ขายฝากคอนโด ขั้นตอน วงเงิน และเรื่องที่ควรรู้ก่อนทำสัญญา

ขายฝากคอนโด คือการเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเป็นเงินก้อน โดยเจ้าของเดิมยังสงวนสิทธิไถ่คอนโดกลับคืนภายในเวลาที่กำหนด วิธีนี้จึงเป็นทางเลือกสำหรับเจ้าของคอนโดที่ต้องการเงินทุน แต่ไม่สะดวกขอสินเชื่อธนาคารหรือรอขายคอนโดตามกระบวนการปกติ อย่างไรก็ตาม การขายฝากไม่ใช่สินเชื่อที่นำคอนโดไปค้ำประกัน เพราะกรรมสิทธิ์จะโอนไปยังผู้รับซื้อฝากตั้งแต่วันจดทะเบียน

เหตุผลที่ INNOHOME นำเรื่องขายฝากคอนโดมาอธิบายในวันนี้ เพราะเจ้าของจำนวนมากเริ่มต้นด้วยคำถามว่าจะได้วงเงินเท่าไร แต่ยังไม่ได้คำนวณยอดหนี้ธนาคาร ค่าใช้จ่าย เงินที่ได้รับจริง และจำนวนสินไถ่ที่ต้องเตรียม การตัดสินใจที่ปลอดภัยจึงต้องดูทั้งเงินสดสุทธิและแผนไถ่ถอน ไม่ใช่ดูเฉพาะวงเงินที่เสนอ บทความนี้จะพาไล่ตั้งแต่ความหมาย ความแตกต่างของทรัพย์แต่ละประเภท กรณีคอนโดยังผ่อนไม่หมด ไปจนถึงขั้นตอนและจุดที่ต้องตรวจให้ชัดก่อนลงนาม

การขายฝาก คือ

การขายฝาก คือสัญญาซื้อขายที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ตกเป็นของผู้รับซื้อฝาก โดยผู้ขายฝากมีสิทธินำสินไถ่มาชำระเพื่อรับกรรมสิทธิ์คืนภายในกำหนดเวลา เมื่อนำมาใช้กับคอนโด ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดจะเปลี่ยนเป็นผู้รับซื้อฝากทันทีที่จดทะเบียน แต่สิทธิไถ่ยังอยู่กับผู้ขายฝากตามเงื่อนไขในสัญญา หากพ้นกำหนดโดยไม่มีการไถ่หรือขยายเวลาอย่างถูกต้อง ผู้ขายฝากอาจหมดสิทธิในคอนโด หลักนี้ทำให้ขายฝากต่างจากจำนอง เพราะการจำนองเจ้าของเดิมยังถือกรรมสิทธิ์ ส่วนขายฝากมีการโอนกรรมสิทธิ์ตั้งแต่ต้นตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยการขายฝาก สำหรับคอนโดที่มีวัตถุประสงค์ใช้เป็นที่อยู่อาศัยและผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดา กฎหมายคุ้มครองผู้ขายฝากกำหนดสาระสำคัญเพิ่มเติม เช่น สัญญาต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ระยะเวลาไถ่ต้องไม่น้อยกว่า 1 ปีและไม่เกิน 10 ปี และส่วนต่างของสินไถ่เมื่อคำนวณเป็นผลตอบแทนต้องไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปีตาม พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝาก พ.ศ. 2562

ขายฝากคอนโด VS ขายฝากทั่วไป ต่างกันอย่างไร

ขายฝากคอนโดใช้หลักเดียวกับการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป แต่ต่างกันที่เอกสารของทรัพย์ วิธีประเมินวงเงิน และเงื่อนไขของนิติบุคคลอาคารชุด ทรัพย์ที่จดทะเบียนคือกรรมสิทธิ์ห้องชุดพร้อมอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง เอกสารสิทธิจึงเป็นหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด อ.ช. 2 ไม่ใช่โฉนดที่ดินแบบบ้านหรือที่ดินเปล่า และการโอนห้องชุดต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้ค่าส่วนกลางจากนิติบุคคลอาคารชุด การประเมินคอนโดยังดูข้อมูลเฉพาะห้องและโครงการ เช่น ขนาด ชั้น ทิศ วิว สภาพห้อง อายุอาคาร ค่าส่วนกลาง จำนวนห้องที่รอขาย และราคาซื้อขายจริงในโครงการ วงเงินขายฝากคอนโดไม่มีกฎหมายกำหนดเป็นเปอร์เซ็นต์ตายตัว ผู้รับซื้อฝากจึงประเมินจากราคาที่คาดว่าจะขายได้จริงภายในเวลาจำกัด แล้วเผื่อความเสี่ยงและค่าใช้จ่ายไว้ คอนโดที่มีตลาดซื้อขายชัด ใกล้ระบบขนส่ง และมีผู้พักอาศัยจริงจึงมักประเมินได้ง่ายกว่าห้องที่ตั้งราคาโดยไม่มีข้อมูลการซื้อขายรองรับ

ขายฝากคอนโด VS ขายฝากบ้าน VS ขายฝากที่ดิน เหมือนกันไหม

ทั้งคอนโด บ้าน และที่ดินใช้หลักขายฝากเหมือนกันตรงที่กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้รับซื้อฝากและเจ้าของเดิมมีสิทธิไถ่คืน แต่เหตุผลที่วงเงินไม่เท่ากันอยู่ที่ความเสี่ยงในการขายต่อของทรัพย์แต่ละชนิด คอนโดพิจารณาตัวห้อง คุณภาพโครงการ ค่าส่วนกลาง และจำนวนห้องคู่แข่งในอาคารเดียวกัน บ้านต้องประเมินทั้งที่ดินและสภาพสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงอายุอาคาร ทางเข้าออก และความต้องการของผู้ซื้อในย่านนั้น ส่วนที่ดินเปล่าต้องตรวจรูปร่างแปลง หน้ากว้าง ทางสาธารณะ ผังเมือง สาธารณูปโภค และข้อจำกัดการใช้ประโยชน์ คอนโดมีข้อมูลเปรียบเทียบมากจึงเห็นราคาตลาดได้เร็ว แต่หากมีห้องแบบเดียวกันรอขายจำนวนมาก ราคาก็อาจถูกกดดันได้ง่าย บ้านและที่ดินมีความเฉพาะตัวมากกว่าและอาจใช้เวลาขายต่อมากกว่า ดังนั้นทรัพย์ราคาตลาด 3 ล้านบาทเหมือนกัน ไม่ได้หมายความว่าจะได้วงเงินขายฝากเท่ากัน

หากติดผ่อนคอนโดอยู่ จำนอง หรือขายฝาก ได้ไหม

คอนโดที่ยังผ่อนธนาคารอาจนำมาจำนองเพิ่มหรือขายฝากได้ในบางกรณี แต่ภาระจำนองเดิมต้องถูกนำมาคำนวณและจัดการก่อนจดทะเบียน เจ้าของยังเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในคอนโดที่จำนองอยู่ แต่ธนาคารผู้รับจำนองมีสิทธิได้รับชำระหนี้จากทรัพย์ก่อนเจ้าหนี้รายอื่น การจำนองลำดับถัดไปจึงขึ้นอยู่กับเงื่อนไขสัญญาเดิมและการยอมรับความเสี่ยงของเจ้าหนี้รายใหม่ ส่วนการขายฝากทั้งที่ยังมีจำนองติดอยู่ทำได้ยากในทางปฏิบัติ เพราะธนาคารมักถือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดฉบับจริงและผู้รับซื้อฝากต้องการให้ทรัพย์ปลอดภาระเดิมก่อนรับโอน

แนวทางที่ใช้กันคือ ขอหนังสือแจ้งยอดปิดบัญชีจากธนาคาร แล้วนำเงินส่วนหนึ่งของวงเงินขายฝากไปชำระหนี้เดิม จากนั้นจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองและจดทะเบียนขายฝากต่อเนื่องกันตามขั้นตอนที่สำนักงานที่ดิน จุดตัดสินใจจึงไม่ใช่ราคาคอนโดเพียงอย่างเดียว แต่คือส่วนต่างระหว่างวงเงินขายฝากกับยอดปิดธนาคาร หากวงเงินต่ำกว่ายอดหนี้ เจ้าของต้องนำเงินส่วนต่างมาปิดเอง หรือเลือกวิธีอื่นที่เหมาะกว่า

ตัวอย่างเช่น คอนโดได้รับวงเงินขายฝาก 1,800,000 บาท มียอดปิดธนาคาร 1,200,000 บาท และสมมติว่ามีค่าใช้จ่ายรวม 80,000 บาท เจ้าของจะเหลือเงินสดสุทธิประมาณ 520,000 บาท ไม่ใช่ 1,800,000 บาท เงินสดสุทธิเท่ากับวงเงินขายฝาก หักยอดปิดหนี้เดิมและค่าใช้จ่ายทั้งหมด ก่อนตัดสินใจจึงควรเปรียบเทียบตัวเลขนี้กับการรีไฟแนนซ์ สินเชื่อบ้านแลกเงิน หรือการขายคอนโดตามราคาตลาด เพราะทางเลือกจากสถาบันการเงินมักมีต้นทุนต่ำกว่าและกรรมสิทธิ์ยังอยู่กับเจ้าของเดิม แม้จะใช้เวลาพิจารณานานกว่า

วิธีการขายฝากคอนโด ด้วยตนเอง

เจ้าของกรรมสิทธิ์สามารถดำเนินการขายฝากคอนโดด้วยตนเองได้ แต่ต้องประสานทั้งผู้รับซื้อฝาก ธนาคาร นิติบุคคลอาคารชุด และสำนักงานที่ดินให้ข้อมูลตรงกัน ทุกขั้นตอนควรตอบให้ได้สองคำถาม คือวันจดทะเบียนจะได้รับเงินสุทธิเท่าไร และวันไถ่จะต้องเตรียมเงินทั้งหมดเท่าไร วิธีการขายฝากคอนโดด้วยตนเอง ได้แก่

1. ตรวจสอบกรรมสิทธิ์และภาระของคอนโด

เริ่มจากตรวจหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดว่าเป็นชื่อผู้ที่จะขายฝากจริงหรือไม่ และมีภาระจำนอง อายัด สิทธิเก็บกิน สัญญาเช่า หรือข้อจำกัดอื่นอยู่หรือไม่ จากนั้นสอบถามนิติบุคคลอาคารชุดเรื่องยอดค่าส่วนกลาง หนี้ค้าง และระยะเวลาออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ หากคอนโดยังติดธนาคารต้องขอยอดปิดบัญชีที่มีอายุครอบคลุมถึงวันนัด พร้อมประสานการนำหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดฉบับจริงและเอกสารไถ่ถอนจำนองไปสำนักงานที่ดิน การพบภาระของทรัพย์ก่อนประเมินวงเงินช่วยป้องกันไม่ให้ดีลหยุดในวันจดทะเบียน

2. ประเมินราคาทรัพย์และวงเงินสุทธิ

ประเมินราคาจากรายการซื้อขายจริงของห้องที่มีขนาด ชั้น ทิศ วิว และสภาพใกล้เคียงกันในโครงการเดียวกันหรือบริเวณใกล้เคียง แล้วจึงเปรียบเทียบข้อเสนอจากผู้รับซื้อฝากมากกว่าหนึ่งราย ราคาตลาด วงเงินขายฝาก และเงินสดสุทธิเป็นคนละตัวเลข ราคาตลาดคือมูลค่าที่คาดว่าจะขายได้ตามสภาวะปกติ วงเงินขายฝากคือราคาที่คู่สัญญาตกลงใช้ในธุรกรรม ส่วนเงินสดสุทธิคือวงเงินที่เหลือหลังหักยอดปิดธนาคาร ภาษี ค่าธรรมเนียม ค่าส่วนกลาง ค่าประเมิน ค่านายหน้า และค่าใช้จ่ายอื่นตามจริง หากเงินสุทธิไม่พอกับวัตถุประสงค์ การรับวงเงินเพิ่มโดยต้องไถ่คืนสูงขึ้นอาจไม่ใช่คำตอบที่เหมาะสม

3. ตรวจสอบผู้รับซื้อฝากและเงื่อนไขสัญญา

ตรวจชื่อ ตัวตน ที่อยู่ แหล่งเงิน และช่องทางติดต่อของผู้รับซื้อฝาก พร้อมขอเอกสารสรุปราคาขายฝาก จำนวนสินไถ่ วันครบกำหนด วิธีไถ่ก่อนกำหนด และผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายทั้งหมด จำนวนเงินในสัญญาต้องตรงกับเงินที่จ่ายจริง และต้องอ่านเอกสารทุกฉบับเป็นชุดเดียวกันก่อนลงนาม หากมีสัญญาบริการ สัญญาเช่า หนังสือรับสภาพหนี้ หรือข้อตกลงชำระผลตอบแทนเพิ่มเติม ต้องตรวจว่าค่าใช้จ่ายไม่ได้ถูกคิดซ้ำหรือเพิ่มภาระนอกเหนือจากที่รับรู้ไว้ ไม่ควรลงนามในเอกสารที่เว้นช่องว่าง ใช้ตัวเลขไม่ตรงกัน หรืออาศัยคำรับรองทางวาจาแทนข้อความในสัญญา

4. เตรียมเอกสารและค่าใช้จ่าย

เอกสารหลักที่ควรเตรียม ได้แก่ หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด อ.ช. 2 บัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนบ้าน เอกสารเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล เอกสารเกี่ยวกับคู่สมรสและหนังสือยินยอมในกรณีที่เกี่ยวข้อง รวมถึงหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุด หากมอบอำนาจต้องใช้แบบสำหรับห้องชุด อ.ช. 21 และเตรียมเอกสารของผู้มอบกับผู้รับมอบอำนาจให้ครบ ส่วนคอนโดที่ติดธนาคารต้องมีหนังสือแจ้งยอดปิดบัญชีและเอกสารไถ่ถอนจำนองตามที่ธนาคารกำหนด ควรตรวจรายการเอกสารกับสำนักงานที่ดินและนิติบุคคลอาคารชุดล่วงหน้า เพราะรายละเอียดอาจต่างกันตามสถานะบุคคลและภาระของห้องค่าใช้จ่ายอาจมีค่าธรรมเนียมจดทะเบียน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ ค่าปิดจำนอง และค่าใช้จ่ายที่คู่สัญญาตกลงกัน โดยสามารถตรวจหลักเกณฑ์จาก กรมที่ดินเรื่องค่าธรรมเนียม ภาษี และอากร และไม่ควรใช้ตัวเลขประมาณการแทนยอดที่เจ้าหน้าที่คำนวณจากข้อเท็จจริงของทรัพย์

5. จดทะเบียนและรับเงินตามหลักฐานจริง

คู่สัญญาต้องไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินซึ่งรับผิดชอบอาคารชุดนั้น เจ้าหน้าที่จะตรวจเอกสาร สอบสวนคู่สัญญา คำนวณค่าใช้จ่าย จัดทำสัญญา และจดทะเบียนเปลี่ยนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์เป็นผู้รับซื้อฝาก ผู้ขายฝากควรตรวจราคาขายฝาก จำนวนสินไถ่ วันครบกำหนด และยอดเงินที่ได้รับให้ตรงกันทุกจุดก่อนลงนาม การรับเงินควรใช้ช่องทางที่ตรวจสอบย้อนหลังได้ และต้องตรวจยอดเข้าจริงก่อนรับรองว่าได้รับเงินครบ หลังจดทะเบียนควรเก็บสัญญา ใบเสร็จ หลักฐานรับเงิน และสำเนารายการจดทะเบียนไว้ด้วยกัน พร้อมบันทึกวันครบกำหนดและเริ่มเตรียมแหล่งเงินไถ่ตั้งแต่วันแรก

ข้อดีของการขายฝากคอนโด

1. เปลี่ยนคอนโดเป็นเงินทุนโดยไม่ต้องขายขาดทันที

ขายฝากช่วยให้เจ้าของเปลี่ยนมูลค่าที่อยู่ในคอนโดเป็นเงินก้อนและยังรักษาสิทธิไถ่ทรัพย์กลับคืน จึงเหมาะกับผู้ที่ต้องการเงินหมุนเวียนธุรกิจ ปิดภาระเร่งด่วน หรือจัดการกระแสเงินสดระยะสั้น แต่ยังไม่ต้องการขายคอนโดออกจากแผนทรัพย์สินของตนอย่างถาวร ประโยชน์ข้อนี้จะเกิดขึ้นจริงเมื่อเงินที่ได้รับตอบโจทย์และมีแผนไถ่ที่ทำได้ ไม่ใช่เพียงมีสิทธิไถ่อยู่ในสัญญา

2. ให้น้ำหนักกับคุณภาพทรัพย์มากกว่ารายได้ประจำ

ผู้รับซื้อฝากเอกชนมักพิจารณามูลค่าและสภาพคล่องของคอนโดเป็นหลัก จึงอาจเหมาะกับเจ้าของกิจการหรือผู้ประกอบอาชีพอิสระที่มีทรัพย์ดี แต่เอกสารรายได้ไม่สอดคล้องกับเกณฑ์ธนาคาร การไม่มีเงินเดือนประจำไม่ได้แปลว่าจะทำขายฝากไม่ได้ หากคอนโดมีมูลค่าเพียงพอและตรวจสอบกรรมสิทธิ์ได้ชัดเจน อย่างไรก็ตาม คุณภาพโครงการ ทำเล ภาระเดิม และวงเงินที่ขอยังมีผลต่อการพิจารณาของผู้รับซื้อฝากแต่ละราย

3. ดำเนินการได้เร็วเมื่อเอกสารพร้อม

เมื่อคอนโดปลอดภาระ เอกสารครบ และผู้รับซื้อฝากมีเงินพร้อม ธุรกรรมอาจจบได้เร็วกว่าสินเชื่อที่ต้องตรวจรายได้หลายขั้นตอน ความเร็วช่วยเจ้าของที่มีเส้นตายด้านเงินทุน แต่กรณีติดธนาคาร ติดอายัด หรือรอหนังสือรับรองการปลอดหนี้ยังต้องใช้เวลาประสานงาน ความเร็วที่แท้จริงจึงมาจากการเตรียมข้อมูลครบ ไม่ใช่การข้ามขั้นตอนตรวจสอบ

4. ยังมีสิทธิใช้และไถ่คอนโดคืน

ขายฝากต่างจากการขายขาดเพราะผู้ขายฝากยังมีสิทธิไถ่คอนโดคืนภายในกำหนด และในกรณีที่อยู่ภายใต้กฎหมายคุ้มครองการขายฝากที่อยู่อาศัย ผู้ขายฝากมีสิทธิครอบครอง ใช้สอย และถือเอาประโยชน์จากทรัพย์จนกว่าจะหมดสิทธิไถ่ หากต้องการพักอาศัยหรือให้บุคคลอื่นใช้ห้องระหว่างสัญญา ควรกำหนดสิทธิ หน้าที่ และผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายให้ชัด เพื่อไม่ให้เกิดข้อโต้แย้งเรื่องค่าส่วนกลาง ค่าสาธารณูปโภค ค่าเช่า หรือความเสียหายภายในห้อง

5. ไถ่ถอนก่อนกำหนดได้

ผู้ขายฝากสามารถนำเงินมาไถ่คอนโดก่อนวันครบกำหนดได้ สำหรับธุรกรรมที่อยู่ภายใต้กฎหมายคุ้มครองการขายฝากที่อยู่อาศัย ส่วนของสินไถ่ที่สูงกว่าราคาขายฝากต้องลดลงตามระยะเวลาที่สั้นลง และผู้รับซื้อฝากอาจเรียกค่าเสียโอกาสได้ตามกรอบที่กฎหมายกำหนด การไถ่ก่อนกำหนดจึงอาจช่วยลดต้นทุนรวมและลดช่วงเวลาที่กรรมสิทธิ์อยู่กับผู้รับซื้อฝาก แต่ควรขอให้คำนวณยอดไถ่ ณ วันที่ต้องการใช้สิทธิเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนชำระเงิน

ข้อควรระวังของการขายฝากคอนโด

1. กรรมสิทธิ์เปลี่ยนตั้งแต่วันจดทะเบียน

ความเสี่ยงหลักของขายฝากคือเจ้าของเดิมไม่ได้ถือกรรมสิทธิ์คอนโดระหว่างอายุสัญญา แม้ยังมีสิทธิไถ่และอาจใช้ห้องต่อได้ตามกฎหมายหรือข้อตกลง แต่ชื่อในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้เปลี่ยนเป็นผู้รับซื้อฝากแล้ว หากไม่ไถ่ภายในกำหนด ผลกระทบจึงรุนแรงกว่าการผิดนัดหนี้จำนองซึ่งยังต้องมีกระบวนการบังคับหลักประกัน

2. วงเงินมักต่ำกว่าราคาขายตามตลาด

ผู้รับซื้อฝากต้องเผื่อความเสี่ยงในกรณีไม่ได้รับการไถ่และต้องนำคอนโดออกขายต่อ วงเงินจึงมักอิงราคาขายเร็วและต่ำกว่าราคาที่เจ้าของคาดว่าจะขายได้ในภาวะปกติ ก่อนรับข้อเสนอควรเปรียบเทียบเงินสดสุทธิกับมูลค่าคอนโดที่อาจสูญเสีย ไม่ใช่เปรียบเทียบเฉพาะวงเงินของผู้รับซื้อฝากหลายราย หากส่วนต่างสูงมากและไม่มีเหตุจำเป็นด้านเวลา การขายตามตลาดหรือใช้สินเชื่อที่กรรมสิทธิ์ไม่โอนอาจคุ้มกว่า

3. ค่าใช้จ่ายลดเงินที่ได้รับจริง

ขายฝากเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ จึงมีค่าธรรมเนียมและภาษีที่แตกต่างจากการกู้เงินทั่วไป นอกจากนี้อาจมียอดปิดธนาคาร ค่าส่วนกลางค้าง ค่าประเมิน ค่านายหน้า หรือค่าดำเนินการตามข้อตกลง ผู้ขายฝากต้องขอใบสรุปเงินรับสุทธิก่อนนัดจดทะเบียน ไม่ควรรอทราบยอดหักทั้งหมดที่สำนักงานที่ดิน การเห็นค่าใช้จ่ายแยกเป็นรายการยังช่วยตรวจว่ามีการคิดซ้ำหรือมีค่าใช้จ่ายที่ไม่เคยตกลงกันไว้หรือไม่

4. พลาดกำหนดไถ่อาจเสียสิทธิในคอนโด

วันครบกำหนดไถ่เป็นวันที่มีผลต่อสิทธิในทรัพย์โดยตรง เจ้าของจึงควรเตรียมเงินไถ่ก่อนถึงกำหนดและเผื่อเวลาสำหรับการโอนเงิน การนัดคู่สัญญา และการจดทะเบียน หากคาดว่าจะไม่พร้อม ต้องเจรจาขยายเวลาและดำเนินการให้ถูกต้องก่อนสิทธิเดิมสิ้นสุด การรับปากทางโทรศัพท์หรือข้อความที่ไม่ได้จดทะเบียนไม่ควรถูกใช้แทนการรักษาสิทธิตามกฎหมาย

5. เอกสารเพิ่มเติมอาจซ่อนต้นทุนและหน้าที่

บางธุรกรรมมีเอกสารนอกเหนือจากสัญญาที่สำนักงานที่ดิน เช่น สัญญาบริการ สัญญาเช่า หนังสือรับสภาพหนี้ หรือข้อตกลงชำระเงินระหว่างสัญญา ต้องอ่านเอกสารทั้งหมดร่วมกัน เพราะต้นทุนหรือสิทธิที่ดูไม่อยู่ในสัญญาขายฝากอาจถูกกำหนดไว้ในเอกสารอีกฉบับ ไม่ควรลงนามในเอกสารเปล่า เอกสารที่ตัวเลขไม่ตรงกับเงินจริง หรือข้อความที่ให้อีกฝ่ายจัดการคอนโดเกินความจำเป็น หากมีประเด็นไม่ชัดควรให้ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายตรวจสัญญาก่อนจดทะเบียน

ข้อสังเกตสำคัญเมื่อทำสัญญาขายฝากคอนโด

สัญญาที่ดูให้วงเงินสูงอาจไม่ได้เป็นข้อเสนอที่ดีที่สุด หากเงินสุทธิน้อย สินไถ่สูง หรือไม่มีทางหาเงินมาไถ่ตามเวลา ก่อนลงนามควรนำตัวเลขสำคัญมาอยู่ในเอกสารสรุปเดียวกัน ได้แก่ ราคาตลาดที่ใช้ประเมิน ราคาขายฝาก ยอดหนี้เดิม ค่าใช้จ่าย เงินสดสุทธิ จำนวนสินไถ่ และวันครบกำหนด จากนั้นตรวจให้ชัดว่าใครรับผิดชอบค่าส่วนกลาง ภาษี ค่าสาธารณูปโภค และความเสียหายของห้อง รวมถึงผู้ขายฝากจะพักอาศัยหรือปล่อยเช่าต่อได้อย่างไร ผู้รับซื้อฝากต้องเป็นบุคคลที่มีคุณสมบัติรับโอนห้องชุด และทุกช่องทางชำระเงินควรตรวจสอบย้อนหลังได้ วิธีคิดที่ช่วยลดความผิดพลาดคืออย่าเริ่มจากคำถามว่าได้วงเงินกี่เปอร์เซ็นต์ แต่ให้เริ่มจากเงินเข้ามือเท่าไร ต้องไถ่เท่าไร และจะใช้เงินจากแหล่งใดมาไถ่

สรุปข้อคิดเห็นจาก INNOHOME

INNOHOME มองว่าขายฝากคอนโดที่ดีต้องมีทางออกจากสัญญาก่อนมีเงินเข้าบัญชี เจ้าของควรรู้ยอดปิดธนาคาร ประเมินคอนโดจากข้อมูลซื้อขายจริง ตรวจผู้รับซื้อฝาก และเห็นเงินสุทธิกับจำนวนสินไถ่ครบก่อนตัดสินใจ หากขายฝากแล้วได้เงินไม่พอกับเป้าหมาย หรือแผนไถ่ต้องพึ่งรายได้ที่ยังไม่แน่นอน ธุรกรรมนั้นอาจเพียงเลื่อนปัญหาและเพิ่มความเสี่ยงต่อการเสียคอนโด แต่หากวงเงินสุทธิเพียงพอ ต้นทุนโปร่งใส และมีแหล่งเงินไถ่ที่ตรวจสอบได้ การขายฝากคอนโดที่จดทะเบียนถูกต้องก็สามารถเป็นเครื่องมือจัดการสภาพคล่องระยะสั้นได้โดยยังรักษาโอกาสนำกรรมสิทธิ์กลับคืนมา