ขายฝากแล้วอยู่บ้านเดิมได้ไหม กฎหมาย 2562 ว่ายังไง | InnoHome

คนที่กำลังคิดเรื่องขายฝากบ้าน คำถามแรกที่วนอยู่ในหัวมักไม่ใช่ได้วงเงินเท่าไหร่ แต่เป็น “ถ้าโอนไปแล้ว ครอบครัวยังอยู่บ้านหลังนี้ได้ไหม” เพราะบ้านที่จะเอาไปขายฝากมักเป็นบ้านที่ทุกคนนอนอยู่ทุกคืน สิ่งที่ InnoHome อยากให้เข้าใจก่อนคือ คำตอบมีทั้ง “ได้” และ “ไม่ได้” ขึ้นกับว่าคุณเป็นใคร ทรัพย์ใช้ทำอะไร และไถ่ถอนทันกำหนดหรือไม่ บทความนี้ไล่ให้ดูทีละข้อตามตัวบทกฎหมาย

ขายฝาก คือการขายทรัพย์โดยผู้ขายมีสิทธิไถ่คืนได้ภายในเวลาที่ตกลง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491 วันจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน กรรมสิทธิ์โอนไปเป็นชื่อผู้ซื้อฝากจริง ไม่ใช่จดภาระไว้หลังโฉนดแบบจำนอง สิ่งที่ผู้ขายฝากถือไว้คือ สิทธิไถ่คืน และ ถ้าไม่ไถ่ถอนภายในกำหนด ทรัพย์จะไม่กลับมาเป็นของคุณ คำถามเรื่องอยู่บ้านต่อจึงเป็นคำถามว่า ระหว่างที่ชื่อในโฉนดไม่ใช่ของเราแล้ว กฎหมายให้สิทธิอะไรไว้บ้าง ซึ่งมีเฉพาะสัญญาที่เข้าขอบเขต พ.ร.บ.ขายฝาก 2562 ตามหัวข้อถัดไป (อ่านพื้นฐานเพิ่มใน ขายฝากคืออะไร ต่างจากจำนองยังไง)

คำตอบสั้น: อยู่ต่อได้ ถ้าเข้า 2 เงื่อนไข

สิทธิอยู่บ้านต่อมาจาก พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ซึ่งไม่ได้ใช้กับขายฝากทุกสัญญา ต้องเข้าครบทั้ง 2 ข้อ

• ผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดา — ตามนิยามในมาตรา 4 และขอบเขตในมาตรา 6 ถ้าผู้ขายฝากเป็นบริษัทหรือนิติบุคคล กฎหมายฉบับนี้ไม่คุ้มครอง
• ทรัพย์เป็นที่อยู่อาศัยหรือที่ดินเพื่อเกษตรกรรม — นิยาม “ที่อยู่อาศัย” ในมาตรา 4 รวมถึงกรณีที่ใช้ประกอบกิจการด้วย เช่น บ้านที่เปิดร้านเล็ก ๆ ไว้ด้วย ทั้งนี้ขึ้นกับการใช้งานจริงของแต่ละหลัง

มาตรา 6 ให้ดู ข้อเท็จจริง เป็นหลัก ถ้าทรัพย์ใช้อยู่อาศัยหรือทำเกษตรจริง แม้สารบัญจดทะเบียนจะระบุเป็นอย่างอื่น ก็ยังอยู่ใต้กฎหมายนี้ และข้อตกลงใดที่ขัดกับ พ.ร.บ. นี้ เป็นโมฆะ

สิ่งที่ต้องรู้คู่กันทันทีคือ สิทธินี้มีอยู่ถึงวันที่หมดสิทธิไถ่เท่านั้น ถ้าไม่ไถ่ทันกำหนด ต้องส่งมอบบ้านให้ผู้ซื้อฝาก

สิทธินี้มาจากกฎหมาย ไม่ได้มาจากสัญญา

สำหรับสัญญาที่เข้า 2 เงื่อนไขข้างต้น มาตรา 12 กำหนดให้ผู้ขายฝาก มีสิทธิครอบครอง ใช้สอย และถือเอาประโยชน์จากทรัพย์ เพื่ออยู่อาศัยหรือทำเกษตรกรรม ต่อไปจนถึงวันที่หมดสิทธิไถ่ โดยไม่ต้องเสียค่าตอบแทนให้ผู้ซื้อฝาก สิทธินี้ไม่มีเงื่อนไขว่าต้องอยู่ในบ้านมาก่อนวันขายฝาก

เรื่องนี้เป็น สิทธิตามกฎหมาย ไม่ใช่ข้อในสัญญา จึงไม่ต้องเขียนไว้ในสัญญาก็มีผล สิ่งที่ควรระวังคือ ถ้ามีใครขอให้เซ็นเอกสารแยกว่าจะย้ายออกก่อนครบกำหนด หรือให้จ่ายค่าเช่าบ้านตัวเอง ให้ถามก่อนเซ็นว่าข้อนั้นอยู่ใต้มาตราไหน เพราะอาจขัดกับ พ.ร.บ.

อยู่โดยไม่เสียค่าเช่า แล้วระหว่างสัญญาจ่ายอะไร

“ไม่ต้องเสียค่าตอบแทน” หมายถึงไม่ต้องจ่ายค่าเช่าเพื่อแลกกับการอยู่บ้านหลังนี้ แต่ไม่ได้แปลว่าระหว่างสัญญาไม่มีเงินต้องจ่ายเลย

• ยอดทยอยไถ่ถอน — ถ้าตกลงกันว่าจะทยอยจ่ายระหว่างสัญญา เงินก้อนนี้ไม่ใช่ค่าเช่า มาตรา 8 กำหนดว่าเงิน ทรัพย์สิน หรือประโยชน์ที่ผู้ซื้อฝากได้รับจากผู้ขายฝากเนื่องจากการขายฝาก ถือเป็นส่วนหนึ่งของสินไถ่ที่ชำระแล้ว ทุกบาทที่จ่ายจึงไปลดยอดที่ต้องไถ่คืนตอนท้าย
• สินไถ่มีเพดาน — มาตรา 8 กำหนดให้สินไถ่ทั้งหมดไม่เกินราคาขายฝากบวกประโยชน์ตอบแทน 15% ต่อปี ซึ่งเป็นเพดานตามกฎหมาย ไม่ใช่อัตราที่ทุกเคสจะได้

ถ้าไม่ไถ่ภายในกำหนด ต้องออกจากบ้านเมื่อไหร่

นี่คือเรื่องที่ต้องพูดก่อนเรื่องอื่น สำหรับสัญญาที่อยู่ใต้ พ.ร.บ. นี้ ลำดับตามกฎหมายเป็นแบบนี้

1. 3-6 เดือนก่อนครบกำหนด ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งเป็นหนังสือ ส่งไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ พร้อมสำเนาสัญญา (มาตรา 17)
2. ถ้าไม่แจ้งหรือไม่แนบสำเนาสัญญา ผู้ขายฝากไถ่ได้ภายใน 6 เดือนนับจากวันครบกำหนด โดยจ่ายสินไถ่ตามสัญญา (มาตรา 17)
3. วันไถ่ ผู้ขายฝากจ่ายสินไถ่ให้ผู้ซื้อฝากโดยตรง หรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ตามที่กฎหมายกำหนดก็ได้ (มาตรา 18)
4. ถ้าไม่ไถ่เลย ทรัพย์ไม่กลับมาเป็นของผู้ขายฝาก และต้องส่งมอบการครอบครองตามสภาพในเวลานั้น ส่วนผลิตผลเกษตรที่ไม่ใช่ส่วนควบของที่ดิน เก็บเกี่ยวได้ภายใน 6 เดือนหลังครบกำหนด โดยต้องแจ้งผู้ซื้อฝากเป็นหนังสือตามเงื่อนไขในมาตรา 19

ถ้ารู้ตัวว่าจะไถ่ไม่ทัน ให้คุยก่อนครบกำหนด ทางที่มีอยู่จริงคือขอขยายเวลาไถ่ ซึ่งต้องให้ผู้ซื้อฝากตกลงด้วย และรวมแล้วไม่เกิน 10 ปีตามมาตรา 10 หรือหาผู้ลงทุนรายใหม่มาปิดสัญญาเดิม หรือหาผู้ซื้อที่จะรับซื้อทรัพย์โดยใช้เงินนั้นไถ่ถอน ทุกทางขึ้นกับทรัพย์และเวลาที่เหลือ ไม่รับประกันว่าจะทันกำหนด (ดู สัญญาขายฝากใกล้ครบกำหนด ต่อเวลาได้อย่างไร และ ขายฝากแล้วหลุด)

ปล่อยเช่าบางส่วน หรือมีผู้เช่าอยู่เดิม

ต้องแยกให้ออกก่อนว่า สิทธิของผู้ขายฝากเองตามมาตรา 12 ไม่มีเงื่อนไขว่าต้องอยู่มาก่อน ส่วนเรื่องในหัวข้อนี้เป็นเรื่องของ บุคคลอื่น ที่ใช้ทรัพย์ ซึ่งอยู่ในมาตรา 13 (สำหรับสัญญาที่อยู่ใต้ พ.ร.บ. นี้)

• บุคคลอื่นที่ใช้ทรัพย์อยู่ในวันที่ขายฝาก เช่น ผู้เช่าห้องชั้นล่าง การขายฝากไม่กระทบสิทธิของเขา แต่ถ้าพ้นกำหนดไถ่โดยไม่มีการไถ่ สิทธินั้นก็สิ้นสุดลงด้วย
• ค่าตอบแทนที่บุคคลอื่นจ่ายระหว่างสัญญา คู่สัญญาตกลงกันเป็นหนังสือได้ว่าเป็นของใคร ถ้าไม่ได้ตกลงไว้ กฎหมายให้เป็นของผู้ซื้อฝาก และส่วนที่ผู้ซื้อฝากได้รับไป จะถูกนับเป็นสินไถ่ที่ชำระแล้ว ตามหลักในมาตรา 8

ส่วนการให้คนอื่นเข้ามาเช่าเพิ่มหลังวันขายฝาก ยังเป็นประเด็นที่ควรถามทนายก่อน เพราะสิทธิในมาตรา 12 ผูกไว้กับการอยู่อาศัยหรือทำเกษตรกรรม ทางที่ปลอดภัยคือเขียนข้อตกลงเรื่องค่าเช่าเป็นหนังสือตั้งแต่วันโอน

ตัวอย่างคำนวณ (สมมติ) ค่าเช่าที่ลดสินไถ่

ตัวอย่างสมมติเพื่อให้เห็นวิธีคิดตามกฎหมาย ไม่ใช่เคสลูกค้าจริง และไม่ใช่อัตราที่ InnoHome เสนอ · ผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดา ขายฝากบ้านที่ใช้อยู่อาศัย ราคาขายฝาก 1,000,000 บาท กำหนดไถ่ 1 ปี สินไถ่ตั้งไว้ที่เพดานตามมาตรา 8 และมีผู้เช่าห้องชั้นล่างอยู่ในวันขายฝาก จ่าย 8,000 บาทต่อเดือน ค่าเช่าเข้าผู้ซื้อฝาก

ตารางนี้แสดงว่าเงินค่าเช่าที่ผู้ซื้อฝากได้รับ ไม่ได้เป็นรายได้แยกต่างหาก แต่ถูกนับเป็นสินไถ่ที่ชำระแล้ว

อีกกรณีคือ ไถ่ก่อนกำหนด ที่เดือนที่ 6 (สมมติไม่มีผู้เช่า) มาตรา 10 ให้ลดส่วนที่สูงกว่าราคาขายฝากตามสัดส่วนเวลา และผู้ซื้อฝากเรียกค่าเสียโอกาสได้ไม่เกิน 2% ต่อปีของราคาขายฝาก ตามเวลาที่เหลือ

• ส่วนเกินที่เหลือ: 150,000 × 6/12 = 75,000
• ค่าเสียโอกาสสูงสุด: 1,000,000 × 2% × 6/12 = 10,000
• ยอดไถ่สูงสุด: 1,000,000 + 75,000 + 10,000 = 1,085,000 บาท ต่ำกว่าอยู่ครบปี 65,000 บาท

ตัวอย่างนี้ยังไม่รวมค่าธรรมเนียมที่สำนักงานที่ดินและค่าบริการอื่นที่แต่ละเคสแจ้งไว้ในใบเสนอ ก่อนเซ็นให้ขอดูตัวเลขทุกรายการเป็นจำนวนเงิน (ขั้นตอนไถ่ก่อนกำหนดอ่านต่อที่ ไถ่ถอนขายฝากก่อนกำหนด)

ระหว่างอยู่ ทั้งสองฝ่ายมีหน้าที่อะไร

สิทธิมาพร้อมหน้าที่ มาตรา 12 กำหนดให้ผู้ขายฝาก รักษาและสงวนทรัพย์อย่างที่วิญญูชนพึงรักษาทรัพย์ของตนเอง เหตุผลในทางปฏิบัติคือ ถ้าไม่ไถ่ถอน ทรัพย์ต้องส่งมอบตามสภาพในเวลานั้น

ฝั่งผู้ซื้อฝาก แม้ชื่อในโฉนดเป็นของเขาแล้ว มาตรา 16 ห้าม ก่อภาระใด ๆ ที่กระทบสิทธิของผู้ขายฝาก ก่อนพ้นกำหนดไถ่ และถ้ามีข้อพิพาท มาตรา 11 ให้เป็นคดีผู้บริโภค โดยถือว่าผู้ขายฝากเป็นผู้บริโภค ทั้งสองข้อนี้ใช้กับสัญญาที่อยู่ใต้ พ.ร.บ. นี้

ทรัพย์นอก พ.ร.บ.ขายฝาก อยู่ต่อได้ไหม

ถ้าผู้ขายฝากเป็นนิติบุคคล หรือทรัพย์ใช้ทำธุรกิจล้วนโดยไม่มีใครอยู่อาศัย เช่น โกดัง โรงงาน หรืออาคารสำนักงาน สิทธิตามมาตรา 12 ไม่ครอบคลุม เพราะเป็นสิทธิของ พ.ร.บ. ฉบับนี้ ซึ่งใช้เฉพาะตามขอบเขตในมาตรา 6 การใช้ทรัพย์ต่อจึงขึ้นกับสิ่งที่คู่สัญญาตกลงกัน เช่น ทำสัญญาเช่าแยก ซึ่งอาจมีค่าตอบแทน กรณีนี้ ต้องเขียนเป็นหนังสือและให้ทนายตรวจก่อนเซ็น และอย่าใช้คำว่า “อยู่ต่อได้ตามกฎหมาย” กับทรัพย์กลุ่มนี้

ขายฝากกับจำนอง ต่างกันตรงไหนเรื่องการอยู่บ้าน

ตารางนี้เทียบเฉพาะเรื่องการอยู่อาศัยระหว่างสัญญา โดยฝั่งขายฝากคือสัญญาที่อยู่ใต้ พ.ร.บ. 2562

สองทางนี้เหมาะกับคนต่างกัน ขึ้นกับทรัพย์ วงเงินที่ต้องการ และแผนชำระคืน (อ่านเทียบเต็ม ๆ ใน จำนอง vs ขายฝาก และสรุปกฎหมายทั้งฉบับใน รวมกฎหมายขายฝาก)

อยากรู้วงเงินที่ทรัพย์ของคุณได้จริง ทำยังไง

ส่งรูปโฉนดหน้าและหลัง บอกว่าทรัพย์ใช้อยู่อาศัย ทำเกษตร หรือมีห้องให้เช่าอยู่ และวงเงินที่ต้องการ ทีมจะแจ้งเบื้องต้นว่าเคสของคุณเข้าเงื่อนไขแบบไหน ได้วงเงินประมาณเท่าไหร่ และต้องมีแผนไถ่ถอนแบบไหน (เป็นข้อมูลเบื้องต้น ไม่ใช่ความเห็นทางกฎหมาย) เราตอบกลับภายใน 1 ชั่วโมงในเวลาทำการ รู้วงเงินภายใน 1-3 วัน ถ้าเคสผ่าน ขั้นตอนที่สำนักงานที่ดินใช้ราว 3-7 วัน ซึ่งเป็นค่าเฉลี่ยที่ทำได้จริง ขึ้นกับความครบของเอกสารและคิวสำนักงานที่ดิน ไม่ใช่การรับประกันเวลา · ประเมินฟรี ไม่ผูกมัด

ขอประเมินวงเงินฟรี →
แอดไลน์ InnoHome

สรุปจาก พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ซึ่งใช้เฉพาะผู้ขายฝากที่เป็นบุคคลธรรมดา และทรัพย์ที่เป็นที่อยู่อาศัยหรือที่ดินเพื่อเกษตรกรรม · ตัวอย่างคำนวณเป็นข้อมูลตัวอย่าง ไม่ใช่เคสลูกค้าจริง · บทความนี้ให้ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่ความเห็นทางกฎหมาย ก่อนเซ็นสัญญาควรให้ทนายตรวจ · ข้อมูล ณ วันที่ 14 ตุลาคม 2569 · บริษัท อินโนเวสเตอร์ จำกัด