู่สัญญา และการมอบอำนาจ ควรส่งสำเนาให้เจ้าหน้าที่ตรวจเบื้องต้นและสอบถามสำนักงานที่ดินซึ่งรับผิดชอบพื้นที่ก่อนวันนัดจริง โดยเฉพาะเมื่อทรัพย์มีเจ้าของร่วม มีภาระผูกพัน หรือผู้ซื้อฝากเดิมโอนสิทธิให้บุคคลอื่นแล้ว

วิธีต่อเวลาไถ่ถอนในสัญญาขายฝาก

การต่อเวลาอย่างเป็นระบบควรเริ่มจากการตรวจสิทธิในปัจจุบันก่อนเจรจา และจบด้วยการตรวจหลักฐานทางทะเบียนหลังดำเนินการ ไม่ควรมองว่าการต่อเวลาเป็นเพียงการจ่ายค่าตอบแทนอีกรอบ เพราะสิ่งที่ต้องรักษาคือสิทธิไถ่และวันที่ใช้สิทธิได้จริง วิธีต่อเวลาไถ่ถอนในสัญญาขายฝากที่ผู้ขายฝากควรดำเนินการได้แก่

1. ตรวจวันครบกำหนดและสถานะทรัพย์

เริ่มจากตรวจสัญญาขายฝากหนังสือแสดงสิทธิและรายการจดทะเบียนครั้งล่าสุดให้ตรงกัน ต้องทราบทั้งวันขายฝาก วันครบกำหนดเดิม การขยายเวลาที่เคยทำ จำนวนปีที่ใช้ไปแล้ว และชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ปัจจุบัน หากมีหลายแปลงหรือหลายห้องชุดควรตรวจแยกทุกเลขที่ เพราะการขยายเวลาของทรัพย์หนึ่งไม่ทำให้ทรัพย์อีกแปลงถูกขยายตามไปด้วย นอกจากนี้ควรคำนวณยอดเงินที่สามารถจัดหาได้จริง เพื่อใช้ตัดสินใจว่าจะไถ่ถอนทั้งหมด เจรจาขยายเวลา หรือหาแหล่งเงินใหม่

2. ติดต่อผู้ซื้อฝากและตกลงเงื่อนไข

ควรเริ่มเจรจาอย่างน้อย 30 ถึง 60 วันก่อนครบกำหนดพร้อมเสนอระยะเวลาและแผนไถ่ถอนที่เป็นไปได้ การขอเวลาเพิ่มโดยไม่อธิบายว่าจะนำเงินจากที่ใดหรือพร้อมไถ่เมื่อใด อาจทำให้ผู้ซื้อฝากไม่มั่นใจและไม่ยอมขยายสัญญา คู่สัญญาต้องตกลงวันครบกำหนดใหม่ จำนวนสินไถ่ ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการขยายเวลา เงื่อนไขการใช้ประโยชน์ในทรัพย์ และผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียมให้จบก่อนนัดสำนักงานที่ดิน โดยไม่ควรชำระเงินเพิ่มจนกว่าจะทราบชัดว่าเงินดังกล่าวจ่ายเพื่ออะไรและมีหลักฐานรับเงินครบถ้วน

3. ทำข้อตกลงขยายเวลาเป็นหนังสือ

หนังสือขยายเวลาต้องเชื่อมโยงกับสัญญาเดิมได้อย่างชัดเจนและลงลายมือชื่อโดยผู้มีอำนาจจริง เนื้อหาควรระบุชื่อคู่สัญญา รายละเอียดโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด วันที่ทำสัญญาเดิม วันครบกำหนดเดิม วันครบกำหนดใหม่ จำนวนสินไถ่ ตลอดจนข้อตกลงด้านค่าใช้จ่ายและการครอบครองทรัพย์ ไม่ควรพึ่งข้อความสนทนา ใบโอนเงิน หรือใบรับเงินเพียงอย่างเดียว เพราะหลักฐานเหล่านั้นอาจแสดงได้แค่ว่ามีการจ่ายเงิน แต่ไม่ได้ยืนยันว่าผู้ซื้อฝากตกลงขยายกำหนดเวลาไถ่ถึงวันใด

4. นำข้อตกลงไปจดทะเบียนก่อนครบกำหนด

คู่สัญญาควรไปยังสำนักงานที่ดินที่ทรัพย์ตั้งอยู่และยื่นจดทะเบียนหรือจดแจ้งการขยายกำหนดเวลาไถ่ก่อนสิทธิเดิมสิ้นสุด เจ้าหน้าที่จะตรวจเอกสาร สอบสวนเจตนา ตรวจอำนาจของผู้ลงนาม และบันทึกการขยายเวลาในทางทะเบียน หากฝ่ายใดมาเองไม่ได้ต้องเตรียมหนังสือมอบอำนาจให้ถูกแบบ การนัดหมายก่อนวันสุดท้ายหลายวันช่วยให้ยังมีเวลาแก้เอกสารที่ผิดหรือขาด โดยเฉพาะกรณีนิติบุคคล เจ้าของร่วม หรือคู่สัญญาอยู่ต่างจังหวัด

5. ตรวจหลักฐานและจัดทำแผนไถ่ถอนใหม่

หลังจดทะเบียนแล้วต้องตรวจวันครบกำหนดใหม่และข้อความที่บันทึกไว้ทุกจุดก่อนออกจากสำนักงานที่ดิน คู่สัญญาควรได้รับสำเนาเอกสารและหลักฐานการชำระค่าใช้จ่าย เก็บไฟล์สำรองไว้มากกว่าหนึ่งแห่ง และตั้งเตือนล่วงหน้าหลายช่วง เช่น 180 วัน 90 วัน และ 30 วัน สิ่งสำคัญกว่านั้นคือการกำหนดแหล่งเงินสำหรับไถ่ถอนใหม่ให้ชัด เพราะการต่อเวลาจะมีประโยชน์ก็ต่อเมื่อระยะเวลาที่เพิ่มขึ้นสามารถเปลี่ยนเป็นเงินก้อนสำหรับนำทรัพย์กลับคืนได้จริง

ต่อเวลาไถ่ถอนไม่ทันทำอย่างไรได้บ้าง?

หากยังไม่พ้นวันครบกำหนด แต่ผู้ซื้อฝากไม่ยอมต่อเวลา ผู้ขายฝากควรเปลี่ยนจากการเจรจาขยายสัญญาเป็นการเตรียมใช้สิทธิไถ่ทันที เมื่อมีสินไถ่ครบแต่ติดต่อผู้ซื้อฝากไม่ได้ ผู้ซื้อฝากหลีกเลี่ยง หรือปฏิเสธรับเงิน ผู้มีสิทธิไถ่อาจนำสินไถ่ไปวางต่อสำนักงานวางทรัพย์ภายในกำหนดโดยสละสิทธิถอนทรัพย์ เพื่อรักษาสิทธิไถ่ตามกฎหมาย สำหรับที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย กรมที่ดินมีระเบียบการวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ ณ สำนักงานที่ดิน รองรับโดยเฉพาะ แต่ต้องตรวจยอด สถานที่ และเอกสารกับเจ้าหน้าที่ก่อนดำเนินการ ไม่ควรรอถึงวันสุดท้าย

หากพ้นวันครบกำหนดแล้ว ต้องแยกก่อนว่าสัญญาอยู่ภายใต้กฎหมายคุ้มครองการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยหรือไม่ ภายใต้กฎหมายดังกล่าว ผู้ซื้อฝากมีหน้าที่ส่งหนังสือแจ้งผู้ขายฝากล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 3 เดือนแต่ไม่เกิน 6 เดือน โดยแจ้งกำหนดเวลาไถ่ จำนวนสินไถ่ และแนบสำเนาสัญญา หากไม่ปฏิบัติตาม ผู้ขายฝากอาจมีสิทธิไถ่ต่อไปอีก 6 เดือนนับจากวันครบกำหนดเดิมตามเงื่อนไขของมาตรา 17 อย่าเหมารวมว่าสัญญาขายฝากทุกฉบับได้รับเวลาเพิ่มอีก 6 เดือนโดยอัตโนมัติ เพราะสิทธินี้ขึ้นอยู่กับประเภททรัพย์ สถานะผู้ขายฝาก การใช้บังคับของกฎหมาย และข้อเท็จจริงเกี่ยวกับหนังสือแจ้งเตือน

กรณีสิทธิไถ่สิ้นสุดลงโดยสมบูรณ์แล้ว คู่สัญญาไม่สามารถย้อนกลับไปทำเอกสารต่ออายุให้เหมือนว่าสิทธิเดิมยังไม่หมดได้ ทางออกในทางปฏิบัติคือเจรจากับเจ้าของกรรมสิทธิ์ปัจจุบันให้ยอมขายหรือโอนทรัพย์กลับเป็นนิติกรรมใหม่ ซึ่งอาจมีราคา ภาษี และค่าธรรมเนียมต่างจากการไถ่ถอน หากสงสัยว่าการแจ้งเตือนไม่ถูกต้อง สัญญามีข้อความไม่ชอบด้วยกฎหมาย หรือมีการขัดขวางการไถ่ ควรรวบรวมสัญญา หลักฐานการติดต่อ และหลักฐานการเตรียมสินไถ่ให้ทนายความตรวจทันที ส่วนผู้ที่ต้องการศึกษาเหตุการณ์หลังสิทธิหมดสามารถอ่านต่อได้ที่บทความสัญญาขายฝากหมดอายุ ทำอย่างไร ของ INNOHOME

ข้อดีของการต่อเวลาไถ่ถอนในสัญญาขายฝาก

1. รักษาสิทธิไถ่ในทรัพย์ต่อไป

ประโยชน์โดยตรงของการต่อเวลาคือผู้ขายฝากยังมีสิทธินำสินไถ่มาชำระและรับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์กลับคืนภายในกำหนดใหม่ สิทธินี้มีมูลค่าสูงเมื่อทรัพย์เป็นบ้านของครอบครัว ที่ดินทำกิน หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ราคาตลาดสูงกว่ายอดสินไถ่มาก การยอมให้สิทธิหมดลงเพราะขาดเวลาเพียงไม่กี่เดือนอาจทำให้สูญเสียมูลค่าทรัพย์ส่วนที่เหลือทั้งหมด

2. เพิ่มเวลาเตรียมเงินอย่างมีระบบ

ระยะเวลาที่เพิ่มขึ้นช่วยให้ผู้ขายฝากจัดหาเงินจากรายได้การขายทรัพย์อื่นการขอสินเชื่อหรือการปรับโครงสร้างทางการเงินได้โดยไม่ต้องตัดสินใจอย่างเร่งรีบ ผู้ขายฝากสามารถเปรียบเทียบต้นทุนของแต่ละแหล่งเงินและเตรียมเอกสารล่วงหน้า แทนการรับข้อเสนอที่มีภาระสูงเพียงเพราะวันครบกำหนดกำลังมาถึง

3. ลดความเสี่ยงจากการขายทรัพย์ต่ำกว่ามูลค่า

เมื่อมีเวลาเพิ่มเจ้าของเดิมไม่จำเป็นต้องรีบหาผู้ซื้อทรัพย์ในราคาต่ำเพื่อรวบรวมเงินมาไถ่ภายในไม่กี่วัน หากแผนสุดท้ายคือขายทรัพย์เพื่อนำเงินมาปิดสินไถ่ การมีเวลาประเมินราคา เตรียมเอกสาร และหาผู้ซื้อที่พร้อมโอนจริง อาจช่วยรักษาส่วนต่างมูลค่าของทรัพย์ไว้ได้มากกว่าการขายเร่งด่วน

4. ทำให้เงื่อนไขระหว่างคู่สัญญาชัดเจนขึ้น

การจัดทำข้อตกลงและจดทะเบียนขยายเวลาช่วยให้วันครบกำหนดใหม่จำนวนสินไถ่และหน้าที่ของแต่ละฝ่ายตรวจสอบได้เมื่อทุกเรื่องปรากฏเป็นหลักฐานเดียวกัน โอกาสเกิดข้อโต้แย้งจากการจำวันผิด การคิดยอดไม่ตรง หรือการอ้างคำพูดต่างกันจะลดลง และช่วยให้การไถ่ถอนครั้งต่อไปดำเนินการได้ง่ายขึ้น

5. รักษาความต่อเนื่องของการใช้ทรัพย์

หากข้อตกลงอนุญาตให้ผู้ขายฝากยังอาศัยหรือใช้ประโยชน์ในทรัพย์การขยายเวลาจะช่วยรักษาความต่อเนื่องของชีวิตและรายได้ ที่ดินเกษตรยังสามารถสร้างผลผลิต อาคารพาณิชย์ยังประกอบกิจการ และบ้านยังเป็นที่อยู่อาศัยได้ในช่วงเตรียมเงิน แต่สิทธิใช้ทรัพย์ต้องเป็นไปตามข้อตกลง ไม่ควรสรุปเองจากการที่ผู้ขายฝากยังถือครองสถานที่อยู่

ข้อเสียของการต่อเวลาไถ่ถอน

1. ยอดสินไถ่และต้นทุนรวมอาจสูงขึ้น

การได้เวลาเพิ่มมักมาพร้อมต้นทุนเพิ่มเติมจึงต้องคำนวณยอดที่ต้องจ่ายตลอดระยะเวลาขยายก่อนลงนาม ผู้ขายฝากควรแยกให้ชัดระหว่างราคาขายฝาก สินไถ่ ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายอื่น ไม่ควรดูเพียงจำนวนเงินที่ต้องจ่ายในวันต่อสัญญา เพราะยอดสุดท้ายในวันไถ่อาจสูงจนแผนทางการเงินเดิมไม่สามารถรองรับได้

2. ไม่สามารถต่อเวลาได้ฝ่ายเดียว

แม้ผู้ขายฝากพร้อมรับภาระเพิ่มผู้ซื้อฝากก็ไม่มีหน้าที่ต้องยอมขยายเวลาเว้นแต่มีข้อผูกพันที่ใช้บังคับได้อยู่ก่อนแล้ว หากเริ่มเจรจาช้า ผู้ซื้อฝากอาจไม่ต้องการรอหรืออาจเสนอเงื่อนไขที่ผู้ขายฝากรับไม่ไหว การมีแผนไถ่ถอนสำรองจึงสำคัญกว่าการคาดหวังว่าจะได้รับการต่อสัญญาทุกครั้ง

3. ความเสี่ยงเพียงถูกเลื่อนไปในอนาคต

การต่อเวลาไม่ได้ลดจำนวนเงินที่ต้องหาและไม่ได้รับประกันว่าผู้ขายฝากจะพร้อมไถ่เมื่อถึงกำหนดใหม่ หากรายได้ยังไม่เปลี่ยน ไม่มีแผนขายทรัพย์ หรือยังเข้าไม่ถึงแหล่งเงิน การขยายเวลาอาจเป็นเพียงการเลื่อนปัญหาและเพิ่มต้นทุน จนทำให้การไถ่ถอนในรอบถัดไปยากกว่าเดิม

4. มีขั้นตอนและค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ

การขยายเวลาที่รอบคอบต้องใช้เอกสารเวลาเดินทางและค่าใช้จ่ายทางทะเบียนตามกรณี หากคู่สัญญาอยู่คนละจังหวัด ทรัพย์มีหลายแปลง หรือฝ่ายใดเป็นนิติบุคคล การเตรียมเอกสารอาจซับซ้อนขึ้น ผู้ขายฝากจึงควรนำค่าใช้จ่ายส่วนนี้มารวมในงบประมาณ ไม่ควรเตรียมเงินเฉพาะค่าตอบแทนที่ตกลงกับผู้ซื้อฝากเท่านั้น

5. อาจทำให้เกิดความมั่นใจผิดว่าทรัพย์ปลอดภัยแล้ว

หลังต่อเวลาผู้ขายฝากบางรายหยุดวางแผนเพราะเห็นว่ายังเหลือเวลาอีกหลายเดือนส่งผลให้กลับมาเผชิญปัญหาเดิมในช่วงท้ายสัญญา วิธีลดความเสี่ยงคือกำหนดเป้าหมายรายเดือน ตรวจความคืบหน้าแหล่งเงิน และเริ่มเตรียมไถ่อย่างน้อยหลายเดือนก่อนกำหนดใหม่ ไม่ควรรอหนังสือเตือนจากผู้ซื้อฝากเป็นเครื่องมือบริหารเวลาเพียงอย่างเดียว

ไถ่ถอนขายฝาก VS ไถ่ถอนจำนอง

ไถ่ถอนขายฝากคือการใช้สิทธินำสินไถ่มาชำระเพื่อให้กรรมสิทธิ์กลับคืน ส่วนไถ่ถอนจำนองคือการปลดภาระจำนองออกจากทรัพย์ที่ลูกหนี้ยังเป็นเจ้าของอยู่ ในการขายฝาก กรรมสิทธิ์เปลี่ยนเป็นของผู้ซื้อฝากตั้งแต่วันที่จดทะเบียน และความเสี่ยงสำคัญคือสิทธิไถ่อาจสิ้นสุดเมื่อพ้นกำหนด ขณะที่การจำนอง เจ้าของทรัพย์ยังคงเป็นผู้จำนอง หากผิดนัด เจ้าหนี้จำนองต้องดำเนินการบังคับจำนองตามกระบวนการกฎหมาย กรรมสิทธิ์ไม่ได้กลายเป็นของเจ้าหนี้ทันทีเพียงเพราะลูกหนี้ชำระล่าช้า

ในแง่ขั้นตอน การไถ่ถอนขายฝากต้องตรวจวันครบกำหนดและจำนวนสินไถ่อย่างเคร่งครัด ส่วนการไถ่ถอนจำนองมักเกิดหลังชำระหนี้ครบหรือปิดวงเงินกู้ แล้วนำหนังสือยินยอมจากผู้รับจำนองไปจดทะเบียนปลดภาระที่สำนักงานที่ดิน การใช้คำว่าไถ่ถอนเหมือนกันจึงไม่ได้หมายความว่าสิทธิความเสี่ยงและผลเมื่อผิดนัดเหมือนกัน ผู้ที่กำลังต่อเวลาขายฝากไม่ควรนำวิธีคิดแบบการต่ออายุสินเชื่อจำนองมาใช้โดยไม่ตรวจสถานะกรรมสิทธิ์และกำหนดไถ่ในสัญญาขายฝาก

สรุปข้อคิดเห็นจาก INNOHOME

INNOHOME มองว่าการต่อเวลาไถ่ถอนที่ดีไม่ใช่การซื้อเวลาเพิ่มเพียงอย่างเดียว แต่ต้องเป็นเวลาที่มีแผนเปลี่ยนกลับมาเป็นเงินสำหรับไถ่ทรัพย์ได้จริง ก่อนตกลงควรรู้ยอดสินไถ่ใหม่ แหล่งเงินที่จะใช้ วันได้รับเงิน และทางเลือกสำรองหากแผนแรกไม่สำเร็จ หากตอบคำถามเหล่านี้ไม่ได้ การต่อเวลาอาจเพิ่มภาระโดยไม่เพิ่มโอกาสได้ทรัพย์คืน

สิ่งที่ควรทำเมื่อสัญญาขายฝากใกล้ครบกำหนดคือเริ่มตรวจเอกสารล่วงหน้าอย่างน้อย 30 ถึง 60 วัน เจรจาเงื่อนไขเป็นหนังสือ และนำการขยายเวลาไปจดทะเบียนหรือจดแจ้งก่อนกำหนดเดิมสิ้นสุด อย่าโอนเงินเพิ่มโดยไม่มีเอกสารอย่าพึ่งคำรับปากและอย่ากำหนดวันไปสำนักงานที่ดินเป็นวันสุดท้าย หากผู้ซื้อฝากไม่ยอมต่อเวลาแต่ผู้ขายฝากมีสินไถ่พร้อม ต้องรีบตรวจวิธีใช้สิทธิไถ่หรือวางทรัพย์ภายในกำหนด ส่วนกรณีที่พ้นกำหนดแล้ว ควรให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจประเภททรัพย์ หนังสือแจ้งเตือน และหลักฐานทั้งหมดก่อนสรุปว่าสิทธิไถ่สิ้นสุดลง เพราะข้อเท็จจริงเพียงจุดเดียวอาจทำให้ทางเลือกทางกฎหมายแตกต่างกัน