เจ้าของทรัพย์ส่วนใหญ่ตั้งราคาขายจากสามอย่างนี้ คือราคาที่ซื้อมาบวกกำไรที่อยากได้ ราคาที่เพื่อนบ้านเคยประกาศ หรือเงินที่ต้องเอาไปใช้ต่อ ทั้งสามอย่างมีเหตุผลสำหรับคนขาย แต่ไม่มีอันไหนเป็นเหตุผลสำหรับคนซื้อ สิ่งที่ InnoHome อยากให้เข้าใจก่อนคือ ราคาที่ทำให้ทรัพย์ขายได้ คือราคาที่คนซื้อในพื้นที่นั้นยอมจ่ายอยู่จริง ไม่ใช่ราคาที่เจ้าของอยากได้ และสองอย่างนี้ห่างกันแค่ไหน รู้ได้ก่อนประกาศ ไม่ต้องรอให้ตลาดบอก
ราคาตลาด คือราคาที่ทรัพย์แบบเดียวกัน ในทำเลเดียวกัน ช่วงเวลาเดียวกัน มีคนตกลงซื้อขายกันจริง · ต่างจาก ราคาประกาศ ซึ่งเป็นราคาที่เจ้าของตั้งไว้และยังไม่มีใครซื้อ · และต่างจาก ราคาประเมินราชการ ซึ่งเป็นฐานที่กรมที่ดินใช้คิดค่าธรรมเนียมวันโอน · สามตัวนี้เป็นคนละเลขกัน และคนที่หยิบผิดตัวมาตั้งราคาจะพลาดตั้งแต่วันแรก
ราคาตลาด ไม่ใช่ราคาประกาศ และไม่ใช่ราคาประเมินราชการ
ความสับสนที่เจอบ่อยที่สุดคือเอาราคาประกาศของทรัพย์ข้างเคียงมาเป็นราคาตลาด ทั้งที่ทรัพย์ที่ยังประกาศอยู่คือทรัพย์ที่ยังไม่มีใครซื้อที่ราคานั้น สมมติว่าหลังซอยประกาศไว้ราคาหนึ่งมาหลายเดือนแล้วยังไม่ขายได้ ถ้าคุณตั้งราคาเท่ากันตาม สิ่งที่คุณทำคือลอกราคาที่ตลาดปฏิเสธไปแล้ว
ส่วนราคาประเมินราชการ มีไว้คิดค่าธรรมเนียม ไม่ได้มีไว้บอกว่าทรัพย์ควรขายเท่าไหร่ หลายทำเลมันต่ำกว่าตลาดมาก และบางเคสก็สูงกว่าราคาที่ขายได้จริง ซึ่งกรณีหลังนี้สำคัญเพราะค่าธรรมเนียมวันโอนคิดจากราคาที่สูงกว่าระหว่างสองตัว ตรวจราคาประเมินเองได้ที่เว็บกรมธนารักษ์ assessprice.treasury.go.th และวิธีคิดค่าธรรมเนียมอยู่ในบทความ คำนวณค่าโอนที่ดิน ของเรา
และ ราคาประเมินไม่ใช่ราคาที่ขายได้แน่นอน ไม่ว่าของราชการหรือของมืออาชีพ มันคือค่าประมาณที่ดีที่สุดจากข้อมูลที่มี ณ วันนั้น ไม่ใช่คำรับประกันว่าจะมีคนจ่ายเท่านั้น
ทำไมราคาที่ตรงตลาดถึงมีคนติดต่อเข้ามา
เรื่องนี้ไม่เกี่ยวกับโชค เป็นกลไก 3 ข้อ
1. ผู้ซื้อเทียบของเสมอ — ไม่มีใครดูทรัพย์ของคุณอยู่หลังเดียว เขาเปิดดูหลายรายการในทำเลเดียวกันพร้อมกัน ทรัพย์ที่ราคาสูงกว่าเพื่อนบ้านโดยไม่มีอะไรดีกว่าให้เห็น จะถูกข้ามตั้งแต่หน้ารายการ และคุณจะไม่รู้ เพราะไม่มีใครโทรมาบอกว่าแพง เขาแค่ไม่โทร
2. คนกรองราคาเป็นช่วง — เว็บประกาศทุกเจ้าให้กรองเป็นช่วงราคา ทรัพย์ที่ตั้ง 3,050,000 บาท จะหายไปจากสายตาคนที่กรอง “ไม่เกิน 3 ล้าน” ทั้งกลุ่ม เพื่อส่วนต่าง 50,000 บาทที่ต่อรองกันได้อยู่แล้ว
3. ประกาศที่อยู่นานมีราคาของมันเอง — ผู้ซื้อที่ตามตลาดอยู่จะจำได้ว่าทรัพย์ไหนประกาศมานาน แล้วตีความว่ามีอะไรผิดปกติ หรือรอให้ลดอีก ยิ่งลดทีละน้อยหลายรอบ ยิ่งเป็นการบอกเขาว่ารอต่อได้
สิ่งที่ตั้งราคาตามตลาดทำได้ จึงไม่ใช่การรับประกันว่าจะขายได้เมื่อไหร่ แต่คือการทำให้ทรัพย์ อยู่ในสายตาของคนที่กำลังหาซื้อจริง ซึ่งเป็นเงื่อนไขที่ต้องมีก่อนทุกอย่าง
ตั้งสูงเกินกับตั้งต่ำเกิน เสียเงินทั้งสองทาง
คนมักกังวลแค่ด้านตั้งต่ำเกิน แต่พลาดได้ทั้งสองทาง และทั้งสองทางไม่มีสัญญาณเตือน
ตั้งสูงเกิน ทรัพย์ยังอยู่กับคุณ แต่เงินไม่ได้หยุดอยู่กับที่ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเดินทุกปี ค่าส่วนกลางเดินทุกเดือนถ้าเป็นคอนโด และถ้าทรัพย์ยังติดจำนองธนาคารอยู่ ดอกเบี้ยก็เดินต่อระหว่างที่รอคนซื้อ · ที่เสียไปอีกอย่างคือช่วงแรกที่ขึ้นประกาศ ซึ่งมักเป็นช่วงที่ได้รับความสนใจมากที่สุด เพราะคนที่ตามตลาดอยู่จะเห็นของใหม่ก่อน · สุดท้ายคนส่วนใหญ่ก็ต้องลดราคาอยู่ดี แต่เป็นการลดตอนที่ประกาศเก่าแล้ว ซึ่งมีน้ำหนักต่อรองน้อยกว่าการตั้งให้ถูกตั้งแต่วันแรก
ตั้งต่ำเกิน จะมีคนติดต่อเร็ว ซึ่งทำให้รู้สึกว่าตั้งถูกแล้ว แต่ส่วนต่างที่ควรได้หายไปโดยไม่มีใครมาบอก เพราะไม่มีผู้ซื้อคนไหนทักมาว่าคุณตั้งราคาต่ำกว่าตลาด · สัญญาณที่สังเกตได้คือมีคนสนใจหลายรายในเวลาสั้น ๆ และไม่มีใครต่อราคาเลย ควรกลับไปตรวจของเทียบก่อนตกลง
6 ขั้นตอนหาราคาตลาดของทรัพย์ตัวเอง
1. ล็อกขอบเขตให้แคบก่อน — เริ่มจากทรัพย์ในโครงการเดียวกันหรือซอยเดียวกัน แล้วค่อยขยายออกถ้าของเทียบไม่พอ ข้ามถนนใหญ่หรือข้ามคลองเมื่อไหร่ ราคาเปลี่ยนได้ทันทีแม้ระยะทางใกล้
2. เทียบเฉพาะทรัพย์ที่เทียบได้จริง — ขนาดที่ดิน พื้นที่ใช้สอย อายุอาคาร และจำนวนชั้นต้องใกล้กัน · จุดที่คนมองข้ามคือหน้ากว้างที่ดิน ความกว้างถนนหน้าทรัพย์ และทางเข้าออก สามอย่างนี้ทำให้ราคาต่อตารางวาต่างกันมาก แม้แปลงติดกัน
3. หาราคาที่ปิดจริง ไม่ใช่ราคาที่ประกาศ — ถามนายหน้าที่ทำทำเลนั้น ถามนิติบุคคลหมู่บ้านหรือคอนโด หรือดูว่าทรัพย์ที่เคยประกาศหายไปจากตลาดตอนราคาเท่าไหร่ ซึ่งใกล้เคียงราคาปิดมากกว่าราคาที่ยังค้างอยู่
4. ปรับขึ้นลงตามจุดต่าง — บวกลบตามจริง เช่นต่อเติมครัวหลังบ้าน ทิศทางแดด ชั้นที่อยู่ของคอนโด หรือวิวที่ถูกอาคารใหม่บัง · ของที่เจ้าของมักตีค่าสูงกว่าตลาดคือการตกแต่งตามรสนิยมส่วนตัว ซึ่งผู้ซื้อหลายคนคิดเป็นค่ารื้อ ไม่ใช่มูลค่าเพิ่ม
5. ตรวจราคาประเมินราชการแยกต่างหาก — ทำเพื่อประมาณค่าใช้จ่ายวันโอน ไม่ใช่เพื่อตั้งราคาขาย วิธีอ่านอยู่ใน วิธีประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดิน
6. ถอยกลับมาดูเงินที่จะเหลือ — เอาราคาตลาดที่ได้มาหักค่าใช้จ่ายทุกก้อน แล้วดูว่าเงินที่เหลือพอกับแผนที่วางไว้ไหม ถ้าไม่พอ ปัญหาอยู่ที่แผน ไม่ใช่ที่ราคาตลาด
ไม่มีเวลาไล่หาของเทียบเอง
ทีม InnoHome ประเมินราคาให้ฟรี โดยเทียบราคาประกาศและราคาที่ขายได้จริงในพื้นที่ คู่กับราคาประเมินราชการ แล้วส่งกลับเป็นใบเสนอที่แสดงจำนวนเงินครบทุกก้อน รวมถึงเงินที่เหลือจริง · ราคาประเมินไม่ใช่ราคาที่ขายได้แน่นอน แต่ทำให้คุณเห็นตัวเลขก่อนตัดสินใจประกาศ
ตัวอย่างคำนวณ ขายได้ 3,000,000 บาท แล้วเหลือเงินเท่าไหร่
⚠️ ตัวเลขสมมติเพื่ออธิบายวิธีคิด ไม่ใช่เคสของลูกค้ารายใด
สมมติว่าหาราคาตลาดแล้วได้ 3,000,000 บาท และราคาประเมินราชการต่ำกว่านั้น จึงใช้ 3,000,000 เป็นฐานคิดค่าธรรมเนียม · สมมติต่อว่าผู้ขายถือครองไม่ถึง 5 ปีและไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี จึงเข้าเงื่อนไขภาษีธุรกิจเฉพาะ และเมื่อเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วไม่ต้องเสียอากรแสตมป์
ค่าธรรมเนียมการโอน อัตราฐานตามกฎหมายคือ 2% แต่ปัจจุบันมีมาตรการรัฐลดเหลือ 0.01% มีผลถึง 30 มิถุนายน 2570 ใช้กับบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ และห้องชุด ที่ราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ครอบคลุมทั้งมือหนึ่งและมือสอง · ไม่รวมที่ดินเปล่า และไม่รวมการขายเฉพาะส่วนของกรรมสิทธิ์
| ราคาที่ขายได้ | 3,000,000 บาท |
| ค่าธรรมเนียมการโอน 0.01% (อัตราฐาน 2% = 60,000 บาท) | 300 บาท |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% | 99,000 บาท |
| ค่านายหน้า 5% ของราคาซื้อขายจริง (ไม่ต่ำกว่า 50,000 บาท) | 150,000 บาท |
ค่าธรรมเนียมการโอนตกลงแบ่งกันได้ สมมติว่าแบ่งคนละครึ่ง ผู้ขายจ่าย 150 บาท · ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นภาษีจากฝั่งผู้ขาย ธรรมเนียมปฏิบัติทั่วไปคือผู้ขายรับเต็มจำนวน
| ราคาที่ขายได้ | 3,000,000 บาท |
| หัก ค่าธรรมเนียมการโอน ครึ่งหนึ่ง | −150 บาท |
| หัก ภาษีธุรกิจเฉพาะ | −99,000 บาท |
| หัก ค่านายหน้า | −150,000 บาท |
| เหลือ ก่อนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | 2,750,850 บาท |
บรรทัดสุดท้ายเขียนว่า “ก่อนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย” โดยตั้งใจ เพราะภาษีตัวนั้นคิดตามจำนวนปีที่ถือครอง จึงไม่ใช่เลขเดียวกันทุกราย ยังไม่ได้รวมในตาราง ต้องเผื่อเพิ่ม · รายละเอียดค่าใช้จ่ายวันโอนทั้งหมดอยู่ในบทความ คำนวณค่าโอนที่ดิน ส่วนเรื่องค่านายหน้าว่าใครจ่ายและจ่ายตอนไหน อยู่ในบทความ ค่านายหน้าขายบ้าน 2569
ประเด็นไม่ได้อยู่ที่ตัวเลข แต่อยู่ที่ว่า ราคาที่ประกาศกับเงินที่ถึงมือเป็นคนละก้อน คนที่วางแผนจากราคาประกาศจะคิดเงินเกินจริงตั้งแต่ต้น และมักรู้ตัวตอนนั่งโต๊ะวันโอน
2 ความเข้าใจผิดที่ทำให้ราคาหลุดจากตลาด
1. “บ้านเราต่อเติมไว้เยอะ ต้องได้เพิ่ม” — ต่อเติมที่ผู้ซื้อยอมจ่ายเพิ่มคือสิ่งที่ใช้งานได้และถูกกฎหมาย ส่วนการตกแต่งตามรสนิยมเฉพาะตัวมักไม่ถูกคิดเป็นมูลค่าเพิ่ม
2. “ซื้อมาเท่านี้ ขาดทุนไม่ได้” — ราคาที่คุณซื้อมาเป็นข้อมูลของอดีต ผู้ซื้อวันนี้ไม่ได้ซื้อตามต้นทุนของคุณ · ถ้าราคาตลาดต่ำกว่าทุน การตั้งราคาสูงกว่าตลาดไม่ได้ทำให้ขาดทุนน้อยลง มันแค่ทำให้ขายไม่ได้
ประกาศไปแล้วเงียบ ควรทบทวนราคาเมื่อไหร่
ก่อนลดราคา ให้แยกให้ออกว่าปัญหาอยู่ที่ราคาหรือที่ประกาศ เพราะแก้คนละทาง · ไม่มีใครติดต่อเลย มักเป็นเรื่องราคา หรือการมองไม่เห็น คือรูปไม่ชัด ข้อมูลไม่ครบ · มีคนติดต่อแต่ไม่มาดู มักเป็นเรื่องข้อมูลไม่ตรงกับที่คาดไว้ · มาดูแล้วไม่มีใครเสนอราคา อันนี้ค่อยเป็นเรื่องราคาหรือสภาพทรัพย์
วิธีที่ใช้ได้คือกำหนดไว้ตั้งแต่วันแรกว่าจะทบทวนเมื่อไหร่ เช่นผ่านไปสี่สัปดาห์แล้วยังไม่มีใครนัดเข้าดู จะกลับมาดูราคาใหม่ · และเมื่อตัดสินใจลด ให้ลดครั้งเดียวในจำนวนที่พอเข้าช่วงราคาใหม่ที่คนกรองหา ดีกว่าลดทีละนิดหลายรอบ
อีกเรื่องที่ควรรู้คือ ตกลงราคากันด้วยปากหรือทางแชทยังไม่ทำให้การซื้อขายสมบูรณ์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคหนึ่ง การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตกเป็นโมฆะ · กรณีที่วางมัดจำหรือทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้ ขึ้นกับเอกสารที่ทำกันจริง ควรให้ทนายดูก่อน
อยากให้ทรัพย์ขายได้จริง เริ่มจากตรงไหน
สรุปเป็นประโยคเดียว คือ ตั้งราคาจากของที่ขายได้จริงในพื้นที่ แล้วค่อยถอยมาดูว่าเหลือเงินเท่าไหร่ ไม่ใช่ตั้งจากเงินที่อยากได้แล้วหวังว่าตลาดจะตามมา
ถ้าคุณกำลังคิดจะขายบ้าน ที่ดิน หรือคอนโด InnoHome รับฝากขายแบบครบวงจร ประเมินราคาให้ฟรี ถ่ายรูป ลงประกาศ ยิงโฆษณา และพาลูกค้าเข้าชมให้ · คิดค่านายหน้าเมื่อขายได้ 5% ของราคาซื้อขายจริง ไม่ต่ำกว่า 50,000 บาท ไม่ขายไม่เสียค่าใช้จ่าย · ระยะสัญญาฝากขาย 1 ปี · มีนายหน้าในเครือทั่วประเทศ ผ่านอบรมกว่า 2,000 คน
ดูบริการฝากขาย ประเมินฟรี →
แอดไลน์ InnoHome
ตัวอย่างคำนวณในบทความนี้เป็นตัวเลขสมมติเพื่ออธิบายวิธีคิด ไม่ใช่เคสของลูกค้ารายใด · อัตราค่าธรรมเนียมและภาษีเป็นอัตราทั่วไป ค่าจริงขึ้นกับเงื่อนไขการถือครองและราคาประเมินของแต่ละราย · มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนเหลือ 0.01% มีกำหนดสิ้นสุด 30 มิถุนายน 2570 และมีเงื่อนไขของตัวเอง ควรตรวจกับสำนักงานที่ดินก่อนวันโอน · ราคาประเมินไม่ใช่ราคาที่ขายได้แน่นอน · บทความนี้ให้ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่ข้อเสนอและไม่ใช่ความเห็นทางกฎหมายหรือทางภาษี · บริษัท อินโนเวสเตอร์ จำกัด