ฝากขายหลายนายหน้าดีไหม เป็นคำถามที่ตามมาเมื่อประกาศขายบ้านไปได้ไม่นาน แล้วเริ่มมีนายหน้าติดต่อขอรับทรัพย์ไปช่วยขาย เจ้าของหลายคนคิดว่ายิ่งให้หลายคนช่วยขาย ยิ่งมีโอกาสถึงผู้ซื้อหลายกลุ่ม แต่สิ่งที่ InnoHome อยากให้เข้าใจก่อนคือ การฝากหลายรายทำได้ แต่เจ้าของต้องรับงาน “ผู้ประสานงาน” ไว้เอง ถ้าไม่ได้คุมราคา เอกสาร และบันทึกว่าใครพาผู้ซื้อมา ปัญหาจะมาตอนใกล้ปิดการขาย
ฝากขายกับหลายนายหน้า หมายถึงการให้นายหน้ามากกว่าหนึ่งราย ช่วยหาผู้ซื้อทรัพย์ชิ้นเดียวกันในช่วงเวลาเดียวกัน · ในตลาดเรียกการตกลงแบบนี้ว่า “สัญญาแบบเปิด” ส่วนการมอบให้รายเดียวดูแลเรียกว่า “สัญญาแบบปิด” ทั้งสองคำเป็นภาษาตลาด ไม่ได้อยู่ในตัวบท · กฎหมายที่ใช้คือประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ลักษณะนายหน้า เริ่มที่มาตรา 845 ซึ่งเรียกค่าตอบแทนของนายหน้าว่า “ค่าบำเหน็จ” หรือที่คนทั่วไปเรียกว่าค่านายหน้า
ฝากขายหลายนายหน้าพร้อมกัน ทำได้ไหม
ทำได้ ถ้าไม่ได้เซ็นสัญญาแบบปิดกับใครไว้ก่อน · ลักษณะนายหน้าใน ป.พ.พ. ไม่ได้ห้ามเจ้าของทรัพย์ตั้งนายหน้าหลายราย สิ่งที่กำหนดคือเมื่อไหร่ต้องจ่ายค่าบำเหน็จ · มาตรา 845 วางหลักว่าผู้ที่ตกลงจะให้ค่าบำเหน็จต้องจ่ายเมื่อสัญญาซื้อขายทำกันสำเร็จเพราะการชี้ช่องหรือการจัดการของนายหน้า · การลงประกาศอย่างเดียวไม่ใช่เงื่อนไขในตัวบท
ข้อที่ต้องเช็คก่อนคือ เคยเซ็นเอกสารกับนายหน้ารายไหนไว้แล้วหรือยัง · ถ้ามีข้อความทำนอง “มอบให้เป็นผู้ขายแต่เพียงผู้เดียว” หรือ “หากขายด้วยวิธีใดในระยะสัญญาต้องชำระค่านายหน้า” การไปฝากรายอื่นเพิ่มอาจทำให้ต้องจ่ายสองต่อ · ความต่างของสองแบบอ่านเพิ่มได้ในบทความ สัญญาฝากขาย แบบเปิด vs แบบปิด
ข้อดีของการฝากหลายนายหน้า มีอะไรบ้าง
ข้อดีที่มีเหตุผลรองรับมี 3 ข้อ · ทรัพย์ไปถึงผู้ซื้อหลายกลุ่ม เพราะนายหน้าแต่ละรายมีฐานลูกค้าและช่องทางต่างกัน · เจ้าของไม่ถูกผูกกับใคร รายไหนไม่ขยับก็ยังมีรายอื่น · และยังขายเองได้ ถ้าข้อตกลงกับทุกรายเขียนไว้ว่าเจ้าของขายเองไม่ต้องจ่าย
แต่ไม่ได้แปลว่าฝากหลายรายจะขายได้เร็วกว่าเสมอ · ผลขึ้นกับราคาที่ตั้ง สภาพทรัพย์ ทำเล และภาวะตลาด ถ้าราคาสูงกว่าตลาดมาก เพิ่มนายหน้าก็ไม่ช่วย
ข้อเสีย 5 เรื่องที่เจ้าของบ้านควรรู้ก่อน
1. ราคาบนประกาศไม่ตรงกัน — บางรายบวกราคา บางรายลดเพื่อดึงคนโทร ผู้ซื้ออาจยึดราคาต่ำสุดเป็นจุดเริ่มต่อรอง
2. ประกาศซ้ำทำให้ทรัพย์ดูขายไม่ออก — เห็นรูปชุดเดิมจากหลายบัญชี ผู้ซื้ออาจคิดว่าทรัพย์ค้างตลาดมานาน
3. นายหน้าบางรายอาจลงแรงน้อยลง — ในหลายกรณีค่าถ่ายรูปและโฆษณาเป็นต้นทุนของนายหน้า เจ้าของจึงต้องดูเองว่าแต่ละรายลงแรงจริงหรือไม่
4. เถียงกันว่าใครพาผู้ซื้อมา — ผู้ซื้อดูบ้านกับรายแรก แล้วไปต่อรองผ่านรายที่สอง เจ้าของจะอยู่ตรงกลาง
5. เอกสารกระจายอยู่หลายมือ — สำเนาโฉนดและบัตรประชาชนถูกส่งออกไปหลายชุด
ผู้ซื้อคนเดียวคุยกับนายหน้า 2 ราย ใครได้ค่านายหน้า
ตามหลักมาตรา 845 คำถามที่ต้องตอบคือ การขายสำเร็จเพราะการชี้ช่องหรือการจัดการของรายไหน · ตัวบทไม่ได้กำหนดว่าใครประกาศก่อนหรือใครปิดการขายจะเป็นผู้ได้ค่าบำเหน็จ · เมื่อมีข้อพิพาท ผลจึงขึ้นกับหลักฐานและข้อเท็จจริงของแต่ละเรื่อง เช่น ข้อความแชท วันที่พาเข้าชม และใครเป็นคนเจรจาราคา
มาตรา 846 บอกว่าถ้าตามพฤติการณ์คาดหมายได้ว่างานนั้นทำเพื่อรับค่าบำเหน็จ ให้ถือว่าตกลงกันโดยปริยาย และถ้าไม่ได้กำหนดจำนวน ให้ถือตามธรรมเนียม · แปลว่านายหน้าที่ไม่มีสัญญาเป็นหนังสือ ก็ไม่ได้แปลว่าเรียกค่านายหน้าไม่ได้เสมอไป ขึ้นกับพฤติการณ์ และยังต้องเข้าหลักมาตรา 845 ว่าขายสำเร็จเพราะนายหน้า
6 เรื่องที่เจ้าของต้องคุมเอง ถ้าเลือกฝากหลายราย
1. ราคาประกาศเดียวทุกราย — แจ้งราคาเป็นข้อความเดียวกันให้ทุกรายพร้อมกัน และแจ้งพร้อมกันทุกครั้งที่ปรับราคา · ราคาตั้งต้นควรมาจากราคาตลาด วิธีหาอยู่ในบทความ ตั้งราคาขายบ้านจากราคาตลาด
2. ให้แจ้งชื่อผู้ซื้อก่อนพาเข้าชมทุกครั้ง — ขอให้นายหน้าส่งชื่อผู้ซื้อและวันนัดเป็นข้อความก่อนพามาดู เจ้าของเก็บไว้เป็นบันทึกว่าใครแนะนำใครก่อน · ถ้าชื่อซ้ำกับที่อีกรายเคยแจ้ง ให้บอกทั้งสองรายทันที ไม่รอไปถึงวันวางมัดจำ
3. ข้อตกลงเป็นหนังสือกับทุกราย ใช้เงื่อนไขเดียวกัน — อัตราค่านายหน้า ขั้นต่ำ วันที่จ่าย และข้อที่ว่าเจ้าของขายเองไม่ต้องจ่าย ควรเหมือนกันทุกฉบับ ไม่งั้นจะคิดเป็นบาทไม่ได้ว่าขายผ่านใครเสียเท่าไหร่
4. รูปและข้อมูลทรัพย์ชุดเดียว — ส่งรูป ขนาดที่ดิน พื้นที่ใช้สอย และจุดเด่นชุดเดียวกันให้ทุกราย ข้อมูลจะไม่ขัดกันเอง และช่วยให้ผู้ซื้อที่เห็นหลายประกาศรู้ได้ง่ายขึ้นว่าเป็นทรัพย์เดียวกัน
5. นัดเข้าชมผ่านเจ้าของ — ให้ทุกรายนัดผ่านเจ้าของเท่านั้น และไม่ฝากกุญแจไว้กับใคร
6. กำหนดวันทบทวน — เช่นทุก 30 วัน ดูว่ารายไหนพาคนมาดูจริง แล้วแจ้งยุติกับรายที่ไม่ได้ทำงานเป็นหนังสือ · ข้อตกลงที่ไม่มีวันสิ้นสุดเป็นต้นเหตุของข้อพิพาทหลังขายได้
อยากขายแต่ไม่อยากลงแรงเอง?
InnoHome ประเมินราคา (ราคาประเมินไม่ใช่ราคาที่ขายได้แน่นอน) ถ่ายรูป ลงประกาศ ยิงโฆษณา และพาลูกค้าเข้าชม · ไม่ขายไม่เสียค่าใช้จ่าย ค่านายหน้า 5% ของราคาที่ขายได้จริง หรือขั้นต่ำ 50,000 บาท จ่ายวันโอนเท่านั้น · เรื่องขายเองได้ไหมต่างกันตามแบบสัญญาที่เลือก เราอธิบายให้ฟังก่อนเซ็นทุกครั้ง
ตัวอย่างคำนวณ ถ้าไม่มีบันทึกว่าใครพาผู้ซื้อมา
⚠️ ตัวเลขสมมติเพื่ออธิบายวิธีคิด ไม่ใช่เคสของลูกค้ารายใด · อัตราค่านายหน้าของนายหน้า ก และ ข เป็นตัวอย่าง ไม่ได้หมายถึงอัตราในตลาดหรืออัตราของ InnoHome
สมมติเจ้าของตั้งราคาบ้าน 3,500,000 บาท ฝากกับนายหน้า ก (ตกลง 2.5%) และนายหน้า ข (ตกลง 4%) · นายหน้า ก พาผู้ซื้อคนหนึ่งมาดูบ้าน ผ่านไป 2 สัปดาห์ ผู้ซื้อคนเดิมกลับมาต่อรองผ่านนายหน้า ข และตกลงซื้อที่ 3,400,000 บาท
| สถานการณ์ | ค่านายหน้าที่เจ้าของอาจถูกเรียก (บาท) |
|---|---|
| มีบันทึกชัดว่า ก แนะนำก่อน และตกลงกันได้ว่า ก ได้สิทธิ | 2.5% × 3,400,000 = 85,000 |
| ตกลงกันได้ว่า ข เป็นผู้ปิดการขายและได้สิทธิ | 4% × 3,400,000 = 136,000 |
| ไม่มีบันทึก ทั้งสองรายเรียกพร้อมกัน | รวมที่ถูกเรียก 221,000 · ใครได้จริงต้องพิสูจน์ด้วยข้อเท็จจริง อาจต้องไปจบที่ศาล |
สิ่งที่ตารางนี้บอกคือ ขายบ้านหลังเดียว ราคาเดียว ให้ผู้ซื้อคนเดียว แต่ค่านายหน้าที่ถูกเรียกต่างกันได้ตั้งแต่ 85,000 ถึง 221,000 บาท · ระหว่างที่ยังเถียงกัน การโอนอาจสะดุดและผู้ซื้ออาจถอนตัว · ข้อความแจ้งชื่อผู้ซื้อก่อนพาเข้าชมข้อความเดียว ช่วยตัดปัญหานี้ได้ตั้งแต่ต้น · วิธีคิดค่านายหน้าละเอียดกว่านี้อยู่ในบทความ ค่านายหน้าขายบ้าน จ่ายกี่ % ใครจ่าย
ส่งสำเนาโฉนดให้นายหน้าหลายราย ระวังอะไร
นายหน้ามักขอดูสำเนาโฉนดเพื่อตรวจขนาดที่ดินและภาระผูกพันก่อนรับทรัพย์ ซึ่งเป็นเรื่องปกติ · แต่เมื่อฝากหลายราย สำเนาจะกระจายออกไปหลายชุด สิ่งที่ทำได้คือ
- ไม่ส่งโฉนดตัวจริงให้นายหน้า ใช้สำเนาก็พอสำหรับการตรวจข้อมูล
- เขียนกำกับบนสำเนาทุกแผ่น ว่าใช้เพื่อฝากขายกับใคร วันที่เท่าไหร่ แล้วลงชื่อกำกับ
- สำเนาบัตรประชาชนส่งเมื่อจำเป็นจริง ช่วงที่ยังหาผู้ซื้อ มักใช้แค่สำเนาโฉนด
- ห้ามเซ็นใบมอบอำนาจที่เว้นช่องว่าง และไม่ควรเซ็นล่วงหน้าก่อนถึงขั้นโอนจริง
ถ้าโฉนดมีชื่อหลายคน ทุกคนควรรู้และยินยอมเรื่องการฝากขาย ไม่งั้นหาผู้ซื้อได้แล้วอาจโอนไม่ได้ · รายการเอกสารที่ต้องใช้วันโอนดูได้ที่ เอกสารโอนที่ดิน
ฝากรายเดิมไว้แล้ว อยากเพิ่มรายใหม่ ทำอย่างไร
เริ่มจากอ่านสัญญาเดิม 3 จุด · ระยะสัญญาจบวันไหน · มีข้อที่ว่าเจ้าของขายเองหรือขายผ่านคนอื่นต้องจ่ายค่านายหน้าหรือไม่ · และมีข้อคุ้มครองหลังสัญญาหมดหรือไม่ เช่นผู้ซื้อที่นายหน้าเดิมแนะนำ ถ้ามาซื้อภายในกี่เดือนหลังหมดสัญญายังต้องจ่าย
ถ้าสัญญายังไม่หมด ทางที่ปลอดภัยคือตกลงกับนายหน้าเดิมให้ยกเลิกหรือเปลี่ยนเป็นแบบเปิดเป็นหนังสือ และขอรายชื่อผู้ซื้อที่เขาแนะนำไว้แล้ว · ไม่ควรฝากรายใหม่ไปก่อนแล้วค่อยคิดเรื่องสัญญาเดิม · ถ้าถ้อยคำไม่ชัดหรือมีข้อพิพาท ควรปรึกษาทนายก่อน
ฝากหลายราย vs ฝากรายเดียว เลือกจากอะไร
คำถามที่ควรถามตัวเองคือ ใครจะเป็นผู้ประสานงาน · ฝากหลายราย เจ้าของต้องคุมราคาและบันทึกชื่อผู้ซื้อเอง เหมาะกับคนที่มีเวลาตอบสาย · ฝากรายเดียว นายหน้าเป็นคนประสาน แต่ต้องเลือกคนที่ทำงานจริง เพราะจะถูกผูกไว้ตามระยะสัญญา · ข้อสัญญาที่ต้องอ่านของแต่ละแบบอยู่ในบทความ เช็ค 7 ข้อก่อนเซ็นสัญญาฝากขาย
ไม่ว่าเลือกแบบไหน ควรขอแผนการตลาดเป็นข้อ ๆ และรายงานความคืบหน้าเป็นระยะจากนายหน้าทุกราย · ถ้าประกาศนานแล้วเงียบ ปัญหาอาจไม่ได้อยู่ที่จำนวนนายหน้า ดู ประกาศขายบ้านแล้วไม่มีคนติดต่อ
ถ้าสนใจฝากขาย เริ่มจากตรงไหน
สรุปเป็นประโยคเดียว คือ ฝากหลายรายได้ ถ้าคุณพร้อมคุมราคา เอกสาร และบันทึกชื่อผู้ซื้อเอง · ถ้าไม่พร้อม การมีคนรับผิดชอบคนเดียวอาจเหนื่อยน้อยกว่า · InnoHome เป็นนายหน้ารายหนึ่งด้วย จึงบอกไว้ตรงนี้ว่าบทความนี้ไม่ได้ตัดสินแทนว่าแบบไหนดีกว่าสำหรับทุกคน
ถ้าคุณกำลังคิดจะขายบ้าน ที่ดิน หรือคอนโด InnoHome รับฝากขายและประเมินราคาให้ฟรี (ราคาประเมินไม่ใช่ราคาที่ขายได้แน่นอน) · ระยะสัญญาฝากขาย 1 ปี ครบแล้วคุยกันใหม่ว่าจะต่อ ปรับราคา หรือจบสัญญา · ค่านายหน้า 5% ของราคาที่ขายได้จริง หรือขั้นต่ำ 50,000 บาท จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ · ไม่ขายไม่เสียค่าใช้จ่าย ค่าถ่ายรูปและค่าโฆษณาเราออกเอง · ข้อที่ว่าขายเองได้ไหมต่างกันตามแบบที่เลือก เราอธิบายก่อนเซ็นทุกครั้ง · มีความคืบหน้าเมื่อไหร่ ทีมแจ้งคุณทาง LINE · ส่งข้อมูลมาครั้งแรก ตอบกลับภายใน 1 ชั่วโมงในเวลาทำการ
ดูบริการฝากขาย ประเมินฟรี →
แอดไลน์ InnoHome
ตัวอย่างคำนวณในบทความนี้เป็นตัวเลขสมมติเพื่ออธิบายวิธีคิด ไม่ใช่เคสของลูกค้ารายใด · อัตราค่านายหน้าในตัวอย่างไม่ใช่อัตราตลาดหรืออัตราของ InnoHome · สิทธิและหน้าที่จริงขึ้นกับถ้อยคำในข้อตกลงแต่ละฉบับและข้อเท็จจริงของแต่ละเรื่อง · ราคาประเมินไม่ใช่ราคาที่ขายได้แน่นอน · บทความนี้ให้ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่ข้อเสนอและไม่ใช่ความเห็นทางกฎหมาย หากมีข้อพิพาทควรปรึกษาทนายความ · บริษัท อินโนเวสเตอร์ จำกัด
