ขายฝากที่ดินแบบไหนนักลงทุนชอบ? ทำไมบางแปลงอนุมัติไวกว่า

หลายคนเข้าใจว่าการขายฝากที่ดินจะได้รับการอนุมัติง่ายเพียงแค่มีโฉนดที่ดินเป็นของตัวเอง แต่ในความเป็นจริง การมีโฉนดไม่ได้หมายความว่านักลงทุนจะตัดสินใจลงทุนทันที เพราะทุกการขายฝากคือการประเมินความเสี่ยงของผู้ลงทุนควบคู่กับมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ หากที่ดินมีสภาพคล่องสูง ขายต่อได้ง่าย และมีเอกสารถูกต้องครบถ้วน ก็มีโอกาสได้รับการอนุมัติเร็วและได้รับวงเงินที่เหมาะสม ในทางกลับกัน หากเป็นที่ดินที่มีข้อจำกัดด้านกฎหมาย ทำเล หรือสภาพของแปลง ก็อาจต้องใช้เวลาตรวจสอบนานขึ้นหรือไม่ได้รับการอนุมัติเลย

วันนี้ INNOHOME ผู้ให้บริการรับขายฝากอสังหาริมทรัพย์ จึงรวบรวมหลักเกณฑ์ที่นักลงทุนใช้พิจารณาที่ดินจริง เพื่อให้เจ้าของทรัพย์เข้าใจว่าปัจจัยใดทำให้บางแปลงได้รับการอนุมัติภายในไม่กี่วัน ขณะที่บางแปลงต้องใช้เวลานาน หรือไม่สามารถดำเนินการขายฝากได้เลย

ที่ดินทุกแปลงขายฝากได้หรือไม่

ตามกฎหมายแล้วอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทสามารถทำสัญญาขายฝากได้หากเป็นทรัพย์ที่สามารถซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้ตามกฎหมาย ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน บ้านพร้อมที่ดิน อาคารพาณิชย์ หรือคอนโดมิเนียม แต่ในทางปฏิบัติ นักลงทุนไม่ได้รับซื้อขายฝากทุกแปลง เพราะต้องพิจารณาความคุ้มค่าของการลงทุน ความสามารถในการบริหารความเสี่ยง และโอกาสในการจำหน่ายทรัพย์หากเกิดกรณีผู้ขายฝากไม่สามารถไถ่ถอนคืนได้ ดังนั้นคำถามสำคัญจึงไม่ใช่ว่าขายฝากได้หรือไม่ แต่คือทรัพย์นั้นน่าลงทุนเพียงใด

นักลงทุนขายฝาก มักมองอะไรเป็นอันดับแรก

นักลงทุนไม่ได้เริ่มจากการดูราคาประเมินแต่เริ่มจากการประเมินความสามารถในการเปลี่ยนทรัพย์สินให้เป็นเงินสดได้มากน้อยเพียงใด เพราะหากเกิดการผิดนัดไถ่ถอน นักลงทุนต้องรับภาระในการถือครองหรือจำหน่ายทรัพย์นั้นต่อ ดังนั้นสิ่งที่พิจารณาจึงครอบคลุมทั้งเอกสารสิทธิ์ ทำเล ราคาตลาด สภาพคล่อง ภาระผูกพัน และความถูกต้องของกรรมสิทธิ์ ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมที่ดินสองแปลงที่มีราคาประเมินใกล้เคียงกัน อาจได้รับผลการอนุมัติที่แตกต่างกันอย่างมาก

ที่ดินแบบไหนนักลงทุนชอบ

ที่ดินที่ได้รับความนิยมจากนักลงทุนคือที่ดินซึ่งสามารถซื้อขายได้ง่ายมีความต้องการของตลาดจริงและมีความเสี่ยงด้านกฎหมายต่ำ โดยเฉพาะที่ดินในเขตเมือง พื้นที่ชุมชน แนวถนนสายหลัก หรือพื้นที่ที่กำลังเติบโตจากโครงการโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ เนื่องจากหากจำเป็นต้องจำหน่ายทรัพย์ในอนาคต จะสามารถหาผู้ซื้อได้ง่ายกว่าและใช้เวลาถือครองไม่นาน

1. โฉนดชัดตรวจสอบง่าย

เอกสารสิทธิ์ที่สมบูรณ์เป็นปัจจัยสำคัญที่สุดของการอนุมัติขายฝาก นักลงทุนส่วนใหญ่จะให้ความสำคัญกับโฉนดที่ดินเป็นอันดับแรก เพราะสามารถตรวจสอบกรรมสิทธิ์ แนวเขต ภาระผูกพัน และการจดทะเบียนต่าง ๆ ได้จากสำนักงานที่ดินโดยตรง หากเป็นโฉนด น.ส.4 จ. ที่ไม่มีข้อพิพาท ไม่มีการอายัด หรือไม่มีภาระจำยอมที่ส่งผลกระทบต่อการใช้ประโยชน์ ย่อมได้รับการพิจารณาเร็วกว่าทรัพย์ที่ต้องตรวจสอบเอกสารเพิ่มเติม

2. ทำเลมีตลาดซื้อขายจริง

นักลงทุนให้ความสำคัญกับตลาดมากกว่าราคาประเมินของรัฐ เพราะราคาประเมินเป็นเพียงฐานภาษี แต่ราคาตลาดสะท้อนความต้องการซื้อขายจริง หากเป็นทำเลที่มีการซื้อขายต่อเนื่อง มีข้อมูลราคาซื้อขายเปรียบเทียบ และมีผู้สนใจในพื้นที่อยู่เสมอ นักลงทุนจะสามารถประเมินมูลค่าและบริหารความเสี่ยงได้ง่ายกว่า ทำให้กระบวนการอนุมัติรวดเร็วขึ้น

3. ติดถนนเข้าออกสะดวก

การเข้าถึงทรัพย์สินมีผลโดยตรงต่อมูลค่าการลงทุน ที่ดินที่ติดถนนสาธารณะหรือมีทางเข้าออกตามกฎหมาย มีโอกาสได้รับความสนใจมากกว่าที่ดินที่ต้องผ่านภาระจำยอมหรืออยู่ลึกจากถนนหลัก เพราะสามารถพัฒนา ใช้ประโยชน์ หรือจำหน่ายต่อได้สะดวกกว่า

4. รูปแปลงเหมาะกับการใช้ประโยชน์

รูปทรงของที่ดินเป็นปัจจัยที่นักลงทุนใช้ประเมินมูลค่าเสมอ ที่ดินรูปสี่เหลี่ยมผืนผ้าหรือสี่เหลี่ยมจัตุรัสสามารถพัฒนาได้ง่ายและมีความต้องการของตลาดสูง ขณะที่ที่ดินรูปสามเหลี่ยม หน้ากว้างน้อย หรือมีลักษณะเว้าแหว่ง อาจมีข้อจำกัดในการก่อสร้าง ทำให้ราคาตลาดต่ำกว่าที่ควร แม้ว่าราคาประเมินจะไม่แตกต่างกันมากก็ตาม

5. วงเงินที่ขอสมเหตุสมผลกับราคาตลาด

นักลงทุนไม่ได้พิจารณาเพียงราคาทรัพย์แต่พิจารณาสัดส่วนวงเงินต่อมูลค่าทรัพย์สินหรือ Loan to Value ด้วย หากผู้ขายฝากต้องการวงเงินในระดับที่เหมาะสมกับราคาตลาด โอกาสอนุมัติย่อมสูงกว่า แต่หากขอวงเงินใกล้เคียงหรือสูงกว่ามูลค่าตลาด นักลงทุนอาจต้องปฏิเสธหรือเสนอวงเงินใหม่เพื่อให้สอดคล้องกับความเสี่ยง

6. ไม่มีภาระผูกพันซับซ้อน

ภาระผูกพันที่เกี่ยวข้องกับที่ดินสามารถทำให้การอนุมัติล่าช้าได้ทันที ไม่ว่าจะเป็นการอายัดทรัพย์ การถูกฟ้องร้อง ภาระจำยอม สิทธิการเช่า สิทธิเก็บกิน หรือข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์ นักลงทุนจำเป็นต้องตรวจสอบข้อมูลทั้งหมดก่อนตัดสินใจลงทุน เพราะภาระเหล่านี้อาจส่งผลต่อมูลค่าและการจำหน่ายทรัพย์ในอนาคต

7. เจ้าของเอกสารพร้อมโอน

การขายฝากเป็นนิติกรรมที่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน หากเจ้าของทรัพย์มีเอกสารครบ มีคู่สมรสให้ความยินยอมในกรณีที่กฎหมายกำหนด และสามารถดำเนินการโอนได้ทันที กระบวนการอนุมัติก็มักใช้เวลาไม่นาน ต่างจากกรณีที่ต้องตามหาเอกสารหรือแก้ไขข้อมูลทางทะเบียนเพิ่มเติม

ทำไมบางแปลงอนุมัติภายในไม่กี่วันแต่บางแปลงใช้เวลานาน

ระยะเวลาการอนุมัติไม่ได้ขึ้นอยู่กับขนาดของที่ดินแต่ขึ้นอยู่กับความชัดเจนของข้อมูลและความเสี่ยงที่ต้องตรวจสอบ หากเป็นทรัพย์ที่มีข้อมูลครบถ้วน ราคาตลาดชัดเจน และไม่มีข้อพิพาท นักลงทุนสามารถประเมินและตัดสินใจได้รวดเร็ว แต่หากต้องตรวจสอบกรรมสิทธิ์ ประเมินราคาซ้ำ หรือตรวจสอบภาระผูกพันเพิ่มเติม กระบวนการก็อาจใช้เวลาหลายสัปดาห์

ที่ดินแบบไหนนักลงทุนส่วนใหญ่มักไม่รับ

ทรัพย์ที่มีความเสี่ยงสูงมักถูกปฏิเสธแม้ว่าจะมีมูลค่าสูงก็ตาม เช่น ที่ดินที่มีข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์ อยู่ระหว่างการฟ้องร้อง ไม่มีทางเข้าออกตามกฎหมาย มีผู้ครอบครองโดยมิชอบ หรืออยู่ในพื้นที่ที่แทบไม่มีการซื้อขายในตลาด เนื่องจากหากเกิดการผิดนัดไถ่ถอน นักลงทุนอาจไม่สามารถจำหน่ายทรัพย์ได้ภายในระยะเวลาที่เหมาะสม

หลักกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

มาตรา 491 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กำหนดว่าการขายฝากคือสัญญาซื้อขายที่ผู้ขายมีสิทธิไถ่ทรัพย์คืนภายในระยะเวลาที่ตกลงกัน หลักการสำคัญคือกรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้รับซื้อฝากตั้งแต่วันที่จดทะเบียน แต่ผู้ขายยังคงมีสิทธิซื้อคืนภายในกำหนด ทำให้การขายฝากแตกต่างจากการจำนองซึ่งกรรมสิทธิ์ยังคงเป็นของลูกหนี้

มาตรา 492 ถึงมาตรา 494 กำหนดระยะเวลาในการไถ่ทรัพย์และหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการกำหนดกำหนดเวลา โดยอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถกำหนดระยะเวลาเกินสิบปี และหากพ้นกำหนดโดยไม่ไถ่ถอน สิทธิในการไถ่ย่อมสิ้นสุดลงตามกฎหมาย

มาตรา 497 ถึงมาตรา 502 กำหนดรายละเอียดเกี่ยวกับการใช้สิทธิไถ่ การชำระสินไถ่ ผลของการคืนทรัพย์ และหน้าที่ของคู่สัญญา ซึ่งเป็นหลักกฎหมายสำคัญที่นักลงทุนใช้ประกอบการกำหนดเงื่อนไขการลงทุนและการบริหารความเสี่ยงของแต่ละธุรกรรม

นอกจากนี้ พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยพ.ศ. 2562 ยังเพิ่มมาตรการคุ้มครองผู้ขายฝาก โดยกำหนดเรื่องการแจ้งเตือนก่อนครบกำหนดไถ่ และกำหนดเงื่อนไขบางประการเพื่อป้องกันการเอาเปรียบประชาชนในการทำสัญญาขายฝาก

สรุปข้อคิดเห็นจาก INNOHOME

การขายฝากที่ดินไม่ได้แข่งขันกันที่ราคาประเมิน แต่แข่งขันกันที่คุณภาพของทรัพย์และความสามารถในการบริหารความเสี่ยงของนักลงทุน เจ้าของที่ดินที่เตรียมเอกสารให้พร้อม เข้าใจราคาตลาดของพื้นที่ และเลือกวงเงินที่สมเหตุสมผล มักได้รับการอนุมัติเร็วกว่าอย่างเห็นได้ชัด

สำหรับ INNOHOME เรามองว่าการขายฝากที่ดีไม่ใช่การอนุมัติวงเงินสูงที่สุด แต่คือการสร้างสมดุลระหว่างความต้องการเงินทุนของเจ้าของทรัพย์กับความปลอดภัยของนักลงทุน เพื่อให้ธุรกรรมเป็นธรรม โปร่งใส และเปิดโอกาสให้ผู้ขายฝากสามารถนำทรัพย์กลับคืนได้ตามวัตถุประสงค์ของกฎหมายขายฝากอย่างแท้จริง