ลงประกาศขายบ้านไปไม่กี่วัน โทรศัพท์ก็เริ่มดัง นายหน้าหลายคนขอรับทรัพย์ไปช่วยขาย บางคนบอกว่าเซ็นแบบเปิดได้ ใครขายได้ก่อนคนนั้นได้ค่านายหน้า บางคนขอเป็นสัญญาปิด ให้ดูแลคนเดียวตลอดระยะสัญญา สิ่งที่ InnoHome อยากให้เข้าใจก่อนคือ สองแบบนี้ต่างกันที่ “ใครมีสิทธิได้ค่านายหน้าในกรณีไหน” ไม่ใช่แค่จำนวนนายหน้า และข้อที่สร้างปัญหาภายหลังมักซ่อนอยู่ในข้อสัญญาที่คนอ่านผ่าน ๆ
สัญญาฝากขาย คือสัญญาที่เจ้าของทรัพย์ตั้งให้นายหน้าช่วยหาผู้ซื้อ แลกกับค่าตอบแทนเมื่อขายได้ ในกฎหมายเรียกค่าตอบแทนนี้ว่า “ค่าบำเหน็จ” อยู่ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ลักษณะนายหน้า เริ่มที่มาตรา 845 · ส่วนคำว่า “แบบเปิด” กับ “แบบปิด” เป็นภาษาตลาด ไม่ได้อยู่ในตัวบท · แบบเปิดคือเจ้าของให้หลายคนช่วยขายพร้อมกันและยังขายเองได้ · แบบปิดคือมอบให้นายหน้ารายเดียวดูแลในช่วงเวลาที่กำหนด ซึ่งบางฉบับรวมถึงกรณีที่เจ้าของขายเองด้วย · สิทธิและหน้าที่จริงของแต่ละฉบับจึงขึ้นกับถ้อยคำที่เขียนไว้ ไม่ใช่ชื่อเรียก
สัญญาฝากขายแบบเปิด เจ้าของบ้านได้อะไร เสียอะไร
สัญญาแบบเปิดให้เจ้าของทรัพย์ฝากขายกับนายหน้ากี่รายก็ได้ และโดยทั่วไปขายเองได้โดยไม่ต้องจ่ายใคร ตามที่สัญญาเขียน · ค่านายหน้าตกเป็นของคนที่เป็นเหตุให้การซื้อขายสำเร็จเท่านั้น ตามหลักมาตรา 845 ที่ว่าผู้ว่าจ้างต้องจ่ายค่าบำเหน็จต่อเมื่อสัญญาทำกันสำเร็จเนื่องจากการที่นายหน้าชี้ช่องหรือจัดการ
ข้อดีคือทรัพย์ถูกนำเสนอหลายช่องทางพร้อมกัน และเจ้าของไม่ผูกมัดกับใคร · ข้อเสียที่ต้องรู้ก่อนคือ
- ประกาศซ้ำหลายโพสต์ ข้อมูลไม่ตรงกัน — ราคาคนละตัว ผู้ซื้อไม่แน่ใจว่าราคาจริงเท่าไหร่
- นายหน้าแต่ละรายลงแรงน้อยลง — เพราะลงค่าโฆษณาไปแล้วอาจถูกคนอื่นปิดก่อน
- เถียงกันว่าใครพาผู้ซื้อมา — ผู้ซื้อคนเดียวกันอาจเคยคุยกับนายหน้า 2 ราย ถ้าไม่มีบันทึกว่าใครแนะนำก่อน เจ้าของจะอยู่ตรงกลางของข้อพิพาท
สัญญาฝากขายแบบปิด เจ้าของบ้านผูกมัดอะไร
เริ่มจากสิ่งที่เจ้าของยอมสละก่อน · ในช่วงสัญญาแบบปิด เจ้าของฝากขายกับนายหน้ารายอื่นไม่ได้ และถ้าสัญญาเขียนครอบคลุมไว้ แม้หาผู้ซื้อได้เอง ก็อาจต้องจ่ายค่านายหน้าให้รายที่ถือสัญญา · ถ้าเลือกนายหน้าที่ไม่ขยับ ทรัพย์จะค้างอยู่กับคนเดียวจนกว่าสัญญาจะหมด
สิ่งที่ได้กลับมาคือมีคนรับผิดชอบคนเดียว และนายหน้ามีเหตุผลที่จะลงทุนถ่ายรูป ทำประกาศ ยิงโฆษณา และคัดกรองผู้ซื้อ เพราะไม่ต้องแข่งกับคนอื่นในทรัพย์เดียวกัน · แต่ไม่ได้แปลว่าแบบปิดจะขายได้เร็วกว่าเสมอ ผลขึ้นกับราคาที่ตั้ง สภาพทรัพย์ ทำเล และภาวะตลาดตอนนั้น
เทียบแบบเปิด vs แบบปิด ในตารางเดียว
| เรื่อง | แบบเปิด | แบบปิด |
| ฝากกับนายหน้าหลายราย | ได้ | ไม่ได้ในช่วงสัญญา |
| เจ้าของขายเอง | โดยทั่วไปได้ ไม่ต้องจ่าย (ตามที่สัญญาเขียน) | ขึ้นกับถ้อยคำในสัญญา บางฉบับต้องจ่าย |
| ใครได้ค่านายหน้า | รายที่เป็นเหตุให้ขายสำเร็จ | รายที่ถือสัญญา ตามเงื่อนไขที่เขียนไว้ |
| ข้อมูลประกาศ | หลายชุด อาจไม่ตรงกัน | ชุดเดียว |
| ความเสี่ยงหลักของเจ้าของ | ข้อพิพาทว่าใครพาผู้ซื้อมา | เลือกคนผิดแล้วถูกผูกไว้ทั้งสัญญา |
กฎหมายนายหน้า มาตรา 845 และ 846
มาตรา 845 วางหลัก 3 ข้อที่เจ้าของทรัพย์ควรรู้ · ข้อแรก ค่าบำเหน็จต้องจ่ายเมื่อสัญญาซื้อขายทำกันสำเร็จเพราะการชี้ช่องหรือจัดการของนายหน้า ไม่ใช่จ่ายเพราะลงประกาศหรือพาคนมาดู · ข้อสอง ถ้าสัญญาซื้อขายมีเงื่อนไขบังคับก่อน เช่นซื้อเมื่อธนาคารอนุมัติสินเชื่อ นายหน้ายังเรียกค่าบำเหน็จไม่ได้จนกว่าเงื่อนไขนั้นจะสำเร็จ · ข้อสาม ค่าใช้จ่ายที่นายหน้าออกไป เช่นค่าโฆษณา นายหน้าจะเรียกคืนได้แม้ขายไม่สำเร็จ ก็ต่อเมื่อตกลงกันไว้
มาตรา 846 บอกว่าถ้าตามพฤติการณ์คาดหมายได้ว่างานนั้นทำเพื่อรับค่าบำเหน็จ ให้ถือว่าตกลงกันโดยปริยายว่ามีค่าบำเหน็จ และถ้าไม่ได้กำหนดจำนวนไว้ ให้ถือตามธรรมเนียม · แปลว่าไม่มีสัญญาเป็นหนังสือก็ไม่ได้แปลว่าไม่ต้องจ่ายเสมอไป ขึ้นกับพฤติการณ์ และไม่เขียนอัตราไว้ก็เกิดข้อพิพาทเรื่องตัวเลขได้ · ทางที่ปลอดภัยคือเขียนอัตรา ฐานที่ใช้คิด และวันที่จ่ายให้ชัดตั้งแต่แรก
ขายเองระหว่างสัญญาปิด ต้องจ่ายค่านายหน้าไหม
คำตอบสั้นคือขึ้นกับถ้อยคำในสัญญา · ถ้าสัญญาแบบปิดเขียนว่า “ภายในระยะสัญญา หากผู้ว่าจ้างขายทรัพย์ไม่ว่าด้วยวิธีใด ต้องชำระค่านายหน้าตามอัตราที่กำหนด” เจ้าของที่ขายให้ญาติหรือคนรู้จักเองก็มีภาระตามข้อนั้น · ถ้าสัญญาไม่ได้เขียนไว้ ก็ต้องกลับไปดูหลักมาตรา 845 ว่าการขายครั้งนั้นสำเร็จเพราะนายหน้าหรือไม่
ถ้ามีข้อพิพาท ศาลจะตีความข้อนี้อย่างไรขึ้นกับถ้อยคำและข้อเท็จจริงของแต่ละเรื่อง ไม่ควรเซ็นโดยหวังว่าจะไปโต้แย้งทีหลัง ถ้าไม่แน่ใจควรปรึกษาทนายก่อนเซ็น · ถ้าตั้งใจว่าอาจขายให้คนรู้จักเอง ให้บอกตั้งแต่ก่อนเซ็น แล้วขอเขียนข้อยกเว้นเป็นรายชื่อผู้ซื้อที่ไม่ต้องจ่ายค่านายหน้า
อยากขายแต่ไม่อยากลงแรงเอง?
InnoHome ประเมินราคา ถ่ายรูป ลงประกาศ ยิงโฆษณา และพาลูกค้าเข้าชมให้ครบ · ไม่ขายไม่เสียค่าใช้จ่าย ค่านายหน้า 5% ของราคาที่ขายได้จริง หรือขั้นต่ำ 50,000 บาท จ่ายวันโอนเท่านั้น · เรื่องขายเองได้ไหมต่างกันตามแบบสัญญาที่เลือก เราอธิบายให้ฟังก่อนเซ็นทุกครั้ง
ตัวอย่างคำนวณค่านายหน้า 5 กรณี
⚠️ ตัวเลขสมมติเพื่ออธิบายวิธีคิด ไม่ใช่เคสของลูกค้ารายใด · คิดตามอัตรา 5% ของราคาที่ขายได้จริง ขั้นต่ำ 50,000 บาท เฉพาะกรณีที่ต้องจ่าย · ถ้อยคำสัญญาในกรณี 3–4 เป็นตัวอย่างทั่วไปในตลาด ไม่ใช่ถ้อยคำในสัญญาของ InnoHome
สมมติบ้านตั้งราคาประกาศ 3,000,000 บาท
| กรณี | ราคาที่ขายได้ | ค่านายหน้า (บาท) |
| 1. นายหน้าพาผู้ซื้อมาและปิดการขายได้ | 2,900,000 | 145,000 |
| 2. สัญญาแบบเปิด เจ้าของขายให้ญาติเอง | 2,800,000 | 0 |
| 3. สัญญาแบบปิดที่เขียนว่าขายเองต้องจ่าย เจ้าของขายให้ญาติเอง | 2,800,000 | 140,000 |
| 4. สัญญาหมดแล้ว ผู้ซื้อที่นายหน้าเคยพามาดู กลับมาซื้อทีหลัง | 2,850,000 | 142,500 ถ้าสัญญามีข้อคุ้มครองหลังหมดอายุ หรือการขายสำเร็จเพราะนายหน้า |
| 5. คอนโดราคาไม่สูง ขายผ่านนายหน้า | 800,000 | 5% = 40,000 ต่ำกว่าขั้นต่ำ จึงจ่าย 50,000 |
สิ่งที่ตารางนี้บอกคือ กรณี 2 กับ 3 ขายราคาเดียวกัน ให้คนเดียวกัน แต่ต่างกัน 140,000 บาท เพราะถ้อยคำในสัญญาบรรทัดเดียว · และกรณี 5 แสดงว่าทรัพย์ราคาต่ำ ค่านายหน้าจะไม่ได้เป็น 5% แต่เป็นขั้นต่ำที่เขียนไว้ ควรคิดเป็นบาทก่อนเซ็น ไม่ใช่ดูแค่เปอร์เซ็นต์ · วิธีคิดค่านายหน้าละเอียดกว่านี้อยู่ในบทความ ค่านายหน้าขายบ้าน จ่ายกี่ % ใครจ่าย
7 ข้อที่ต้องเช็คในสัญญาฝากขายก่อนเซ็น
1. เป็นแบบเปิดหรือแบบปิด เขียนไว้ตรง ๆ หรือไม่ — อย่าเชื่อชื่อหัวกระดาษ ให้ดูข้อที่บอกว่าฝากกับคนอื่นได้ไหม และขายเองได้ไหม
2. ระยะสัญญากี่เดือน เริ่มและจบวันไหน — สัญญาที่ไม่มีวันสิ้นสุดชัดเจนเสี่ยงมาก และดูว่าครบกำหนดแล้วต่ออัตโนมัติหรือต้องตกลงใหม่
3. อัตราค่านายหน้า ฐานที่ใช้คิด และขั้นต่ำ — คิดจากราคาที่ขายได้จริงหรือราคาที่ตั้งไว้ และมีขั้นต่ำเป็นบาทหรือไม่
4. จ่ายเมื่อไหร่ — วันทำสัญญาจะซื้อจะขาย วันรับมัดจำ หรือวันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน · ถ้าผู้ซื้อทิ้งมัดจำ ต้องจ่ายค่านายหน้าหรือไม่
5. ขายเองระหว่างสัญญาต้องจ่ายไหม — ถ้าต้องจ่าย มีรายชื่อผู้ซื้อที่ยกเว้นได้หรือไม่ ตามหัวข้อก่อนหน้า
6. ข้อคุ้มครองหลังสัญญาหมด — หลายฉบับเขียนว่าผู้ซื้อที่นายหน้าแนะนำในช่วงสัญญา ถ้ามาซื้อภายในกี่เดือนหลังหมดสัญญา ยังต้องจ่ายค่านายหน้า · ข้อนี้รับได้ถ้ามีระยะเวลาจำกัด และนายหน้าส่งรายชื่อผู้ซื้อที่แนะนำให้เป็นหนังสือ
7. ค่าใช้จ่ายระหว่างสัญญา และการเลิกสัญญาก่อนกำหนด — ค่าถ่ายรูป ค่าโฆษณา ใครออก ถ้าขายไม่ได้ต้องคืนนายหน้าไหม (มาตรา 845 ให้เรียกได้เฉพาะเมื่อตกลงไว้) และถ้าอยากเลิกก่อนครบกำหนดต้องทำอย่างไร
ถ้าโฉนดมีชื่อหลายคน ทุกคนควรลงชื่อในสัญญาหรือมอบอำนาจ ไม่งั้นหาผู้ซื้อได้แล้วอาจโอนไม่ได้ · เอกสารที่ต้องใช้วันโอนดูได้ที่ เอกสารโอนที่ดิน
ทรัพย์แบบไหน เหมาะกับสัญญาแบบไหน
แบบเปิดเหมาะกับ เจ้าของที่มีเวลาคุยกับนายหน้าหลายราย มีผู้ซื้อในใจอยู่แล้วบางส่วน และทรัพย์มีจุดขายชัด · สิ่งที่ต้องทำเพิ่มคือกำหนดราคาประกาศเดียวให้ทุกราย และขอให้นายหน้าแจ้งชื่อผู้ซื้อที่จะพามาดูก่อนเสมอ เพื่อตัดข้อพิพาทว่าใครพามาก่อน
แบบปิดเหมาะกับ เจ้าของที่ไม่อยากรับสายเอง ทรัพย์ต้องอธิบายเยอะ เช่นมีผู้เช่าอยู่ ติดจำนองธนาคาร หรือเป็นที่ดินแปลงใหญ่ที่ต้องทำข้อมูลละเอียด · สิ่งที่ต้องขอเพิ่มคือแผนการตลาดเป็นข้อ ๆ และให้นายหน้ารายงานความคืบหน้าเป็นระยะ เพื่อให้รู้ว่าทรัพย์ไม่ได้ถูกดองไว้
ทั้งสองแบบจะทำงานได้จริงต่อเมื่อราคาตั้งต้นใกล้ราคาตลาด · ถ้าตั้งราคาสูงเกินตลาดมาก เปลี่ยนแบบสัญญาก็ไม่ช่วย วิธีหาราคาตลาดอยู่ในบทความ ตั้งราคาขายบ้านจากราคาตลาด · ถ้าคุณเป็นนายหน้าขายฝาก อ่านมุมของนายหน้า
อยากให้ทรัพย์ขายได้จริง เริ่มจากตรงไหน
สรุปเป็นประโยคเดียว คือ เลือกแบบสัญญาจากสิ่งที่คุณยอมผูกมัดได้ แล้วอ่าน 7 ข้อข้างบนให้ครบก่อนเซ็น · ค่านายหน้าคิดเป็นบาทได้ตั้งแต่วันแรก ถ้ารู้อัตรา ขั้นต่ำ และกรณีที่ต้องจ่าย
ถ้าคุณกำลังคิดจะขายบ้าน ที่ดิน หรือคอนโด InnoHome รับฝากขายและประเมินราคาให้ฟรี (ราคาประเมินไม่ใช่ราคาที่ขายได้แน่นอน) · ระยะสัญญาฝากขาย 1 ปี ครบแล้วคุยกันใหม่ว่าจะต่อ ปรับราคา หรือจบสัญญา · ค่านายหน้า 5% ของราคาที่ขายได้จริง หรือขั้นต่ำ 50,000 บาท จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ · ไม่ขายไม่เสียค่าใช้จ่าย ค่าถ่ายรูปและค่าโฆษณาเราออกเอง · ข้อที่ว่าขายเองได้ไหมต่างกันตามแบบที่เลือก เราอธิบายก่อนเซ็นทุกครั้ง · มีความคืบหน้าเมื่อไหร่ ทีมแจ้งคุณทาง LINE · ส่งข้อมูลมาครั้งแรก ตอบกลับภายใน 1 ชั่วโมงในเวลาทำการ
ดูบริการฝากขาย ประเมินฟรี →
แอดไลน์ InnoHome
ตัวอย่างคำนวณในบทความนี้เป็นตัวเลขสมมติเพื่ออธิบายวิธีคิด ไม่ใช่เคสของลูกค้ารายใด · ข้อความในสัญญาที่ยกมาเป็นตัวอย่างถ้อยคำทั่วไปในตลาด ไม่ใช่ถ้อยคำในสัญญาของ InnoHome · สิทธิและหน้าที่จริงขึ้นกับถ้อยคำในสัญญาแต่ละฉบับและข้อเท็จจริงของแต่ละเรื่อง · ราคาประเมินไม่ใช่ราคาที่ขายได้แน่นอน · บทความนี้ให้ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่ข้อเสนอและไม่ใช่ความเห็นทางกฎหมาย หากมีข้อพิพาทควรปรึกษาทนายความ · บริษัท อินโนเวสเตอร์ จำกัด
