เจ้าของบ้านที่เริ่มคิดจะขาย มักได้ยินคำว่า 3% มาลอย ๆ แต่ไม่มีใครบอกว่า 3% ของอะไร ใครจ่าย จ่ายวันไหน สิ่งที่ INNOHOME อยากให้เข้าใจก่อนคือ ค่านายหน้ามีเงื่อนไขการจ่ายที่กฎหมายกำหนดไว้ชัด และควรอยู่ในสัญญาตั้งแต่วันแรก
ค่านายหน้า กฎหมายเรียกว่า ค่าบำเหน็จนายหน้า คือเงินที่เจ้าของทรัพย์ตกลงจะจ่ายให้ผู้ที่ชี้ช่องหรือจัดการให้การซื้อขายสำเร็จ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 845 วางหลักว่าต้องจ่าย ก็ต่อเมื่อการซื้อขายสำเร็จ อันเป็นผลจากการชี้ช่องหรือจัดการของนายหน้า — บ้านยังไม่ขาย เรียกค่าบำเหน็จไม่ได้
ค่านายหน้าขายบ้าน 2569 คิดกี่ %
ไทยไม่มีกฎหมายกำหนดเพดานค่านายหน้าอสังหาริมทรัพย์ มาตรา 846 เขียนว่าถ้าไม่ได้ตกลงจำนวนไว้ ให้ถือว่าตกลงกันตาม ธรรมเนียม — แต่ ไม่มีหน่วยงานไหนประกาศอัตรากลาง ตัวเลข 3% ที่เจ้าของบ้านมักได้ยินจึงไม่ใช่อัตราตามกฎหมายและไม่ใช่ตัวเลขที่มีใครรับรอง อัตราจริงขึ้นกับสัญญาแต่ละราย ต่อรองได้ทั้งขึ้นและลง ทางที่ตรวจสอบได้คือ ถามอัตราของรายนั้นตรง ๆ แล้วให้เขียนลงสัญญา (ของ InnoHome คือ 5% ไม่ต่ำกว่า 50,000 บาท — กางให้ดูในหัวข้อท้ายบทความ)
สองคำที่คนมักข้ามคือ ขั้นต่ำเป็นบาท และ ราคาที่ขายได้จริง — ทรัพย์ราคาไม่สูง % ที่คิดได้มักไม่พอค่าถ่ายภาพ ค่าโฆษณา และค่าเดินทางพาชม นายหน้าเกือบทุกรายจึงกำหนดขั้นต่ำไว้ และเมื่อขั้นต่ำมีผล อัตราจริงจะสูงกว่า % ที่โฆษณาไว้มาก (ดูตัวอย่างที่ 3 ข้างล่าง)
ส่วน “ราคาที่ขายได้จริง” ต้องเขียนลงในสัญญา เพราะบ้านมือสองแทบไม่มีหลังไหนขายได้เท่าราคาประกาศ ถ้าเขียนคลุมเครือว่า “กี่เปอร์เซ็นต์ของราคาทรัพย์” จะเถียงกันวันโอนว่าเอาเลขไหนมาคูณ คำที่ควรใช้คือ “ร้อยละ … ของราคาซื้อขายที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์จริง” โดยเขียนตัวเลขที่ตกลงกันลงไปให้ชัด
ใครจ่ายค่านายหน้า และจ่ายตอนไหน
ผู้ขายเป็นฝ่ายจ่ายเกือบทั้งหมด เพราะเป็นคนว่าจ้างให้หาผู้ซื้อ และมาตรา 845 ผูกหน้าที่จ่ายไว้กับ “บุคคลผู้ตกลงจะให้ค่าบำเหน็จ” คือคนที่เซ็นสัญญาฝากขาย ส่วนค่าใช้จ่ายวันโอนเป็น คนละก้อนกับค่านายหน้า ธรรมเนียมคือแบ่งคนละครึ่ง แต่ตกลงใหม่ได้
จุดจ่ายมาตรฐานคือ วันโอนกรรมสิทธิ์ หลังผู้ขายได้รับเงินครบแล้ว ไม่ใช่วันเซ็นสัญญาฝากขาย และไม่ใช่วันวางมัดจำ เหตุผลอยู่ในมาตรา 845 ซึ่งวางหลักไว้ว่าถ้าสัญญามี เงื่อนไขบังคับก่อน นายหน้ายังเรียกค่าบำเหน็จไม่ได้จนกว่าเงื่อนไขนั้นสำเร็จ กรณีที่เจอบ่อยสุดคือ ผู้ซื้อรออนุมัติสินเชื่อ ถ้าสัญญาจะซื้อจะขายเขียนว่าการซื้อขายมีผลเมื่อธนาคารอนุมัติ แล้วผู้ซื้อกู้ไม่ผ่าน ค่าบำเหน็จก็ไม่เกิดตามไปด้วย
อีกข้อที่ต้องระวังคือ นายหน้ารับเงินสองทาง มาตรา 847 วางหลักว่าถ้านายหน้าทำการให้อีกฝ่ายโดยขัดกับหน้าที่ที่มีต่อผู้ว่าจ้าง หรือรับคำมั่นจะให้บำเหน็จจากอีกฝ่ายในลักษณะที่ไม่ควรแก่การ ย่อมไม่มีสิทธิได้รับค่าบำเหน็จเลย
ตัวอย่างคำนวณ จากใบเสนอที่ทีมประเมินออกให้ลูกค้าจริง
ใบสรุปฝากขายที่ทีมประเมินของเราออกให้เจ้าของทรัพย์มี 5 บรรทัดนี้เสมอ และเป็นโครงที่ควรขอจากนายหน้าทุกเจ้า
| บรรทัดในใบเสนอ | หมายความว่าอะไร |
|---|---|
| ราคาประกาศขาย | ราคาที่ขึ้นประกาศ |
| ราคาที่ตกลงในการเซ็นสัญญา | ราคาต่ำสุดที่เจ้าของรับได้ |
| ผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายวันโอน | แบ่งคนละครึ่ง / ผู้ขาย / ผู้ซื้อ |
| ค่านายหน้า (ค่าบริการ) | 5% ของราคาซื้อขายจริง ไม่ต่ำกว่า 50,000 บาท |
| ค่าโอน (โดยประมาณ) | ประเมินรายเคส ไม่ใช่ % เดียวกันทุกใบ |
ตัวเลขข้างล่างเป็น ตัวอย่างสมมติที่สร้างจากรูปแบบเคสจริงในระบบประเมินของ InnoHome ไม่ใช่ข้อมูลของลูกค้ารายใด หยิบมา 3 รูปแบบที่ให้ผลต่างกันชัดที่สุด
ตัวอย่างที่ 1 บ้านเดี่ยว กรุงเทพฯ ที่ดิน 50 ตร.ว. + บ้าน 110 ตร.ม. ประกาศ 3,750,000 ราคาต่ำสุดที่รับได้ 3,400,000 ราคาประเมินราชการ 2,570,000 ปิดได้ 3,500,000 ค่าใช้จ่ายวันโอนที่ประเมินไว้ 134,578 บาท แบ่งคนละครึ่ง
| รายการ | วิธีคิด | จำนวนเงิน |
|---|---|---|
| ค่านายหน้า 5% + VAT 7% | 175,000 + 12,250 | 187,250 |
| ส่วนแบ่งค่าใช้จ่ายวันโอนของผู้ขาย | หารครึ่งจาก 134,578 | 67,289 |
| รวมที่หักออก | 254,539 (7.3% ของราคาขาย) | |
| คงเหลือโดยประมาณ | 3,500,000 − 254,539 | 3,245,461 |
ตัวอย่างที่ 2 คอนโด กรุงเทพฯ ที่ราคาประเมินราชการสูงกว่าราคาขาย ประกาศ 4,800,000 ปิดได้ 4,500,000 แต่ ราคาประเมินราชการ 6,760,000 ค่าใช้จ่ายวันโอนจึงขึ้นไปถึง 386,830 บาท
| รายการ | วิธีคิด | จำนวนเงิน |
|---|---|---|
| ค่านายหน้า 5% + VAT 7% | 225,000 + 15,750 | 240,750 |
| ส่วนแบ่งค่าใช้จ่ายวันโอนของผู้ขาย | หารครึ่งจาก 386,830 | 193,415 |
| รวมที่หักออก | 434,165 (9.6% ของราคาขาย) | |
| คงเหลือโดยประมาณ | 4,500,000 − 434,165 | 4,065,835 |
ทรัพย์ราคาสูงกว่าตัวอย่างที่ 1 แค่ล้านบาท แต่ส่วนแบ่งค่าใช้จ่ายวันโอนของผู้ขายมากกว่ากันเกือบ 3 เท่า เพราะค่าธรรมเนียมและภาษีวันโอนคิดจากราคาที่สูงกว่า ระหว่างราคาซื้อขายจริงกับราคาประเมินราชการ
ตัวอย่างที่ 3 ที่ดินต่างจังหวัด 300 ตร.ว. ประกาศ 420,000 ปิดได้ 400,000 — ค่านายหน้า 5% คิดได้ 20,000 บาท ต่ำกว่าขั้นต่ำ 50,000 บาท จึงคิดตามขั้นต่ำ เท่ากับ 12.5% ของราคาที่ขายได้ (13.4% เมื่อรวม VAT) ไม่ใช่ 5% อย่างที่อ่านจากตาราง
ค่าใช้จ่ายวันโอนทั้งสามตัวอย่างเป็น ประมาณการ ยอดจริงคำนวณกันวันโอน
3 เรื่องที่ทำให้เงินเหลือน้อยกว่าที่คิด
ตัวเลขสามข้อนี้วัดจากเคสประเมินในระบบของเราเอง
- ราคาขายจริงต่ำกว่าราคาประกาศประมาณ 10% — จาก 54 เคสที่กรอกทั้งราคาประกาศและราคาต่ำสุด ค่ากลางของส่วนต่างอยู่ที่ 10.0% และ 37 เคส (69%) อยู่ในช่วง 9–11% คนที่วางแผนจากราคาประกาศจะคิดเงินเกินจริงไปราวหนึ่งในสิบตั้งแต่ต้น
- ค่าใช้จ่ายวันโอนไม่ใช่ % เดียวกันทุกทรัพย์ — จาก 37 เคสที่ประเมินไว้ ค่ากลางอยู่ที่ 5.1% ของราคาประกาศขาย แต่กระจายตั้งแต่ 0.1% ถึง 22.8% และ 13 เคสจาก 37 (มากกว่า 1 ใน 3) ราคาประเมินราชการสูงกว่าราคาประกาศขาย ซึ่งดันค่าใช้จ่ายวันโอนขึ้นทั้งก้อน
- ขั้นต่ำค่านายหน้ามีผลจริง — 3 เคสจาก 57 มี 5% ที่คิดได้ไม่ถึงขั้นต่ำ 50,000 บาท อัตราจริงเทียบราคาประกาศขายจึงกลายเป็น 5.3%–11.9% ก่อน VAT นี่คือค่าบริการของเราเองที่เราเปิดให้ดู
อยากขายแต่ไม่อยากลงแรงเอง
InnoHome ประเมินราคาจากข้อมูลตลาดจริงให้ก่อน ถ่ายรูป ลงประกาศ ยิงโฆษณา และพาลูกค้าเข้าชมให้ครบ คิดค่านายหน้าเมื่อขายได้เท่านั้น ไม่ขายไม่เสียค่าใช้จ่าย
ค่านายหน้าบวกภาษีมูลค่าเพิ่มอีกไหม ต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายหรือเปล่า
ภาษีมูลค่าเพิ่ม 7% — ถ้านายหน้าจดทะเบียน VAT (รายที่มีรายได้เกิน 1.8 ล้านบาทต่อปี ซึ่งบริษัทนายหน้าส่วนใหญ่เข้าเกณฑ์) ค่านายหน้าจะบวก 7% และออกใบกำกับภาษีให้ 175,000 บาทกลายเป็น 187,250 บาท ตอนถามราคาจึงต้องถามตรง ๆ ว่า “รวม VAT แล้วหรือยัง”
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย — ค่านายหน้าเป็นเงินได้ตามมาตรา 40(2) ของประมวลรัษฎากร หน้าที่หักเกิดกับ ผู้จ่ายที่เป็นนิติบุคคล บุคคลธรรมดาโดยทั่วไปไม่มีหน้าที่หัก ให้ผู้ทำบัญชียืนยันก่อนวันโอน
3 กรณีที่เจ้าของทรัพย์เสียค่านายหน้าซ้ำซ้อนโดยไม่รู้ตัว
- เซ็นแบบปิดกับหลายรายพร้อมกัน — แบบปิดให้สิทธิ์นายหน้ารายเดียว ถ้าขายผ่านรายที่สอง รายแรกยังเรียกค่าบำเหน็จตามสัญญาที่ยังไม่หมดอายุได้ · สัญญาส่วนใหญ่ยังมี ช่วงคุ้มครองหลังหมดสัญญา ด้วย ถ้าผู้ซื้อที่เคยถูกพาเข้าชมกลับมาซื้อเองในช่วงนั้น นายหน้าเรียกค่าบำเหน็จได้
- เรียกค่าใช้จ่ายล่วงหน้า — ค่าถ่ายภาพ ลงประกาศ ยิงโฆษณา มาตรา 845 วรรคท้ายให้เรียกคืนได้ เฉพาะเมื่อตกลงไว้ล่วงหน้า สัญญาไม่เขียนไว้ = ไม่มีหน้าที่จ่าย
- สัญญาไม่มีวันหมดอายุ — ถอนตัวไปใช้ช่องทางอื่นไม่ได้ และเปิดช่องให้เกิดข้อ 1 ตามมา
เช็กลิสต์ 7 ข้อ ที่ต้องมีในสัญญาฝากขายก่อนเซ็น
- อัตราค่าบำเหน็จ เป็นตัวเลขชัด ระบุว่ารวมภาษีมูลค่าเพิ่มหรือไม่
- ฐานที่ใช้คิด — ราคาซื้อขายที่จดทะเบียนโอนจริง
- ขั้นต่ำเป็นบาท ถ้ามี ต้องเขียนไว้ ไม่ใช่มาบอกวันโอน
- จุดที่ถึงกำหนดจ่าย — วันโอน หลังผู้ขายได้รับเงินครบ
- ระยะเวลาสัญญา วันเริ่ม วันสิ้นสุด เงื่อนไขต่ออายุ
- แบบเปิดหรือแบบปิด ถ้าแบบปิด มีช่วงคุ้มครองหลังหมดสัญญากี่วัน และต้องจ่ายไหมถ้าหาผู้ซื้อได้เอง
- ค่าใช้จ่ายที่เรียกคืนได้ — ถ้าไม่ต้องการจ่ายกรณีขายไม่สำเร็จ ต้องไม่มีข้อนี้
ค่านายหน้าของ InnoHome คิดเท่าไหร่
ใบเสนอของเราเขียนไว้ตรงตัวว่า 5% ของราคาซื้อขายจริง ไม่ต่ำกว่า 50,000 บาท และ คิดเมื่อขายได้แล้วเท่านั้น ตัวเลขนี้สูงกว่า 3% ที่คนมักได้ยินกัน เราจึงบอกว่าส่วนต่างใช้ทำอะไร — ประเมินราคาจากข้อมูลตลาดจริง ไม่ใช่ตั้งตามที่เจ้าของอยากได้ เพราะราคาสูงเกินจริงเป็นสาเหตุหลักที่ทรัพย์ค้างในตลาด · ถ่ายภาพ ลงประกาศ ยิงโฆษณาและออกค่าสื่อให้ ซึ่งเป็นเงินจ่ายล่วงหน้าไปก่อน · คัดกรองผู้ซื้อก่อนพาชม · เดินเรื่องวันโอนและกางตัวเลขให้ดูก่อนเซ็น
ถ้าประเมินแล้วทรัพย์ขายยากในราคาที่เจ้าของต้องการ เราบอกก่อน พร้อมเสนอทางเลือกที่มี — ดูรายละเอียดบริการฝากขาย
อยากให้ทรัพย์ขายได้จริง เริ่มจากตรงไหน
เริ่มจากรู้สองตัวเลข — ราคาที่ทรัพย์ขายได้จริงในพื้นที่นั้น และ เงินที่เหลือหลังหักค่าใช้จ่ายวันโอนกับค่านายหน้า
InnoHome รับฝากขายบ้าน ที่ดิน และคอนโดทั่วประเทศ ประเมินราคาให้ก่อนไม่มีค่าใช้จ่าย ค่าบริการ 5% ของราคาซื้อขายจริง ไม่ต่ำกว่า 50,000 บาท คิดเมื่อขายได้เท่านั้น ตอบกลับใน 1 ชั่วโมงในเวลาทำการ
ดูบริการฝากขายกับ InnoHome → แอด LINE คุยกับทีมงาน →
บริษัท อินโนเวสเตอร์ จำกัด · โทร 02-096-4977
บทความนี้เป็นแนวทางทั่วไปสำหรับวางแผนเบื้องต้น ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายหรือภาษีเฉพาะราย ตัวเลขค่าธรรมเนียมและภาษีวันโอนคำนวณโดยเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินในวันโอนจริง และอาจเปลี่ยนตามมาตรการของรัฐในแต่ละช่วงเวลา
