หลายคนตั้งราคาขายบ้านแล้ววางแผนเงินจากตัวเลขนั้นเลย จนวันโอนเจ้าหน้าที่ยื่นใบคำนวณมา แล้วเห็นภาษีหลายหมื่นถึงหลักแสนที่ไม่ได้เผื่อไว้ สิ่งที่ InnoHome อยากให้เข้าใจก่อนคือ ภาษีขายบ้านคำนวณล่วงหน้าได้เกือบทั้งหมด ถ้ารู้ 3 อย่าง คือราคาประเมินราชการของทรัพย์ ได้ทรัพย์มาเมื่อไหร่และได้มาอย่างไร และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังนั้นนานแค่ไหน
คำที่ต้องแยกให้ออกก่อนคือ ภาษี กับ ค่าธรรมเนียม · ภาษีที่ผู้ขายบ้านต้องรู้มี 3 ตัว ได้แก่ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ และ อากรแสตมป์ (สองตัวหลังเสียอย่างใดอย่างหนึ่ง ไม่เสียซ้อน) · ส่วน ค่าธรรมเนียมการโอน เป็นค่าบริการจดทะเบียนของกรมที่ดิน ไม่ใช่ภาษี และตกลงกันได้ว่าใครจ่าย · ทั้งหมดนี้ชำระที่สำนักงานที่ดินในวันจดทะเบียนโอน บทความนี้ใช้กับผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดา ส่วนนิติบุคคลคิดอีกแบบ
ขายบ้านต้องจ่ายอะไรบ้าง สรุปในตารางเดียว
| รายการ | อัตรา | คิดจากฐานไหน |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | อัตราก้าวหน้า 5–35% หลังหักค่าใช้จ่ายเหมา | ราคาประเมินทุนทรัพย์ |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ (เฉพาะที่เข้าเงื่อนไข) | 3.3% | ราคาที่สูงกว่า ระหว่างราคาขายกับราคาประเมิน |
| อากรแสตมป์ (เมื่อไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ) | 0.5% | ราคาที่สูงกว่า ระหว่างราคาขายกับราคาประเมิน |
| ค่าธรรมเนียมการโอน (ไม่ใช่ภาษี) | 2% ตามอัตราปกติ | ราคาประเมิน |
สังเกตว่าไม่มีตัวไหนคิดจากกำไรจริง ขายขาดทุนก็ยังต้องเสีย เพราะฐานคือราคาประเมินและราคาขาย ไม่ใช่ต้นทุน · รายละเอียดฝั่งค่าธรรมเนียมการโอนและมาตรการลดค่าโอนของรัฐอยู่ในบทความ คำนวณค่าโอนที่ดิน บทความนี้จะเจาะเฉพาะภาษี
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คิดจากราคาประเมิน
เงินที่ได้จากการขายบ้านถือเป็นเงินได้ประเภทที่ 8 ตามมาตรา 40(8) แห่งประมวลรัษฎากร และกฎหมายให้เจ้าหน้าที่หักภาษีไว้ตอนจดทะเบียนโอนตามมาตรา 50(5) · จุดที่คนเข้าใจผิดมากที่สุดคือฐานคิด ภาษีตัวนี้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ของราชการ ไม่ใช่ราคาที่ตกลงซื้อขายกัน ทรัพย์ที่ขายได้แพงกว่าราคาประเมินมาก ภาษีตัวนี้จึงไม่ได้สูงตามราคาขาย
ตัวแปรที่ทำให้ภาษีของแต่ละคนต่างกันมี 2 ตัว คือได้ทรัพย์มาอย่างไร และถือครองมากี่ปี
- ซื้อมาเอง — หักค่าใช้จ่ายเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง 1 ปี 92% · 2 ปี 84% · 3 ปี 77% · 4 ปี 71% · 5 ปี 65% · 6 ปี 60% · 7 ปี 55% · 8 ปีขึ้นไป 50%
- ได้มาทางมรดก หรือมีคนยกให้โดยเสน่หา — หักค่าใช้จ่ายเหมา 50% เท่ากันทุกกรณี ตามมาตรา 50(5)(ก)
การนับปีถือครองไม่ได้นับเป็นเดือน แต่นับตามปี พ.ศ. ที่ถือครอง เช่นได้มาเดือนธันวาคม 2564 ขายเดือนมกราคม 2565 นับเป็น 2 ปี · และนับสูงสุดได้ 10 ปี
คำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ทีละ 5 ขั้น
1. ตั้งต้นที่ราคาประเมินทุนทรัพย์ — ตรวจได้จากเว็บกรมธนารักษ์ assessprice.treasury.go.th หรือถามสำนักงานที่ดินที่ทรัพย์ตั้งอยู่
2. หักค่าใช้จ่ายเหมา — ใช้อัตราตามวิธีที่ได้มาและจำนวนปีถือครองจากหัวข้อก่อนหน้า ที่เหลือคือเงินได้สุทธิ
3. หารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง — ได้เงินได้สุทธิเฉลี่ยต่อปี ยิ่งถือนาน เงินได้ยิ่งถูกกระจายหลายปี
4. คิดภาษีตามอัตราก้าวหน้า — ต่างจากการยื่นภาษีประจำปีตรงที่ไม่มีช่วงยกเว้น 150,000 บาทแรก เริ่มที่ 5% ตั้งแต่บาทแรก
| เงินได้สุทธิต่อปี | อัตรา |
| ไม่เกิน 300,000 บาท | 5% |
| 300,001–500,000 บาท | 10% |
| 500,001–750,000 บาท | 15% |
| 750,001–1,000,000 บาท | 20% |
| 1,000,001–2,000,000 บาท | 25% |
| 2,000,001–5,000,000 บาท | 30% |
| เกิน 5,000,000 บาท | 35% |
5. คูณกลับด้วยจำนวนปีที่ถือครอง — ได้ภาษีที่ต้องชำระในวันโอน
ถ้าทรัพย์ได้มาโดยไม่ได้มุ่งค้าหรือหากำไร ผู้ขายเลือกให้ภาษีที่ถูกหักไว้นี้จบไปเลย ไม่นำไปรวมยื่นปลายปีได้ · กรณีอื่นหรือถ้าอยากหักค่าใช้จ่ายตามจริง ควรให้นักบัญชีดูก่อน
ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ใครต้องเสีย ใครได้ยกเว้น
ภาษีธุรกิจเฉพาะเกิดจากมาตรา 91/2(6) แห่งประมวลรัษฎากร ซึ่งถือว่าการขายอสังหาริมทรัพย์ภายใน 5 ปีนับแต่วันที่ได้มา เป็นการขายในทางการค้าหรือหากำไร · อัตราคือ 3% บวกภาษีท้องถิ่นอีก 10% ของภาษี รวมเป็น 3.3% ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาขายกับราคาประเมิน และมักเป็นก้อนใหญ่ที่สุดของคนที่ขายภายใน 5 ปี
ขายภายใน 5 ปียังได้รับยกเว้นได้ ถ้าทรัพย์เป็นที่อยู่อาศัยหลักและผู้ขายมีชื่อในทะเบียนบ้านหลังนั้นรวมไม่น้อยกว่า 1 ปี (ไม่ต้องติดต่อกัน) ตามพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 · จุดที่ต้องระวังคือคำว่า “ผู้ขาย” ถ้าโฉนดมีชื่อหลายคนแต่มีชื่อในทะเบียนบ้านแค่คนเดียว เจ้าหน้าที่อาจพิจารณาแยกเป็นรายคน ควรถามสำนักงานที่ดินก่อนนัดโอน
การนับ 5 ปีของภาษีตัวนี้นับจากวันที่ได้มาจริง ไม่ได้นับตามปี พ.ศ. แบบภาษีเงินได้ · คนที่ใกล้ครบ 5 ปีจึงควรเช็กวันที่ในโฉนดให้ดี เลื่อนวันโอนไม่กี่สัปดาห์อาจเปลี่ยนภาษีได้หลายหมื่นบาท
ส่วนทรัพย์ที่ได้มาทางมรดก มีหลักเกณฑ์ยกเว้นของตัวเอง ควรถามเจ้าหน้าที่ที่ดินพร้อมเอกสารการรับมรดก
อากรแสตมป์ 0.5% เสียเมื่อไหร่
อากรแสตมป์คิด 1 บาท ต่อทุก 200 บาท หรือ 0.5% ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาขายกับราคาประเมิน · กติกาจำง่ายคือ เสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ · กลับกัน ถ้าได้ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ ไม่ว่าเพราะถือเกิน 5 ปีหรือมีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี ก็จะต้องเสียอากรแสตมป์แทน ทุกการขายจึงมีหนึ่งในสองตัวนี้เสมอ
อยากรู้ว่าขายแล้วเหลือเงินเท่าไหร่ ก่อนตัดสินใจประกาศ
ทีม InnoHome ประเมินราคาให้ฟรี โดยเทียบราคาประกาศและราคาที่ขายได้จริงในพื้นที่ คู่กับราคาประเมินราชการ ให้คุณมีตัวเลขไปคิดภาษีตามขั้นตอนข้างบนได้ก่อนตัดสินใจ · ราคาที่ InnoHome ประเมินให้ไม่ใช่ราคาที่ขายได้แน่นอน และตัวเลขภาษีจริงเจ้าหน้าที่ที่ดินเป็นผู้คำนวณในวันโอน
ตัวอย่างคำนวณ ขายบ้าน 3 ล้าน ถือ 3 ปี vs 6 ปี
⚠️ ตัวเลขสมมติเพื่ออธิบายวิธีคิด ไม่ใช่เคสของลูกค้ารายใด
สมมติขายบ้านที่ซื้อมาเอง ราคาขาย 3,000,000 บาท ราคาประเมินทุนทรัพย์ 2,000,000 บาท และผู้ขายไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านหลังนี้ · เทียบ 2 กรณี คือ ก. ซื้อมีนาคม 2567 ขายตุลาคม 2569 (นับปีถือครองได้ 3 ปี และยังไม่ครบ 5 ปีนับจากวันที่ได้มา) กับ ข. ซื้อมกราคม 2564 ขายตุลาคม 2569 (นับปีถือครองได้ 6 ปี และเกิน 5 ปีนับจากวันที่ได้มาแล้ว)
| ขั้น | ก. ถือ 3 ปี | ข. ถือ 6 ปี |
| ราคาประเมิน | 2,000,000 | 2,000,000 |
| หักค่าใช้จ่ายเหมา | 77% = 1,540,000 | 60% = 1,200,000 |
| เงินได้สุทธิ | 460,000 | 800,000 |
| เฉลี่ยต่อปี | 153,333 | 133,333 |
| ภาษีต่อปี (5%) | 7,667 | 6,667 |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | 23,000 | 40,000 |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของ 3,000,000 | 99,000 | ยกเว้น |
| อากรแสตมป์ 0.5% ของ 3,000,000 | ไม่ต้องเสีย | 15,000 |
| รวมภาษีที่ผู้ขายจ่าย (บาท) | 122,000 | 55,000 |
สิ่งที่ตารางนี้บอกมี 2 ข้อ · ข้อแรก ถือนานขึ้น ภาษีเงินได้กลับสูงขึ้น เพราะอัตราหักค่าใช้จ่ายเหมาลดลง แต่เพิ่มแค่ 17,000 บาท · ข้อสอง ส่วนต่าง 67,000 บาท มาจากภาษีธุรกิจเฉพาะ 99,000 ที่หายไป หักอากรแสตมป์ 15,000 และภาษีเงินได้ที่เพิ่ม 17,000 · ภาษีธุรกิจเฉพาะในกรณี ก. ก็ได้ยกเว้นเช่นกันถ้าผู้ขายมีชื่อในทะเบียนบ้านครบเงื่อนไข
ตัวเลขนี้ยังไม่รวมค่าธรรมเนียมการโอนและค่านายหน้า ภาพรวมเงินที่ต้องเตรียมวันโอนอยู่ในบทความ รวมค่าใช้จ่ายวันโอนทั้งหมด ส่วนวิธีคิดค่านายหน้าอยู่ใน ค่านายหน้าขายบ้าน 2569
ใครเป็นคนจ่ายภาษี ผู้ขายหรือผู้ซื้อ
ตามกฎหมาย ภาษีทั้ง 3 ตัวเป็นภาระของผู้ขาย เพราะเป็นภาษีจากเงินได้และการขายของผู้ขายเอง · แต่ในทางปฏิบัติตกลงกันได้ เช่น “ผู้ขายออกทั้งหมด” หรือ “แบ่งคนละครึ่ง” · สิ่งที่ควรทำคือเขียนให้ชัดในสัญญาจะซื้อจะขายว่าภาษีแต่ละตัวใครจ่าย ไม่ใช่เขียนกว้าง ๆ ว่า “ค่าใช้จ่ายในการโอน” ซึ่งตีความกันคนละแบบได้
4 ความเข้าใจผิดเรื่องภาษีขายบ้าน
1. “ขายขาดทุน ไม่ต้องเสียภาษี” — ไม่จริง ทั้ง 3 ตัวคิดจากราคาประเมินหรือราคาขาย ไม่มีตัวไหนถามต้นทุน
2. “แจ้งราคาขายต่ำ ๆ จะได้เสียภาษีน้อย” — ภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์ใช้ราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาขายกับราคาประเมินอยู่แล้ว และการแจ้งราคาต่ำกว่าที่ซื้อขายจริงมีความเสี่ยงทางกฎหมาย ทั้งต่อผู้ขายและผู้ซื้อ
3. “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จ่ายตอนขาย” — ไม่ใช่ ภาษีตัวนั้นเป็นภาษีรายปีของผู้ที่เป็นเจ้าของทรัพย์ ไม่ได้เกิดจากการขาย แต่ควรตรวจว่าไม่มียอดค้างก่อนโอน
4. “ถือครบ 5 ปีแล้ว ไม่มีภาษีเลย” — ครบ 5 ปีพ้นแค่ภาษีธุรกิจเฉพาะ ยังมีภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายและอากรแสตมป์อยู่เสมอ
เตรียมอะไรไปวันโอน ให้ภาษีคิดถูกตั้งแต่รอบแรก
ภาษีที่คิดผิดส่วนใหญ่ไม่ได้มาจากเจ้าหน้าที่ แต่มาจากข้อมูลที่ผู้ขายไม่ได้เตรียมไป · สิ่งที่ควรมีติดตัว คือโฉนดตัวจริง (มีวันที่ได้มาอยู่ในสารบัญจดทะเบียน) · ทะเบียนบ้านเล่มที่มีชื่อผู้ขาย ถ้าจะขอยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ · บัตรประชาชนตัวจริง · เอกสารแสดงการได้มา เช่นสัญญาซื้อขายเดิม หรือเอกสารรับมรดก · และราคาซื้อขายที่ตกลงกันจริง พร้อมสัญญาจะซื้อจะขาย
ถ้าทรัพย์ยังติดจำนองธนาคาร ต้องนัดธนาคารมาไถ่ถอนในวันเดียวกัน ดูขั้นตอนในบทความ บ้านติดธนาคารอยู่ ขายได้ไหม
อยากให้ทรัพย์ขายได้จริง เริ่มจากตรงไหน
สรุปเป็นประโยคเดียว คือ ราคาขายกับเงินที่ถึงมือเป็นคนละก้อน และส่วนต่างนั้นคำนวณได้ก่อนประกาศ ถ้ารู้ราคาประเมิน วันที่ได้มา และสถานะทะเบียนบ้านของตัวเอง
ถ้าคุณกำลังคิดจะขายบ้าน ที่ดิน หรือคอนโด InnoHome รับฝากขาย ประเมินราคาให้ฟรี ถ่ายรูป ลงประกาศ ยิงโฆษณา และพาลูกค้าเข้าชมให้ · คิดค่านายหน้าเมื่อขายได้ 5% ของราคาซื้อขายจริง หรือขั้นต่ำ 50,000 บาท ไม่ขายไม่เสียค่าใช้จ่าย · ระยะสัญญาฝากขาย 1 ปี · มีนายหน้าในเครือทั่วประเทศ ผ่านอบรมกว่า 2,000 คน
ดูบริการฝากขาย ประเมินฟรี →
แอดไลน์ InnoHome
ตัวอย่างคำนวณในบทความนี้เป็นตัวเลขสมมติเพื่ออธิบายวิธีคิด ไม่ใช่เคสของลูกค้ารายใด · อัตราภาษีเป็นอัตราทั่วไปสำหรับผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดา ณ ตุลาคม 2569 ค่าจริงขึ้นกับราคาประเมิน วิธีที่ได้มา และระยะเวลาถือครองของแต่ละราย และเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินเป็นผู้คำนวณในวันจดทะเบียน · ราคาประเมินไม่ใช่ราคาที่ขายได้แน่นอน · บทความนี้ให้ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่ข้อเสนอและไม่ใช่ความเห็นทางกฎหมายหรือทางภาษี · บริษัท อินโนเวสเตอร์ จำกัด
