จำนองเอกชน vs ธนาคาร ต่างกัน 7 จุด เหมือนกัน 1 จุด

คนที่มีโฉนดปลอดภาระอยู่ในมือแล้วต้องการเงินก้อน มักเริ่มจากธนาคารก่อน แต่พอยื่นจริงกลับติดเรื่องรายได้ สลิปเงินเดือน หรือประวัติในเครดิตบูโร แล้วมีคนแนะนำว่า “ไปจำนองกับเอกชนสิ” คำถามที่ตามมาคือ เอกชนกับธนาคารต่างกันแค่ไหน และเสี่ยงกว่ากันจริงไหม สิ่งที่ InnoHome อยากให้เข้าใจก่อนคือ จำนองกับเอกชนกับจำนองกับธนาคารเป็นสัญญาประเภทเดียวกันตามกฎหมาย จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเหมือนกัน สิ่งที่ต่างคือตัวเจ้าหนี้ ซึ่งทำให้เกณฑ์ ดอกเบี้ย ค่าใช้จ่าย และวิธีคืนเงินต่างกันทั้งชุด

จำนอง คือการเอาอสังหาริมทรัพย์ไปตราไว้เป็นประกันการชำระหนี้ โดยไม่ต้องส่งมอบทรัพย์ให้เจ้าหนี้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 702 และต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา 714 ชื่อในโฉนดยังเป็นของคุณตลอดสัญญา แค่มีการจดภาระจำนองไว้หลังโฉนด และสิ่งที่ต้องรู้ทุกครั้งคือ ถ้าผิดนัดชำระ เจ้าหนี้บังคับจำนองผ่านศาลได้ ไม่ว่าเจ้าหนี้จะเป็นธนาคารหรือเอกชน (ถ้ายังสับสนกับขายฝาก ดูบทความ จำนองกับขายฝากต่างกันยังไง)

สรุปก่อน 7 จุดที่ต่าง และ 1 จุดที่เหมือนกัน

ถ้าผิดนัดชำระ เกิดอะไรขึ้น (เหมือนกันทั้งสองแบบ)

หลายคนเชื่อว่าจำนองกับเอกชนแล้วผิดนัด ทรัพย์จะถูกยึดทันที ซึ่งไม่ใช่ กฎหมายจำนองใช้กติกาเดียวกันไม่ว่าเจ้าหนี้เป็นใคร

1. บอกกล่าวก่อน — ตามมาตรา 728 เจ้าหนี้ต้องมีหนังสือบอกกล่าวให้ลูกหนี้ชำระหนี้ภายในเวลาที่กำหนด ซึ่งต้องไม่น้อยกว่า 60 วันนับแต่วันที่ลูกหนี้ได้รับคำบอกกล่าว
2. ฟ้องศาล — ถ้าครบกำหนดแล้วยังไม่ชำระ เจ้าหนี้ฟ้องต่อศาลเพื่อให้พิพากษาสั่งขายทอดตลาดทรัพย์ที่จำนอง
3. ขายทอดตลาด — เงินที่ขายได้นำมาชำระหนี้ ถ้าได้เงินไม่พอกับหนี้ที่ค้าง ใครต้องรับผิดส่วนที่ขาดขึ้นกับข้อตกลงในสัญญาด้วย ให้ตรวจข้อนี้ก่อนเซ็น

สิ่งที่ต้องรู้ไปพร้อมกันคือ ระหว่างที่คดียังไม่จบ ดอกเบี้ยยังเดินต่อทุกเดือน ในเคสที่ผ่าน InnoHome กระบวนการบอกกล่าวจะเริ่มเมื่อค้างชำระติดต่อกัน 2 เดือน ถ้าส่งไม่ไหว บอกเราตรง ๆ ก่อนครบกำหนด เราช่วยประสานกับนายทุนเรื่องต่อสัญญาหรือหาทุนใหม่ตามที่ทำได้ หรือถ้าคุณตัดสินใจขายทรัพย์เอง ก็ยังขายก่อนถึงขั้นฟ้องได้ แต่ถ้าเจ้าของทรัพย์ไม่ให้ความร่วมมือ สิทธิ์ตามกฎหมายเป็นของนายทุนผู้รับจำนอง ซึ่งอยู่นอกเหนือการตัดสินใจของ InnoHome

จุดที่ 1 เกณฑ์พิจารณา ธนาคารดูคน เอกชนดูทรัพย์

ธนาคารให้กู้โดยดูว่าคุณ ผ่อนไหวทุกเดือนหรือไม่ จึงขอสลิปเงินเดือน รายการเดินบัญชี และตรวจประวัติในเครดิตบูโร ใครมีโฉนดราคาสูงแต่รายได้ไม่สม่ำเสมอ เช่น เจ้าของกิจการที่ไม่มีสลิป จึงติดได้ทั้งที่ทรัพย์ดี (ดูบทความ กู้บ้านไม่ผ่านเพราะอะไร)

ฝั่งเอกชนกลับด้านกัน ทีม InnoHome ซึ่งประเมินทรัพย์และจัดหานายทุน พิจารณาจากโฉนดและทรัพย์ ไม่ได้เริ่มจากสลิปเงินเดือน และไม่ได้ดึงรายงานเครดิตบูโร แต่ไม่ได้แปลว่าทุกเคสจะผ่าน เพราะเงื่อนไขย้ายไปอยู่ที่ตัวทรัพย์แทน สิ่งที่ทำให้ไม่ผ่านบ่อยที่สุดคือ

• ทรัพย์ติดภาระที่ปลดไม่ได้ หรืออยู่ระหว่างถูกบังคับคดี
• เอกสารไม่ครบ หรือเจ้าของร่วมในโฉนดไม่ยินยอม
• ไม่มีแผนคืนเงินต้น ว่าเงินก้อนตอนไถ่ถอนจะมาจากไหน
• ทรัพย์ขายต่อยาก เช่น ที่ตาบอดไม่มีทางเข้าออก

จุดที่ 2-3 วงเงิน และกฎหมายที่คุมดอกเบี้ย

วงเงิน ธนาคารคิดจากราคาประเมินของธนาคารเองบวกกับความสามารถผ่อนของคุณ ส่วนเอกชนคิดจากราคาที่ทรัพย์ขายต่อได้จริง เพราะถ้าผิดนัด หลักประกันชิ้นเดียวที่เจ้าหนี้มีคือตัวทรัพย์ ในตัวอย่างบนหน้าบริการของเรา ทรัพย์ราคาประเมิน 4,000,000 บาท ได้วงเงินจำนอง 1,600,000 บาท ตัวเลขของแต่ละเคสรู้หลังประเมินทรัพย์เท่านั้น

ดอกเบี้ย เป็นจุดที่กฎหมายแยกสองฝั่งออกจากกันชัดที่สุด

• เอกชน — มาตรา 654 ซึ่งใช้กับการกู้ยืมเงิน ห้ามคิดดอกเบี้ยเกิน 15% ต่อปี และการเรียกดอกเบี้ยเกินอัตรายังมีโทษอาญาตาม พ.ร.บ.ห้ามเรียกดอกเบี้ยเกินอัตรา พ.ศ. 2560 เพดานนี้พูดถึงอัตราดอกเบี้ย ส่วนค่าใช้จ่ายอื่นที่ถูกหัก ให้ดูเป็นจำนวนเงินในใบสรุปก่อนโอน
• ธนาคาร — อยู่ใต้กฎหมายเฉพาะของสถาบันการเงินและการกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย คิดดอกเบี้ยตามอัตราที่ธนาคารประกาศ เช่น อิงอัตรา MRR อัตราจึงต่างกันไปตามธนาคารและประเภทสินเชื่อ

อัตราจำนองของนายทุนที่ InnoHome จัดหาให้ เริ่มต้นที่ 0.75% ต่อเดือน (9% ต่อปี) ซึ่งเป็นอัตราต่ำสุด ไม่ใช่อัตราที่ทุกเคสจะได้ ช่วงที่เกิดขึ้นจริงอยู่ที่ 0.75-1.25% ต่อเดือน อัตราจริงขึ้นกับทรัพย์และวงเงิน

จุดที่ 4-5 วิธีคืนเงินและระยะสัญญา ต่างกันมากกว่าที่คิด

สินเชื่อธนาคารมัก ผ่อนเงินต้นพร้อมดอกเบี้ยเป็นงวด ยอดหนี้ลดลงทุกเดือนและสัญญายาวหลายปี ส่วนจำนองกับเอกชนมักเป็นอีกแบบ คือ จ่ายดอกเบี้ยรายเดือน แล้วคืนเงินต้นทั้งก้อนตอนไถ่ถอน สัญญาทำทีละปีแล้วค่อยตกลงต่อ

ยอดรายเดือนของเอกชนจึงอาจดูต่ำกว่า แต่เงินต้นไม่ลดเลย ครบกำหนดแล้วไม่มีเงินก้อนมาคืน ต้องต่อสัญญาและเสียค่าใช้จ่ายรอบใหม่ จึงเหมาะกับ เงินที่ใช้ระยะสั้นและรู้ว่าเงินคืนจะมาจากไหน เช่น รอเงินขายทรัพย์อีกแปลง หรือรอยื่นกู้ธนาคารใหม่เมื่อเอกสารพร้อม

จุดที่ 6-7 ค่าใช้จ่ายวันทำสัญญา และระยะเวลา

ค่าจดทะเบียนจำนองที่สำนักงานที่ดิน ไม่ขึ้นกับว่าเจ้าหนี้เป็นใคร อัตราปกติคือ 1% ของวงเงินจำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท (มีมาตรการลดหย่อนชั่วคราวสำหรับจดจำนองพร้อมโอนที่อยู่อาศัย ตรวจกับสำนักงานที่ดินก่อน) ส่วนที่ต่างคือค่าใช้จ่ายของฝั่งเจ้าหนี้

• ธนาคาร — มีค่าประเมินราคาและค่าธรรมเนียมตามตารางที่ธนาคารประกาศ ขอตารางนี้ก่อนยื่นทุกครั้ง
• เอกชนผ่าน InnoHome — มี ค่าดำเนินงาน และ ค่าธรรมเนียมสินเชื่อ แยก 2 บรรทัด ทั้งสองค่าเป็นค่าบริการที่ InnoHome เก็บในฐานะนายหน้า คิดจากวงเงิน แยกจากดอกเบี้ยที่นายทุนเก็บ และมักหักดอกเบี้ยล่วงหน้า 3 เดือนจากเงินที่โอนให้ ทุกก้อนแสดงเป็นจำนวนเงินในใบเสนอก่อนนัดโอน

ระยะเวลา เอกชนไม่ต้องพิสูจน์รายได้ ขั้นตอนจึงมักสั้นกว่า เคสที่ผ่าน InnoHome รู้วงเงินใน 1-3 วัน ส่วนงานที่สำนักงานที่ดินจบใน 3-7 วันโดยเฉลี่ย ขึ้นกับความครบของเอกสารและคิวสำนักงานที่ดิน ไม่ใช่การรับประกันเวลา

ตัวอย่างคำนวณ จำนองกับเอกชน ทรัพย์ราคาประเมิน 4 ล้าน

ตัวเลขชุดนี้คำนวณจากตัวอย่างบนหน้าบริการของเรา ที่อัตราเริ่มต้น 0.75% ต่อเดือน โดยแยกค่าบริการ 128,000 บาทเป็น 2 ค่าตามค่าเริ่มต้นของจำนอง เพื่อให้เห็นว่า เงินที่ได้รับวันโอนไม่เท่ากับวงเงินในสัญญา

ถ้าถือสัญญาครบ 1 ปี ดอกเบี้ยรวม 12 เดือนคือ 144,000 บาท (36,000 ที่หักล่วงหน้า + 12,000 × 9 เดือน) บวกค่าดำเนินงานและค่าธรรมเนียมสินเชื่อ 128,000 บาท และค่าจดทะเบียน 16,000 บาท ต้นทุนรวมปีแรกเท่ากับ 288,000 บาท ยังไม่รวมเงินต้น 1,600,000 บาทที่ต้องคืนตอนไถ่ถอน ถ้าเคสได้อัตรา 1.25% ต่อเดือน ตัวอย่างเดียวกันจะมีต้นทุนรวมปีแรก 384,000 บาท

วิธีเทียบกับธนาคารที่ยุติธรรมคือ ขอตัวเลขจากธนาคารเป็นบาทในรูปแบบเดียวกัน คือ วงเงิน · เงินที่ได้รับจริงหลังหักค่าใช้จ่าย · ยอดผ่อนต่อเดือน · ต้นทุนรวมปีแรก ดูแค่อัตราต่อเดือนจะเทียบผิด เพราะสองแบบคืนเงินต้นคนละวิธี · ตัวเลขทุกบรรทัดเป็นตัวอย่าง ไม่ใช่ข้อเสนอจริง ตัวเลขจริงขึ้นกับราคาประเมินและเงื่อนไขของแต่ละทรัพย์

ก่อนเซ็นจำนองกับเอกชน เช็ก 4 ข้อนี้

1. จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินต่อหน้าเจ้าหน้าที่เท่านั้น — ถ้ามีคนชวนเซ็นที่บ้านหรือร้านกาแฟแล้วบอกว่าใช้ได้เหมือนกัน ให้ระวังไว้ก่อน รวมถึงการเอาโฉนดไปฝากไว้กับร้านทองหรือโรงรับจำนำ (ดูบทความ จำนองโฉนดกับโรงรับจำนำ ร้านทอง)
2. ดูประเภทนิติกรรมในเอกสารว่าเป็น “จำนอง” จริง — ไม่ใช่ขายฝาก ซึ่งเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ ถ้าไม่ไถ่ถอนภายในกำหนด ทรัพย์ไม่กลับมา
3. ดูว่าดอกเบี้ยในสัญญาคิดเดือนละเท่าไหร่ หักล่วงหน้ากี่เดือน และถามว่าค่าใช้จ่ายแต่ละก้อนใครเป็นผู้เก็บ เจ้าหนี้หรือนายหน้า พร้อมขอใบเสร็จแยกตามผู้เก็บ
4. ขอใบสรุปเงินที่ได้รับจริงก่อนวันโอน — ทุกก้อนที่ถูกหักต้องเป็นจำนวนเงิน ไม่ใช่แค่ %

เลือกแบบไหนดี ขึ้นกับคำถาม 2 ข้อ

ข้อแรก คุณผ่านเกณฑ์ธนาคารไหม ถ้ามีรายได้ประจำ เอกสารครบ และประวัติเครดิตดี ควรยื่นธนาคารก่อน แล้วขอตัวเลขเป็นบาทมาเทียบ เพราะผ่อนเงินต้นลดลงได้ทุกเดือน ข้อที่สอง คุณต้องการเงินนานแค่ไหนและเงินคืนมาจากไหน ถ้าธนาคารไม่ผ่านหรือรอไม่ได้ และรู้ชัดว่าภายใน 1 ปีจะมีเงินก้อนมาคืน จำนองกับเอกชนเป็นทางที่ชื่อในโฉนดยังเป็นของคุณ ถ้ายังไม่มีคำตอบ ควรคิดเรื่องขายทรัพย์ไปพร้อมกัน (ดูบทความ ที่ดินติดจำนองขายได้ไหม · ขายฝากกับนายทุน vs บริษัท)

อยากรู้วงเงินที่ทรัพย์ของคุณได้จริง ทำยังไง

ส่งรูปโฉนดหน้าและหลัง วงเงินที่ต้องการ และแผนคืนเงินที่คิดไว้มาให้ทีมประเมิน เราตอบกลับภายใน 1 ชั่วโมงในเวลาทำการ และส่งใบประเมินที่เทียบจำนอง ขายฝาก และขายขาดให้พร้อมกัน ทุกบรรทัดเป็นจำนวนเงิน ถ้าเคสไหนทำไม่ได้ เราบอกตรง ๆ ตั้งแต่วันแรกพร้อมเหตุผล ประเมินฟรี ไม่ผูกมัด

ขอประเมินวงเงินฟรี →
แอดไลน์ InnoHome

เงื่อนไข อัตรา และตัวเลขตัวอย่างในบทความนี้เป็นค่าที่ใช้อยู่ ณ วันที่ 22 ตุลาคม 2569 · ตัวเลขจริงขึ้นกับทรัพย์และวงเงินของแต่ละเคส · บทความนี้ให้ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่ข้อเสนอและไม่ใช่ความเห็นทางกฎหมาย · บริษัท อินโนเวสเตอร์ จำกัด