ประกาศขายบ้านแล้วไม่มีคนติดต่อ เช็ค 7 จุดก่อนลดราคา

ลงประกาศขายบ้านไว้ครบหกเดือน ต่ออายุประกาศทุกครั้งที่ระบบเตือน แต่โทรศัพท์ไม่ดังสักสาย คนรอบตัวบอกว่า “ลดราคาสิ” ซึ่งอาจถูกหรือไม่ก็ได้ สิ่งที่ InnoHome อยากให้เข้าใจก่อนคือ ประกาศที่ไม่มีใครติดต่อเลย บางครั้งไม่ใช่เพราะราคา แต่อาจเป็นเพราะยังไม่มีคนเห็นมากพอ ถ้าลดราคาโดยที่ประกาศยังมองไม่เห็นเหมือนเดิม จะเสียเงินส่วนต่างไปโดยที่โทรศัพท์ก็ยังเงียบอยู่

คำว่า “ประกาศมองไม่เห็น” ในบทความนี้หมายถึงประกาศที่มีอยู่จริงบนเว็บ แต่ผู้ซื้อที่กำลังหาทรัพย์แบบนี้ในทำเลนี้ค้นไม่เจอ หรือเจอแล้วเลื่อนผ่านโดยไม่กดเข้าไปดู · ส่วน ฝากขาย คือการให้นายหน้าช่วยหาผู้ซื้อ แล้วจ่ายค่านายหน้าเมื่อขายได้ กรรมสิทธิ์ยังเป็นของเจ้าของจนถึงวันโอนให้ผู้ซื้อ · บทความนี้ไล่ 7 จุดที่เจ้าของเช็คเองได้ก่อนตัดสินใจลดราคา · และขอบอกตรง ๆ ตั้งแต่ต้นว่า แก้ประกาศให้มองเห็นได้ ไม่ได้ทำให้ทรัพย์ที่ราคาหลุดตลาดขายออก ถ้าแก้ครบแล้วยังเงียบ ราคาคือเรื่องถัดไปที่ต้องดู

ประกาศเงียบ 6 เดือน แยกอาการก่อนว่าเงียบแบบไหน

คำว่า “ขายไม่ออก” มี 3 อาการ และแต่ละอาการแก้คนละทาง

บทความนี้พูดถึงอาการแรกเท่านั้น · ถ้าอาการของคุณคือข้อ 3 วิธีเทียบราคากับตลาดอยู่ในบทความ ตั้งราคาขายบ้าน หาราคาตลาดยังไง 6 ขั้นตอน

ทำไมต้องเช็คเรื่องมองไม่เห็นก่อนลดราคา

เว็บประกาศอสังหาทั่วไปมีตัวกรองให้ผู้ซื้อเลือกประเภททรัพย์ ทำเล ช่วงราคา และจำนวนห้องนอน แล้วแสดงเฉพาะประกาศที่ผ่านตัวกรอง · ถ้าประกาศของเราเลือกหมวดผิด หรือเว้นช่องที่ผู้ซื้อใช้กรองไว้ ประกาศอาจไม่โผล่ในผลค้นหาของเขา แม้ราคาจะตรงกับที่เขาหา

อีกเหตุผลคือ การลดราคาเอากลับคืนไม่ได้ ผู้ซื้อที่เห็นราคาเดิมแล้วเห็นราคาใหม่อาจมองว่าเจ้าของเริ่มถอย และอาจต่อราคาลงอีก · ส่วนการแก้ประกาศ เปลี่ยนรูป หรือเติมข้อมูล ทำซ้ำได้หลายรอบโดยไม่มีค่าใช้จ่าย จึงควรทำก่อน

จุดที่ 1–3 ข้อมูลในประกาศที่ทำให้หลุดจากผลค้นหา

จุดที่ 1 ประเภททรัพย์ผิดหมวด — ทาวน์โฮมที่ลงในหมวดบ้านเดี่ยว หรืออาคารพาณิชย์ที่ลงเป็นทาวน์โฮม จะไปโผล่ในผลค้นหาของคนที่ไม่ได้หาทรัพย์แบบนั้น และหายไปจากผลค้นหาของคนที่หาอยู่จริง · ให้เลือกหมวดตามที่เขียนในเอกสารสิทธิ์และสภาพจริงของทรัพย์

จุดที่ 2 ทำเลกว้างเกินหรือปักหมุดผิด — เขียนว่า “ใกล้กรุงเทพ” หรือ “ติดถนนใหญ่” ไม่ช่วยให้ใครค้นเจอ · ให้ระบุตำบล อำเภอ จังหวัด และชื่อหมู่บ้านหรือโครงการ ถ้าเว็บมีแผนที่ให้ปักหมุด ให้ตรวจว่าหมุดอยู่ตรงแปลงจริง เพราะคนที่กรองด้วยแผนที่จะเห็นเฉพาะประกาศที่หมุดตกในพื้นที่ที่เขาเลือก

จุดที่ 3 ขนาด ห้อง และเอกสารสิทธิ์ไม่ครบ — ช่องที่ผู้ซื้อใช้ตัดสินใจเร็วที่สุดคือ ขนาดที่ดิน (ตารางวา) พื้นที่ใช้สอย (ตารางเมตร) จำนวนห้องนอนห้องน้ำ และประเภทเอกสารสิทธิ์ เช่น โฉนด (น.ส.4) หรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) · ประกาศที่เว้นช่องเหล่านี้อาจหลุดจากตัวกรอง และคนที่เจอก็ต้องทักมาถามก่อน ซึ่งบางคนเลือกข้ามไปดูใบที่ข้อมูลครบแทน · ถ้าทรัพย์ติดจำนองธนาคาร ให้เขียนไว้ตรง ๆ ดีกว่าให้ผู้ซื้อมาเจอตอนเจรจา · ทรัพย์ติดจำนองขายได้ แต่ต้องปิดหนี้และไถ่ถอนตามลำดับก่อนโอน และราคาขายต้องพอปิดหนี้ อ่านเพิ่มที่ บ้านติดธนาคารอยู่ ขายได้ไหม

จุดที่ 4 หัวข้อประกาศที่ไม่มีใครพิมพ์ค้น

หัวข้อแบบ “ขายด่วน ราคาดีมาก” หรือ “บ้านสวย พร้อมอยู่” ไม่มีคำที่ผู้ซื้อพิมพ์ค้นเลย · ผู้ซื้อพิมพ์สิ่งที่เขาต้องการ เช่น ประเภททรัพย์ ทำเล และขนาด

แนะนำให้หัวข้อมี 3 ส่วนนี้เรียงกัน: ประเภท + ทำเล + จุดที่ต่างจากหลังอื่น เช่น “ทาวน์โฮม 2 ชั้น 3 ห้องนอน หมู่บ้าน… ลำลูกกา คลอง 4 ต่อเติมครัวแล้ว” · คำว่า “ด่วน” ไม่ได้ช่วยให้ค้นเจอ และผู้ซื้อบางคนอาจมองว่าเจ้าของกำลังรีบขาย

จุดที่ 5 รูปแรกที่ทำให้คนเลื่อนผ่าน

ในหน้ารวมประกาศ ผู้ซื้อเห็นรูปเดียวกับหัวข้อหนึ่งบรรทัด · รูปแรกจึงทำหน้าที่ตอบคำถามเดียวว่า “นี่คือทรัพย์แบบที่ฉันหาอยู่ไหม” · เช็ค 4 อาการนี้ในรูปแรกของคุณ

1. เป็นรูปที่บอกไม่ได้ว่าเป็นทรัพย์อะไร เช่น รูปมุมห้องน้ำ รูปต้นไม้หน้าบ้าน หรือรูปแผนที่
2. มืดหรือย้อนแสง จนมองไม่เห็นตัวบ้าน
3. ภาพเอียงหรือถ่ายแนวตั้ง แล้วเว็บตัดขอบจนเหลือแต่ส่วนกลางภาพ
4. มีของรกหรือรถจอดบัง หน้าบ้าน

แนะนำให้รูปแรกของบ้านเป็นด้านหน้าบ้านทั้งหลัง ถ่ายแนวนอน ตอนที่แสงส่องด้านหน้า ส่วนคอนโดใช้ห้องนั่งเล่นที่เห็นหน้าต่าง · รูปที่เหลือเรียงตามทางเดินจริงจากหน้าบ้านเข้าไปข้างใน ผู้ซื้อจะนึกภาพออกว่าห้องไหนต่อกับห้องไหน

จุดที่ 6 ลงที่เดียว หรือประกาศค้างไม่ได้อัปเดต

ผู้ซื้อแต่ละกลุ่มหาบ้านคนละที่ · บางคนใช้เว็บประกาศอสังหา บางคนหาในกลุ่ม Facebook ของพื้นที่ บางคนขับรถวนดูป้ายในหมู่บ้านที่อยากอยู่ · ประกาศที่ลงไว้ที่เดียวจึงเห็นแค่คนกลุ่มเดียว

ช่องทางที่เจ้าของเริ่มเองได้ ได้แก่

• ป้ายหน้าบ้าน ที่มีเบอร์ตัวใหญ่อ่านได้จากรถ — คนที่อยากอยู่ในหมู่บ้านนั้นอยู่แล้วคือผู้ซื้อที่ตรงกลุ่ม · ตรวจกฎของหมู่บ้านหรือนิติบุคคลก่อนติด
• กลุ่ม Facebook ของหมู่บ้านหรือของอำเภอ — อ่านกติกาของกลุ่มก่อนโพสต์
• เว็บประกาศอสังหามากกว่า 1 เว็บ — ใช้หัวข้อ รูป และราคาเดียวกันทุกที่

ถ้าเซ็นสัญญาฝากขายแบบเฉพาะรายกับนายหน้าไว้แล้ว อ่านสัญญาก่อนลงประกาศเอง เพราะบางสัญญามีเงื่อนไขเรื่องนี้ อ่านความต่างของแต่ละแบบได้ที่ สัญญาฝากขาย แบบเปิด vs แบบปิด

อีกเรื่องที่มักถูกมองข้ามคือประกาศที่ไม่ได้แตะเลยตั้งแต่วันแรก · ถ้าเว็บนั้นเรียงผลตามวันที่อัปเดต ประกาศเก่าจะค่อย ๆ ตกไปอยู่ท้าย ๆ · การอัปเดตที่มีความหมาย เช่น เปลี่ยนรูปแรก หรือเติมข้อมูลที่คนถามบ่อย ดีกว่าการลบแล้วลงใหม่ซ้ำ ๆ ซึ่งบางเว็บมีกติกาเรื่องประกาศซ้ำ ควรอ่านเงื่อนไขของเว็บที่ใช้ · และราคาต้องตรงกันทุกช่องทาง ผู้ซื้อที่เห็นสองราคาอาจอ้างราคาที่ต่ำกว่า

จุดที่ 7 มีคนติดต่อแล้ว แต่ไม่ถึงเจ้าของ

บางประกาศไม่ได้เงียบจริง แต่ข้อความไปไม่ถึงคนขาย · ก่อนสรุปว่าไม่มีใครสนใจ ลองเช็ค 4 ข้อนี้

1. เบอร์ในประกาศถูกต้องและยังใช้งานอยู่ — ลองให้เพื่อนโทรตามเบอร์ในประกาศดูหนึ่งครั้ง
2. ตั้งมือถือกรองสายแปลกไว้หรือไม่ — ผู้ซื้อทุกคนคือเบอร์แปลกสำหรับเรา
3. กล่องข้อความของเว็บประกาศ — บางเว็บส่งข้อความเข้าอีเมลที่ใช้สมัคร ซึ่งเจ้าของไม่ได้เปิดดู
4. ตอบช้าเกินไป — ผู้ซื้อที่ทักมาอาจทักหลายประกาศพร้อมกัน ตอบช้าจึงเสียโอกาสได้

ตัวอย่างคำนวณ เงินที่จ่ายออกระหว่างรอ 6 เดือน

⚠️ ตัวเลขสมมติเพื่ออธิบายวิธีคิด ไม่ใช่เคสของลูกค้ารายใด · สมมติทาวน์โฮมว่างที่ยังผ่อนธนาคารอยู่ เจ้าของย้ายออกแล้วและรอขาย

ค่างวดธนาคารส่วนหนึ่งเป็นเงินต้นที่ไปลดหนี้ ไม่ได้หายไปทั้งก้อน แต่ก็เป็นเงินสดที่ต้องจ่ายออกทุกเดือนระหว่างรอ · สิ่งที่ตารางบอกไม่ใช่ “ต้องรีบลดราคา” แต่บอกว่าการปล่อยประกาศที่มองไม่เห็นไว้เฉย ๆ มีค่าใช้จ่ายทุกเดือน ขณะที่การแก้ข้อมูล หัวข้อ และรูปแรกตาม 7 จุดข้างบน แทบไม่มีค่าใช้จ่ายเลย

เช็คครบ 7 จุดแล้วยังเงียบ ค่อยกลับไปดูราคา

ถ้าแก้ครบแล้ว ปล่อยให้ประกาศทำงานสักระยะ แล้วกลับมาดูยอดคนเข้าชม (ถ้าเว็บประกาศแสดงไว้ในหน้าจัดการประกาศ) และจำนวนคนทัก เทียบกับก่อนแก้ · ถ้ายอดเข้าชมขึ้นแต่ยังไม่มีใครนัดดู หรือมาดูแล้วไม่มีใครเสนอราคา ตอนนั้นราคาเริ่มเป็นตัวแปรหลักแล้ว

เวลาทบทวนราคา ให้เทียบกับราคาที่ขายได้จริงในพื้นที่ ไม่ใช่ราคาประกาศของหลังข้าง ๆ ที่ก็ยังขายไม่ออกเหมือนกัน · ถ้าตัดสินใจลด ให้ลดครั้งเดียวในจำนวนที่พอเข้าช่วงราคาที่ผู้ซื้อกรองหา ดีกว่าลดทีละนิดหลายรอบ · และเมื่อมีคนเสนอราคาแล้ว ควรรู้ด้วยว่าหักค่าใช้จ่ายทุกก้อนแล้วจะเหลือเงินเท่าไหร่ อ่านได้ที่ ค่านายหน้าขายบ้าน จ่ายกี่ % ใครจ่าย และ ขายบ้านเสียภาษีอะไรบ้าง

อยากให้ทรัพย์ขายได้จริง เริ่มจากตรงไหน

สรุปคือ ประกาศที่ไม่มีใครติดต่อเลย ให้เช็คก่อนว่ามีคนเห็นหรือยัง แล้วค่อยตัดสินใจเรื่องราคา · และต้องบอกตรง ๆ ว่าการฝากขายกับนายหน้าไม่ได้ทำให้ทรัพย์ที่ราคาหลุดตลาดขายออกได้ · สิ่งที่เราทำคือลงประกาศหลายช่องทาง และกางตัวเลขให้ดูว่าราคาที่ตั้งไว้อยู่ตรงไหนของตลาด · ถ้าทรัพย์มีเงื่อนไขที่ทำให้ขายยาก เราบอกตั้งแต่วันแรก

ถ้าคุณกำลังคิดจะขายบ้าน ที่ดิน หรือคอนโด InnoHome รับฝากขายและประเมินราคาให้ฟรีจากข้อมูลตลาดจริง (ราคาประเมินไม่ใช่ราคาที่ขายได้แน่นอน) · เราทุ่มกับการทำตลาด ไม่ใช่แค่ลงประกาศทิ้งไว้ ลงทั้งเว็บไซต์ของเราเอง Facebook · Instagram · TikTok และเว็บประกาศ โดยค่าโฆษณาเราออกเอง · ระยะสัญญาฝากขาย 1 ปี · ค่านายหน้า 5% ของราคาที่ขายได้จริง หรือขั้นต่ำ 50,000 บาท จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ · ไม่ขายไม่เสียค่าใช้จ่าย · ส่งข้อมูลมาครั้งแรก ตอบกลับภายใน 1 ชั่วโมงในเวลาทำการ

ดูบริการฝากขาย ประเมินฟรี →
แอดไลน์ InnoHome

ตัวอย่างคำนวณในบทความนี้เป็นตัวเลขสมมติเพื่ออธิบายวิธีคิด ไม่ใช่เคสของลูกค้ารายใด · หน้าตาและการเรียงผลค้นหาของเว็บประกาศแต่ละแห่งต่างกัน ควรตรวจกับเว็บที่คุณใช้ · ราคาประเมินไม่ใช่ราคาที่ขายได้แน่นอน และบทความนี้ไม่ใช่การรับประกันว่าจะขายได้เมื่อไหร่ · บทความนี้ให้ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่ข้อเสนอ · บริษัท อินโนเวสเตอร์ จำกัด