เวลาคนส่วนใหญ่คิดจะขายที่ดิน ขายฝาก หรือยื่นสินเชื่อ สิ่งแรกที่มักทำคือเปิดเว็บเช็กราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ แล้วคิดว่านั่นคือราคาที่ดินจริงของตัวเอง แต่พอถึงเวลาขายจริง กลับพบว่าราคาที่คนซื้อเสนอ ราคาที่ธนาคารประเมิน และราคาที่บริษัทประเมินให้ กลับไม่เท่ากันเลย จนหลายคนเริ่มสับสนว่าตกลงที่ดินของตัวเองควรมีมูลค่าเท่าไรแน่
ปัญหาคือ ราคาประเมินที่ดินไม่ได้มีแค่คำว่าแพงหรือถูก แต่เกี่ยวกับโอกาสในการขาย วงเงินที่กู้ได้ รวมถึงความเสี่ยงว่าจะถูกกดราคาหรือไม่ เพราะบางคนประเมินเองสูงเกินจนขายไม่ออก บางคนประเมินต่ำเกินจนเสียโอกาสในการต่อรอง หรือบางกรณีอาจทำให้วงเงินขายฝากและสินเชื่อลดลงโดยไม่จำเป็น
INNO HOME จึงอยากพาเจ้าของที่ดินเข้าใจว่า การประเมินราคาที่ดินแต่ละแบบใช้เกณฑ์อะไร ต่างกันอย่างไร และในสถานการณ์แบบไหนควรประเมินเอง หรือควรใช้บริษัทมืออาชีพ เพื่อให้การตัดสินใจเรื่องอสังหาริมทรัพย์แม่นยำมากกว่าการดูแค่ตัวเลขจากอินเทอร์เน็ตเพียงอย่างเดียว
การประเมินราคาที่ดิน คืออะไร?
การประเมินราคาที่ดิน คือ การวิเคราะห์และกำหนดมูลค่าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ตามสภาพจริงในปัจจุบัน โดยอ้างอิงทั้งเรื่องทำเล ราคาตลาด การใช้ประโยชน์ การคมนาคม สภาพแวดล้อม และศักยภาพในอนาคตของพื้นที่นั้น ๆ จุดสำคัญคือราคาประเมินไม่ใช่ตัวเลขตายตัว เพราะแม้ที่ดินขนาดเท่ากัน อยู่เขตเดียวกัน ก็อาจมีมูลค่าแตกต่างกันได้จากรายละเอียดเล็ก ๆ เช่น หน้ากว้าง ทางเข้าออก หรือแนวโน้มความเจริญของพื้นที่ในอนาคต
ความสำคัญของการประเมินราคาที่ดินก่อนขาย
การประเมินราคาก่อนขายคือขั้นตอนที่ช่วยป้องกันทั้งการตั้งราคาผิดและการถูกกดราคาโดยไม่รู้ตัว เพราะถ้าตั้งราคาสูงเกินตลาด ที่ดินอาจขายไม่ออกเป็นปี แต่ถ้าตั้งต่ำเกินไป เจ้าของก็อาจเสียผลประโยชน์จำนวนมากโดยไม่จำเป็น นอกจากนี้ราคาประเมินยังมีผลต่อวงเงินกู้ วงเงินขายฝาก ภาษี ค่าโอน และการวางแผนทางการเงินทั้งหมด ดังนั้นก่อนตัดสินใจขายหรือใช้ที่ดินเป็นหลักประกัน ควรรู้มูลค่าทรัพย์ของตัวเองให้ใกล้เคียงความจริงที่สุด
บริษัทใช้หลักเกณฑ์ใดในการประเมินที่ดิน?
บริษัทประเมินจะไม่ได้ดูแค่ราคากรมธนารักษ์เพียงอย่างเดียว แต่จะใช้ทั้งราคาตลาดจริงในพื้นที่ การซื้อขายย้อนหลังของทรัพย์ใกล้เคียง การเข้าถึงถนน การใช้ประโยชน์ของผังเมือง ระบบสาธารณูปโภค รวมถึงแนวโน้มความเติบโตของพื้นที่ในอนาคตร่วมกัน หลายบริษัทมีการลงพื้นที่จริงเพื่อดูสภาพแวดล้อม ทางเข้าออก รูปแปลง และปัจจัยที่ส่งผลต่อมูลค่าจริงของที่ดินด้วย จุดนี้ทำให้ราคาประเมินจากบริษัทมักสะท้อนภาพตลาดจริงได้มากกว่าการดูตัวเลขกลางเพียงอย่างเดียว
ประเมินราคาที่ดินเอง vs ใช้บริษัท ต่างกันอย่างไร
การประเมินเองส่วนใหญ่มักอ้างอิงจากเว็บไซต์กรมธนารักษ์ การดูประกาศขายใกล้เคียง หรือใช้ประสบการณ์ส่วนตัวในการเทียบราคา ซึ่งเหมาะสำหรับการดูภาพรวมเบื้องต้นและช่วยให้เจ้าของทรัพย์พอเห็นทิศทางของตลาด แต่ข้อจำกัดคือข้อมูลบางส่วนอาจไม่อัปเดต หรือไม่สะท้อนราคาซื้อขายจริงในพื้นที่ ขณะที่บริษัทประเมินจะใช้ข้อมูลเชิงลึกมากกว่า ทั้งเรื่องธุรกรรมในตลาด สภาพแวดล้อมจริง และการวิเคราะห์ศักยภาพของทรัพย์ จึงมักได้ราคาที่ละเอียดและแม่นยำกว่า โดยเฉพาะกรณีที่ดินมูลค่าสูง ขายฝาก หรือใช้ยื่นสินเชื่อกับธนาคาร
ประเมินราคาที่ดินเอง vs ใช้บริษัท เหมือนกันอย่างไร
แม้วิธีการจะต่างกัน แต่ทั้งการประเมินเองและการใช้บริษัทต่างก็อ้างอิงหลักพื้นฐานเดียวกัน คือดูจากทำเล ราคาตลาด ศักยภาพของพื้นที่ และราคาประเมินราชการร่วมกัน ไม่มีบริษัทไหนสามารถตั้งราคาแบบไม่มีที่มาได้ และเจ้าของที่ดินเองก็ไม่ควรใช้ความรู้สึกส่วนตัวเพียงอย่างเดียวในการตั้งราคา เพราะสุดท้ายแล้วราคาที่ขายได้จริงจะขึ้นอยู่กับความต้องการของตลาดในช่วงเวลานั้นด้วย
ธนาคารประเมิน VS ให้บริษัทขายฝากประเมินทรัพย์
จุดประสงค์ของการประเมินคือสิ่งที่ทำให้ราคาประเมินแตกต่างกัน เพราะธนาคารมักประเมินเพื่อควบคุมความเสี่ยงในการปล่อยสินเชื่อ จึงค่อนข้างระมัดระวังและยึดเกณฑ์อนุรักษ์นิยมมากกว่า ขณะที่บริษัทขายฝากหรือบริษัทรับซื้อฝากบางแห่งอาจมองเรื่องสภาพคล่องและศักยภาพของทรัพย์ในตลาดร่วมด้วย ทำให้บางกรณีประเมินได้สูงกว่า แต่ในอีกมุมหนึ่ง บริษัทขายฝากบางแห่งก็อาจกดราคาเพื่อให้มีส่วนต่างความเสี่ยงของตัวเองเช่นกัน ดังนั้นเจ้าของทรัพย์ไม่ควรดูแค่ว่าใครให้ราคาสูงกว่า แต่ต้องดูความสมเหตุสมผลและเงื่อนไขในสัญญาควบคู่กันไปด้วย
ข้อดีของการใช้บริษัทประเมินราคาที่ดิน
1. ได้ข้อมูลที่ละเอียดกว่าการดูราคากลางทั่วไป
บริษัทประเมินจะวิเคราะห์ทั้งตัวที่ดิน สภาพแวดล้อม การใช้ประโยชน์ และข้อมูลตลาดจริง ทำให้ราคาที่ได้มีรายละเอียดมากกว่าการเช็กผ่านเว็บไซต์ทั่วไป โดยเฉพาะที่ดินที่มีมูลค่าสูงหรืออยู่ในทำเลเฉพาะ การใช้ข้อมูลเชิงลึกช่วยให้ตัดสินใจได้แม่นยำกว่า
2. เพิ่มความน่าเชื่อถือเวลาใช้ยื่นสินเชื่อหรือขายฝาก
รายงานประเมินจากบริษัทที่ได้มาตรฐานช่วยเพิ่มน้ำหนักในการเจรจาทางการเงินได้จริง ไม่ว่าจะใช้ประกอบการขอสินเชื่อ เจรจาวงเงินขายฝาก หรือใช้ต่อรองกับผู้ซื้อ เพราะมีเอกสารและรายละเอียดรองรับชัดเจนมากกว่าแค่การบอกราคาปากเปล่า
3. ลดความเสี่ยงในการตั้งราคาผิด
หลายคนติดกับดักการตั้งราคาตามอารมณ์ เช่น บวกค่าความผูกพันเข้าไปกับทรัพย์ ทำให้ราคาสูงเกินตลาดจนขายไม่ออก การใช้บริษัทช่วยประเมินจะทำให้เห็นภาพตลาดจริงมากขึ้น และลดโอกาสตั้งราคาผิดจนเสียเวลา
4. ช่วยเห็นจุดแข็งและจุดอ่อนของทรัพย์ชัดขึ้น
บริษัทประเมินไม่ได้ดูแค่ราคาที่ดิน แต่ยังวิเคราะห์เรื่องทางเข้าออก ผังเมือง ข้อจำกัดทางกฎหมาย และศักยภาพในอนาคต ซึ่งช่วยให้เจ้าของทรัพย์เข้าใจจุดแข็งจุดอ่อนของที่ดินตัวเองมากขึ้น ก่อนนำไปขายหรือใช้เป็นหลักประกัน
ข้อเสียของการใช้บริษัทประเมินราคาที่ดิน
1. มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม
ต่างจากการเช็กราคากลางออนไลน์ การใช้บริษัทประเมินมีค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ โดยเฉพาะทรัพย์ที่มีขนาดใหญ่หรืออยู่ต่างจังหวัด ซึ่งเจ้าของทรัพย์ควรคำนวณความคุ้มค่าก่อนตัดสินใจ
2. ใช้เวลามากกว่าการประเมินเอง
การประเมินโดยบริษัทมักต้องมีขั้นตอนนัดหมาย ลงพื้นที่ และจัดทำรายงาน จึงใช้เวลาหลายวัน ต่างจากการประเมินเองที่สามารถเช็กข้อมูลเบื้องต้นได้ทันทีผ่านออนไลน์
3. ราคาประเมินอาจไม่ตรงกับความคาดหวังของเจ้าของ
บางครั้งเจ้าของที่ดินมองว่าทรัพย์ของตัวเองควรมีมูลค่าสูงกว่าที่บริษัทประเมินให้ เพราะมีความผูกพันหรือมองศักยภาพในอนาคตมากเกินไป แต่บริษัทจะอิงข้อมูลตลาดจริงและความเป็นไปได้ในการซื้อขาย ณ เวลานั้นมากกว่า
4. แต่ละบริษัทอาจประเมินไม่เท่ากัน
แม้ใช้หลักเกณฑ์ใกล้เคียงกัน แต่รายละเอียดในการวิเคราะห์ ความเข้มงวด และมุมมองของแต่ละบริษัทอาจต่างกัน ทำให้ราคาประเมินมีโอกาสคลาดเคลื่อนได้บ้าง โดยเฉพาะพื้นที่ที่ตลาดยังไม่มีข้อมูลซื้อขายชัดเจนมากนัก
