ขายฝากบ้านติดธนาคารทำได้ไหม? ทางออกสำหรับคนต้องการเงินด่วน (อัปเดตปี 2026)

บ้านที่ยังผ่อนธนาคารไม่ได้เป็นทรัพย์ที่หมดโอกาสนำมาหาเงินทุน เพราะผู้กู้ยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ เพียงแต่มีภาระจำนองกับธนาคารติดอยู่กับทรัพย์ การขายฝากบ้านติดธนาคารจึงทำได้ โดยต้องนำเงินส่วนหนึ่งไปชำระยอดหนี้และปลดจำนองก่อน จากนั้นจึงจดทะเบียนขายฝากกับผู้ซื้อฝาก INNOHOME จัดทำบทความนี้ขึ้นเพราะปัญหาที่เจ้าของบ้านมักพบไม่ใช่แค่การขาดเงินด่วน แต่คือการไม่รู้ว่าวงเงินจริงที่ได้รับจะเพียงพอปิดธนาคารหรือไม่ ต้องดำเนินการกับใครก่อน และหลังหักหนี้เดิมแล้วจะเหลือเงินนำไปใช้เท่าใด หากวางลำดับผิด แม้บ้านจะมีราคาสูงก็อาจไม่สามารถทำขายฝากได้ตามที่คาดไว้ 

ขายฝาก คืออะไร?

ขายฝาก คือ สัญญาซื้อขายที่กรรมสิทธิ์ในบ้านหรือที่ดินโอนไปเป็นของผู้ซื้อฝากตั้งแต่วันที่จดทะเบียน แต่ผู้ขายฝากยังมีสิทธินำเงินตามจำนวนสินไถ่มาชำระเพื่อรับกรรมสิทธิ์กลับคืนภายในระยะเวลาที่กำหนด จุดสำคัญคือขายฝากไม่ใช่การกู้เงินโดยใช้บ้านค้ำประกัน เพราะกรรมสิทธิ์ได้เปลี่ยนมือไปแล้วจริง หากผู้ขายฝากใช้สิทธิไถ่ภายในกำหนด กรรมสิทธิ์จะกลับคืน แต่หากปล่อยให้พ้นกำหนดโดยไม่ได้ไถ่หรือขยายเวลาอย่างถูกต้อง ผู้ซื้อฝากจะถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ต่อไปโดยสมบูรณ์

หลักการของการขายฝากในทางกฎหมาย

การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่สำนักงานที่ดินจึงจะมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย โดยสัญญาต้องระบุราคาขายฝาก จำนวนสินไถ่ วันครบกำหนด และรายละเอียดของคู่สัญญาให้ชัดเจน สำหรับบ้านที่เข้าเกณฑ์ที่อยู่อาศัยและผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดา กำหนดเวลาไถ่ต้องไม่น้อยกว่า 1 ปีและรวมทั้งหมดแล้วต้องไม่เกิน 10 ปี ส่วนผลตอบแทนที่รวมอยู่ในสินไถ่ต้องอยู่ภายใต้เพดานตามกฎหมาย ซึ่งเมื่อคำนวณจากราคาขายฝากที่แท้จริงแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละ 15 ต่อปี 

แล้วขายฝากบ้านติดธนาคาร คือ?

ขายฝากบ้านติดธนาคาร คือ การนำบ้านที่ยังมีภาระจำนองกับธนาคารมาเข้าสู่กระบวนการขายฝาก โดยใช้เงินจากผู้ซื้อฝากชำระยอดปิดบัญชีให้ธนาคารก่อน แล้วจึงจดทะเบียนปลดจำนองและขายฝากตามลำดับ ไม่ใช่การนำบ้านไปขายฝากซ้อนทั้งที่ปล่อยภาระจำนองเดิมค้างอยู่โดยไม่มีการจัดการ ในทางปฏิบัติ ผู้ซื้อฝากมักชำระเงินส่วนที่เป็นยอดหนี้ตรงให้ธนาคาร เมื่อธนาคารจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองเรียบร้อย เจ้าของบ้านจึงจดทะเบียนขายฝากต่อ และรับเงินเฉพาะส่วนที่เหลือหลังหักยอดหนี้ ค่าใช้จ่าย และภาระอื่นที่เกี่ยวข้อง

ความเป็นไปได้จึงไม่ได้พิจารณาจากราคาบ้านเพียงอย่างเดียว แต่ต้องดูทั้งมูลค่าทรัพย์ ยอดหนี้คงเหลือ สภาพบ้าน ทำเล ระยะเวลาไถ่ถอน และวงเงินที่ผู้ซื้อฝากยอมรับ เงินที่เจ้าของบ้านได้รับจริงเท่ากับวงเงินขายฝาก หักยอดปิดธนาคารและค่าใช้จ่ายทั้งหมด หากยอดหนี้ธนาคารใกล้เคียงหรือสูงกว่าวงเงินขายฝาก เจ้าของบ้านอาจไม่ได้รับเงินส่วนต่าง หรืออาจต้องนำเงินมาเติมเพื่อให้สามารถปิดภาระเดิมได้

5 ขั้นตอนการขายฝากบ้านติดธนาคาร

การขายฝากบ้านที่ยังผ่อนอยู่ต้องดำเนินการมากกว่าการขายฝากทรัพย์ที่ปลอดภาระ เพราะมีธนาคารเจ้าหนี้เข้ามาเกี่ยวข้อง หัวใจสำคัญคือทุกฝ่ายต้องทราบยอดเงิน ลำดับการจดทะเบียน และหน้าที่ของตนเองก่อนถึงวันนัดสำนักงานที่ดิน การเตรียมข้อมูลตั้งแต่ต้นจะช่วยลดปัญหายอดเงินไม่ตรง เอกสารไม่ครบ หรือธนาคารไม่สามารถส่งผู้รับมอบอำนาจมาดำเนินการได้ตามกำหนด

1. ขอหนังสือยอดปิดจากธนาคาร

เจ้าของบ้านควรติดต่อธนาคารเพื่อขอหนังสือแจ้งยอดหนี้สำหรับปิดบัญชี ณ วันที่คาดว่าจะจดทะเบียน เพราะยอดเงินที่แสดงในแอปหรือใบแจ้งหนี้รายเดือนไม่จำเป็นต้องเท่ากับยอดปิดจริง หนังสือยอดปิดควรแสดงเงินต้น ดอกเบี้ย ค่าปรับ ค่าธรรมเนียม และวันที่ยอดดังกล่าวมีผล พร้อมสอบถามขั้นตอนรับโฉนด การนัดผู้รับมอบอำนาจจากธนาคาร และเงื่อนไขกรณีชำระหนี้ก่อนครบกำหนด หากหนังสือหมดอายุก่อนวันทำรายการจะต้องขอฉบับใหม่เพื่อป้องกันยอดคลาดเคลื่อน

2. ประเมินบ้านและคำนวณเงินสุทธิ

หลังทราบยอดหนี้แล้วต้องประเมินมูลค่าบ้านตามสภาพตลาดจริง ไม่ควรใช้เฉพาะราคาที่ซื้อมา ราคาประกาศขาย หรือราคาประเมินราชการ เพราะผู้ซื้อฝากจะพิจารณาความเสี่ยงและสภาพคล่องของทรัพย์ร่วมด้วย ตัวเลขที่ต้องให้ความสำคัญที่สุดไม่ใช่วงเงินอนุมัติ แต่คือเงินสุทธิหลังปิดธนาคาร หากได้รับวงเงินขายฝาก 2,000,000 บาท แต่มียอดปิดธนาคารและค่าใช้จ่ายรวม 1,800,000 บาท เจ้าของบ้านจะมีเงินเหลือใช้ประมาณ 200,000 บาท ไม่ใช่ได้รับเงินเต็ม 2,000,000 บาท

ขั้นตอนนี้ยังช่วยให้ตัดสินใจได้ว่าการขายฝากเหมาะสมหรือไม่ หากเงินส่วนต่างน้อยเกินไปเมื่อเทียบกับภาระสินไถ่ การเจรจาปรับโครงสร้างหนี้ รีไฟแนนซ์ หรือขายบ้านตามราคาตลาดอาจเป็นทางเลือกที่สร้างภาระน้อยกว่า

3. ตกลงเงื่อนไขและวางแผนไถ่ถอน

ก่อนลงนามต้องตกลงราคาขายฝาก จำนวนสินไถ่ ระยะเวลา วันครบกำหนด ค่าใช้จ่าย และสิทธิการอยู่อาศัยให้ชัดเจน ผู้ขายฝากควรมีแผนไถ่ถอนตั้งแต่ก่อนรับเงิน ไม่ใช่รอใกล้ครบกำหนดแล้วจึงเริ่มหาแหล่งเงิน แผนดังกล่าวอาจมาจากรายได้ธุรกิจ การขายทรัพย์อื่น เงินจากคู่สัญญาทางธุรกิจ หรือการขอสินเชื่อใหม่หลังสถานะทางการเงินดีขึ้น แต่ไม่ควรตั้งอยู่บนความหวังว่าธนาคารจะอนุมัติสินเชื่อในอนาคตอย่างแน่นอน เพราะไม่มีสถาบันการเงินใดรับประกันการอนุมัติล่วงหน้าได้

การปิดหนี้บ้านเดิมอาจทำให้สถานะบัญชีเปลี่ยนเป็นปิดบัญชี แต่ไม่ได้หมายความว่าประวัติการชำระหนี้เดิมจะหายไปทันที เนื่องจากรายงานข้อมูลเครดิตยังแสดงสถานะบัญชี วันที่ปิดบัญชี และประวัติการชำระที่ผ่านมา จึงไม่ควรตัดสินใจขายฝากเพียงเพราะได้รับข้อมูลว่าจะช่วยล้างเครดิตบูโรในทันที

4. เตรียมเอกสารและนัดทุกฝ่าย

เมื่อเงื่อนไขผ่านการตรวจสอบแล้ว ต้องประสานวันนัดระหว่างเจ้าของบ้าน ผู้ซื้อฝาก ธนาคาร และสำนักงานที่ดิน เอกสารหลักมักประกอบด้วยบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน เอกสารแสดงสิทธิในที่ดิน หนังสือยอดปิดหนี้ เอกสารจากธนาคาร และเอกสารเกี่ยวกับสถานภาพสมรส หากทรัพย์เป็นสินสมรสหรือมีเจ้าของร่วม ต้องตรวจสอบความยินยอมและการลงนามของผู้เกี่ยวข้องก่อนวันนัด เอกสารที่ต้องใช้จริงอาจแตกต่างกันตามประเภททรัพย์ ผู้ถือกรรมสิทธิ์ และเงื่อนไขของธนาคาร จึงควรให้สำนักงานที่ดินและธนาคารตรวจสอบล่วงหน้า

5. ปลดจำนองและจดทะเบียนขายฝาก

ในวันดำเนินการ ผู้ซื้อฝากหรือผู้เกี่ยวข้องจะนำเงินส่วนหนึ่งไปชำระยอดปิดให้ธนาคาร เมื่อธนาคารได้รับชำระครบจึงดำเนินการจดทะเบียนไถ่ถอนจำนอง จากนั้นเจ้าของบ้านและผู้ซื้อฝากจึงจดทะเบียนขายฝากต่อ รายการปลดจำนองต้องเกิดก่อนรายการขายฝาก เพื่อให้ผู้ซื้อฝากได้รับทรัพย์ตามสถานะที่ตกลงกันไว้ หลังหักยอดธนาคาร ภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายที่ระบุในข้อตกลงแล้ว เงินส่วนที่เหลือจึงจ่ายให้ผู้ขายฝาก

ผู้ขายฝากควรเก็บสำเนาสัญญา ใบเสร็จ รายการคำนวณเงิน หนังสือยอดปิด และหลักฐานการรับเงินทั้งหมดไว้ พร้อมบันทึกวันครบกำหนดไถ่ในปฏิทินของตนเอง ไม่ควรฝากความหวังไว้กับการแจ้งเตือนจากบุคคลอื่นเพียงช่องทางเดียว

หลักเกณฑ์สำคัญในการขายฝากบ้านติดธนาคาร

การขายฝากมีผลให้กรรมสิทธิ์เปลี่ยนไปเป็นของผู้ซื้อฝากตั้งแต่วันจดทะเบียน แม้ผู้ขายฝากจะยังมีสิทธิไถ่คืนก็ตาม สำหรับการขายฝากบ้านที่อยู่ภายใต้กฎหมายคุ้มครองผู้ขายฝาก ผู้ขายฝากยังมีสิทธิครอบครอง ใช้สอย และรับประโยชน์จากบ้านจนกว่าสิทธิไถ่จะสิ้นสุด ระยะเวลาในสัญญาต้องไม่น้อยกว่า 1 ปีและรวมแล้วไม่เกิน 10 ปี ส่วนการขยายเวลาสามารถทำได้โดยความยินยอมของคู่สัญญา แต่ควรทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานเพื่อให้มีผลชัดเจนต่อบุคคลภายนอก 

ก่อนครบกำหนด ผู้ซื้อฝากมีหน้าที่ส่งหนังสือแจ้งให้ผู้ขายฝากทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 3 เดือนแต่ไม่เกิน 6 เดือน พร้อมข้อมูลที่กฎหมายกำหนด หากไม่แจ้งหรือแจ้งไม่ครบ ผู้ขายฝากอาจได้รับสิทธิไถ่เพิ่มอีก 6 เดือนนับจากวันครบกำหนดเดิม ผู้ขายฝากจึงควรรักษาที่อยู่สำหรับรับเอกสารให้เป็นปัจจุบันและเก็บหลักฐานการติดต่อทุกครั้ง หากผู้ซื้อฝากไม่ยอมรับสินไถ่ ไม่สามารถติดต่อได้ หรือมีเหตุที่ทำให้ไถ่โดยตรงไม่ได้โดยไม่ใช่ความผิดของผู้ขายฝาก กฎหมายเปิดช่องให้วางเงินสินไถ่ที่สำนักงานที่ดินภายในเงื่อนไขและระยะเวลาที่กำหนดได้ เมื่อชำระหรือวางสินไถ่อย่างถูกต้อง กรรมสิทธิ์จะกลับคืนเป็นของผู้ขายฝากตั้งแต่เวลานั้น

ข้อดีและข้อเสีย

สรุปข้อคิดเห็นจาก INNOHOME

INNOHOME เห็นว่าคำถามแรกของการขายฝากบ้านติดธนาคารไม่ควรเป็นว่าจะได้รับวงเงินเท่าใด แต่ควรเป็นหลังปิดธนาคารแล้วเหลือเงินเท่าใด และจะนำเงินจากที่ใดมาไถ่บ้านคืน หากยอดหนี้เดิมไม่สูงเกินไป บ้านมีมูลค่าเพียงพอ และเจ้าของมีแผนไถ่ถอนที่ตรวจสอบได้ การขายฝากอาจเป็นเครื่องมือช่วยเปลี่ยนทรัพย์ที่กำลังผ่อนให้กลายเป็นเงินทุนในเวลาจำกัดได้

แต่หากยอดหนี้ธนาคารกินวงเงินเกือบทั้งหมด รายได้ยังไม่แน่นอน และยังไม่มีแหล่งเงินสำหรับไถ่ถอน การทำขายฝากเพียงเพราะต้องการเงินเร็วอาจเปลี่ยนปัญหาสภาพคล่องระยะสั้นให้กลายเป็นความเสี่ยงเสียบ้าน ทางเลือกที่เหมาะสมจึงต้องพิจารณาจากเงินสุทธิ ระยะเวลาที่รับภาระได้ และความเป็นไปได้ของการไถ่คืนพร้อมกัน ไม่ใช่ดูเฉพาะราคาบ้านหรือความเร็วในการอนุมัติ

สำหรับบ้านที่ยังติดธนาคาร INNOHOME สามารถช่วยตรวจสอบยอดหนี้ ประเมินความเป็นไปได้ คำนวณเงินคงเหลือ และวางลำดับการปลดจำนองกับการจดทะเบียนขายฝาก เพื่อให้เจ้าของบ้านทราบตัวเลขและภาระทั้งหมดก่อนตัดสินใจ โดยทุกขั้นตอนต้องดำเนินการผ่านสำนักงานที่ดินและมีหลักฐานตรวจสอบได้อย่างชัดเจน