นายทุนที่ได้ดีลขายฝากมาหนึ่งดีล มักได้ตัวเลขมาพร้อมกันหลายตัว เจ้าของทรัพย์บอกว่า “แถวนี้ขายกันตารางวาละสี่หมื่น” นายหน้าส่งราคาประกาศของบ้านข้าง ๆ มาให้ และมีราคาประเมินราชการแนบมาอีกใบ สิ่งที่ InnoHome อยากให้เข้าใจก่อนคือ ราคาที่นายทุนต้องใช้ ไม่ใช่ราคาที่ทรัพย์ควรขายได้ แต่เป็นราคาที่ขายออกได้จริงในวันที่ต้องขาย หลังหักค่าใช้จ่ายแล้ว ถ้าประเมินจากตัวเลขที่สูงเกิน วันที่ผู้ขายฝากไม่ไถ่ถอน นายทุนจะได้ทรัพย์ที่ขายไม่ได้ราคาคุ้มเงินที่จ่ายไป หรือที่เรียกกันว่า “ติดของ”
การประเมินราคาทรัพย์ก่อนรับขายฝาก คือการหาว่าทรัพย์นั้นมีมูลค่าเท่าไหร่ในตลาดจริง เพื่อใช้กำหนดราคาขายฝาก ซึ่งก็คือเงินที่นายทุนจ่ายให้เจ้าของทรัพย์ในวันจดทะเบียน ส่วนต่างระหว่างราคาที่ทรัพย์ขายได้จริงกับราคาขายฝาก คือกันชนของนายทุนถ้าต้องขายทรัพย์ออก ราคาขายฝากของดีลที่ InnoHome นำเสนอนายทุน อยู่ในช่วง 40–70% ของราคาประเมินของทีม ตามทรัพย์และเคส (เพดาน 70% ใช้กับกรุงเทพฯ ปริมณฑล และหัวเมืองใหญ่ จังหวัดอื่นต่ำกว่านี้) ตัวเลขนี้มีความหมายก็ต่อเมื่อราคาประเมินตั้งต้นถูก
ราคาประเมิน 3 แบบ ใช้ตอบคนละคำถาม
- ราคาประเมินราชการ ของกรมธนารักษ์ ใช้คิดค่าธรรมเนียมและภาษีที่สำนักงานที่ดิน ไม่ได้บอกว่าขายได้เท่าไหร่ (เทียบให้ดูใน ราคาประเมินกรมที่ดิน vs ราคาตลาด)
- ประเมินจากราคาตลาด เทียบกับทรัพย์ลักษณะเดียวกันในพื้นที่เดียวกันที่ประกาศขายอยู่ หรือขายจบไปแล้ว
- ประเมินจากรายรับ ใช้กับทรัพย์ที่มีรายได้ค่าเช่า ดูว่ารายได้ที่เกิดจริงรองรับมูลค่าที่อ้างได้ไหม
InnoHome ใช้ 2 แบบหลังเป็นหลัก ถ้าใครบอกราคามาเพียงตัวเลขเดียว ให้ถามกลับว่าได้มาจากวิธีไหน (มุมของเจ้าของทรัพย์อ่านได้ใน ก่อนขายฝาก ต้องประเมินราคาทรัพย์อย่างไร)
ขั้นที่ 1 เปิดโฉนดหน้า-หลังก่อนดูราคา
ราคาสูงแค่ไหนก็ไม่มีความหมายถ้าทรัพย์โอนไม่ได้ ให้ดู 3 อย่างจากโฉนดฉบับล่าสุดก่อน
- ประเภทเอกสารสิทธิ์ เรารับโฉนด (น.ส.4) และห้องชุด (อ.ช.2) ส่วน น.ส.3 ก. พิจารณาเป็นรายกรณี
- ชื่อเจ้าของ ครบทุกคนและทุกคนยินยอมไหม
- สารบัญจดทะเบียนด้านหลัง ติดจำนองหรือภาระอื่นอยู่หรือไม่ ถ้าติดจำนองธนาคาร ต้องดูว่าปิดจำนองเดิมพร้อมกันได้ในวันจดทะเบียนหรือไม่
นายทุนตรวจเบื้องต้นเองได้ตามวิธีใน 6 วิธีตรวจโฉนดที่ดินด้วยตนเอง
ขั้นที่ 2 หาทรัพย์เทียบเคียงที่เทียบได้จริง
ทรัพย์เทียบเคียงที่ดีต้องเหมือนกันใน 3 เรื่อง ประเภทเดียวกัน อยู่ใกล้กัน และทางเข้าออกใกล้เคียงกัน แปลงติดถนนใหญ่กับแปลงในซอยลึกในตำบลเดียวกันอาจต่างกันมาก ควรมีหลายแปลง และถ้ามีแปลงเดียวที่ราคาโดดขึ้นมา อย่าใช้แปลงนั้นเป็นฐาน
อีกเรื่องที่ต้องแยกให้ออกคือ ราคาประกาศขายกับราคาที่ขายจบจริงเป็นคนละตัวเลข ราคาประกาศคือราคาที่เจ้าของอยากได้ ซึ่งมักเผื่อไว้ให้ต่อรอง ทีมของเราจึงประเมินจากทั้งราคาประกาศขายและราคาที่ขายจบจริงในพื้นที่ วิธีหาราคาตลาดแบบละเอียดอยู่ใน หาราคาตลาดยังไง 6 ขั้นตอน
ขั้นที่ 3 ใช้ราคาต่ำสุด ไม่ใช่ค่าเฉลี่ย
เจ้าของทรัพย์อยากใช้ค่าเฉลี่ยหรือแปลงที่แพงที่สุด แต่นายทุนต้องมองจากมุมคนที่อาจต้องขายทรัพย์ออก คนซื้อจะเทียบกับแปลงที่ถูกที่สุดในพื้นที่ก่อน ตัวเลขที่ระมัดระวังกว่าจึงเป็นราคาต่ำสุดของชุดเทียบ เล่มประเมินของ InnoHome แสดงราคาต่ำสุดและค่าเฉลี่ยไว้คู่กัน ให้เห็นว่าห่างกันเท่าไหร่
ขั้นที่ 4 ดูทรัพย์จริง ไม่ใช่รูปจากประกาศ
รูปโครงการบอกไม่ได้ว่าวันนี้ทรัพย์เป็นยังไง สิ่งที่ต้องเห็นจากหน้างาน เช่น สภาพสิ่งปลูกสร้าง ทางเข้าออก หลักหมุด และมีคนอื่นอยู่ในทรัพย์หรือไม่ หมุดหายหรือแนวเขตไม่ชัด ควรขอรังวัดหรือสอบถามสำนักงานที่ดินก่อนลงเงิน (ดู หลักหมุดที่ดิน) รูปในเล่มประเมินของเราเป็นรูปที่ทีมถ่ายหน้างานเอง ถ้านายทุนอยากไปดูเองก่อนตัดสินใจ บอกทีมได้เสมอ เรายินดีพาไป
ขั้นที่ 5 หักค่าใช้จ่ายและเวลาขาย
ราคาที่ขายได้ไม่ใช่เงินที่นายทุนได้รับ ถ้าทรัพย์ขายฝากหลุดแล้วนายทุนขายต่อ มีค่าใช้จ่ายที่ต้องหักอย่างน้อย 2 รายการ
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ถ้าขายต่อภายใน 5 ปี ฐานภาษีคือราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาขายกับราคาประเมินของทางราชการ (รายละเอียดใน ลงทุนขายฝาก-จำนอง เสียภาษีอะไรบ้าง)
- ค่านายหน้าฝากขาย ถ้าใช้บริการฝากขายของ InnoHome คิด 5% ของราคาซื้อขายจริง หรือขั้นต่ำ 50,000 บาท เป็นค่าบริการแยกที่เกิดเฉพาะเมื่อนายทุนเลือกให้เราช่วยขาย ไม่ใช่ค่าธรรมเนียมตอนลงทุน
นอกจากนี้ยังมีเวลา ระหว่างรอขาย เงินของนายทุนจมอยู่ในทรัพย์และไม่มีผลตอบแทน ทรัพย์ที่ขายช้าจึงควรได้ราคาขายฝากต่ำกว่าทรัพย์ที่ขายง่าย แม้ราคาประเมินจะเท่ากัน
ไม่อยากไล่หาราคาเทียบเองทุกดีล
รับซื้อฝากกับ InnoHome ผลตอบแทน 9–15% ต่อปี ขึ้นกับทรัพย์และวงเงิน อ้างอิงจากดีลที่ผ่านมา ไม่ใช่การรับประกัน การซื้อฝากมีความเสี่ยงเรื่องการเป็นเจ้าของทรัพย์และการขายทรัพย์ ทุกดีลมีโฉนดจดทะเบียนที่กรมที่ดินค้ำ InnoHome คัดทรัพย์ ประเมินราคา และติดตามยอดตลอดสัญญา นายทุนได้เล่มประเมินที่มีราคาเทียบตลาด รูปทรัพย์ และโฉนด ไว้อ่านก่อนตัดสินใจ
ตัวอย่างคำนวณ ทรัพย์เดียวกัน ได้ 3 ราคา
ตัวเลขสมมติเพื่ออธิบายวิธีคิด ไม่ใช่เคสลูกค้าจริง ที่ดินเปล่า 100 ตารางวา ชุดเทียบ 4 แปลงในพื้นที่เดียวกันประกาศขายอยู่ที่ตารางวาละ 35,500–41,000 บาท ค่าเฉลี่ย 37,675 บาท (ชุดเดียวกับเล่มประเมินตัวอย่างบนหน้านักลงทุน) และสมมติว่าขายจบได้ต่ำกว่าราคาประกาศ 10% ส่วนลดจริงขึ้นกับตลาดในวันขาย
| วิธีคิด | ราคาที่ได้ (บาท) |
|---|---|
| ① ค่าเฉลี่ยราคาประกาศ 37,675 × 100 | 3,767,500 |
| ② ราคาประกาศต่ำสุด 35,500 × 100 | 3,550,000 |
| ③ ราคาขายจบ (② หัก 10%) | 3,195,000 |
| หักภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%* | 105,435 |
| หักค่านายหน้าฝากขาย 5% | 159,750 |
| เงินที่เหลือโดยประมาณถ้าต้องขายออก | 2,929,815 |
* สมมติว่าราคาขายสูงกว่าราคาประเมินของทางราชการ ถ้าราคาราชการสูงกว่า ฐานภาษีจะเป็นราคาราชการ ยังไม่รวมภาษีหัก ณ ที่จ่ายและค่าธรรมเนียมโอน
เงินที่เหลือต่างจากค่าเฉลี่ยราคาประกาศ 837,685 บาท ถ้าใช้ราคาประกาศต่ำสุด 3,550,000 บาทตามขั้นที่ 3 ราคาขายฝาก 70% คือ 2,485,000 บาท เหลือกันชน 444,815 บาท แต่ถ้าเผลอใช้ค่าเฉลี่ย 3,767,500 บาท ราคาขายฝาก 70% คือ 2,637,250 บาท กันชนเหลือแค่ 292,565 บาท ส่วนราคาขายฝาก 50% ของราคาต่ำสุด (1,775,000 บาท) เหลือกันชน 1,154,815 บาท ทรัพย์ไม่ได้เปลี่ยนเลย สิ่งที่เปลี่ยนคือราคาตั้งต้นที่เลือกใช้
4 ความผิดพลาดที่ทำให้นายทุนติดของ
- ใช้ราคาที่เจ้าของบอก โดยไม่มีชุดเทียบรองรับ
- ใช้ราคาประเมินราชการเป็นราคาตลาด
- เทียบกับทรัพย์คนละประเภทหรือคนละทำเล เช่น เอาแปลงติดถนนใหญ่มาเทียบกับแปลงในซอย
- ลืมหักค่าใช้จ่ายและเวลาขาย คิดกันชนจากราคาขายเต็ม
ผลตอบแทนที่สูงกว่าในหน้าสัญญา ไม่ได้ชดเชยกันชนที่หายไปจากการประเมินผิด วิธีดูว่าทรัพย์ที่เสนอมาต่ำกว่าตลาดจริงหรือไม่ อ่านต่อใน วิธีหาทรัพย์ขายฝาก ต่ำกว่าราคาตลาด
เล่มประเมินของ InnoHome มีอะไรให้นายทุนตรวจ
ทุกดีลมีเล่มประเมินให้อ่านก่อนวางเงิน ในเล่มมี หน้าปก (ประเภททรัพย์ ราคาขายฝากที่เสนอ รูปทรัพย์) · หน้าวิเคราะห์ (ที่ตั้ง เนื้อที่ เงื่อนไขสัญญา) · ราคาเทียบตลาดจากทรัพย์ที่ประกาศขายจริงในพื้นที่ · รูปทรัพย์ที่ถ่ายหน้างานจริง · และสำเนาโฉนดหน้า-หลังสำหรับดูภาระผูกพันเดิม ใช้ 5 ขั้นข้างบนไล่ตรวจได้ทุกหน้า
ราคาในเล่มเป็นการประเมินของ InnoHome เพื่อกำหนดราคาขายฝาก ไม่ใช่ราคาที่รับประกันว่าจะขายได้ ถ้าผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดาและทรัพย์เป็นที่อยู่อาศัยหรือที่ดินเพื่อเกษตรกรรม สัญญาจะอยู่ใต้ พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ซึ่งมีกติกาเพิ่ม อ่านต่อใน นักลงทุนควรรู้อะไร ก่อนรับซื้อขายฝาก
ถ้าทรัพย์หลุด เราจัดการยังไง
หัวข้อนี้ใช้กับขายฝากที่พ้นกำหนดไถ่แล้ว ฝั่งจำนอง ทรัพย์ไม่ตกเป็นของนายทุน ต้องฟ้องบังคับจำนองผ่านศาลแล้วขายทอดตลาด ซึ่งใช้เวลานานกว่า และเงินที่ได้ขึ้นกับราคาที่มีผู้ประมูลจริง ซึ่งอาจต่ำกว่าราคาประเมิน
- ก่อนนายทุนตัดสินใจลงเงิน — ทีมประเมินเทียบราคาตลาดจริง แล้วเสนอราคาขายฝากให้ต่ำกว่าราคาประเมินพอสมควร
- ระหว่างสัญญา — ทีมติดตามยอดตลอดอายุสัญญา นายทุนเปิดดูเงินที่เข้าได้เองในพอร์ทัล
- เมื่อผู้ขายฝากเริ่มส่งไม่ไหว — ถ้าผู้ขายฝากแจ้งทีม InnoHome ตรง ๆ ก่อนครบกำหนด ทีมจะคุยกับทั้งสองฝ่ายเพื่อหาทางออก ต่อสัญญา · หาทุนใหม่ · หรือช่วยขายทรัพย์ออกก่อนครบสัญญา โดยทุกทางต้องได้รับความยินยอมจากนายทุน แต่ถ้าผู้ขายฝากไม่ให้ความร่วมมือ สิทธิตามกฎหมายเป็นของผู้ซื้อฝาก ซึ่งอยู่นอกเหนือการตัดสินใจของ InnoHome
- ถ้าไม่ไถ่ถอนจริง — ทรัพย์เป็นของนายทุนตั้งแต่วันจดทะเบียน เมื่อพ้นกำหนดไถ่ ผู้ขายฝากหมดสิทธิไถ่ เราใช้ทีมการตลาดชุดเดียวกับที่ขายทรัพย์ปกติมาช่วยขาย แต่การขายใช้เวลา และเราไม่รับประกันว่าจะขายได้ภายในเวลาหรือราคาเท่าใด
อยากเริ่มเป็นนายทุน ต้องเตรียมอะไรบ้าง
เตรียมเงินที่ไม่ต้องใช้ตลอดอายุสัญญาและนานกว่านั้น เพราะถอนกลางทางไม่ได้ และถ้าทรัพย์หลุด เงินจะกลับมาก็ต่อเมื่อขายทรัพย์ได้ และไม่รับประกันว่าจะได้คืนครบ เงินลงทุนขั้นต่ำเริ่มที่ 3,000,000 บาท สำหรับกรุงเทพฯ–ปริมณฑล และ 1,000,000 บาท สำหรับต่างจังหวัด (เรื่องกฎหมายพื้นฐานของนายทุนอ่านใน นายทุน คือใคร ต้องจดทะเบียนไหม)
ผลตอบแทน 9–15% ต่อปี ขึ้นกับทรัพย์และวงเงิน อ้างอิงจากดีลที่ผ่านมา ทุกดีลมีโฉนดจดทะเบียนที่กรมที่ดินค้ำ ไม่ใช่การรับประกันผลตอบแทน การซื้อฝากมีความเสี่ยงเรื่องการเป็นเจ้าของทรัพย์และการขายทรัพย์ ลงทุนแล้วต้องนอนหลับ ถ้าลงทุนแล้วนอนไม่หลับ ยังไม่ต้องลงดีกว่า เราตอบกลับภายใน 1 ชั่วโมงในเวลาทำการ
ดูเงื่อนไขการเป็นนายทุน → แอดไลน์ InnoHome
บทความนี้ให้ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่ความเห็นทางกฎหมายและไม่ใช่คำแนะนำการลงทุน ตัวเลขในตัวอย่างเป็นตัวเลขสมมติ · อัตราภาษีและเงื่อนไขควรตรวจกับผู้สอบบัญชีและสำนักงานที่ดินก่อนใช้จริง · อัตราและเงื่อนไขเป็นค่า ณ วันที่ 7 พฤศจิกายน 2569 ซึ่งเปลี่ยนแปลงได้ · บริษัท อินโนเวสเตอร์ จำกัด
